Квартира по переуступке.
Вопрос.
Построили дома,сдача июнь-июль(август ключи на руки).Хотим купить квартиру. Продаёт физик,но хотим купить когда у него будут ключи на руках(?).
Вообщем какие подводные камни в этом есть?На что обратить внимание?Будем брать живые деньги+ипотека.
И ещё,лучше брать квартиру когда будут ключи на руках или можно уже сейчас.
Банк ипотеку даёт(узнавали).
Спасибо.
В среднем новостройки еще год после сдачи стоят без коммуникаций. Поэтому то, что у Вас ключи на руках будут - ничего не гарантирует.
Двойные продажи так же никто не отменял.
Насколько я знаю, по переуступке только за наличку можно купить- какая ипотека, собственности ведь нет? Если застройщик крупный и оформление в его офисе- давно в Мо никаких двойных продаж нет, все это страшилки от риелторов, чтобы их на "проверку" наняли.
Anonymous написал(а): >> давно в Мо никаких двойных продаж нет, все это страшилки от риелторов, чтобы их на "проверку" наняли.
Дорогой аноним, а чем вы лично ответите, если послушав вас, автор купит квартиру с грязно оформленной переуступкой (она какбэ после акта приема-передачи покупать собирается , не заметили?) или нарвется на двойную продажу, несмотря на "офис застройщика"???
это не абсолютная выборка :)
я думаю есть стройки где банки кредитуют на этапе строительства, а следовательно кредитуют и под уступку
я тоже не сталкивалась что бы уступку кредитовали, если только о инвестора крупного.
если кредитуется строящийся обьект, то какая разница - кредитовать первичный договор или уступку?
особенно если уступка регистрируемая по 214-фз?
опять же именно в этом "если только" и зашит основной смысл который я хотел вложить :)
Аккредитован банком, как правило именно застройщик или инвестор (крупный) именно его объекты.(зуб дает он честный) А переуступка это уже от другого лица (зубов мало)переход и даже если по фз риски оспаривания присутствуют. Вот почему даже в фз домах переуступка дешевле, чем от застройщика.
так аккредитация касается в первую очередь риска достройки, а не сделки?
у меня личный опыт конечно устаревший года на 3-4, но в "моих" домах (контора где я работал выкупала сразу 70-90%) аккредитованных сбером, они кредитовали всегда и первичку, и уступки.
Не вижу с точки зрения здравого смысла чем ипотека по первому договору рискованнее ипотеки по переуступке, особенно когда при переуступке на нового инвестора перешли права первого, но не его обязанности, чего договор цессии как мы помним не предусматривает :)
В любом случае я готов об заклад биться что найду банк который даст ипотеку по переуступке (не на любой обьект конечно) :)
Ваша контора не была мелким инвестором (70% это объем) да и контора наверное сбербанку известная. А вот лично ты бы купил и пытался переуступить, покупателя твоего бы не про кредитовали. Откуда банку знать, что у тебя в голове, мож ты недееспособный и потом заявишь, что тебя заставили переуступку подписать:) Другие риски совсем.
так я по переуступке продавал (был первым инвестором, в оплату основного договора шли зачетом займы которые я давал застройщику-партнеру еще до забора), и кредитовали самые разные отделения сбера, включая немосковские, хотя обьект был сбером в целом одобрен.
и ни разу банк не интересовался особо уполномоченностью подписантов, не проверял даже общее решение на крупную сделку на продажу всего обьема
о физиках , конечно.
никаких особых линий, я же говорю - самые разные сберы, включая региональные (кировский помоему человека из этого города кредитовал на покупку квартиры для дочери-студентки)
причем точно помню что никаких ограничений не было, народ и к застройщику (за стенкой сидели) ходил, и ко мне, но у меня все однушки были, как щас помню, я их сразу у застройщика забрал.
ну тогда точно под программу кредитную с поручителями, сейчас такой у сбера нет влетел сбер по ней.
Хотя что я спорю, у меня по фз объектов на переуступку за последнюю пятилетку 3штуки было и все без кредита. Я просто не в курсе.
Интересно, а каким образом Вы проверяли "чистоту" такой покупки?
У нас в соседнем доме продавали так квартиры, где были проблемы, так как реализовывали квартиры 2 фирмы (по факту выяснились 2-ые продажи).
Допустим, если бы я, как инвестор, покупала бы квартиру одной из первых, то я бы знала, что я - первый инвестор.
Но покупатель, покупающий у меня квартиру по переуступке, этой информацией бы не владел. Тогда откуда у его риэлтора может быть уверенность, что там все "чисто"?
Это праздный вопрос, я юрист по образованию и риэлтор с опытом, и у моих клиентов нет претензий. Я бы это выяснила, скорее риэлторски, в вашей ситуации.
Извините, но слово "риэлторски" мне ничего не говорит. По владельцам квартиры есть информация в ЕРЦ. Но по квартирам по переуступки такой информации нет, реализаторов квартир в приведенном примере было 2-е.
И придя с одним из этих договоров в офис того реализатора, Вы бы получили информацию от него, что да - квартиру они продали. А про второго реализатора квартир Вы вообще могли бы и не знать:).
Так каким именно способом Вы, как риэлтор и юрист это узнаете?
Я написала про ЕРЦ (а не ЕГРП). Справки о когда либо проживающих в квартире получают там.
А Вы так и не ответили, откуда Вам было бы известно, что квартира чистая.
ЗЫ. Я тоже могу сказать, что у меня крутые связи в определенных органах, поэтому мне все известно о данной квартире. А на практике получается, что проверить нельзя:).
Если вы действительно имели ввиду ЕРЦ, а не ошиблись?, то там информации 0+ и какое отношение это к собственности может иметь?
К собственности он не имеет никакого отношения. Было сравнения с вторичкой, где проверить зарегистрированных в квартире можно было бы только там.
Что касается рег.палаты, то она регистрирует сделки по собственности. В большинстве случаев с новостройками - на основании решения суда. Но если есть 2 договора на одну квартиру, и более поздний покупатель получил решение суда. Первый, допустим, решил все оформлять через застройщика (года через 2). Тогда, когда начнется оформления у первого инвестора и встанет вопрос с первоочередностью покупки.
Поэтому уже 3-ий раз задаю один и тот же вопрос:"ГДЕ Вы можете проверить был ли более ранний договор заключен или нет"? Назовите организацию (орган).
Предполагаю, что нигде:).
могу назвать орган :) Мозги, большинством человечества используемых на 10% :) Вернитесь http://eva.ru/topic/155/2922729.htm?messageId=74430393
Вы опять уклонились от ответа:), видимо, действительно не знаете.
А игра слов "с органами", меня не интересует.
ЗЫ. Я общалась с большим количеством юристов, которые как и Вы говорили, что "все знают", ведь юр.образование и большой опыт. На практике - таковыми не являлись.
вы абсолютно правы!
я заметил что тут анонимы в среднем в три раза умнее и компетентнее тех, у кого подтвержденный 20-летний опыт в области и дипломы с отличием в паспорте :)
Я не уклонялась, я вам ответила,(http://eva.ru/topic/155/2922729.htm?messageId=74430393) что юр мое образование в вашем случае не помощь, вам не понравилось слово "риэлторски" вы над ним посмеяться хотели? Зря, реально много раз, только риэлторский опыт и интуиция, спасала моих клиентов.
Я была откровенна в своих ответах. Согласитесь, опыт имеет значение и со счетов сбрасывать его не надо. Впрочем я бы, конкретно по вашему случаю, смогла бы все проверить и юридически, а вот "надобность этой проверки" смогла бы определить только из риэлторского опыта. Чисто как юриста, меня бы ничего не насторожило.
Когда невозможна, т.е. уже идет оформление собственности, пусть даже на юр. лицо- нормальный застройщик переуступку не оформляет.
невозможна после акта приема-передачи, права требования к застройщику в данный момент исчезают, он выполнил свои обязательства и квартиру передал, а не "идет оформление".
а что такое "нормальный застройщик"??? мне такие неизвестны...
вы автору предлагаете таким образом застройщика проверять? если согласится не покупайте потому что он ненормальный, а если не согласится, не покупайте потому что он не согласен???
У меня подруга так лет 7 назад продала квартиру. Получила ключи (именно по этой причине могла сама показывать квартиры в любое удобное ей время). Когда нашелся покупатель, договорились с застройщиком (под определенный процент за переуступку) и оформили все документы прямо в головном офисе застройщика. А также провели и оплату за переуступку.
А акт приемки-передачи квартиры был уже от продавца к покупателю. Так что никакого криминала там не было:).
Кстати, во многих договорах инвестирования того года стояла фраза, что возможно передавать квартиру третьим лицам. Как вы думаете, подобный пункт для чего стоял в договорах застройщика?
ключи то она получила на каком основании?
получение ключей подразумевает что подписан акт приема-передачи.
если потом один акт уничтожается, второй рисуется, или уступка делается задним числом, то не надо говорить что фальсифицированные документы для сделки - отсутствие криминала
Я же написала, что по Акту приемки-передачи квартиры.
А далее был акт приемки-передачи квартиры от нее к 3-ему лицу. А какие дальше документы готовил застройщик - я не в курсе. Видимо, оформлялось, что подруга сначала купила у застройщика квартиру, потом по переуступки продала 3-ему лицу (договор это позволял). Ничего не уничтожалось, все было в документах отражено:).
после того как квартира передана первому инвестору, обязательства застройщика исполнены, и нечего уступать.
УЖЕ не может быть "уступки права требования" потому что требовать уже нечего, квартира получена, и ЕЩЕ не может быть купли-продажи из-за тупого отсутствия доков на собственность
Во многих договорах застройщика стоит, что застройщик обязан оформить квартиру в собственность на инвестора и тогда его обязанности будут исполнены.
А у инвесторов есть возможность переуступать свои права. Вот на этом основании и происходят сделки по переуступке без "нарушений". Их возможность и прописывают застройщики сразу в свои договора.
и какое право уступает инвестор - оформления права собственности на его имя? :)
детский сад это а не "без нарушений"
1.Имущественное право на квартиру у инвестора возникает с даты полной оплаты инвестриционного взноса. Она до переуступки произведена.
2. Инвестор вправе передавать третьим лицам свои права по Договору в соответствии с действующим законодательством.
Какой детский сад?
1. квартира передана инвестору по акту приема-передачи, основное обязательство застройщика выполнено.
остались только второстепенные обязательства.
2. права получения того, что уже получено, передать нельзя, ну, в соответствии с действующим законодательством :) иначе это уже мошенством попахивает
1.Основное или не основное, а большинство инвесторов требуют собственность по суду:). Если бы это было второстепенным обязательством, то суды не были бы переполнены исками.
2. Если у Вас есть часы, которые Вы получили на основании покупки. Вы разве не можете продать еще кому-то?
Какое мошенничество Вам все время мерещится? Если инвестор прописывает всю сумму в договоре, а застройщик это все проводит по отчетности, то какие проблемы для последующего покупателя?
Новостройка написал(а): >> 1.Основное или не основное, а большинство инвесторов требуют собственность по суду:). Если бы это было второстепенным обязательством, то суды не были бы переполнены исками.
=================================================
Так и хочется вас назвать "зайкой" и "солнышком", как я делаю всегда, перед тем как начинать рассказывать старшей дочери очевидные казалось бы вещи.
При чем тут это?
Собственность по суду получают по той лишь причине, что застройщик не хочет или не может в силу ряда причин сделать это сам.
Вам знаком такое словосочетание "акт распределения", один из документов без которых по инвестконтрактному дому невозможно получить собственность на дом, и который обязаны подписать лично ВСЕ инвесторы, чего практически никогда не удается выполнить?
Вот для того чтобы это обойти, люди и идут в суды.
2. Если у Вас есть часы, которые Вы получили на основании покупки. Вы разве не можете продать еще кому-то?
==================================================
Радость моя! (простите за панибратство)
Часы продать можно.
А вот право получения часов в магазине, по которому вы уже их получили - нельзя.
Договор уступки - это вообщето договор уступки права требования квартиры у застройщика. Если квартира уже получена, что вы уступаете то? :)
Какое мошенничество Вам все время мерещится? Если инвестор прописывает всю сумму в договоре, а застройщик это все проводит по отчетности, то какие проблемы для последующего покупателя?
=================================================
А как назвать если у вас был договор на поставку часов, вы их получили, а потом после получения продаете комуто право получения этих часов???
чистое мошенничество
Я буду теперь засыпать с мыслью, что я "зайка и "солнышко":). А если серьезно, то:
1. Теперь мне интересно. Непонятно было, почему застройщик не может реализовать инвест-контракт, если все пени городу заплатил. Оказывается, нужно согласие на это всех инвесторов.
Тогда возникли у меня еще вопросы:
а) А если инвестор какой-то не согласен подписать "Распоряжение о......", то что делает застройщик?
б)Если еще инвестор получил и собственность по суду, то.....?
2. А я ничего не уступала:). Уступала моя подруга.
Может я, конечно, торможу, но часы третье лицо получит, т.к. продавец (инвестор) отказался от их получения. Т.е. часы сразу возвращены в магазин за ненадобностью.
1. а) и б) а вот и встает все :)
это касается именно случаев с инвестконтрактами.
с предварительными договорами другая картина, там как правило вообще не получится без суда собственность получить , так как у застройщика отсутствует достаточная документация для строительства.
по некоторым видам договоров и ситуаций у вас вообще в суд иск не примут...
2. угу, "а кто мне девственность вернет"???
если квартира передана инвестору, то обязательства по данному пункту застройщика исполнены. точка. взад уже никак :) тем более сомневаюсь что ваша подруга с застройщиками подписывали акт обратной передачи :)
так что это уже все "кроилово" начинается, которое систематически приводит к попадаловым
1. А если все встает из-за этого, то как потом застройщик все же выруливает эту ситуацию? Раз согласие от инвестора не получено, значит инвестор по каким-то причинам не хочет его давать не сейчас, и возможно, в будущем тоже. Тогда как же все же закрывается этот инвестконтракт?
1. а никак не выруливает. ждет когда все придут и подпишут :)
или банкротится потихоньку...
2. это была цитата в кавычах на тему обсуждения, не более :)
1. А чем неподписанный инвест-контракт будет плох для инвесторов, получившим собственность по суду?
Если у них собственность и ключи на руках, то могут в квартирах ремонт делать и жить. Или есть что-то еще для них в этом случае "не очень хорошее"?
если с доками все ок то ничем.
но бывают ситуации когда для суда доков мало, и тут кстати отсутствие акта приема-передачи плохо...
речь о том, что либо продавай уступкой до акта, либо получай собственность (по суду или от застройщика) и продавай.
между - гемор и внезаконная ситуация
1. Для суда можно инвестору и подписать свой вариант Акта приемки-передачи квартиры. Односторонний акт (при полностью выполненных обязательствах со стороны инвестора) не противоречит действующему законодательству.
2. А еще интересно, если нужно согласие инвестора, то почему застройщики не пытаются идти на встречу, тем самым они же решали бы и свои вопросы?
1. "тихо сам с собою я подписываю акты"? :)
2. что значит "не пытаются идти навстречу"?
1. Не совсем так. Подписывается акт и передается под роспись о его получении застройщику. Тогда на суде застройщик не сможет говорить о том, что инвестор не хочет принимать квартиру. А законадательство не регулирует то, что акт должен быть подписан обязательно в форме застройщика.
2. Большинство споров у инвесторов с застройщиками возникает из-за лишних метров, оплату за них застройщики еще и не всегда правомерно требуют. Либо из-за просрочки по срокам сдачи. На судах обычно застройщика все равно обязывают оплатить стандартную неустойку (в среднем от 50 до 100 тыс. руб), если сроки нарушены. Почему тогда застройщики, к примеру, не решают вопрос мирно, а потом бы эти 100 тыс. руб. и взяли с инвесторов за оформлении собственности (или другие услуги)?
Пени городу (по инвестконтракту) гораздо выше этих сумм.