Вопрос риелторам - помогите, пожалуйста
Добрый день!
Помогите, пожалуйста, очень нужен совет.
Ищем однушку по ипотеке.
Сегодня назначено 3 просмотра в одном и том же доме. Дом 2009 года, все 3 продавца - первые и единственные собственники квартир. Поскольку не прошло 3 года со вступления ими в права собственности, все трое хотят занижать цену в договоре К-П (двое хотят указать 2 млн, один - 4 млн). В права собственности они вступали через суд (покупали квартиры на этапе строительства).
Наша риелтор говорит:
- что рисков нет, т.к. они первые и единственные собственники,
- налоговые вычеты мы не теряем, т.к. указывается 2 и более млн,
- ипотеку нам дадут в нужном объеме, т.к. составляется какая-то справка в банке с указанием реальной цены (7 млн), страховка по ипотеке оформляется на сумму кредита,
- суд, в случае чего, принимает эту справку из банка с указанием реальной цены за единственную правду.
Дом и квартиры в нем нам очень нравятся, но лажей какой-то попахивает, риелтор хоть и по рекомендациям, но чужой человек. ПОМОГИТЕ РАЗОБРАТЬСЯ, ПОЖАЛУЙСТА!!!
- что рисков нет, т.к. они первые и единственные собственники,
=================================================
риски есть. например при вступлении в собственность через суд не берется согласие супруга, т.е. могут быть нарушены права супруга, который был в момент заключения договора инвестирования, потом развелись, и теперь второй супруг может продать квартиру, в которой бывший супруг имеет право на супружескую долю
проверьте этот момент особо
- налоговые вычеты мы не теряем, т.к. указывается 2 и более млн,
==============
ну предположим
- ипотеку нам дадут в нужном объеме, т.к. составляется какая-то справка в банке с указанием реальной цены (7 млн), страховка по ипотеке оформляется на сумму кредита,
================
наверное да
- суд, в случае чего, принимает эту справку из банка с указанием реальной цены за единственную правду.
========================
молодец риэлтер, берется за будущий суд утверждать что тому принимать за правду а что нет , тем более за единственную
как ваш риэлтер планирует оформлять "лишние деньги" - вот самый главный вопрос
оТТо, спасибо, что откликнулись!
А как надо оформлять лишние деньги? Или нет единственно правильного (т.е. безопасного и надежного для нас, покупателей) варианта?
Я такого не знаю :)
Вы узнайте что для вас планирует ваш риэлтер, для начала :) А мы покритикуем :)
Позвонила в банк, мне сказали что в таком случае будет 2 расписки: одна на 2 млн по договору, вторая на 5 млн - улучшение жилищных условий. Покритикуйте, плиз:)
имеется в виду "неотьемлимые улучшения"?
а теперь спросите у банка, в случае расторжения ДКП, как вы получите обратно свои деньги за эти неотьемлимые улучшения, если вы не сможете их предьявить, а продавец будет утверждать что мол да, был тут дизайнерский ремонт, наборный паркет из ценных пород дерева, золотой унитаз и роспись рукой Глазунова на стенке в прихожей, а теперь ничего этого нет, и куда это все дел покупатель - неизвестно, и выплачивать обратно 5 миллионов за пропавшие улучшения он не будет...???
Блииин...
В банке ответили, что этот вопрос не входит в их зону ответственности.
Ну зачем же так, проще "взял деньги и обязуется вернуть в случае расторжения договора, по таким то причинам."
а за что взял деньги указывать не надо?
т .е. писать, что такая сумма получены за квартиру не надо?
ну, сказать многое можно. суд, наверное, захочет какие-то свидетельства наличия Глазунова :) фотографии интерьера предоставить попросят...
зачем? суду будет достаточно, что покупатель признал наличие неотьемлимых улучшений на кучу миллионов рублей.
и давайте посчитаем сколько стоят они сегодня, сделаем оценку по факту :)
да и фотки сделать не проблема, по фоткам трудно определить - глазунов это или студент суриковки... пробу на толчке тоже сфоткать? не вопрос :)
можно вообще грановитую палату нафоткать, и порезать по формату площади. типа делал точную копию :)
тогда лучший вариант, как уже написали ?
http://eva.ru/topic/155/2957543.htm?messageId=75488176
Думаю, что риэлтор права, если действительно проверила квартиры, риски минимальны, ни чуть не выше, чем при покупке по полной стоимости. Только вот это "суд, в случае чего, принимает эту справку из банка с указанием реальной цены за единственную правду." немного не так, сама по себе ситуация причина, что бы суда не было, да и вторая расписка это отдельный суд и отдельное возмещение, несвязанное с ценой в договоре.
[если действительно проверила квартиры]
Подскажите, пожалуйста, а что нужно проверить в нашем случае?
Спасибо Вам большое!
Только про материнский капитал не поняла - что может быть не так?
Сейчас хитрые мамочки мат капитал в оплату используют, а потом не переоформляют собственность, как было предписано на всех детей, и ни кто это не контролирует.
А как узнать, использовался ли мат. капитал при покупке? И чем грозит покупателю поведение такой вот хитрой мамочки?
а как вам такой вариант
"когда вторая расписка выдается в размере разницы между фактически уплаченной и договорной суммами и в целях оплаты за квартиру. т.е, стороны достигли соглашения о цене сделки, и после подписания (или заключения) договора покупатель передал продавцу сумму, равную фактической стоимости квартиры, а продавец выдал в подтверждение этого две расписки, в которых указано, что денежные средства получены в счет уплаты по договору купли-продажи. Из действий покупателя и содержания расписки продавца вытекает следующее: передача покупателем денег на сумму большую, чем по договору, является предложением (офертой) продавцу об увеличении стоимости квартиры, с чем продавец соглашается (акцептует оферту) путем принятия денежных средств от покупателя и указания в письменном виде, что деньги получены за квартиру. Иными словами, покупатель и продавец заключают соглашение об изменении условия договора купли-продажи в отношении цены квартиры. Поэтому, если сделка сорвется, или договор будет расторгнут, или признан ничтожным (незаключенным), покупатель всегда будет иметь право требовать от продавца возврата фактически уплаченных денежных средств.
Тем не менее это также один из вариантов возможного правового анализа ситуации, и то, что суд будет придерживаться такой точки зрения, со стопроцентной долей уверенности утверждать нельзя."
интересно, а такое "изменение" цены договора можно прописать отдельным соглашением? если его не регистрировать, будет он иметь юрид силу?
вот только эта "оферта" подлежит письменной форме и регистрации в соответствующих органах, так что этот варинат так себе... для студентов -медиков
а такая вот расписка как?
РАСПИСКА
в получении денежных средств в качестве займа
г. Энск, двадцать первое марта две тысячи одиннадцатого года
Я, заемщик — Иванов Иван Иванович, 04.08.1975 г.р., уроженец г. Энска, паспорт серии 0000 № 000000, выдан УВД г. Энска, зарегистрированный по адресу: г. Энск, ул. Живописная, д. 39, кв. 53, получил «21» марта 2011 г. от займодавца — Петрова Петра Петровича, 17.05.1963 г.р., уроженца г. Энска, паспорт серии 0000 № 000000, выдан УВД г. Энска, зарегистрированного по адресу: г. Энск, ул. Машиностроителей, д. 47, кв. 14, денежную сумму в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.
Указанную денежную сумму я получил в качестве бессрочного (?) безпроцентного займа
Сумму займа в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей обязуюсь вернуть в случае
а) расторжения ДКП № от ________
б) признания сделки по ДКП № от __________ недействительной
в) признания сделки по ДКП № от __________ ничтожной
??? что еще прописать???
не позднее «______» дней с даты вступления в силу решения суда (???? вот здесь надо как-то внятно написать)
Мне известно, что местом исполнения обязательства по возврату суммы займа и уплаты процентов является место жительства займодавца, если иное место не будет сообщено им мне письменно.
В случае просрочки возврата предоставленной мне суммы займа обязуюсь уплатить неустойку в виде пени в размере 0,5 % (ноль целых пять десятых процента) от полученной мной денежной суммы за каждый день просрочки.
В случае возникновения споров, связанных с полученным мной по настоящей расписке займом, согласен на рассмотрение споров в суде по месту жительства займодавца.
Настоящая расписка написана мной собственноручно, с полным пониманием всех правовых последствий ее написания в присутствии свидетеля Сидорова Сидора Сидоровича 27.09.1979 г.р., уроженца г. Энск, паспорт серии 0000 № 000000, выдан УВД г. Энска, зарегистрированного по адресу: г. Энск, пр-кт Очевидцев, д. 96, кв. 12
Иванов (Иванов Иван Иванович)
Ну какой займ, заем предполагает возврат суммы. Слово бессрочный значит срок возврата не установлен и возврат по такому займу определяется ГК "Статья 810. Обязанность заемщика возвратить сумму займа
1. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором."
т.е. написать
РАСПИСКА
в получении денежных средств (в качестве займа -УБРАТЬ)
.......
а как тогда модифицировать фразу :
"Указанную денежную сумму я получил в качестве бессрочного (?) безпроцентного займа " ?
В качестве чего и для чего он тогда получил эти деньги???
а также можно убрать фразу "не позднее «______» дней с даты вступления в силу решения суда"
как такая расписка будет состыковываться с моим ипотечным договором, где, я предполагаю, будет прописано, что 1,2 млн на покупку, 2,8 млн на улучшение. + будут еще мои ср-ва 8 млн от продажи нынешней квартиры. ведь в расписки не будет ни слова об улучшение
или будет написано 3 расписки:
1) на сумму ДКП
2) на 2,8 млн на улучшения
3) расписка по образцу выше
не выкружите вы ничего.
пытаясь решить одну проблему, вы порождаете новую, как минимум одну, а то и больше
такой формулировки , чтобы и вам и ему было надежно - не найти, имхо, в такой редакции
какую новую проблему порождаю?
в данном случае мне надо найти редакцию, которая в первую очередь по максимуму будет надежной для меня как покупателю. для меня формулировка надежна?
я понимаю, что сделка по заниженной стоимости это риск, но по максимуму хочу все надежно (насколько можно!) это сделать. выше Вы написали, что улучшения не прокатят, SV100 посоветовала другую формулировку, пытаюсь ее воплотить в жизнь для чего и прошу совета
Для вас надежнее всего покупать за полную стоимость :)
На худой конец расписка в получении средств за продажу квартиры, которую чел обязуется вернуть в случае расторжения сделки. К этому можно сделать доп на увеличение цены квартиры, понятно что он будет незарегистрирован и недействителен, но ведь деньги можно вернуть и по обычному договору который оплачен, но не прошел регистрацию :)
Все остальное от лукавого, и самообман.
А вы пытаетесь и рыбку попробовать и не обжечься. Не выйдет.
Вы понимаете, что нельзя давать совет не зная всех нюансов вашей сделки. я же виновата останусь. Сейчас со своей любительской любознательностью в юридических вопросах, а это 2 юриста 4 мнения, вы велосипед изобретете, а не вечный двигатель.
На вскидку, если вам так нужна причина передачи денег: "в качестве залога"
"в связи с созданными неудобствами связанными с переездом"
"в качестве моральной компенсации за похороненную за плинтусом собачку"
Вы бы лучше у продавца спросили, какую расписку он напишет.
не, моральная компенсация будет присуждена судом в 300 рублей, несмотря ни на какие обязательства :)
а насчет велосипеда отличное сравнение, только вы забыли, что велосипед будет спроектирован так, что для проворота педалей понадобятся титанические усилия, например звездочка на заднем колесе будет в 10 раз больше той которая на педалях :)
Ну знаешь ли, если дают 8м за моральную компенсацию, я возьму и глазом не моргну, тут ведь не суд, а добрый человек дает.