Расторжение договора найма
Подскажите, пожалуйста, как быть. Заключён договор с неким человеком на найм квартиры на год. Об оплате коммунальных платежей договорились устно, что я буду сама оплачивать, показывать им квитанции, а они компенсируют. Когда дошло дело до оплаты, от своих слов отказались. Я написала уведомление о расторжении договора аренды. В договоре есть пункт, что наймодатель и наниматель вправе досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения при условии уведомления второй стороны не менее, чем за 30 календарных дней. Но я ещё написала в уведомлении, чтобы оплатили коммуналку и попросила в случае неуплаты освободить квартиру. У них аренда оплачена по 30 ноября, и я попросила не позднее 1 декабря чтобы оплатили аренду за декабрь и коммуналку за ноябрь. Отказываются платить коммуналку и выезжать даже через 30 дней. А мне не выгодно им сдавать. В квартире срач, хотя о посещении квартиры предупредила заранее,как написано в договоре, договор заключался с одним человеком и там написано, что будут жить Иванов (фамилию пишу условно, в договоре его реальная фамилия) и с ним ещё 4 человека, какие именно не написано, но у него вообще-то 3 детей, а живут совершенно другие люди, т.е. он сам там не живёт. После того, как отдала уведомление, прислал смс, что они "обращаются в суд" и что у них "хорошие юристы".
Что они могут мне сделать? Что мне делать? Вызывать милицию и выгонять? Какие аргументы приводить? Или ждать 30 дней, как в договоре, и уже после этого расставаться? Но у них оплата по 30 ноября. За декабрь аренду они скорей всего оплатят. А если я не возьму и буду выгонять, такой вариант как? Если дело действительно дойдёт до суда, то как лучше действовать?
мне кажется , вы не совсем верно оцениваете ситуацию вообще.
в частности что ктото будет вам помогать их выгонять и т.д.
если в квартире будет арендатор, то милиция скажет вам что у вас гражданско-правовой спор и предложит идти в суд. врочем, если его там не будет, скорее всего тоже самое скажет...
так что нужно решать вопрос очень аккуратно, просчитав все шаги и все взвесив.
главный вопрос как вообще получилось что у вас какие то устные договоренности, или в договоре написано что коммуналку они оплачивают? Как получилось что живет не иванов?
ну и хотелось бы понять ваши физические возможности и способности очистить квартиру,если они не захотят ее покинуть...
Я вот и думаю, как быть.
В договоре написано, что коммуналку оплачиваю я. Да, лоханулась, поверила на слово, что будут отдавать по квитанции потом.
Договор заключён с Ивановым. Сам он там не живёт. Живут его сотрудники.
В квартире срач по этой причине: никто ни за что не отвечает, нет ответственного человека. Фактически там общага.
На счёт возможностей: а если я приду в их отсутствие и просто поменяю замки и не пущу их больше? Что они смогут сделать? Вызовут милицию? Я собственник. Уведомление они получили, причём с подписью, правда не самого Иванова, а того кто был в квартире, т.е он расписался, что получил письмо для передачи Иванову. По уведомлению, если считать за 30 дней, то они должны освободить квартиру 20 декабря. Но, эти 20 дней у них не оплачены ещё.
1. Для начала прочтите 35гл ГК http://www.gk-rf.ru/glava35 , чтобы понять свои права.
2. Вы сдавали через риелтора? - если да, то привлекайте его к участию в разбирательствах. Хотя, полагаю, концов этого риелтора вы сейчас не найдете, судя по тому, что факт организации общаги в квартире был прописан в договоре изначально.
3. Если вы замените замки в квартире, то это будет квалифицировано как самоуправство с вашей стороны, как нарушение прав квартиросъемщиков, и у них появится повод подать на вас в суд. Вас еще и обвинить могут в том, что вы украли эксклюзивную коллекцию черных квадратов, треугольников и ромбов, которые написал их гениальный знакомый Мазилыч.
В принципе г-н Иванов, как ответственный квартиросъемщик, тоже может позвать МЧС и на основании договора найма попросить их вскрыть двери. Так что вам не только замок надо менять, но и в квартире обосноваться на некоторое время. Решение суда будет зависеть от того, что написано в договоре найма и насколько написанное соответствует закону, что вменят обвиняемой стороне и насколько сильные у сторон будут адвокаты. Да, еще и российское правосудие часто выносит свои решения в зависимости от объема налитой судье рюмки.
4. Так как дело получило громкую огласку, не забудьте заплатить налоги с ваших доходов. Не повредит.
5. Надо было думать о возможных последсвиях вселения гоп-компании до того, как вы ее вселили, а не сейчас. Видимо в свое время вы решили, что поиск квартиросъемщиков дело нехитрое, поэтому и получили то, что имеете сейчас. Возможно вы хотели сдать квартиру выше рыночной цены, а сделать это можно только с существенным ухудшением качества квартиросъемщиков. Если бы вы сдавали квартиру через приличного агента, то описанная вами ситуация была бы невозможна в принципе.
1.Спасибо. Прочту.
2. Нет, не через риелтора. Почему факт организации общаги в квартире был прописан в договоре изначально? В договоре же прямо так не написано. Написано: В квартире проживает совместно с Нанимателем 4 человека. Разве я не могу сказать в суде, что не знала, какие люди будут жить, у нанимателя трое детей?
3.Поменять замки и обосноваться там, тоже так думаю.
4. По поводу налогов я, конечно, в принципе так и думала, не знаю только куда, когда, как, сколько. Я инвалид, наверно есть какие-то льготы для инвалидов? В общем темнота я пока.
5.Всё понимаю. Надо было. Только время назад не прокрутишь и не исправишь ситуацию. Есть причины, почему я согласилась на этот вариант (с этим Ивановым работал мой друг, который и уговорил меня). Сдала фактически ниже рыночной цены, было бы бы выше, не возник бы конфликт.
Предложу вам один слегка криминальный способ решения вашей проблемы.
1. Прочитайте-таки 35гл. чтобы оознать свои права и обязанности.
2. Добейтесь встречи с Ивановым чтобы обсудить с ним спорные пункты договора. Свой экземпляр догновора не берите. Изыщите возможность выкрасть и уничтожить его экземпляр договора. Вряд ли они заготовили его заверенные копии. Имейте в виду, что вас могут побить.
3. После этого со спокойной душой можете менять замки и выселять самозахватчиков.
Иванов заключал договор как физическое лицо - на себя, или как представитель ЮЛ/предприниматель?
перед лицами, которые находятся в квартире, у вас никаких обязательств нет. НО, если вы займете это помещение, господин Иванов может сказать, что вы ЕГО не пускаете в квартиру и т.д. и т.п.
Как физическое лицо - на себя.
Да, может сказать, что ЕГО не пускаю в квартиру. А, если он там не живёт и не будет жить? Должна ли я пускать других людей без него? Ведь в договоре написано, что именно ОН и с ним 4 человека живут? Т.е имеют ли право жить другие 4 человека без него?
если эти лица ПОИМЕНОВАНЫ в договоре. закон это формулирует как "должны быть указаны граждане"
не "количество лиц", а граждане
или указана степень родства
то есть указание в договоре должно предусматривать воззможность персонифицировать этих граждан
а просто "со мной живут 4 человека" - не пройдет
потому, как эти "4 человека" имеют полное право получить регистрацию в этом жилом помещении
а управляющая компания имеет право соответственно увеличить плату за коммунальные услуги
при этом за действия этих граждан несет ответственность наниматель
временных жильцов вселять наниматель может увы, при уведомлении, а не при согласии наймодателя. при этом воспрепятствовать их вселению можетт только если нарушены нормы площади
на мой взгляд ваш правовой выход - это п 4 ст 687
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи
организуйте пару заявлений от соседей, что ваши жильцы деборширят, нарушают общественный порядок и иным образом нарушают права соседей
наряд милиции с проверкой "а кто это здесь живет", при этом помещение своими ключами можете открыть вы. а вот заходить туда - не надо.
и еще один момент - если жилое помещение используется юридическим лицом или ИП для проживания сотрудников, то должен быть заключен не договор найма, а договор аренды. юридически - есть шанс расторгнуть договор по тому основанию, что это была мнимая сделка.
но это все варианты экстремальные.
по поводу коммуналки - как именно прописано в договоре?
процитируйте полностью пункт
лица НЕ ПОИМЕНОВАНЫ в договоре, просто 4 человека и всё.
От соседей наверно можно организовать заявления, а ещё от председателя правления(дом кооперативный), от него даже посерьёзней будет.
В договоре не написано прямо, что он снимает для сотрудников. Т.е, я такая-то, наймодатель с одной стороны и такой-то, наниматель с другой стороны, паспорт, адрес и т.д. заключили договор о...
Как дополнительные условия в конце договора написано: В квартире проживает совместно с Нанимателем 4(четыре) человека. Всё. Дальше подпись и число.
По поводу коммуналки: Счета за коммунальные услуги оплачивает Наймодатель. Знаю, я лох, поверила словам. Этот пункт долго обсуждался, он всё куда-то бегал, советовался, потом предложил, чтобы я оплачивала сама, приносила им счета, а они всё компенсируют.
А сейчас отказались от оплаты счетов, мол там живут всего четыре человека, а не пять, как по договору.
только в суд, иначе никак.
милиция вам не поможет, пока драки нет, это не их дело.
вариант: при свидетелях, не заходя в квартиру, поменять замки, а потом имея за плечами пару негров с бейсбольными битами выдать им вещи. если в этом случае они действительно обратятся в суд - ничего страшного: догвор есть, уведомление есть, суд просто узаконит сложившуюся ситуацию и обяжет вас вернуть вещи, а их, возможно, оплатить то время которое квартира была занята их вещями.
Никаких затрат у них не было при найме этой квартиры. т.е они не платили комиссионных, ни задатка нет, ни оплаты вперёд.
Я так понимаю, что, если я выгоню их, как в договоре, через 30 дней после уведомления, то претензий ко мне быть не должно. Я права?
А, сели раньше?
Кстати, в договоре написано, что они должны производить оплату за наём не позднее 30 числа.
Права ли я буду в случае судебных разбирательств, если в случае не оплаты до 1 числа, приду, например, 2 или 3 числа, в их отсутствие, поменяю замки и не пущу их. Вернее, даже так: приду рано утром, когда они уходят на работу и попрошу забрать свои вещи, а у них там из вещей только сумки.
Сможет ли этот Иванов доказать в суде, что платил вовремя?
Вы "попали"!!! Крепко.
Кто вас надоумил на 13мес. договор заключать? - они имеют право вам полгода не платить, а вы их за неуплату не выселите!!!
Вот основание для этого в ГК:
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
..............
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
...............
Саша, а вот этот пункт в договоре: наймодатель и наниматель вправе досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения при условии уведомления второй стороны не менее чем за 30 календарных дней, он разве не даёт мне право так поступить?
Ну вообще-то такое основание для расторжения договора законом не предусмотрено http://www.gk-rf.ru/statia687
А все, что не соответствует закону, суд скорее всего признает автоматически не действующим.
Через суд по договору сроком от года до 5лет вообще квартирантов трудно выселить.
Навскидку вижу только возможность квалифицировать этих проживающих, как временных жильцов. Их можно вселять только с вашего согласия и вселять в течение недели по вашему требованию - http://www.gk-rf.ru/statia680
Дом кооперативный, т.е чистый, соседи приличные, а эти люди курят на кухне, возможно шумят ночью, т.к очень поздно возвращаются с работы, я же могу, наверно, (я прочитала ссылку) сказать, что соседи жалуются, что председатель правления дома в курсе жалоб и т.д и т.п.?
Вряд ли они смогут устранить эти нарушения, даже, если не будут курить на кухне и в туалете, вряд ли соседям понравится табун дымящих людей на площадке.
Я вообще считаю неприемлемым курение в помещении. И в договорах пишу, что нельзя курить. Да, жалобы соседей надо инициировать, документироват и предъявлять. Это ваши аргуументы и факты при разборках. Но вообще по суду их выселить шансов мало. А вот сделать малокомфортным их проживание и побудить их к самостоятельному освобождению квартиры попытаться вполне можно.
Вы до сих пор не сказали, какой величины ваша квартира, может там вообще 5 человекам по нормам проживать нельзя.
Квартира малюсенькая, 32 кв.м общей площади. Сколько человек имеют право жить на такой площади? Наверно не больше трёх?
В общем, сейчас мое мнение такое:
Есть Иванов - он наниматель! Он имеет право жить в квартире на основании договора. Постоянно проживающих с ним нет, так как совместно проживающие несут ответственность за квартиру, а ответственный человек должен быть зафиксирован в договоре со своими паспортными данными. Значит те четверо проживающих - временные жильцы в терминах ГК. Они могут быть вселены при условии вашего уведомления и только при условии соблюдения нормы общей площади на одного человека. Учетная норма в Москве 10кв.м., следовательно по самым оптимистическим прикидкам с Ивановым более 2-х человек жить не могут.
В принципе пункт в договоре о том, что с Ивановым живет четыре человека можно трактовать, как ваше автоматическое уведомление о их проживании. Но договор нарушил требования ГК в части норм площади на одного человека, поэтому вы вправе требовать от Иванова немедленного приведения договора и фактического состава проживающих в соответствие с требованиями закона. Лишние в течение 7 дней должны покинуть квартиру.
пусть соседи жалуются письменно, и желательно не только на курение, но и на что-то посерьезнее. вплоть до вызова полиции. это может быть вашим выходом.
пара-тройка протоколов об административных нарушениях по инициативе соседей - и у вас на руках основание для растожения договора.
одно но - этот кульбит пока носит чистотеоретический характер. негативные стороны не просчитывала.
А если я буду делать упор на то, не соблюдаются требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека? Не нашла пока, сколько положено на человека, 12 или 18? Даже, если 12, то этому Иванову с этой фирмой будет невыгодно снимать у меня.
Наверно можно ещё что-нибудь найти? Ну, например, что из-за большого количества народа, проживающих в квартире и пользующихся ванной, на стенах появился грибок?
Возможно да.
вот ссылка http://www.gk-rf.ru/statia679
При вселении по договорам соц.найма норма равна 18кв.м. А вто что подразумевается под нормой в договорах коммерческого найма - не знаю, но можно предположимть, что тоже 18кв.м.
Тогда вообще получается, что имеют право жить не больше двух человек. Т.е , если один из них этот Иванов, который по договору, то с ним ещё один человек может проживать.
Вот еще вам ссылка http://www.xserver.ru/user/dknzp/ Комментарий человеческим языком ст.35 ГК.
Оттуда: "В качестве обязательного условия для такого вселения требуется, чтобы было соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного человека. Соблюдение этого условия не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети."
Т.е. можно попробовать напирать на то, что договор заключен без учета обязательных норм на вселение, а потому незаконен.
Никогда раньше не интересовался временными жильцами и теми проблемами, которые они могут породить. Потому что в краткосрочных договорах никаких временных жильцов нет!!!! И как автора угораздило договор на 13мес. заключить!?
да, попала автор. бывает. редко кто читает эту главу подробно, пока проблемы не возникнут.
Swaan, все эти пункты гк действуют на принципе "если договором не предусмотрено иное"
Так же как если я в договоре напишу что задаток в случае расторжения по вине задаткополучателя возвращается в пятерном размере, а не в двойном, это не будет нарушением гк, двойной по гк действует если упомянуто "задаток" и не оговорена кратность при возврате
может быть этот принцип будет пересмотрен в ближайшие годы, он... спорный. просто вряд ли у автора получится
какой принцип? вы тоже считаете что в гк написано на каких условиях обязаны договариваться арендатор с арендодателем, а не "если договором не предусмотрено иное"?
Сваан, напишите плиз, а по договору безвозмездного пользования на короткий срок (4 месяца) имеет ли право ссудополучатель вселять временных жильцов, разрешает ли это закон? По договору нельзя, а если очень хочется, то можно? И в найм может ли сдать, если в договоре написано, что нельзя?
Спасибо Сваан, я тоже гуглю, но пока ничего не нашла, нашла зато такую схему, юрлицо заключает с физиком договор аренды, а потом заключает с своим сотрудником ДБП. Может быть наниматель автора, тоже провернул какую-нибудь схему и теперь пользуется в свое удовольствие?
Так они еще и месяца не прожили? А откуда тогда взялись утверждения, что они не платят? срок же платежей еще не подошел...
Может вы рано "волну погнали"?
Живут с середины сентября. Был другой договор и предполагалась одна сумма, но, когда я увидела, что нагнали туда народу, попросила их или съехать или поднять аренду. Сказали, что будут искать, но по слухам, которые до меня дошли, варианты были дороже на 9 тыс. Они подняли немного аренду (на 3 тыс.) и согласились оплачивать коммуналку и вроде бы и народу было мало (3-4 человека с их слов). Заключили другой договор, уже с другой суммой и другим сроком.
Платить-то они платят, только аренду, без коммуналки, т.е опять получается ниже рынка и с таким гимором.
Предполагалось, что мой друг будет в квартире ответственным, но его уволили.
Так как всё-таки поступить?
Ждать, когда пройдут 30 дней и выселять?
Не ждать, не брать оплату за следующий месяц, выселять по истечении оплаченного периода?
Попробовать решить мирно, разжалобить, изложить свои проблемы, они в принципе в курсе уже, что мне предстоит тяжёлое лечение, которое стоит 600 т.р. на курс, кроме того, тяжело заболела моя сестра, вот так сложилось, ей предстоит операция тоже дорогостоящая(900т.р.), денег по квоте в конце года не оказалось, ждём января.
поставить ультиматум, что либо договор будет на 11 месяцев и оплата такая-то плюс не коммуналка на каждого жильца дополнительно, либо вы расторгаете договор, поскольку оснований более, чем достаточно.
предварительно подготовьте по основаниям документальные подвтерждения
Думаю, что надо направлять письменное уведомление о приведении договора в соответствии с требованиями ГК в части общей площади на одного квартиранта и требовать выселения как минимум двух из них. (Еще с нормами б хорошо б точно определиться). Обязаны выехать в течение 7 дней. Не выедут - угрожать подать в суд. Как вариант досудебных разбирательств - мирный "развод".
Параллельно собирать и фиксировать жалобы соседей.
Разжалобить Иванова вряд ли удастся, так как срок в 13мес. в договоре появился не случайно.
а не захотят получать уведомление, тогда что? идти, приставлять нож к горлу и заставлять подписывать?
Юристы хорошие у тех, кто живет в однушке впятером? пусть не гонят.
Принудительное выселение и никуда они не пойдут.
А про ваши проблемы можете даже им не заикаться - не проникнуться. Автор, у вас живет 5! взрослых человек и не хотят платить коммуналку, а вы еще думаете, как бы повежливее. Имхо, они чувствуют Вашу слабость и пользуются
ЧУТЬ ОФФ- те получается,что лучший вариант - сдавать без договора- тогда и выселить в случае чего не проблема, так?
лучший вариант - не экономить на агенте, раз сами ни бельмеса в этом не понимаете. Чтобы агент нормальный договор составил, а не филькину грамоту как у вас, где даже сумма аренды не определена
я уже много лет сдаю и никогда договора не заключала-было и выселяла, тк селился один,а жил табор (по расходу воды и эклектроэнергии поняла). Читаю тут и вывод один- договор-это не права арендодателя,а защита прав арендосъемщика:(
если табор затопит три квартиры вниз по стояку, то договор будет защищать уже арендодателя
а зачем им бежать? они в квартире сядут и скажут что тут живут, и выселить вы их можете по закону тока по решению суда. Ну и повезет если менты ВСЕХ возьмут для выяснения личности...
То, что они не регистрируются (чаще всего по вине наймодателя, кстати), не лишает нанимателей их гражданских прав и обязанностей.
Т.е. если в квартиру залезут воры и остануться там жить, я должна обратиться в суд для их выселения? Что за бред.