Покупка у Ведиса
Задумались о покупке новостройки в ЖК Мичурино. Какие могут быть подводные камни, на что обратить внимание, были в офисе продаж, обещали к февралю ГК. Покупал ли кто у Ведиса квартиры, выполняют ли они свои обещания?
Мы были в Нахимово, смотрели у друга квартиру, все замечательно, но там не успели купить, уже цены выросли, думали про Мичурино, никак не можем решиться:-(
в Марфино все было в указанные сроки и в указанном качестве.
в Головино уже дома построены, идут отделочные работы. месяц назад прислали СМСку - приглашали принять участие в дизайне подъездов (приятно, в Марфино такого не было)
в Мичурино дома прут как на дрожжах, был там недавно: на том месте где 2 недели был котлован, уже 3 этажа торчит.
вообще правильные ребята, мне их подход к делу импонирует.
Сейчас так выгодно писать о всех прелестях Ведиса, типа "вкладывайте деньги сейчас - через год получите в 2 раза больше". Ничего подбного! Если прочитать договор, то получается совсем другая история и вкладывать деньги для инвестиций, не так уж и выгодно (я не говорю о случаях, если люди планируют там жить).
К примеру в договоре есть такой пункт, что оформление переуступки прав по этому договору стоит 15% от той суммы, что была внесена за квартиру. То есть, продать квартиру , пока не получил свидетельство о собственности невыгодно. Без финансовых потерь это можно сделать в лучшем случае через 2 года. Год на стройку, год на получение свидетельства о собственности. А если процесс затянется? А ситуации у людей могут быть разные.
К тому же предугадать цены через 3 года мало кому удастся:). Может вырастут, а может останутся на прежнем уровне.
Так стоит все же вкладываться в новострой?
Помнится, совсем недавно я с Золей спорила о выгодности ВЛОЖЕНИЙ (а не для проживания в конкретном районе), где Вы как раз тоже участвовали. Тогда речь шла о Головино от Ведиса и мне говорили, что так все прекрасно! Через год все построено, цена выросла на 1,5 млн. руб.
Ради интереса изучила вопрос. Все мои выводы подтверждаются - инвестирование сейчас не рентабельно.
ЗЫ. Про то, что Ведис даже не рассматривает подписание документов по 214 помолчу:)
В той теме Вам Ольга приводила в пример Юрлово, которое совсем недавно можно было купить на 1,5-2 млн дешевле, чем этот объект продается на настоящий момент.
Головино тоже имеет запас роста, но не в два раза, о которых Вы упомянули выше. Я ни где не встречала, чтобы Головино позиционировалось, как объект с потенциалом роста в 2 раза.
Насчет рентабельности инвестирования как такового, как и в той теме, повторю свою мысль, которая состоит в том, что на сегодняшний момент, если играть в эту игру, то необходимо очень тщательно выбирать объект (гораздо тщательнее, чем в те дни, когда росло все подряд как грибы) и отлично в этом разбираться, а так же осознавать, что степень риска несколько выросла. В противном случае лучше в это не лезть. Но говорить о том, что инвестирование как таковое не выгодно, не правильно. Обобщения и стереотипы - главные враги. Все, безусловно, имхо.
Можно теперь с Вами поспорить? Ольга действительно приводила пример Юрлово, которое сейчас ПРОДАЮТ на 1,5-2 млн. руб. выше. Но его продают! Где гарантия того, что его за эти деньги купят?
Если бы был рост цен, то покупали бы то, на что денег хватит, не зависимо от статуса дома (ЖК или обычный), но сейчас этого нет.
Назовите объект, который может дать хотябы рентабельность в 2 раза?
Его продают не на 1,5-2, а как минимум на 2,5 дороже, чем вкладывались. И покупают очень успешно, уж поверьте.
Причем тут в 2 раза вообще непонятно.
Это было образное выражение:).
Допустим сейчас цена на 2 млн. дороже, но это естественно, т.к. у людей (скорее всего) уже собственность - по другому с Ведисом не получится. А с получением собственности человек должен заплатить налоги еще, так что сумма от сделки уменьшается.
А если прибавить еще риски и ожидание "неизвестности" в 2-3 года?
A. написал(а): >> Где гарантия того, что его за эти деньги купят?
-Это ориентировочно нижняя планка аналогичных предложений по району. Сомнений в том, что адрес будет распродан при условии сохраниениия экономической ситуации у меня лично не возникает.
Назовите объект, который может дать хотябы рентабельность в 2 раза?
-Рекламировать объекты, которые мне представляются интересными, в мои планы не входит. Тем более, что как только подобного рода инфа начинает попадаться на форумах, привлекательность объекта для вложений, чаще всего, снижается пропорционально повышению интереса к нему покупателей. Информация - дорогая штука. Но чтобы не выглядеть голословной, свежий пример, широко известное Новокосино 2. Продажи стартовали примерно с 2,6, сейчас минимум 3,7, а там еще и конь не валялся и документы никакие.
Что касается 2-хкратной рентабельности, то считаю такие аппетиты завышенными.
Под ожиданием в "неизвестности" я подразумевала, что прогнозировать цены через 3 года достаточно сложно.
К примеру, сегодня читаю:
http://news.rambler.ru/10265606/
Если это действительно будет, то думаете, что все будут в квартиры вкладываться?
Я Вас и не прошу рекламировать что-то интересное. Можно было привести пример из уже построенного:). Тогда шел разговор про Ведис с их объектами, подводные камни нашлись. Если покопаться в Новокосино-2, то и там они будут, я в этом уверена. К тому же, чем дальше от метро, тем сложнее продать, поэтому поссмотрим на цены, когда дом все же будет достроен и его массово начнут продавать.
Имхо, мы с Вами не в сказке живем , а значит, так не бывает, чтобы можно было получить 2-хкратную прибыль в безрисковом или даже малорискованном проекте. Чем выше предполагаемая прибыль, тем выше риски. Вложение в новострой всегда было и остается рискованным предприятием. Объектов без подводных камней не было и нет , бывают лишь адреса, по которым мало информации.
Для «прогнозирования» цен здесь есть отдельный научно-фантастический топ. Я считаю это бессмысленным, т.к. нельзя быть ни в чем уверенным на 100%. Однако, еще раз повторюсь, я не считаю, что инвестирование в принципе не выгодно. Я за дифференцированный подход к объектам и понимание высокой степени рисков. Если человек не готов к рисковать, а претендует на 2-хкратную безрисковую прибыль, то про покупку новостроя, имхо, ему лучше не думать.
Все это сугубо имхо, т.к. я не являюсь ни аналитиком, ни профессиональным участником рынка.
очень правильный пункт упомянут, он перекупщиков отсекает, чтоб не получилось как в Головино: часть квартир заселена, а остальные пустуют т.к. снова продаются.
Да ничего не правильно. Те, кто будет вкладываться в Ведис для инвестиций, будут продавать только позже:).
В Головино сейчас перекупщики квартиры распродадут, когда все ремонты делают. А в других ЖК будут продавать через какое-то время, соответственно новые покупатели будут делать ремонт гораздо позже и в доме реально еще лет пять после сдачи нормально жить нельзя будет.
Этот пункт перекупщиков не отсекает, а только немного усложняет им жизнь. Внесен он имхо не столько с благой целью описанной Вами выше, а для того, чтобы перекупщики не вертелись под ногами со своими перепродажами и не мешали Ведису на этапе строительства продавать квартиры. Т.е. для того, чтобы по времени отодвинуть продажи перекупщиков. Ну и жаба, наверное, подушивает немного, от того, что кто то на их квартирах зарабатывает, а с ними не делится.
перекупщики разные бывают: одни вкладываются от фундамента до крыши, вторые до "пол дома", третьи выжидают пока в районе газон не посеют, но последних совсем мало.
Ясно дело, что разные. Насчет процентного соотношения этих категорий я не знаю. Подозреваю, что в более-менее стабильные времена это зависит от конкретного адреса.
Этим пунктом Ведисы несколько увеличивают процент последней категории. И делается это не потому, что они такие правильные ребята, а просто потому, что им это выгодно. Основная выгода в том, чтобы покупали у них, а не у перекупщиков.
Взяли однушку в Юрлово. Ключи обещали начать выдавать с 10 июня. Сегодня был предпросмотр квартир. Сделали хорошо, даже в ведомость ничего на исправление не писали, но вот ключи выдавать будут не раньше сентября. Ведис говорит, что со сменой правительства московского у них поменялась процедура принятия объектов. Х.з. врут или нет, но факт на лицо - уже сейчас задержка на 3 месяца