Завтра сделка - нужен совет риелтора
Завтра сделка - у нас есть риелтор, но нужен совет независимого риелтора для успокоения души:) Помогите, пожалуйста, уточнить ситуацию!
Завтра покупаем квартиру. В договоре купли-продажи указывается сумма вполовину меньше реальной.
После долгих перепетий продавец выставил условие оформить разницу между официальной ценой и фактической суммой обязательством, в котором будет указано, что в случае признания сделки ничтожной или потери нами права собственности, он возместит нам разницу между указанной и реальной ценой.
Вопрос 1 - имеет ли это обязательство юридическую силу? Квартира чистая, но мало ли... Возможно ли по этому обязательству будет что-то получить в случае чего?
Вопрос 2 - какая сумма должна быть указана в обязательстве? Полная цена квартиры или разница между ценой в договоре купли-продажи и фактической ценой?
1) только если в нем будет указано, что эти деньги они взяли, иначе суд сочтет неразумным такие штрафы
2) разница
Т.е. даже в случае, когда продавец собственной персоной обязуется выплатить эту сумму, суд может эту сумму уменьшить/отменить?
Ни при каких обстоятельствах продавец не будет фиксировать факт принятия денег (разницы), т.к. боится налоговую. Есть какие-то варианты?
если он в суде будет ходатайствовать о снижении данного "штрафа" (а по сути это штраф) до "соразмерного", то суд может его хоть до нуля довести... или решить выплатить вам по ставке цб на сумму в договоре, как за пользование вашими деньгами...
одно дело вы ему заплатили и он должен вернуть, и другое - вы ему миллион, а он вам в случае расторжения десять...
Мне не понятно, не сочтите за тупость:)
Если 2 человека заключают договор на определенных условиях, значит, должны быть какие-то веские основания для суда, чтобы человек мог отказаться от тех условий, под которыми поставил свою подпись, а суд поддержал этот отказ. Какие например?
Это вы так думаете :)
А судебная практика говорит, что если один человек размазывая слезы на щеках и заламывая руки говорит, что подписал этот пункт, будучи уверенным что все как надо, и договор не будет расторгнут, а потом вона как получилось, и это несправедливо что он взял 5 миллионов, а вернуть должен 10 просто так, то суд идет ему навстречу.
Тем более суд понимает что вы с ним в сговоре совершили налоговое преступление, воздействовать на продавцов трудно, они слишком мотивированы, а вот приучить судебной практикой покупателей, что связываться с такими предложениями не надо - вполне себе госудраственный подход :)
Может, я переоцениваю нашу судебную систему, т.к. ничего о ней не знаю и напишу сейчас руководствуясь только логикой:
а если у продавца есть еще недвижимость, случайно не присудят ему ее продать, чтобы возместить мне цену квартиры?:)
Может присудят, а может быть и нет. Это уже как суд решит. А может еще и вас наказать как соучастника налогового преступления.
И потом вы так уверены что его недвижимость на него оформлена, что она не является его единственным жильем, что он не продст ее за 10 коп своей маме?
Так поэтому дает не расписку о неотъемлемых улучшениях, а обязательство (без каких либо на суде гарантий):).
Так он суда боится или налоговой? От налоговой вариантов много уйти. Например пусть его доверенное лицо (мала жена брат друг) напишут, что деньги взял для передачи ему. Можно расписку заложить в ячейку на 3 года, с условием доступа к ней "судебное решение".
Продавец автора думаю боиться налоговой. А других схем обычно риэлторы и не предлагают. Либо расписка, либо обязательство купить аналогичную квартиру. Но юристы говорят, что обязательства вообще ни от чего не защищают.
Светлана, а какие схемы Вы бы еще в этом случае предложили? Идея с арендой ячейки, где лежит эта расписка мне бы тоже не понравилась, так как даже расписку суд может не принять во внимание. Что еще тогда можно предложить автору топа?
Вот все говорят "как соучастник", а что, есть реальные поводы для бояться? Были прецеденты, штрафы, ходки для покупателей?
А кроме этого,глобального заявления, есть прецеденты судов по заниженным договорам и распискам/обязательствам?
то есть вам уголовного кодекса мало, где написано что это преступление и кто является соучастником? :)
вы учтите, на сегодня практики может и не быть, а завтра придет команда и всех по кому сроки давности не истекли прижмут к ногтю. И крики о том ,что на момент совершения преступления за него не наказывали, не помогут :)
А может ктото решит растоптать таким макаром именно вашего контрагента, целенаправленно, и что?
Мне честно очень интересно, какая мотивация покупки должна быть, чтобы оформлять сделку на таких не выгодных для себя условиях? Вероятно, только цена.
Если продавец не хочет фиксировать факт получения денег, значит, Вы ему их ни при каких обстоятельствах и не давали. Никогда бы не купила квартиру на озвученных Вами условиях.
Это обязательство - филькина грамота для дураков.
Согласна полностью. Я бы тоже не купила такую квартиру даже по заниженной цене, т.к. в данной ситуации поведение продавца говорит о возможных его нечестных намерениях по отношению к покупателю. Я вообще против покупки по заниженной цене, даже если все расписки на все суммы имеются, потому что риск повыше из-за появляющегося у продавца соблазна попытаться расторгнуть такую сделку после её регистрации, остаться и при квартире, и при наваре в несколько миллионов, а покупателю вернуть в лучшем случае ту сумму, которую указали в ДКП. Сейчас такой вид мошенничества со стороны продавцов всё большее распространение получает, к сожалению.
Здесь не только цена, а ВСЁ. Вот бывает так, что все, что я намечтала о квартире и даже больше (сам дом, метраж, планировка, территориальное расположение относительно нужного транспорта и важных для тебя мест, этаж, ремонт и т.д.), сконцентрировано в этой самой квартире да еще по подходящей тебе цене. Аналогов в тех районах, где я хочу или могу позволить себе квартиру, нет. Причем, квартира именно мне подходит, т.к. большинством район был бы признан плохим/неудобным:)
Но, поскольку я нормальный человек и не хочу подвергать себя неоправданному риску, написала здесь просьбу о помощи, т.к. наш риелтор информацию о негативных последствиях, связанных с обязательством, нам толком не дал.
Т.е. вы готовы ради квартиры мечты рискнуть остаться завтра и без квартиры и без денег?
Если завтра сделку признаю недействительной, например потому что продавец уклоняется от налогов, то вы остенетесь на улице а продавец вам будет по 100 руб в месяц платить!
Ни какой :)
Просто когда идешь на заведомое преступление нужно понимать что сделку в любой момент могут признать притворной.
Интересно, а при дорогих квартирах в 25-30 млн. руб. тоже указывают полную стоимость? Что реально продавцы (если квартирам нет и 3-х лет) платят по 3 млн. руб. налога? Я лично очень сомневаюсь.
такие квартиры редко покупают за миллион...
вы наверное не в курсе налогового законодательства совсем - миллион это вычет для тех кто приватизировал, получил в дар или по наследству менее 3 лет назад.
те кто покупал, платят налог с разницы между ценой продажи и ценой покупки
Я в курсе законодательства, просто если квартира куплена перед существенным скачком цен и после этого еще оформлялась в собственность долго, то цена между покупкой и продажей будет большой. Пять миллионов (покупной цены) при цене продажи в 30 что-то меняет:)? С 25 млн. руб. сумма большая выйдет.
а чем это отличается от ситуации , если вы купили вагон сахара перед скачком цен, а потом продали вдвое дороже и обязаны заплатить налог в 24% с компании?
получили прибыль - платите налоги, во всем мире так...
Читайте внимательнее:): "если квартира куплена перед существенным скачком цен и после этого еще оформлялась в собственность долго, то цена между покупкой и продажей будет большой".
Это не моя ситуация, чисто любопытство:).
Думаю, что на такого продавца пол налоговой сбижится посмотреть. А потом еще 3 года ржать будут:).
Зачем же, есть способы проще
Продавать выждав три года, например
Или продавать по цене исходной покупки
Это должна быть классическая расписка. Типа "Я, такой-то, такого-то числа получил от такого-то гражданина стопицот денег в виде приятной хрустящей котлеты или даже двух..."
не пойму тогда зачем продавцу писать это обязательство, если смысл его как и в расписке?
Надо же все равно написать за что эти деньги получил. И скорее всего это будет "за неотъемлемые улучшения".
Почему тогда не воспользоваться "классической" распиской?
Другие точно найдутся, не такие недоверчивые, как я, т.к. квартира суперская:)
Без лоха и жизнь плоха :)
Вы не думали что бесплатный сыр бывает только в мышеловках? На плохие квартиры лохов не ловят, их ловят только на суперское, которое они пмогут получить значительно ниже рыночной цены!
Она не значительно ниже рыночной цены, а по нормальной рыночной цене. Просто таких домов в моих предполагаемых районах покупки больше нет. А в этом доме нет квартир, не требующих больше никаких вложений и полностью удовлетворяющих вкусу по начинке (смотрели несколько).
Т.е. покупаетет все же ниже рыночной цены? Ведь когда кваритра не требует вложений, она не может стоить столько же сколько кваритра которая требует вложений?
Кстати, а чего человек сам то продает такую классную кваритру не пожив в ней даже 3 лет? Столько вложить в начинку и благоустройство и продать по рыночной стоимости, боле чем странно!
Я уже написала, что квартира продается ПО рыночной стоимости. "Не требует вложений" в данном случае значит, что она не требует переделки ремонта, т.к. ремонт в ней полностью соответствует моим вкусам.
Простите, неохота расписывать что и как там у продавца с квартирами, т.к. это не имеет никакого отношения к моему вопросу, но ничего странного там точно нет:)
Едиственный вариант для вас- отказаться от такой покупки, если не хотите остаться без денег и квартиры,потому как доказать что-то или обязать купить-что будет просто нереально,потому как доказать того,что от вас получены какие-то деньги сверх договра не будет( то есть вы сверрх не полатили ,а продавец не получал).
хех... ни полная цена не гарантирует того что не останетесь без денег и без квартиры, и с ценой "1 копейка" все может быть нормально
Так что насчет "единственного варианта" вы несколько погорячились....
зачем нагнетать то?
Даже если продавец напишет расписку и покляннется мамой, то это не значит что суд присудит вернуть эти деньги. Есть договор, вот все что по договору продавец обязан вернуть, а всякие расписки могут рассматриваться судом, а могут не рассматриваться.
да даже если будет рассматриваться, ну и что?
решение что должник должен, это еще не деньги...
Мы тоже так чуть не вляпались, у нас кв. стоила миллион, а на остальное обязательство . Так вот, наш риэлтор КАТЕГОРИЧЕСКИ отказался это принимать, там еще и по авансу много недочетов было, предлагали взять какой-то чек на 1000р, кот. не надо было платить, а просто для бухгалтерии. То есть я так думаю, что потом бы нам сказали, что мы давали аванс не 50000, а 1000 и на это есть чек. Доступ к ячейке они просили сразу оформить на отца продавца, так как парень должен был уехать тут же после сделки, там много чего было, мы с риэлтором ушли от них, ОГРН у этого агентства -октябрь 2011, фирма-однодневка. Впоследствии выяснилось, что квартира эта обманным путем у их родственницы была отнята и шайка-лейка, в лице агенства и продавцов ее продавала, причем уже некоторые люди не могут вернуть аванс в размере 150000, идет суд . УЖАС!!! Автор, не соглашайтесь! Куда смотрит Ваш риэлтор? Кому интересно, могу написать и историю этой квартиры. А квартира супер была тоже, у метро Выхино-7200 трехкомнатная 60м в хорошем состоянии
Эта квартира вроде как продана(бедные покупатели), Косинская 28-1 7этаж. В объявлении сказано, что собственность с 2009 года на самом деле, в 2011 году дядя купил у 2х женщин квартиру(якобы он их друг был), женщины уехали в Париж, а он буквально через 2 месяца продал ее племяннику, и племянник практически сразу же начинает ее продавать. Она как раз с осени продавалась. Видимо дураков не могли найти. Ну вот что это за махинации с жильем? Да еще доверенность на отца племянника( то есть дядиного брата)надо было в банке написать. Как хорошо что я была с риэлтором, хотя и без него все это выглядело подозрительно.