продажа новостройки
Добрый день!
1. Подскажите пожалуйста как лучше (дороже и быстрее) продать квартиру в новостройке - по переуступке прав или после оформления права собственности куплей-продажей?
2. И еще нюанс такой, поздно я задумалась о желаниях покупателя и уже подписала передаточный акт. Возможна ли на данной стадии вообще переуступка?
Получайте по суду собственность и продавайте.
Если продавать через застройщика, то цену он сам будет назначать, как правило ниже рынка.
По переуступки договора сейчас регистрируются так же, как и с собственностью. Поэтому и в том, и в другом случае придется либо платить налоги (либо занижать стоимость).
Кроме этого Вы подписали Акт приемки-передачи квартиры, с этого момента у Вас начисляется коммуналка.
Вывод: с собственность быстрее купят.
Спасибо! Не знала, что при переуступке на цену влияет застройщик (
С собственностью там конфликта с застройщиком нет, в понедельник могу ехать в рег.палату, кадастровый паспорт жду, коммуналку оплатила уже и так ).
Они влияют косвенным способом на цену.
Например, если в доме еще ведутся какие-то работы, то пропуск на территорию возможен только в сопровождении менеджера и еще не более 2 людей "в касках" . Как правило это муж с женой (либо покупатель и риэлтор - Вас опять нет).
Таким образом Вы не попадаете с клиентами на площадку. А застройщик говорит, что зачем Вам нужна эта квартира с ценой выше, когда есть такая же квартира, но на пару этажей выше или ниже. Посмотрите ее, а детали решим в офисе.
Таким образом клиент оказывается полностью под влиянием застройщика, которому, к тому же, еще и более доверяет, чем просто физику.
Поэтому у Вас будет единственный плюс - это собственность. Она по многим причинам покупателям нужна.
Удачи!
тогда это не про нашу ситуацию, дом сдан, территория открыта, люди переезжают, квартир свободных уже давным-давно нет.
А Вы интересовались сколько берет застройщик за переуступку? Советую это сделать - остальные выводы будут очевидны.
К сожалению, да. Даже договора от 2004 года регистрируются в УФМС. !
PS. Почему к сожалению? Так люди сколько лет ждут квартиры, а им этот "срок" не засчитывается.
:-D
в спортлото наверное тоже кто-то регистрирует, только еще мало кто об этом чудном месте знает)
ну в УФМС тоже регистрируют только таджикских рабочих и регистрацию по месту жительства.
еще загранпаспорта получают...
Опечаталась, ну, давай глумиться:)!
Исправилась: "Приобретенные по переуступке квартиры оформляются точно так же. Уже есть судебные решения и регистрации в УФРС".
ЗЫ.Это решает СУТЬ проблемы автора? Или основное, что автору проще квартиру в собственности иметь?
это фантастика :)
тем не менее учетная регистрация в росреестре :) ведется исключительно по договорам ду, заключенным в соответствии с 214 з и никак иначе
ну не ругайтесь вы так на посетителей форума, хотят же как лучше ))), у меня был ДДУ )
Вообще-то сокращение ФРС тоже устарело, нет уже такой организации, есть её правопреемник. Правильное краткое название современного орган гос. регистрации - Росреестр.
Ну да, рег. палата - такое не официальное, но общенародное название учреждения. :-) Настоящая Государственная регистрационная палата к сделкам с недвижимостью отношения не имеет: http://www.palata.ru/about/function.php
Я ну очень много раз уже отвыкала от старых названий органов регистрации сделок с недвижимостью: сначала от КМЖ и ДМЖ (ещё в 90-е годы они менялись местами), потом от МГКРП, потом от Учреждения юстиции по ГРП и сделок с ним, затем от УФРС. Уверена, что от Росреестра тоже отвыкать придётся.
Изменение названия организации, разные названия в разные сроки - один из факторов, который помогает на глаз при первом знакомстве с документами на жильё (например, при внесении аванса или задатка, при заключении договоров найма, аренды и т.п.) подтвердить их подлинность. Также примерно можно подлинность паспорта проверить, зная, в какой момент времени как называлась организация, которая паспорта выдаёт. Помимо этого, конечно, нужны и другие знания для проверки подлинности документов.
Мошенники, кстати, при подделке документов регулярно прокалываются, у них дата выдачи документа, его внешний вид и штамп с названием организации часто не совпадают.
Прошу прощения у автора топа за лирическое отступление от темы. Жаль, но уж слишком мало здесь информации для того, чтобы дать советы и дельные ответы на вопросы.
Чужие ошибки править - мы все горазды, а добавить по сути дела - нечего.
Какая разница как сейчас это называется, если уйти (ЛЕГАЛЬНО) от налогов автору не удастся?
Согласна, типичная проблема. Но только вот у автора топа её нет, читайте выше :-) А в том, какой именно договор по новостройке и что в нём конкретно написано, как раз весь сыр-бор и заключается. ;-)
Основная причина продажи квартир по переуступке (то, что хочет автор)заключается как раз в уклонении от налогов. Во вторую очередь, только то, что это требует времени если продавать квартиру с собственностью.
Но практика показывает, что скорее купят квартиру с собственность, даже если цена будет выше рынка, чем по переуступке.
Поэтому автору и советовала оформить собственность.
насчет того что причина основная - не соглашусь.
просто потому, что большинству понятно, что проще получить собственность и не заплатить налогов, занизив цену по договору, тем более что она будет выше миллиона, иногда сильно выше.
тем более что в новостройке история короткая, и покупатели скорее пойдут на покупку новостройки за неполную цену в договоре, чем на приобретение квартиры с кривой историей за полную цену...
поэтому продают там, где собственности еще нет в принципе (этап стройки), либо там где получение собственности затруднено, а с судами не хотят связываться.
Вот в моем доме продается квартира по переуступке.
Не, хозяин тоже говорит что налогов не хочет платить, а на самом деле он уже получил отказ суда по иску о признании его собственником :)
Но если его слушать, то да, дело в налогах :)
Вам привести пример из жизни?
Так я знаю, например, одного чудо-застройщика, который именно назначал цену на квартиры по переуступке. Аргументировал это тем, что без него покупатели на строительный объект не попадут (а дом при этом сдан считался).
Люди тогда говорили, что хотят начать ремонт делать в своих квартирах, так застройщик говорил, что даже возводить стены по БТИ надо с личного согласия застройщика (при этом "настоятельно рекомендовал" инвесторам воспользоваться услугами своей дочерней структуры - "дизайн-бюро" и своих строителей - приблизительно под тем же соусом, что и с проходом покупателей на объект).
А когда народ уже активно пошел собственность получать, чтобы просто быть ХОЗЯИНОМ своей квартиры, так он и там "ставил палки в колесах", т.к. если суд откажет в собственности, то у инвесторов остается один путь для продажи - переуступка через застройщика, а он берет за переуступку 1% от суммы сделки, которую при этом инвестор (а не покупатель) должен оплатить ему до сделки.
Поэтому чем платить застройщику (и не спать спокойно, т.к. не знаешь, покажет он в какой-нибудь отчетности эту сумму или нет), лучше уж заплатить государству и спать спокойно.
ЗЫ. Вообще-то по суду не отказывают без оснований (единственное обоснование у суда может быть, так это неподписание инвест-контракта). Видимо, на этом основании Вашему "знакомому" и отказали в собственности, но это не означает, что он недобросовестный покупатель.
Практика у нас в судах двоякая, к сожалению.
Цитата: "тем более что в новостройке история короткая, и покупатели скорее пойдут на покупку новостройки за неполную цену в договоре, чем на приобретение квартиры с кривой историей за полную цену..."
1) Какая кривая история может быть у новостройки, у которой получена собственность по суду? (Исключение только 2-ые продажи, но этот вариант не рассматриваем)
2)Кто пойдет на неполную стоимость в договоре-переуступке в "недосданном доме"? Да, ГК пройдено, но, например, проблемы с подключением канализации есть у многих новых домов.
Зачем покупателю двойной риск: с одной стороны "какой-то договор без собственности", с другой - неполная стоимость при переуступке? А полная сумма может всплыть, к примеру в банковской отчетности. Чем в данном случае это лучше ипотеки, где так же банки сливают всю информацию?
Застиройщики, к примеру, тоже часть квартир показывают в отчетности, другую - нет. Где гарантия, что именно эта квартира не будет где-то отражена?
ИМХО: Где и можно идти на покупку квартиры по заниженной цене, так это как раз новостройка с собственностью.
На этом и откланяюсь.
" Какая кривая история может быть у новостройки, у которой получена собственность по суду? "
=======================================
а кто говорил о кривой истории в новостройке??? Я - нет. Читайте правильно.
"2)Кто пойдет на неполную стоимость в договоре-переуступке в "недосданном доме"?"
====================================
если вы думаете что никто не идет, вы очень глубоко заблуждаетесь
"Зачем покупателю двойной риск: с одной стороны "какой-то договор без собственности", с другой - неполная стоимость при переуступке? А полная сумма может всплыть, к примеру в банковской отчетности. Чем в данном случае это лучше ипотеки, где так же банки сливают всю информацию?"
=======================
фигня
"Застиройщики, к примеру, тоже часть квартир показывают в отчетности, другую - нет. Где гарантия, что именно эта квартира не будет где-то отражена?"
===========================
вообще фигня полная
"Где и можно идти на покупку квартиры по заниженной цене, так это как раз новостройка с собственностью. "
==============================
фигня
Цитата: "Застиройщики, к примеру, тоже часть квартир показывают в отчетности, другую - нет. Где гарантия, что именно эта квартира не будет где-то отражена?"
===========================
вообще фигня полная"
Отто, разговор у нас ни о чем. У Вас свой опыт с новостройками, я знаю о другом опыте.
Например, когда на суде всплыл вопрос о переплате инвестором (эту сумму застройщик хотел присвоить себе), то суд запросил у застройщика карточку движения денежных средств по счету от 2005 года (а дело было в 2011 г.). Там стояли фамилии инвесторов и суммы их оплат. Отсюда я делаю вывод, что застройщики так же где-то показывают данную документацию, т.к. ее ведет.
Поэтому и писала, что могут всплыть суммы оплат.
И давайте уже заканчивать с этой темой. Меня Вы не переубедите, а выбор будет делать автор.
какие документы вспрывают, что за ерунда?
если я по 214фз купил за 4 миллиона, и продал за 4 миллиона по договору уступки, и еще 3 сверху , то что всплывет то???
да даже если в договоре уступки 10 написано, что дальше?
Вы какуюто ерунду пишите, простите бога ради.
Раз за разом, ерунда за ерундой
Если советовать, не зная всей ситуации, всех подробностей, сроков, не прочитав всех документов и актов автора, совет может оказаться ненужным и даже вредным. Автор дала очень мало инормации здесь для того, чтобы выводы конкретные делать. Потому и не лезу с советами, чтоб не навредить человеку. А отправить автора в миграционную службу с документами вместо Росреестра - вообще жесть!
допишу инфу дополнительную, хотя наверное это уже значения не имеет. Покупали по ДДУ (214 ФЗ), все обязательства по договору с обеих сторон уже выполнены, собственно говоря.
С моей стороны деньги уплачены, в т.ч коммуналка и проч. управляющей компании, со стороны застройщика ключи переданы, дом полностью готов, вода, свет, лифты, ремонт - все ОК.
Пока ждёте кадастровый паспорт, дайте уже рекламу и помониторьте рынок, приценитесь к конкурентам по продаже как по переуступке, так и на вторичном рынке, чтоб времени зря не терять. Если найдёте покупателя до сдачи документов на регистрацию собственности, узнаете у застройщика, сколько стоит оформить переуступку, и если всех всё устроит - ладушки тогда. Если не найдёте покупателя, значит, регистрируйте собственность и продавайте, но в этом случае у Вас квартира будет менее 3 лет в собственности, поэтому настоятельно советую Вам проконсультироваться по вопросу налога с её продажи.