Сдать для организации
Есть квартира для сдачи. Сегодня полностью убрались после ремонта, начинаем искать арендаторов. Знакомый уверяет, что намного лучше и проще сдавать квартиру для организации.
Вопрос тем, кто так сдает- как искали контору, какие подводные камни. Меня очень интересует такой момент- что если это какая-то подрядная контора, которая туда заселит 40 гастарбайтеров! В общем, поделитесь опытом, квартиру сдаем впервые.
Договор - ваше все. Если в договоре написано, что от организации в квартире будет жить конкретно поименованные люди, то ничего страшного в этом нет. Если же люди будут меняться постоянно, т.е. квартира будет сдана под ведомственную микрогостиницу, готовьтесь к тому, что бдительные соседи "стукнут" полиционеру и у него появится желание задать вам ряд вопросов. Ну и опять же для обитателя гостиницы отношение "не свое, не жалко" более характерно, чем для человека (семьи) которая в квартире живет постоянно.
мы так сдавали под офис.
плюсы: износ кв-ры на 20-25% меньше, т к 8 выходных в месяц, когда кв-ра пустая, опять-же никто не принимает душ-ванну.
деньги брали налом. без всяких расписок.
минусы, даже не знаю.... нам с фирмой повезло наверное. сидели там бухгалтер и замгендира магазинчика какого-то; гастеры не жили
в общем, внимательно смотрите на фирму.
Нашу бывшую съёмную квартиру хозяева сдали организации. Встречала своих соседей по лестничной клетке, они уже вешаются. В трешке живут 20 мужиков, приезжающих в Москву на работу вахтовым методом, какие-то водилы, но наши славяне. Куролесят круглосуточно, одни на смену ушли, другие пришли. Хозяину все пофиг, зато сдал дороже, чем нам. Очень долго об этом мечтал.
"для организации" понятие растяжимое: фактический состав и ддлительность проживания, назначение, что за организация и т.д, вариантов масса и все они влияют на варианты оформления, которых множество. итого: вопрос сложный.
Сдача квартиры юридическому лицу, то есть фирме, в некоторых случаях ничем не отличается от сдачи просто человеку, лишь озвучивают, что платит организация, и всё, а в остальном и договор подписывается с лицом, которое в квартире жить будет, и деньги он так же платит, сперва получая их в бухгалтерии. Здесь же речь пойдет о вариантах, отличающихся в корне.
Квартиру снимает фирма для проживания сотрудников, вариантов оформления два:
А - договор (найма) заключается на сотрудника, в штатные обязанности которого входят отношения с наймодателями снятых организацией квартир, обычно у этого сотрудника московская или подмосковная прописка. Такое оформление обычно из-за того, что на фирме превалирует «черная» бухгалтерия. Выбор же сотрудника с московской пропиской - исключительно для спокойствия наймодателей. Никаких налогов и пенсионных отчислений от вашего имени в этом случае не будет. Зато можно, и нужно, настаивать на залоге.
В принципе, данный договор ни чем не отличается от обычного договора с физическим лицом, но пункт «состав проживающих», а такой пункт обязан быть в каждом договоре (статья 677 пункт 2 ГК РФ), надо немножко поправить.
В обычном, правильном договоре, данный пункт выглядит так: «Использовать Квартиру только для собственного проживания, не для поднайма и не в качестве офиса. С Нанимателем в Квартире постоянно будут проживать: Иванова Мария Ивановна, Иванова Софья Марковна, Иванов Семен Маркович. Указанные лица несут все обязанности по настоящему договору наравне с Нанимателем».
При съеме организацией по данной схеме и для известного состава «сотрудников» его надо поправить:
«Использовать Квартиру только для проживания указанных лиц: Иванова Мария Ивановна, Петрова Софья Марковна, Сидоров Семен Витальевич, не для поднайма и не в качестве офиса. Указанные лица несут все обязанности по настоящему договору наравне с Нанимателем».
Иногда, причем не редко, бывает неизвестно, кто конкретно будет в данной квартире жить, или состав проживающих будет время от времени меняться. Тогда данный пункт приводим в вид:
«Использовать Квартиру только для проживания не более трех взрослых человек, не для поднайма и не в качестве офиса. При этом каждый проживающий несет все обязанности по настоящему договору наравне с Нанимателем. Согласовование состава проживающих с Наймодателем не требуется, изменение количества проживающих без согласования с Наймодателем недопустимо».
Здесь еще не мешает, да и для любого договора, в принципе, данный пункт не лишний, предусмотреть ответственность нанимателя в случае нарушения данного пункта. Например в таком виде: «Изменение состава и/или количества лиц проживающих в Квартире без согласования с Наймодателем, дает право Наймодателю на внеочередной пересмотр условий оплаты и размера залога. А при отказе Нанимателя с новыми условиями оплаты, на досрочное, с конца оплаченного Нанимателем периода, расторжение договора. Залог в данном случае не возвращается».
Б1 - договор оформляется непосредственно на фирму, подписывается директором и печать присутствует. В этом случае будет уже договор аренды (статья 671 пункт 2 Гражданского кодекса РФ), пугаться этого не стоит - «тот же столб, только в профиль». Деньги обычно передает непосредственно живущий в квартире сотрудник фирмы или ответственный за отношения с арендодателями арендуемых квартир. Возможно и получение денег в бухгалтерии - по согласованию.
Такое оформление совсем не означает, что фирма работает полностью «по-белому», скорее всего у них просто хороший бухгалтер. То есть снова ни налогов, ни пенсии, зато опять же можно настаивать на залоге.
В обоих этих случаях фирмы обычно настаивают на их, привычной и согласованной, форме договора - здесь стоит быть внимательным, так как «себе любимым» напишут хорошо. Особенно рекомендую обратить внимание и, если нет, внести пункт о составе и количестве проживающих.
Б2 - то же, что и «Б1», соответственно вышеописанное силы не утрачивает, только организация действительно работает исключительно «по-белому». В этом случае в договоре будет присутствовать строчка: «Арендодатель поручает Арендатору удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ. Заявление Арендодателя прилагается к настоящему договору». Или нечто аналогичное.
Арендная плата будет указана с учетом НДФЛ, и срок оплаты будет не в виде конкретной даты, а интервала, от трех до четырнадцати дней, в зависимости от «размеров» фирмы-арендатора: чем больше и солидней - тем неповоротливей бухгалтерия.
Сама арендная плата, в подавляющем большинстве случаев, отправляется на расчетный счет арендодателя. Получение наличными в бухгалтерии арендатора тоже бывает, но очень редко. Наличие «финансового разрыва» между датами предоставления квартиры и получением арендной платы обычно решается наличными, которые вносит непосредственный съемщик, или кто-то от фирмы, типа: «Деньги с конторы получите - мои вернете».
Здесь есть маленькая тонкость: арендная плата с учетом НДФЛ, это не арендная плата плюс 13%, а арендная плата минус 13%. То есть, если вы сдаете квартиру за тридцать тысяч рублей, например, в договоре будет написано не «30000 руб.» и не «33900 руб.», а «34482 руб. 76 коп.» - то есть сумма, вычитая из которой 13%, получатся те самые тридцать тысяч. Самостоятельно ее рассчитать несложно, вот формула: Ах100/87. Здесь: «А» - желаемая вами ежемесячная арендная плата, «100/87» - те самые «перевернутые» 13%.
Всё хорошо, но возможен казус - залог не все фирмы переваривают. Где-то проходит без вопросов - залог так залог. А иногда упираются и ни в какую - будет оплата за «первый и последний месяцы проживания» - и настаивать на залоге бесполезно, они просто не могут его внести, - бухгалтерия не пропустит, но это тоже решаемо.
Проконтролируйте наличие в договоре пункта об обязательном предупреждении о расторжении или непродлении договора за месяц и внесите в договор, непосредственно в пункт про оплату, следующее: «При этом, при наличии обоснованных финансовых претензий со стороны Арендодателя к Арендатору, оплата последнего месяца может быть использована для удовлетворения данных претензий». Кроме того, можно попробовать настоять на оплате двух последних месяцев проживания. Иногда получается.
Также нередко попадаются организации, отказывающиеся указывать в договоре конкретное лицо, для которого снимается квартира. В этом нет никакого злого умысла, лишь желание платить ЕСН (единый социальный налог) поменьше. Если в договоре указан конкретно Иванов Иван Иванович, суммы, потраченные на съем для него квартиры, будут учитываться при начислении ЕСН. В варианте же «для проживания сотрудников арендатора», съемная квартира рассматривается как «представительская» и потраченные на нее деньги при расчете ЕСН не учитываются.
Здесь снова: настоятельно требуйте указания максимального количества одновременно проживающих.
Для подписания договора в варианте «Б2» вам понадобится несколько больше документов, чем при обычной сдаче квартиры:
1 - Естественно свидетельство о собственности или его субституты (список я приводил ранее). Плюс копия, обычная, ее заберут.
2 - Индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН), он вписывается в договор. Могут попросить копию свидетельства о присвоении ИНН, простую, ее заберут.
3 - Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования, его номер, копию просят крайне редко.
4 - Реквизиты расчетного счета, если нет, попросят открыть, это несложно. Он, кстати, и не всем нужен - наличные тоже могут выдавать, в бухгалтерии, по расходнику. Если у вас есть сберегательная книжка, указанного на ней номера счета мало (это лицевой счет), надо заехать или позвонить именно в тот филиал банка, где открыт счет - взять остальные реквизиты. В результате ваши реквизиты в договоре должны выглядеть примерно так:
л/с (номер лицевого счета - 20 цифр)
в Царицынском отделении 7978/01320 Сберегательного Банка РФ г. Москва.
БИК 044525225
КПП 775003012
ИНН 7707083893
ОГРН 1027700132195
к/с (номер корр. счета - 20 цифр)
р/с (номер расчетного счета - 20 цифр)
получатель платежа: (ваше ФИО, полностью).
5 - Если договор аренды подписывает не собственник, а кто-то от его имени: нотариально заверенная доверенность на срок не менее срока действия договора, плюс ее копия, обычная, ее заберут. И здесь снова одна тонкость: что написано в доверенности.
Если доверенность только на право подписи договора аренды - весь вышеприведенный список без изменений, в договоре ФИО и паспортные данные собственника, а там, где подпись, должна быть еще одна строчка, можно и от руки вписать: «Подписано таким-то, по доверенности (от _____ числа, номер бланка ______ нотариуса (ФИО) ________ г. Москва, № в реестре ______ )».
Если же доверенность «полная», то есть на право сдачи и получение денежных средств (иногда пишут «распоряжения»), в договоре должны быть ФИО и паспортные данные доверенного лица, а в пункте договора, указывающем право распоряжения, будет указано: «Квартира принадлежит Иванову Ивану Ивановичу по праву собственности (свидетельство о государственной регистрации права 00 АБ 123456 от 30 октября 1812 г.), право распоряжения (сдачи в аренду) предоставлено Петровой Фаине Джоновне (доверенность от 15 мая 2001 г., бланк № 22 ХГ 123456 нотариуса Голдман Эммануила Ивановича, г. Москва, № в реестре: 22-1234567)». Примерно так, или что-то похожее. В этом случае весь вышеприведенный список документов уже не «Иванова И.И.», а для «Петровой Ф.Д.».
6 - (Это и далее, если вы ИП) Свидетельство о регистрации вас в качестве индивидуального предпринимателя, плюс копия, простая, ее заберут.
7 - Копия письма о применении к вам упрощенной системы налогообложения. Снова - обычная, заберут.
8 - Копия выписки из ЕГРЮЛ. Обычная, заберут.
Фуф, с этим вроде всё, следующий вариант: квартиру снимает фирма под «гостиницу», для посуточной и/или почасовой сдачи.
В принципе, здесь всё то же самое, что и описано выше, но внимательно надо проштудировать еще один момент - ЧТО это за фирма.
На рынке куча организаций, которые снимают квартиры с целью их последующей сдачи на короткие сроки. Есть серьезные организации со своим штатом уборщиков, техников, смотрителей, парком машин и так далее (наличие или отсутствие офиса ни о чем не говорит). С этими можно смело строить отношения - квартира будет в целости и сохранности. Новых жильцов будет встречать и провожать специальный человек, тут же квартира будет полностью вымываться, меняться белье и прочее, как в хороших отелях. А есть «архаровцы», у которых, кроме рюкзака и мобильного, ничего нет. Отличить одних от других проще некуда: заходим в вездесущий интернет, открываем сайт претендующей на съем конторы - смотрим, сколько у них квартир и какого уровня.
здесь фрагмент главы посвященной сдаче квартир организациям из книги "Недвижимость, inside"
