Доля ребенку
Есть квартира в области, где собственник я, муж и ребенок. Квартира покупалась по программе молодой семье, мы в ней не живем, просто сдаем.
Сейчас хочу ее продать и вложить в новостройку в Москве.
Как лучше поступить с долей ребенка - ведь у меня будет не альтернатива?
Можно ли сделать следующее:
1.я заранее прохожу опеку и получаю разрешение на выделение доли в квартире моих родителей в Москве
2.ищу покупателей
3.продаю и одновременно "покупаю" долю ребенка в одобренной квартире.
Сильно ли снизит стоимость продаваемой квартиры такая "схема"?
Что может смутить покупателя, при условии, что разрешение опеки будет получено заранее. Т.е. ДО сделки. И ребенка тоже выпишу ДО сделки?
Этот вариант не пройдет, опека не даст выделить долю в квартире бабушки/дедушки в зачет продаваемой.
Я не автор, просто похожая ситуация :)
Опека дала разрешение на такую сделку. Решение опеки разве можно будет признать недействительным?
Где можно посмотреть нормы закона по этому вопросу?
Вот нашла похожее обсуждение. Там люди говорят, что можно продать внуку
http://otvet.mail.ru/question/54020988/
Разрешить продажу квартиры А при условии последующей покупки квартиры Б.
В опеке не говорили, что это бабушка - фамилии разные, дети и я никогда не были прописаны в квартире бабушки, т.к. она тоже покупалась.
Такой вариант нежизнеспособен?
или если разрешение уже есть, то и проблем нет?
Дети смогут оспорить, когда вырастут?
сегодня устраивает, а завтра перестанет устраивать. Выросший ребенок может оспорить сделку, в первую очередь.
А как же законно это все оформить? Нужно просто продать квартиру.
блин, ну что за страна у нас!
Даже решения и те незаконные выдают :(
Ну это Вы же сами умолчали, что продавец квартиры - бабушка ребенка, т.е. близкий родственник.
Законно - вывести ребенка из собственников, а потом продавать квартиру без ребенка-собственника.
Законный путь есть, но он не одноходовый.
Мне послезавтра аванс за эту квартиру будут вносить.
Покупатели знают про опеку, видели разрешение, но тоже не знают, что это бабушка...
Сказать им про это?
У меня нет злого умысла, у покупателей тем более не может его быть, но квартиру-то продать нужно!
Хочу понять на каком этапе могут возникнуть препятствия, если, предположим, никто никуда не идет и не стучит про бабушку.
Так разрешение уже дали.
Я ж приносила и св-во о браке в том числе, вписки всякие, св-ва детей.
Ничего не скрывала, кроме того, что "покупаемая" квартира это квартира бабушки.
Покупатели увидят, если не совсем идиоты.
Вы скрыли не мало, а очень существенный момент.
Я бы как риэлтор не стала продавать квартиру с подобным решением опеки. А наследственные квартиры продаю, но стараюсь не покупать.
А я и не пыталась скрывать! Вообще не знала, что это незаконно :(
Теперь даже не знаю что и делать :( Покупателю рассказать будет честно, но он ведь может подумать и не купить, если у него будет такой риэлтор, как вы, например.
Просто я так и не поняла какому риску мы друг друга подвергаем, если все же никто ничего не заметит. Я чем рискую?
Близкими родственниками в соответствии с п. 2 статьи 14 Семейного Кодекса Российской Федерации являются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители, дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
ГК РФ:
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Опять ГК РФ:
Статья 168. Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Это ссылки на законы. Вы хотите провести сделку, не соответствующую нормам закона, то есть, изначально ничтожную. Вы особенно ничем не рискуете. Скорее наоборот: Вы подставляете покупателя, оставляя для себя возможность "законно" расторгнуть сделку в течение большого срока времени (гораздо больше 3-х лет). Судя по Вашему сообщению, Вы не являетесь сознательным мошенником, и не планируете лет через 5-10 "вернуть" себе квартиру, возвратив покупателю деньги в соответствии с договором 2012 года. Но...
Почему бы не сделать все законно сразу?
А как по закону-то? по закону я могу только провести альтернативную сделку и наделить долями детей в новой квартире. Но поскольку я планирую покупать однушку - опека не разрешит мне это сделать, т.к. будет ущемление прав :(
Как все тупо у нас придумано!
До тех детей, которые не собственники вообще никому дела нет, а уж если ребенок с собственностью, то прям такая забота :(
Ничуть. Ссылку на закон я Вам дала, прочитав ссылки, несложно понять, как можно сделать все на законных основаниях.
Вы дарение имеете ввиду?
Так опека и это сейчас не разрешает делать. Т.е. нельзя продавая долю ребенка возместить ее дарением от бабушки.
ну вы ж не хотите прямо сказать о чем речь :)
Нашла кое-что:
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.
При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.
При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации
Т.О. получается, что никому не выгодно признавать сделку ничтожной - ни продавцу, ни покупателю.
И исков именно по нарушению этой статьи просто быть не может.
Как только я, как продавец, попробую вернуть назад квартиру, мои покупатели нанимают адвоката и доказывают, что я изначально знала о том, что нарушаю закон и действовала с умыслом. Как результат - собственность мы теряем все вместе.
Все верно, но инициатором расторжения сделки может выступать ребенок-бывший собственник, по достижении совершеннолетия. У него точно умысла никакого не было. И это единственная опасность в данном случае.
Конкретного решения я Вам не подскажу, поскольку не знаю ВСЕХ нюансов Вашей ситуации. Но общий принцип я уже назвала: сначала вывести ребенка из собственников этой квартиры. А потом ее продавать как чистопродажную.
каким образом можно вывести ребенка из собственников, не выделив ему доли в др.квартире?? почему нельзя сделать дарение доли от бабушки взамен продаваемой доли? или мена долей еще возможна.
Да, мена долей возможна. Но для ребенка она также не может совершаться с близкими родственниками. Поскольку мена - это возмездная сделка, которая приравнивается к двум договорам купли-продажи.
Дарение взамен продаваемой доли незаконно, поскольку дарение - безусловная сделка. "При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением" (ст. 572 ГК РФ)
дарение - в сабже почему ВЗАМЕН продаваемой? они ж просто так выведут, как вы говорите, ребенка из собственников, подарив ему долю в др.кв., ВСТРЕЧНОГО договора-то не будет, продажа будет в др.руки..
а по поводу мены - оч.странно вообще-то.. опека на ура дает разрешение на такие сделки, я вот сейчас покупаю кв., там было сначала дарение 1/3 доли бабушкой ребенку /ред./в 1999 году (возможно, тоже в другом месте так ребенка из собственников убирали), а потом, в 2007 году, была мена долей между взрослым и этим ребенком, и сразу продажа кв., фамилия у участников мены одна, я так предполагала, что это дедушка ребенка.. после Ваших слов теперь единственная надежда, что это мог быть его дядя или еще кто-нить, не близкий родственник.. Но это 2007 год был, без опеки они ж не могли сделать эту мену? А опека не дала бы разрешение, если б это был дедушка?
"дарение - в сабже почему ВЗАМЕН продаваемой? "
потому что подумайте как это будет записано в решении органа опеки.
да пусть даже и "взамен" будет написано, но это же не будет ВСТРЕЧНОЙ сделкой? продажа же не дарителям будет, а 3м лицам.
возвращаемся к тому, с чего начали, если написано "продажа взамен дарения", значит дарение условно, и является ничтожной сделкой.
не думаю, что в решении опеки будет слово "взамен", скорей, будет написано что-то типа "разрешить отчуждение доли несовершеннолетнего с обязательным одновременным дарением доли в др.кв.", суть сентенции про продажу и без дарения поняла, разговаривала сегодня со своей опытной коллегой, кот.с 90х годов работает, дам ей ссыль на этот топ, интересно, что она скажет.
"обязательность" и "одновременность" дарения делает это дарение условным, а следовательно притворным и ничтожным.
насколько я понимаю, дарение должна быть безвозмездным, но разве и безусловным тоже? можно еще раз ссылку на статью?
если речь идет о 2х продажах, а не о продаже и дарении, то почему бы не быть условию?
в 2007 не могли без опеки.
Я выше написала вам нормы закона.
Никто не будет оспаривать эту сделку - это не выгодно никому.
Подросший ребенок - да, может, но тоже очень-очень маловероятно что полезет правду искать. Так почти люую сделку, где опека разрешение давала можно оспорить совершеннолетним ребенком.
Интересно, как можно оспорить любую сделку, если была продана доля ребенка в одной квартире, и куплена в другой, которая не хуже и не дешевле первой?
а вот когда продана доля ребенка, а взамен он ничего не получил, тогда это почти 100% победа
И еще один момент, о котором мы пока не говорили. Если документы по Вашей сделке в опеке попадут на глаза хоть одному думающему человеку (архивы хранятся долго), то без особых усилий он увидит родство. Опека подчиняется прокуратуре в порядке надзора. Инициатором расторжения сделки может выступать и работник прокуратуры... Последствия очевидны.
О том, как можно оспорить любую сделку с опекой, Вам ниже Отто ответил. Добавить нечего.
По поводу прокуратуры - это, на мой взгляд, вообще из области фантастики. Прецеденты были? Я не нашла даже судебных исков по аннулированию сделки на основании неверного решения опеки, а вы говорите прокуратура..
Дети в данном случае не ущемлены. Они получают равноценные доли. Оспаривать что-либо только лишь на основании 37-й статьи просто глупо.
Я вам даже больше скажу: дети прописаны и всегда были прописаны в квартире, в которой им будут выделяться доли.
Я ничего не скрывала, принесла все документы по списку, включая выписку из домовой книги, где все это видно.
В опеке не юристы, но уверена, что 37-ю статью они знают. И раз решение вынесено положительное, то они имеют на это право.
Завтра пойду утром схожу к ним еще раз, спрошу по поводу всего этого.
Мне тоже не хочется никого подставлять, себя в первую очередь.
Но мне кажется, что вы просто нагнетаете.
Я не нагнетаю. В первом сообщении Вы спросили, "что может смутить покупателя" в вашем случае. Я вам описала все потенциальные проблемы, которые могут возникнуть с некой очень малой вероятностью для покупателя. Для Вас проблем нет. Что с этим делать - решать Вам.
В Москве очень много квартир продано с нарушениями законодательства. Опеки выдали огромное количество незаконных разрешений на продажу квартир с детьми. Некая часть этих "мин замедленного действия" срабатывает, но никто толком не знает, какая именно. Суды по расторжению сделок проходят регулярно, но в СМИ об этом не кричат на каждом шагу.
"Я ничего не скрывала, принесла все документы по списку, включая выписку из домовой книги, где все это видно. В опеке не юристы, но уверена, что 37-ю статью они знают. И раз решение вынесено положительное, то они имеют на это право". В данном случае Вы ничего не скрывали. Но умолчали о том, что речь идет о квартире бабушки (то есть, близкого родственника). В опеке сидят не следователи, они не обязаны проводить дознание. В случае конфликта они скажут, что Вы ввели их в заблуждение. А в одной из опек в ВАО я вообще услышала буквально следующее: "Ну и что, что в законе так написано! Всегда выдавали разрешения на дарение от бабушек и никто нам ничего не говорил!" Как говорится, без комментариев. Правда, с тех пор пара лет прошла. И сейчас такие решения большинство опек перестали выдавать.
Ключевое словосочетание "малая вероятность"
Это как "неузаконенная" перепланировка в виде сноса антресолей. Кто-то побоится и под страхом смерти не снесет, а кто-то плюнет, сломает и будет прав :)
В опеку пойду завтра за разъяснениями.
Потом напишу, что они сказали.
Кстати, вспомнила.. Сама 10 лет назад купила квартиру с неадекватным решением опеки: мама с дочкой переезжали из 40-м двушки в Москве в 40-м двушку в Лобне. Сделку разрешили, заставив положить девчонке деньги на счет.
Скорее всего, придирчивого и мнительного риэлтора и такой расклад насторожил бы. А что если девочка вырастет и подаст в суд - ущемление прав налицо - где Москва и где Лобня. Однако, никаких репрессий нет и не будет.
Но согласна, что иногда лучше перестраховаться, чем влететь по полной программе.
как раз "положить деньги от продажи на счет" законодательству не противоречит.
ребенок не лишился собственности, просто его активы в недвижимости превратились в активы в банке, а что выгоднее и надежнее - вопрос отдельный.
а вот схема дарение-продажа выглядит так - у ребенка была собственность, потом ему подарили вторую собственность и у него должно было быть два актива, первый продает но деньги от продажи присваивают родители и вместо двух у него снова оказывается один актив.
прямое нарушение всех и всяких интересов ребенка
я понимаю, о чем Вы говорите, вероятно, суть во временном разрыве между сделками, если делать СНАЧАЛА дарение, а ПОТОМ продажу первой доли, тогда да, у ребенка продают 1 из двух долей, а если делать эти сделки одновременно, одномоментно? тогде ребенок не будет владеть 2мя долями, сразу одна меняется на другую.. вот скажите, по Вашей практике, хоть кто-нибудь когда-нибудь придирался к этому моменту? были такие особо ушлые несовершеннолетние, кот.по достижении 18 лет шли в суд с исковыми, что им подарили, а потом первую продали?
дарение - безусловная сделка, никак не связанная с продажей первой, старой доли ребенком.
они не могут быть взаимоувязаны, типа "если продашь то подарю, а если не продашь то не подарю", а если увязаны - то дарение ничтожно.
Но даже если не ничтожно, родители не имеют ни малейшего прива присваивать деньги от продажи его первой доли.
Выручку от продажу доли ребенка можно потратить либо на приобретение другого имущества, либо положить на счет в банк.
В вашей схеме дарение против продажи, куда деваются деньги от принадлежащей ребенку доли?
да, я понимаю, о чем Вы говорите.. получается, что законно только разрешение опеки, где сказано, что "продажа только при условии последующей (или одновременной) покупки др.доли (кв.)", так? только через куплю-продажу, получается.. т.е."выводить" ребенка из собственников перед сделкой можно только меной с не близким родственником, правильно?
По поводу Вашей покупки. Только разбираться и еще раз разбираться. Если менялся все-таки дедушка, то отказываться от покупки... Без вариантов.
Насчет того, какие решения выдает опека, я лучше промолчу. В опеке не юристы сидят. Естественно, решение опеки на сделку в 2007 году было получено.
По ссылке реально дело с реальным решением.
http://opekun.mybb.ru/viewtopic.php?id=198
Опека имеет право выдавать разрешения на совершения сделки детей и близких родственников, если это не ущемляет их интересы.
Все правильно. У опеки достаточно размытые полномочия, не ограниченные четко законом. Если суд В КОНКРЕТНОМ СЛУЧАЕ узаконит решение опеки, выданное в нарушение действующего законодательства - я без вопросов куплю такую квартиру. Либо когда появится соответствующее разъяснение Верховного суда.
Судебная система у нас, в отличие от США, не прецедентная. И если Ярославский суд принял такое решение по конкретному делу, то из этого не следует, что Калужский, Орловский или, тем более, Московский суд в других конкретных обстоятельствах решит точно также. Суд выносит решение на основании закона и представленных доказательств сторон. Вопрос справедливости в судах не стоит.
разрешение на продажу доли ребенка с встречным дарением ущемляет интересы ребенка
поскольку дарение - безусловная сделка, то она состоялась бы и без продажи ребенком доли, а если нет то это не дарение а притворная, ничтожная сделка.
раз она состоялась бы и так, то продажа получается без компенсации - то есть доля ребенка продана а взамен он ничего не получил.
Там, в решении суда, речь шла конкретно о мене. Суд соглашается с тем, что есть нарушение 37 статьи, но поскольку мена производится в интересах ребенка и он получает значительно бОльше того, что имеет (трешку вместо однушки), то суд дает разрешение на такую сделку.
Именно. И только после решения суда, а не раньше, можно думать о покупке квартир с решением опеки, нарушающим ГК.
Сходила в опеку.
Мне сказали, что все в порядке и такие разрешения они выдают регулярно.
Получала я его еще в октябре, поэтому даже прокурорская проверка уже пройдена.
Мне кажется, что перед покупателями я абсолютно кристально честна и прозрачна. Сделала все, что в моих силах.
Опека на 100% уверена, что никаких проблем ни у кого не возникнет.
Мы живем в новых домах, когда их продавали в 2006г был жуткий ажиотаж, многие продавали свои вторички чтобы купить новострой у ДСК(один из последних в Москве, по крайней мере в нашем р-не). Я знаю несколько семей, где ситуация как у вас- ребенку выделяли долю у бабушки, чтобы продать вторичку.
Как по закону можно сначала вывести ребенка из собственников квартиры, а потом продавать чистой? Можно наделить долей в другой квартире, у отца ребенка и выписать из продаваемой квартиры?
а каким образом вы наделите ребенка долей в квартире отца? Нет такого термина "наделить" можно купить, продать, подарить, поменять.
Вы в своей опеке спросите как вам быть.
Мне сегодня сказали, что они всегда так делают и никакого криминала нет, все прокурорские проверки проходят.
Я успокоилась :)
Может быть и у вас тоже опека имеет человеческое лицо.
уже нигде так не делают, потому что схема откровенно, прямо и недвусмысленно противоречит букве гражданского кодекса.
в каком медвежьем углу у вас опека?
Давайте так.
Доля ребенка в квартире продана, взамен получены деньги.
Где они?
р-н Коптево. МАсква :)
Права у детей в итоге не нарушены, поэтому мне уже 2 юриста сказали, что все будет ок
в задницу этих "юристов"
Доля ребенка в квартире продана, взамен получены деньги.
Где они?
Вложены в другую недвижимость, куда перееет бабушка и завещает ее внукам.
огород городить, чтобы не было длинной альтернативной цепочки.
Сложно продать квартиру, в которой и опека и альтернатива.
Мы сейчас фактически меняемся с бабушкой.
На деньги от продажи будем искать ей квартиру в нашем же районе. Но быстро найти невозможно - человек пожилой и капризный.
Поэтому разбиваем сделку, чтобы были деньги на руках и нам никто не дышал в затылок.
Как понять "прсвоены"? У деей появляется собственность в другой квартире. Не хуже, чем была ранее. При этом, он будет проживать с мамой и братом - налицо улучшения. Я уже не говорю, что осуществляется переезд из МО в Москву.
А почему собственно, должны остаться деньги? Дети наделяются собственностью в бабушкиной квартире=покупают ее. Вот там и деньги. В новой собственности.
А бабушка на эти деньги покупает себе новое жилье, которое завещает внукам.
если не ошибаюсь , речь шла о получении доли в бабушкиной квартире в дар, или я потерял нить рассуждний?
или речь идет о том что опека с человеческим лицом дает согласие на незаконную возмездную сделку между внуком и бабушкой?
потеряли :)
У меня купля-продажа с бабушкой :)
Я продаю долю детей в МО (там у них по 1/3 доли) и покупаю квартиру у бабушки, где дети становятся единственными собственниками (по 1/2 доли каждый)
На деньги от продажи квартиры в МО я хочу купить отдельную квартиру бабушке, куда она выпишется и будет собственником. Просто произойдет это в лучшем случае к лету. Не получается у нас прийти с ней к консенсусу быстро, так чтобы не развалить сделку :(
так это незаконно
если о схеме дарение против продажи еще как то можно говорить, то возмездные сделки прямо и однозначно запрещены без исключений.
решение суда, по чьемуто недосмотру вступившее в силу - да, способно защитить в данной ситуации будущего владельца проданной квартиры.
а вот если его нет, то такую квартиру купит только идиот, поскольку сделка отменяется на раз как незаконная, квартира возвращается ребенку, а покупатель годами взыскивает с несовершеннолетнего свои миллионы :)
Интересное дело, два человека объясняют автору топа, что идет прямое нарушение ГК, а автор, тем не менее, верует в благие намерения безграмотного инспектора опеки. Причем, сделать сделку законной - дел на две недели максимум.
Самостоятельных идиотов на рынке сейчас много. Автор своего уже нашел :)
так для автора это может оказаться манной небесной.
продать доли детей, потом вернуть их обратно, получив беспроцентный заем лет на дцать, или доплату к уже полученному ранее для закрытия вопроса - чем плохо?
Если бы я такое провернул, я бы уже через неделю подошел к покупателю с вопросом "не хочешь дать еще миллиончик, чтобы сделку не признать незаконной? тебе так выгоднее будет, чем детей в долю обратно взять и по новой выкупать их собственность..."
Именно это и происходит. Последние терзания совести заканчиваются и продается квартира "с сюрпризом" :)
а опека дает разрешение на продажу 1/3 долей в квартире в МО и одновременной покупки бабушкиной квартиры детьми по 1/2 доли каждому.
Безграмотных юристов я видела очень много. вы нашли еще пару таких же.
А еще Коптевская опека выдает разрешения продать детскую собственность в М-ве и купить новострой без собственности в области. Дело было год назад.
А вся М-ва давно подобного не выдает.
Все можно, только не одноходово, причем не нарушая закон. Ликбезом и основам риэлторской деятельности я на еве не обучаю.
сделать вместо одного хода несколько, вставив между несовершеннолетним и его родственником "постороннего" юридически человека.
т.е. бабушка заранее продает "посреднику", в ходе основной сделки посредник продает ребенку, а ребенок продает свою старую долю реальному покупателю.
Неужели трудно дойти до такого?