Подробно о свежем наследстве
Здравствуйте! Я прекрасно осведомлена об опасности покупки такого варианта. Жду комментариев местных юристов и риэлторов по нюансам.
Итак, имеем:
Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя
1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
По факту имеем в ДКП:
"Стороны, руководствуясь статьями 421 и 461 Гражданского Кодекса Российской Федерации. пришли к соглашению, что в случае признания настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавцов или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателям и изъятия КВАРТИРЫ у Покупателей по основаниям, возникшим до подписания настоящего Договора, Продавцы обязуются приобрести Покупателям равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г.Москвы или предоставить Покупателям денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилого помещения, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все понесённые убытки и расходы, связанные с приобретением КВАРТИРЫ. При этом отчуждаемая по настоящему Договору КВАРТИРА не может быть изъята у Покупателей до полного возмещения убытков"
Имеем также нотариальное заявление:
ЗАЯВЛЕНИЕ
Настоящим заявляю, что являюсь собственником отчуждаемой квартиры, находящейся по адресу:
_________________________________________________________________, которая досталась мне по наследству по закону (завещанию - реквизиты) после умершего(-ей) ____.____.____ г. ______________________________ __________________________________________________________.
Другие наследники мне не известны, в том числе и наследники на обязательную долю.
Обязуюсь в случае предъявления претензий возможными другими наследниками по поводу вышеуказанной квартиры удовлетворить их требования за свой счет в полном размере, в случае необходимости быть ответчиком в суде по исковым заявлениям других наследников.
Статьи 1113-1125, 1149, 1155 ГК РФ мне разъяснены и понятны.
Город Москва ________ года.
Город Москва, Российская Федерация
__________________________________ года.
Я, нотариус г. Москвы, ______________________, свидетельствую подлинность подписи ____________________, которая сделана в моем присутствии.
Личность подписавшего документ установлена.
Зарегистрировано в реестре за №
Взыскано по тарифу руб.
Нотариус
Покупаю у человека, которого знаю 35 лет. История семьи с момента нашего с ним рождения мне известна. История квартиры тоже. ПНД-НД - не состоит. Стоимость в ДКП 2 миллиона.
Жду от спецов комментариев развития сюжета в случае обнаружения неизветных нам наследников. Ведь в ГК нет ни слова о рыночной стоимости квартиры, хотя в договоре это указано.
Огромное спасибо, что дочитали.
Какие Вам нужны комментарии? Объявившийся наследник может потребовать именно эту квартиру (или долю в ней), а не деньги от продавца, и суд обязан будет ему ее присудить.
Не, подождите, а как же статьи ГК? При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
А Вы на ГК не зацикливайтесь. Вы не теорию изучайте, а правоприменительную практику. Оно в жизни вернее будет, чем голое теоретизирование. :-)
Гораздо интересней мнение конкретных людей, к мнению которых я прислушиваюсь, пусть незнакомых мне лично.
Конечно знаю. Риски не могут быть исключены полностью. Хочу знать - вот эти бумажки - нотариальное заверение и фразочка в ДКП - это меня ну ни капельки не защищает? Зачем тогда все это?
В Вашей практике были подобные иски по проданным или купленным в вашей помощью квартирам?
При продаже не избегаю. :) При покупке избегаю свежего наследства, остальное - смотрю, насколько велики риски.
Понимаете, право объявившегося наследника гарантировано ГК от имени РФ. А ваше право и гарантии являются лишь гарантиями продавца от имени некоего физ.лица.
Вы вполне можете потребовать от продавца выполнения данных им гарантий и обещаний, но вот как это у вас получится - никто не знает. В принципе продавец может прогарантировать вам в договоре или в нотариальном заявлении свою обязанность обеспечить вас при возникновении претензий третьих лиц свежекупленным замком в Монако вместе с присвоением графского титула для вас. Дело остается за малым - как и когда он сможет выполнить эти обещания и гарантии. Давать любые гарантии и обещания ГК не запрещает в соответствии со свободой договора, но ГК не дает гарантий государства по обещаниям физ.лиц.
О! Спасибо огромное, Сван! Теперь почувствовала разницу.
Короче, получается, это будет на совести продавца и моем доверии.
"Жду от спецов комментариев развития сюжета в случае обнаружения неизветных нам наследников."
:-) Нельзя прокомментировать то, чего нет. До тех пор, пока никто не знает, каким образом, когда, где и в каком состоянии Вы с такими наследниками друг друга обнаружите в приведённом Вами случае, верных комментариев не ждите.
Абсолютно все возможные очень многочисленные сюжеты будущего в одном топе всё равно никто не предусмотрит, разве что ясновидящий.
это все слова, которые вы в случае чего не превратите в деньги
продавец обязался перед вами все проблемы решить, а новый собственник никаких обязательств не давал, ему ваши договореннос ипофиг
с кого будет проще получить, с того и получит, т.е. с вас
вам надо задать всего один вопрос себе - какая кара предусмотрена за невыполнение этого обязательства? :)
Отто, не очень понятно. "Новый собственник" - это кто? Возможный наследник? И почему с меня будет проще получить?
да потому что вот они вы, и вот квартира.
а деньги ваш продавец уже потратит и будет гол как сокол, все по доверенности
и как он будет выполнять свое обязательство?
Не, Отто, давайте разберемся. Первичные требования возникнут у возможных наследников к моему продавцу, поскольку именно он ущемил в правах оных. Мой продавец взамен покупает себе другую квартиру. У каждого из нас денег нет. Но есть нотариальное заявление продавца, где он решает это за свой счет.
Вы не верно рассуждаете. Суд "вернет" дело к тому моменту когда на наследную квартиру распределялась соственность, т.е. в связи с выявленным новым наследником на квартиру уже судом будет признан не один собственник (ваш продавец), а двое (продавец и новый наследник), и у каждого по 1/2 квартиры (ну это я образно естественно как пример, нюансов может быть множество!). Так вот, соответственно продажа 1/2 квартиры была не законной, и еще раз соответственно - ДКП признается ничтожным. Т.е. вы уже НЕ собственник квартиры (ведь вы им были на основании ДКП)! И уже вы хотите от продавца получить в зад свои деньги, а не новый наследник (он по суду свое наследство то получил уже). Денег у продавца уже нет как водится, ну и новому наследнику возможно вообще деньги не нужны, его устраивают СВОИ ПОЛ КВАРТИРЫ! Засада........
Если где-то промахнулась, Отто меня поправит.
его нотариальное заявление не стоит ничего. просто слова.
а квартира купленная им взамен давно может быть продана или "подарена маме"
У человека две квартиры в собственности на его имя. Мамы нет, умерла. Семьи нет, детей нет. Наследство от мамы, умершей 2 года назад. Предположить наличие других детей у этой женщины, которую я знала 33 года - по крайней мере странно. Мама в свое время наследовала долю отца в ЖСК. Отец умер 15 лет назад. Никто пока не объявлялся. Продавец - мой одноклассник. 10 лет от звонка до звонка.
Буду покупать.
Отто, а зачем составляются нотариальные заявления, если это - пшик?
Все ясно :))))
А вот мне еще интересно... Даже у меня есть некоторые мммм... сомнения-опасения... А как покупают такие варианты у посторонних людей? На авось?
ну вы же хотели его составить, вот и составляются, любое желание за ваши деньги
но между заявлением (нотариальное отличается от ненотариального только тем, что в случае чего будет легче доказать что он его подписывал) и возвратом денег лежит бездонная пропасть.
Между появлением нового наследника и вашими требованиями пройдет достаточно времени чтобы он остался без официальной собственности, и вы , имея решение суда, могли бы в лучшем случае претендовать на часть его месячной заработной платы, да еще с геморроями
А так... Помните старый анекдот про "чего я только на тебе не обещал!"? Так и тут - когда квартиру надо продать, можно написать обязательство в случае расторжения вернуть в 100 раз больше, а когда до дела дойдет - как вы будете заставлять продавца исполнить свое обещание?
Многие не понимают, где засада. Ну бывает - не в теме человек. Мы, в свое время, чуть не купили и не купили совсем не потому, что наследство, а просто не вышло. Сейчас вспоминаю, что там наследство было и даже, кажется, свежее - аж страшно становится. Но квартир без истории все меньше и меньше. Приватизацию сейчас не найти, а и при приватизации полно косяков бывает.
При изложенных данных ваша сделка намного безопаснее, чем сделки без наследства. У вас все козыри:
1 Наследство от женщины (крайне ничтожная вероятность неизвестных детей)Возраст женщины говорит об отсутствии живых родителей.
2 Вы очевидец истории семьи.
а что, завещаний выписанных за день до смерти не бывает? отменили уже?
большАя часть проблем не с неизвестно откуда появившимися законными наследниками, а с неизвестно откуда появившимися завещаниями.
Речь идет о Москве, здесь есть база завещаний (для пользования нотариусами), а предположить что женщина за день до смерти рванула в др. город, чтобы составить завещание, согласитесь нужно иметь бурную фантазию. Опять же, автор знает эту семью.
никакой базы завещаний нет. вы попутали с базой наследственных дел. да и в ней бывает дублируется информация и открывают несколько дел по одному умершему.
насчет рвануть в другой город... А про такое слово - "мошенничество с завещаниями" вы ни разу не слышали?
Не встречали случаи когда появляется совершенно левый наследник с совершенно левым завещанием?
А то что умерший мог лежать в больничке и завещание мог главврач заверить не подумали?
Еще что не предусмотрели?
Купила бы, если бы знала историю семьи, как Вы знаете. В противном случае не стану связываться с наследством. Встретила недавно знакомую, которая отсудила часть дома. Прямо-таки детективная история с вдруг обнаружившимися детьми и женами причем принявшими наследство, но не знавшие об этом доме. Причем история 30 летней давности.
Спасибо за поддержку. У меня, собственно чего мандраж-то начался. У моего БМ обнаружился братик по папе, когда БМ было 47 лет. Вот так. Правда, это не он (братец сводный) нашел родичей моего БМ, а они сами откопали его. И он ни на что не претендовал, да и особо не на что было.
После смерти родителей, БМ с братом и сестрой разбирали чердак в старом деревенском родительском доме. Нашли какие-то пыльные бумажки. А это - квитанции об оплате алиментов. Вот так-то! Мать их всю жизнь знала, но скрывала от детей, что у их папашки (ее мужа соответственно) был добрачный ребенок. А сам папашка умер аж в 80-х годах. Ну, позвонили друг другу вновь обретенные родственнички пару раз из вежливости, и не стали в итоге общаться.
Так что тут ребята правы - выплыть может все, что угодно.
А сколько стоит страхование титула при свежем наследстве? Наверное, как КАСКО на Майбах :(((
ну вы вроде взрослая дама,а в сказки до сих пор верите.
вы думаете что страхование титула это "если что, звонок в дверь и там стоят работники страховой компании с деньгами на тарелочке с голубой каемочкой"?
Вы вот выше написали что на 99% понимаете проблематику. Если это так, тогда вопрос - вы всю жизнь титул собираетесь страховать?
Нет, если цена квартиры такова, что можно 20 лет оплачивать страховку, тогда вопрос снимается конечно :)
Я реалист, не буду я титул страховать. Вероятные проблемы мне грозят со стороны отца, скончавшегося 15 лет назад, после чего собственность его 2 раза перешла - от него к жене, от жены к сыну. Притязаний к ним не возникло. Если они все же возникнут, то будут на 1/4 долю. При этом надо будет еще в суде доказать, что предполагаемый наследник 15 лет (или более) ничего не знал о смерти отца. Продавец мой человек порядочный. За 35 лет нашего знакомства не могу ни одной гадости о нем сказать, а я - язва та еще.
Ну и что еще? Как-то недавно вы писали, что если бы вы старались оградить себя от ВСЕХ возможных рисков, то не жили бы в пентхаузе. Ну как-то так...
Да, оно свежее, поскольку мама умерла 2 года назад. И стоимость в ДКП ну, не 1 миллион, конечно. А целых два :) И налоги даже пойдем заплатим. Целых 130 тыщ. От мамы я подвоха не жду. Не могу предположить у добропорядочной еврейской честной женщины наличие внебрачных детей (или брошенных в роддоме). А папа да, как любой мужчина может иметь больше темных сторон в своем прошлом. Но прошло 15 лет, его доля два раза перешла по наследству уже: от мужа - жене, от жены к сыну.
Что скажете?
интересно, откуда в детдомах берутся дети, оставленные прямо в роддоме?
их видать отцы оставляют :(
а если их не усыновили, то они имеют равные с остальныи детьми права, даже если не видели мать ни разу в жизни...
просто я бы наследство лет до 10 называл свежим :)
чего вы собственно боитесь, у вас же дружеская сделка?
Конечно дружеская. Просто могут возникнуть обстоятельства, о которых продавец может не знать. Но мы проговорили с ним все это стописят раз. Дал мне суровое мужское честное слово.
да, есть люди которые последнюю рубашку снимут, но свое слово сдержат, даже если оно не писанное на бумаге, а сказанное всклозь.
я таких знаю.
но их мало.... если вы уверены что этот человек из таковых, можно идти на сделку смело.
вот только редко покупатели знакомы с продавцами 30 лет :)
поэтому "рассчитывай на лучшее, готовься к худшему"
Подскажите, какие риски с наследством 2003г. Какие документы почитать законодательные? Как обезопасить себя, если мы всё-таки решимся покупать эту квартиру?
Квартира- это трешка, которая досталась по наследству от родителей 2-м братьям в 2003г. Сейчас они её продают, разъезжаются.
Риски такие же, как у автора топика. Если у отца этих братев есть внебрачные дети, то они имеют полное право на свои доли в этой квартире. Ну и у мамы могли быть тайнорожденные детишки, если следовать логике уважаемого ОТТО :-)
все проще. появляется наследник с завещанием, подписанным рукоприкладчиком за сутки до смерти, заверенным нотариусом или даже главврачом больнички какойнибудь, с уважительными причинами пропуска срока вступления в наследство, и все разговоры о незаконорожденных детях уходят в тину.
на форуме был такой случай
в том то и дело что ни на какой.
вступили 2 сына в наследство от родителей 20 лет назад, а тут приходит человек с завещанием, который "не знал или не мог знать о смерти наследодателя", либо "не знал о наличии завещания, которое лежало у нотариуса и по чистой случайности попалось на глаза наследника когда он пришел оформлять доверенность на машину", либо "жил на полярной станции, с больщой землей связь раз в год" и т.д. и т.п., и предьявляет свои права на наследство.
И получает эти права, что характерно.
А кто там 20 лет назад подписывал завещание, кто его заверял, где архив того нотариуса - хз, может давно мыши сьели...
Получается с наследными квартирами абсолютно всегда риск остается?
Я сейчас живу в наследной квартире, которая куплена в 2001г- то есть с ней тоже риск остается?
До этого была другая наследная квартира, в ней прожили лет 8, давно продана, в том же 2001г. Всё через риэлторские компании оформляли, даже не задумывались особо о рисках.
А законодательно с какой квартирой больше рисков- когда наследники вступили в наследство по закону или по завещанию?
Что же делать с вариантом квартиры, где 2 брата наследника- сразу отказываться или подключать риэлтора на проверку чистоты- сопровождение сделки? Как себя максимально обезопасить? Сама квартира понравилась.
Да, именно так. Риск остается. Скажу больше. Риск есть всегда почти. Самыми лучшими документами считаются документы первичной приватизации. Но их все меньше, а цены на них все выше. Да и тут не без косяков может быть...
смотреть надо, могут быть выписанные перед приватизацией но сохранившие право пользования или право на это право...
Люди, что скажете про 2 миллиона в ДКП? Не потянут нас? Просто у меня накануне сделка была по продаже старого по полной стоимости за 5.2, а у моего продавца впереди покупка новостроя за 5.5. Ответственность сознаю. Хочу знать реалии. Ведь до сих пор куча народу продает за 1 лям по документам, хотя, говорят вызывают. Не боятся?
Вы так непринужденно советуете людям совершить уголовное преступление, что я диву даюсь и не могу понять - вы так изощренны или так просты?
Тем более автор вроде покупает а не продает
Статья 33. Виды соучастников преступления
1. Соучастниками преступления наряду с исполнителем признаются организатор, подстрекатель и пособник.
2. Исполнителем признается лицо, непосредственно совершившее преступление либо непосредственно участвовавшее в его совершении совместно с другими лицами (соисполнителями), а также лицо, совершившее преступление посредством использования других лиц, не подлежащих уголовной ответственности в силу возраста, невменяемости или других обстоятельств, предусмотренных настоящим Кодексом.
3. Организатором признается лицо, организовавшее совершение преступления или руководившее его исполнением, а равно лицо, создавшее организованную группу или преступное сообщество (преступную организацию) либо руководившее ими.
4. Подстрекателем признается лицо, склонившее другое лицо к совершению преступления путем уговора, подкупа, угрозы или другим способом.
5. Пособником признается лицо, содействовавшее совершению преступления советами, указаниями, предоставлением информации, средств или орудий совершения преступления либо устранением препятствий, а также лицо, заранее обещавшее скрыть преступника, средства или орудия совершения преступления, следы преступления либо предметы, добытые преступным путем, а равно лицо, заранее обещавшее приобрести или сбыть такие предметы.
Комментарий ГАРАНТа
См. комментарии к статье 33 Уголовного кодекса РФ
Статья 34. Ответственность соучастников преступления
1. Ответственность соучастников преступления определяется характером и степенью фактического участия каждого из них в совершении преступления.
2. Соисполнители отвечают по статье Особенной части настоящего Кодекса за преступление, совершенное ими совместно, без ссылки на статью 33 настоящего Кодекса.
3. Уголовная ответственность организатора, подстрекателя и пособника наступает по статье, предусматривающей наказание за совершенное преступление, со ссылкой на статью 33 настоящего Кодекса, за исключением случаев, когда они одновременно являлись соисполнителями преступления.
4. Лицо, не являющееся субъектом преступления, специально указанным в соответствующей статье Особенной части настоящего Кодекса, участвовавшее в совершении преступления, предусмотренного этой статьей, несет уголовную ответственность за данное преступление в качестве его организатора, подстрекателя либо пособника.
5. В случае недоведения исполнителем преступления до конца по не зависящим от него обстоятельствам остальные соучастники несут уголовную ответственность за приготовление к преступлению или покушение на преступление. За приготовление к преступлению несет уголовную ответственность также лицо, которому по не зависящим от него обстоятельствам не удалось склонить других лиц к совершению преступления.
с таким же успехом можно попросить написать кто грабил банк, как мол прошло, и на основании ответов принять решение подзаработать :)
Да легко, я в детдоме жила, мой отец помер и мачеха вступила в наследство, забыв обо мне, потом продала. Я вышла, мне квартиры не дают, сложности. Разыскала папочку, помер 7 лет назад. Пошла в суд и претендую на квартиру, мне жить негде, а не деньги нужны. Сейчас живу в этой квартире, а покупатели требуют денег с мачехи.