Агенты по сдаче недвижимости, помогите оценить вариант
Оцените, пожалуиста, за сколько можно сдать, насколько реально и, возможно, уже есть желающие на такой вариант.
Имеется 3-х комнатная квартира в районе пересечения Можайского шоссе и МКАД. Общая 75,9 м2, новый 2008г. дом КОПЭ, муниципальная отделка, пластиковые окна, железная дверь. Комнаты все изолированные, под сдачу пойдут 2 комнаты - 14,84 м2 и 19,97 м2 с остекленной обитой вагонкой лоджией. Также в квартире есть общий холл 12,45м2, кухня 10,8 м2, с/у раздельный, ванная 3,9 м2. Но! в квартире прописан и проживает ещё один человек (не собственник, живёт согласно договору дарения с обременением), женщина 63 лет, пьющая, но в меру (т.е. сама себя обслуживает, "белочки" не бывает). Квартира полностью мебелирована (вкл. ТВ, холодильник, стиралку), проведен телефон, тв антенна. Сдавать комнаты будет собственник, возможна регистрация договора в налоговой.
А разве бывает дарение с обременением? Договоры дарения вообще не могут быть ограничены какими-то встречными условиями, вот вам цитата:
ГК РФ Статья 572. Договор дарения
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
......................................."
Далее:
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
"1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила."
Т.е ваш договор юридически ничтожен, так как вы подарили дарителю встречное право проживания в указанной кварире, фактически заменив договором дарения договор ренты.
Не совсем так. В стандартном договоре дарения предусмотрен пункт, что право собственности переходит к одаряемому, а даритель имеет право проживать в даруемой квартире. Т.е. квартира не его, но жить он в ней остается. Договору уже более 6 лет (новая квартира получена вместо снесенной, в договоре передачи также прописано право дарителя жить на этой площади).
Что такое договор передачи в данном контексте? Это был человек, отказавшийся от приватизации, взамен получивший право пожизненного проживания в квартире? И такую квартиру с пожизненно проживающей пьющей женщиной вы потом получили в виде подарка? Наверное такое дарение законно, моих знаний не хватает для оценки ситуации.
Вообще-то в таком случае эта дама имеет право проживания во ВСЕЙ квартире, в каждой из ее комнат. Вряд ли возможно ограничении (по суду, скажем) ее права проживания во ВСЕЙ квартире правом проживания в отдельной комнате.
Но отказавшийся от приватизации пожизненно проживающий не является собственником и поэтому не может быть дарителем, как вы написали в прежнем посте.
Совсем запутался в ситуации.
В то же время вы опять пишете, что эта дама была дарителем, что противоречит сентенции о договоре передачи (приватизации).
В таком случае полагаю, что нестандартный пункт о сохранении права проживания в подаренной квартире в стандартном договоре дарения в руках хорошего юриста может сделать недействительным весь подкорректированный стандартный договор. Потому что налицо факт дарения квартиры (с правами владения, распоряжения и пользования), обусловленный встречной передачей права пользования, что ГК не допускает (цитата выше).
да нет это женщина видимо и есть даритель, который проживает в подаренной ею квартире, договор передачи видимо Автор имеет ввиду при обмене снесенной квартиры на ту которая сейчас сдается
Вы совсем не в ту степь :-( Даритель и есть та проживающая, в приватизации она участвовала, потом подарила квартиру. Подарила, потому как накопила кучу личных долгов, по коммуналке в том числе. Содержать трёшку было для неё напряжно, она искала вариант некой негласной опеки, материальной в том числе. Собственник имеет право выделить ей комнату в квартире, с этим ситуация улажена, комната её полностью устраивает. Всё законно.
Вы сами себе противоречите. Дарение - деяние абсолютно безвозмездное и не может обуславливаться зачетом долгов и материальной опекой. Т.е. ваша дарение было сделано "по понятиям", а отнюдь не по закону. Признать данное дарение фиктивным проще простого, если такое желание возникнет у кого-то, например у дарителя.
Я не противоречу себе, а пытаюсь максимально честно объяснить ситуацию. Такое ощущение, что зря :-) Чтобы доказать фиктивность сделки, нужны официальные факты, их нет. Да и у сторон противоречий в данном случае нет, удовлетворены интересы всех участников.
По теме поста, я так понимаю, информации не будет?
В принципе ваша логика понятна. Вначале сомнительный договор дарения с правом пожизненного проживания в квартире, теперь это право пожизненного проживания урезано до проживания в комнате. Еще б, полученная в дар недвижимость должна приносить доход одаряемому независимо от удобств проживания обобранного дарителя.
Теперь по теме:
1. Вашу квартиру можно сдать за 45-50тыс., если там не будет дарителя, и в зависимости от состава проживающих. Дарителю можете снять за 1тыс.руб/мес. квартирку в каком-нибудь умирающем райцентре Тверской ли Рязанской обл., там воздух здоровее и собутыльников больше.
2. За 45тыс. ВСЮ квартиру можно сдать вместе с пьющей бывшей хозяйкой 10-12 азиатам. Их не смутит блюющая периодически алкоголичка, бросят ей дерюжку на балконе и будут вытирать о нее ноги.
3. За 30-35тыс. можно сдать азиатам две комнаты, в каждой комнате по 3-4 человека.
4.За 20-25тыс. можно сдать комнаты русским маргиналам, которых не будет смущать бухающая соседка. Сами такие, умеренно пьющие. К сожалению топ-менеджеры Газпрома и Сбербанка, а также высокопоставленные бездомные чиновники вашими комнатами заинтересуются вряд ли.
Как видите цена может быть разная в зависимости от степени вашей беспринципности.
Мне кажется, Вы слишком эмоциональны в оценке моей беспринципности. Человека никто не пытается выселить на дерюшку, за последние 6 лет о ней заботились так, как никогда за всю жизнь. Возможно её бы уже не было на этом свете, не сложишь наш договор. Она не против соседей, ей так веселее, одиночество на нее давит. Ну это лирика, раз Вы так на ней настаивали.
За цифры спасибо, за топ-менеджерами не гонюсь, на работе их хватает. Достаточно варианта более-менее нормальных людей не важно какой национальности за умеренные деньги, чтобы отбивать содержание квартиры.