проверка квартиры - что это?
Всем привет! Вот много вижу обсуждений на тему проверки квартиры на "чистоту". Все говорят о каких-то загадочных связях и контактах, помогающих риелторам совершить такую проверку. А в чем, собственно, эта проверка заключается? И почему этот процесс такой засекреченный? И какие результаты проверки должны указать на то, что квартира "не чиста"? То есть какие показатели этой "нечистоты"? Просто хочу разобраться, т.к. собираемся покупать квартиру, риелтор вроде как должен будет ее проверить - а как я узнаю о том, что он проверил? Агентства в один голос все распевают, что у них какие-то супер-пупер связи, которых нет ни у одного частника (у меня частник). И можно ли эту услугу где-то заказать отдельно?
Если вкратце возможна масса ситуаций, при которых покупатель может остаться без квартиры (или её части) и даже без денег
Проверки нужны чтобы оценить риск возникновения таких ситуаций
А можете вкратце хотя бы несколько ситуаций привести, с рисками остаться без квартиры?
Да легко, вы купили хату, а потом оказалось что продавец в своё время купил её с нарушением закона. Его сделку отменили, ваша автоматически стала недействительной, хата вернулась к пред предыдущему владельцу, а бабло успели пропить
А как про это все узнать заранее? На сколько я поняла от своего риелтора, он собирается взять выписку из домовой книги и все - типа по ней вся судьба квартиры отслежена. Но там же не написано - нарушен закон при покупке или нет. Что он еще должен сделать, чтобы все узнать? Я не собираюсь его учить, просто хочется самой понять.
Спецслужбы такие есть, называются "риэлтёры". За деньги проверят историю и прикинут риски. Легально получить нельзя, т.к. нет законов, по которым риэлтеры могут получить нужную информацию легально.
я, видимо, совсем туплю. КАК они это проверяют? Мне интересен сам механизм. Или это тоже секретная информация?
механизм простой. пришел куда надо и к кому надо и по достигнутой договоренности получил информацию.
Ну вот например архивную выписку за все годы вам никто не даст. Но получить её всё равно можно, есть иметь связи. Вот так через коррупцию её и получают
Ну они это обосновывают. Типа мало ли что квартира ваша, а вот архивная выписка это личные данные
Логично при этом делать не как щас, договора расторгаются и всё, а чтобы в случае возникновения претензий проблемы были не у нынешнего собственника, а у реально виновного в этом лица. Тогда и архивная выписка не нужна была бы
только не понятно - чьи личные? Судя по всему личные данные государства. Ой как же меня бесит вся эта нелогичность и несовершенность нашей правовой системы...Ладно, что уж тут воздух сотрясать. Поняла, что надо всеми неправдами получить архивную выписку.
Личные данные тех кто там жил ранее. Может они не хоят чтобы вы узнали, что они там жили
Зато захотят потом оттяпать себе хатку обратно - и будут правы :( По нашему долбаному законодательству.
Разные квартиры, разные ситуации, разные механизмы. Самое первое для приватизированных квартир, это архивная выписка из домовой книги, кто когда был прописан и куда выписан. Ещё например, особо продвинутые риэлтёры разыскивают старых собственников, встречаются с ними. Это когда квартира была куплена у какого нибудь алкаша с покупкой ему домика в деревне. Тут, на Еве, раз девушка возмущалась, что какой то риэлтер ездил к её родственнику в дом престарелых и интересовался состоянием его здоровья на момент продажи и был ли он согласен, типа, "какое он имеет право лезть в её личную жизнь".
ну вот судя по всему, мой риелтор и собирается эту выписку получить, и вроде как все, проверка на этом закончится... Хотя, конечно, зависит от того, что он в этой выписке увидит. А есть какой-нибудь срок давности для оспаривания предыдущих сделок? Типа 3 года прошло - волноваться не чего, или всю жизнь трястись?
Три года не от сделки, а от момента, когда кто-то узнал, что его права нарушены. И вам все правильно написали про архивную выписку. Хорошо, если ее получат и внимательно считают. На этом все закончится. Никаких тайн нет.
ЕЕ надо не только получить, но и проверить. Человеческий фактор, и в архивке могут быть неточности.
Да, риелторы ездят, задают вопросы, разговаривают с людьми, разыгрывают театральные сцены для выяснения обстоятельств и проверке информации, предоставленной различными источниками.
Проверка: это сбор сведений о квартире и ее жильцах/владельцах от самого начала до настоящего времени.
Легально можно получить только выписку из домовой книги, дальше они ее "анализируют", если возникают вопросы, начинают доставать информацию/документы уже по "своим" каналам: тетки в рег. органанах, менты, и т.д. по списку.
ДАльше опять анализируют.
В итоге вываливают вам информацию о квартире + их профессиональные выводы о наличии/отсутствия рисков.
На основании вышеизложенного ВЫ принимаете решение о покупке (или не принимаете).
ВСЕ
не надо сокрушаться, вступайте в партию, оппозицию, отстаивайте свои гражданский права!
:) С удовольствием :) Хочется прозрачности, чтобы официально все про все можно было узнать, а не пошел к кому надо, сказал, что надо и т.п....
Да ни какой он не засекреченный, этот процесс. Вся проблема только в том, что по каждой кв-ре своя ситуация и поэтому "проверять" каждую кв-ру нужно по своему. Единого алгоритма, который подошел бы ко всем кв-рам не существует. Проверка чистоты - анализ рисков на основе истории кв-ры и правоустановки. Показатель нечистоты - высокая степень риска потери покупаемого жилья в будущем.
У агентств никаких особых премудростей по сравнению частниками нет, то, что они рассказывают - это реклама, попытка оправдать более высокую цену, взымаемую за свои услуги. Очень многое зависит от конкретного человека, которому Вы доверитесь. Нужно во все вникать самим.
"это реклама, попытка оправдать более высокую цену, взымаемую за свои услуги."
Задача "проверок" - минимизировать риск расторжения, а в случае расторжения - минимизировать убытки покупателя на законных основаниях
В случае расторжения и судебных дел у крупной компании есть юридический департамент, который всеми судебными делами и будет заниматься. А вот будет ли заниматься этим частник и найдете ли вы его в случае чего - под вопросом.
Inmaculada + написал(а): >>
В случае расторжения и судебных дел у крупной компании есть юридический департамент, который всеми судебными делами и будет заниматься. А вот будет ли заниматься этим частник и найдете ли вы его в случае чего - под вопросом.
Вот как раз все с точностью до наоборот. Когда я несколько лет судилась по ренте, мне очень помогал риэлтор-частник, который присутствовал при заключении сделки. В т.ч. лично приходил на суды, поддерживал морально и давал очень полезные советы.
А вот мою знакомую в похожей ситуации аг-во оставило один на один с её проблемой.
ой, а можно чуть поподробнее про суд по ренте? У меня просто квартира в собственности по договору ренты (она уже давно исполнена), это риск для моего покупателя? Кто-то может оспорить мою собственность по ренте? (пока вроде, ттт, никто на меня в суд не подавал :))
спасибо! У меня один из риелторов покупателей спросил, где исполнилась рента (в квартире, или нет). Видимо, это может отпугнуть, тот факт, что в квартире кто-то умер...
Можно спрошу, вижу вы в теме) скажите пож, если квартира на 3 мать и двое несовершеннолетних детей, получена от гос-ва, уже более 3х лет в собственности, они по желанию могут выписаться в другое место к отцу до продажи(чуть дороже), либо альтернатива. Как лучше проверить в данном случае?
на время приватизации были выписаны к отцу, пока только со слов. Тогда получается не собственники. Точнее не скажу. Какие риски могут быть? Как себя обезопасить?
дети выписаны ДО приватизации, а ПОСЛЕ прописаны обратно? - оч. странно. закажите егрп для начала
да именно так, выписаны к отцу, в ту квартиру, к которой он прописан, с согласия всех родных, но они дали согласие на время, только с целью приватизации матерью, у него квартира приват. на всех членов семьи, всего 4 чел-ка. Далее выписаны обратно, как того требовали члены семьи мужа, в принципе на это была договоренность, со слов. Продают муж с женой, обоих видела. Нормальные люди на вид. Спасибо закажу егрп, а если не собственники дети все же, то все нормально?
Засадный вариант, весьма
Поищите по инету, ключевые слова "выписали ребёнка перед приватизацией"
нашла только что типа они все равно собственники, верно? А это вариант очень плох?
Нет, они не всё равно и не собственники
Там всё хитрее, просто позже, когда вырастут, они могут заявить что их лишили права на приватизацию. Хотя по закону в приватизации учавствуют только прописанные почему-то в этом случае часто признают нарушение их прав, ну и по полной программе дальше всё идёт
Мне кажется, что в этом случае надо брать документы и к юристу на консультацию.
Есть ещё вот такая схема решения этой ситуации http://wwwboards.auto.ru/estate/244621.html
А она и не должна быть такой, большой или в том районе, она должна быть не дешевле, так что поле для претензий конечно остаётся, но вероятность признания сильно уменьшается. По крайней мере такое мнение есть
Это всего лишь мнение, ничем не подкрепленное. По аналогии с разрешениями опеки так делают, да. Но как посмотрят на это суды, когда детки вырастут.. ;)
так детки никуда не пойдут. ПОчему все думают что дети прям все побежали в суды? Ага, у них своих дел мало. Да и как это будет выглядеть, если те уже продадут квартиру с кем пойдут судиться дети? Ничего не понимаю. С родителями только что остается...
А вы прямо так уверены за всех деток? :D Мне бы вашу уверенность. Детки, они, знаете, разными вырастают. Плюс к деткам - неуравновешенные родители - один сделал, а второй пошел и заявил, что обделили детку.
да думаю, да, они и знать не будут ничего, вы думаете все начинают копаться в законах и искать где их обделили? Для меня просто новость.
в АН сидят хорошие юристы, которые занимаются исключительно недвижкой, а не алиментами.
Собрать документы - это процесс ))
В АН сидят разные юристы, далеко не все из них хороши. Ответственности у них ни какой - агенты пеняют на юристов, мол они разбираются. А юристы в свою очередь запросто могут что-либо просмотреть, т.к. далеко не везде они на % и им по большому счету не тепло ни холодно от того, что через какое то время покупатель может остаться без кв-ры. Имхо, "У 7 нянек дитя без глаза."
Угу. Огромные бабки на наивных клиентах вы делаете, которые надеются, что хоть что-то вы гарантируете. Ан нет - про это только на словах, в договоре ни-ни. :D
Огромные - это какие ? Давайте перейдем на цифры. Какие деньги берете вы - и что вы пишите у себя в договоре?
или так
"у клиента завтра сделка - так и бог с ней, по телефону проконсультирую как банковский договор заполнить, тем более что сделка-то не на моей территории (у ЧМ просто нет своей территории), а на территории агентства, там есть юристы, они все сделают, а мой клиент все подпишет - чего там, все договора же стандартные... А договора с клиентом у меня нет, так что нигде не написано что я должен быть на сделке, а на словах я лапши на уши понавешаю, скажу что так и надо, я же сделку подготовил, а дальше все стандартно - я это агентство знаю, хорошие ребята, не обманут))"
Юристам - и тепло и холодно, они получают деньги с каждой сделки и отвечают за свою подпись на протоколе. Если что не так - пойдут по судам забесплатно.
Имхо, считать, что "один и швец, и жнец, и на дуде игрец" лучше - глупо.
Ну и сходят они по судам за бесплатно (да и то только в том случае, если, они к моменту этих самых судов будут в этом АН работать, что вовсе не факт). И что с того, что сходят? Сходят, а потом скажут не "шмогла я".И что?
На мой взгляд, гораздо глупее рассказывать про швеца и жнеца, т.к. и здесь, и на других форумах очень много инкомовцев про них до Вас рассказывали (прямо Вашими же выражениями). И эта тема подробно обсуждалась. У меня же есть личный богатый опыт в этой области, который показывает, что обращаться в некоторые аг-ва может быть прямо таки опасно. Имхо специфика РРН такова, что для клиентов безопаснее, когда исполнителю не на кого пенять, отводя глазки, при возникновении проблем. А отвечает за все в любом случае исключительно покупатель.
Написала не с целью дискуссии с Вами, а только потому, что мне показалось, что Вы либо сами заблуждаетесь, либо пытаетесь ввести в заблуждение ев.
Все, безусловно, имхо.
у нас юристы работают по 10 и более лет в компании. и никуда они не уходят. Они как динозавры - вечные.
За других говорить не буду.
Вечных юристов не бывает. Но, даже, если предположить, что, вопреки законам природы, в Вашей компании завелись вечные сотрудники, то все равно, толку то от этого.
Какой прок в суде от юриста, который уже что то прошляпил (или умышленно пропустил) на этапе покупки кв-ры, доведя клиента до суда. В лучшем случае он может быть свидетелем (да и то не всегда).
При возникновении проблем, разгребать покупателю их придется самому с привлечением действительно компетентных адвокатов.
Да и не пойдет никто в суд. У них и в договорах все четко прописано - никакой отвественности в случае чего.
Помню, сотрудница инкома рассказывала, как меняла свою соседку-приятельницу, через какое-то время возникли проблемы, суд, так ей строго-настрого в приказном порядке было сказано руководством: Не общайся с ней, говори, что ты ее не знаешь. :D Они ведь даже эти клиентские договора после сделки для этого изымают у клиентов, сделки своим агентам не закрывают, пока те договора не принесут.
Такое впечатление, что все меньше людей ведется на рассказы про загадочные особые технологии, и приходится теперь рассказывать про безвозмездное участие в судах, до которых, если разобраться, зачастую, сами же и довели.
Неприятно, когда людей держат за кроликов.
На практике таких случаев ничтожно малое количество, так как задача риелтора - провести сделку, а задача юриста - запретить.
При возникновении проблем у клиента компании - "разгребать" приходится компании. Многие "компетентные адвокаты" на фоне наших юристов имеют бледный вид. Так как банально не хватает практики.
Inmaculada + написал(а): >> На практике таких случаев ничтожно малое количество, так как задача риелтора - провести сделку, а задача юриста - запретить.
==========================================
при этом вы гдето писали что юристы таки получают бонус от сделки, а не от запрета сделки :)
оТТо - приходите к нам работать, если вас возьмут с вашей квалификацией, сами все увидите "изнутри".
А то вы ОБС форума ))
Inmaculada + написал(а): >> На практике таких случаев ничтожно малое количество
и дальше пишете следующее:
Inmaculada + написал(а): >> Многие "компетентные адвокаты" на фоне наших юристов имеют бледный вид. Так как банально не хватает практики.
Вы бы определились, у инкомовских юристов практики по представительству в судах "ничтожно мало" или же её так много, что они по опыту представления клиентов в суде превосходят даже практикующих адвокатов?
Она уже запуталась, компилируя ответы из нескольких рекламных брошюрок, при этом по причине подавленного критического отношения к фирме, не замечая что они противоречат друг другу, если их цитировать параллельно
оТТО,вы никак не можете осознать, что инком - он очень большой. 44 отделения. 180 отделов. Инком - это не 10, 20 или 100 сделок в год, а десятки тысяч сделок в год. Кроме юристов отделов и отделений существует юридический департамент, который осуществляет контроль за деятельностью линейного персонала, ведет методическую работу.
Инком - как бы вам не казалось, это большая солидная организация, у которой годовой оборот достигает 10 млрд. рублей. В качестве авансов Инком ежедневно принимает суммы, равные работе частника лет за 10.
Противоречия - только в вашей голове.
Это вы делаете вид что никак не улавливаете разницы между количеством сделок и суммой авансов, и тем как это оформляется. Вы хотите сказать что все авансы и комиссии принимаете в кассу, под приходный кассовый ордер и кассовый чек???
Ответите просто - да или нет.
Любой уклончивый ответ на тему 'в то время как наши корабли бороздят....' будет всеми правильно понят :))))
Да не берут, не принимают они авансов в принципе. А если бы брали-принимали, их было бы ещё больше, потому что тогда у них люди гораздо охотнее покупали бы квартиры. А теперь вот приходится изворачиваться как ужу на сковородке, чтобы у них купить, если квартира вдруг понравилась, а её хозяева имели несчастье заключить договор с инкомом. А очень многие не изворачиваются, а просто плюют, не покупают у инкома и уходят другие варианты искать.
Враньё опять. Инком авансов не принимал и не принимает. Покажите мне того, кто хоть раз своими глазами видел слово "аванс" в инкомовском договоре с покупателем. Вы видели?
Я не риэлтор, но мне кажется, что Ваш вопрос гораздо шире форумного формата, нужно смотреть конкретные док-ты, т.к. на форуме можно не учесть какие-либо важные нюансы.
ну а какие конкретные риски могут быть? Общими фразами-то я вроде поняла, а хотелось бы побольше конкретики узнать - что считать риском, а что нет.
разные риски в каждой конкретной ситуации. надо погружаться в сделку. ваш риелтор должен вам помочь это его работа.
ну вот например, знакомая отказалась от покупки квартиры, потому что узнала, что эта квартира за несколько лет несколько раз продавалась и покупалась. Какой в этом риск?
Можно найти для себя простые и надёжные варианты и искать только их, но это сильно сужает круг поисков
Вот например, такая ситуация сейчас вырисовывается: в квартире, которую хотим купить, муж против продажи, все пытаются его уговорить (муж с женой в разводе, есть взрослый ребенок). Допустим, его уговорят. Мы купим. А он потом имеет право предъявлять претензии на эту квартиру?
не знаю, там риелторы общаются, я только в курсе того, что муж риелторшу их динамит и на встречи не приходит :( Что-то не знаю даже, долевая у них собственность или совместная...
Если он подпишет договор то право-то выдвинуть претензии он может и имеет, в конце концов право не претензии есть право неотъемлимое, а вот обломится ему что-нибудь врятли
В агентстве вашу сделку поручат такому физическому лицу - агенту, как и ваш частный риэлтор. Насчет того, что вашими проблемами в случае чего будет заниматься юр. служба агентства - ну может консультацию и дадут, в качестве третьей стороны могут поприсутствовать, ну и все. Бороться и нанимать юристов придется самим, деньги тоже ваши пропадут, если что. В ооочень крупном агентстве документы по части договоров вообще уничтожали в целях минимизации сами понимаете чего. Так что как повезет и с агентством и с частником. Проверка заключается в получении стандартных справок и грамотном и внимательном их прочтении на соответствие букве закона (кто куда выписался-прописался, судился, служил в армии, имел право - не имел право). Если есть риски (права детей ущемлены, пропавшие без вести и т.д.)риэлтор должен их выявить и сообщить покупателю. Вот этот момент очень важен - риэлтор должен ничего не упустить. Еще есть возможность что-то узнать через запросы нашей доблестной полиции, но этим пользуются не все и при сложных случаях. Вот и все. Никаких конкретных ответов от риэлторов вы не получите, только напускание тумана.
"В агентстве вашу сделку поручат такому физическому лицу - агенту,"
договор заключается с Агентством, а не с физлицом
"Насчет того, что вашими проблемами в случае чего будет заниматься юр. служба агентства - ну может консультацию и дадут, в качестве третьей стороны могут поприсутствовать, ну и все."
Нет, не все. Не только поприсутствовать, но и доказать добросовестность приобретателя.
"В ооочень крупном агентстве документы по части договоров вообще уничтожали в целях минимизации сами понимаете чего."
- в целях чего, не понимаем
"Еще есть возможность что-то узнать через запросы нашей доблестной полиции, но этим пользуются не все и при сложных случаях."
АН используют административный ресурс всегда и при любом случае.
"Никаких конкретных ответов от риэлторов вы не получите, только напускание тумана. "
Можно не только получить, но и проконтролировать выполнение.
Понимаю, что вы будете отстаивать репутацию агентств, но я неплохо знаю нескольких людей, занимающих руководящие должности и в риэлторских и в страховых агентствах, поэтому знаю о чем говорю.
Я отстаиваю только то, что я знаю. Я не знаю, как там в риелторских и страховых. Я знаю, как это происходит у нас лично.
вы ошибаетесь. хотя я понимаю, конечно, что для вас уровень стажерки в инкоме -невероятная высота)))
А про выписку несовершеннолетнего до приватизации поясните плиз.
Вот у нас сейчас такая ситуация:
я с ребенком приобретаем жп по субсидии. Если эта новостройка, то прописаться на новую площадь не сможем в ближайшее время, значит будем прописаны в "старой" квартире. Там еще два взрослых. Квартиру "старую" нужно приватизировать соответственно на тех двух оставшихся. Как быть, если в ней прописан несовершеннолетний?
Учитывая что сроки приватизации подходят к концу, то жадть пока мы с дитем выпишемся невозможно.
Как разруливать?
Так мы не имеем права приватизировать на ребенка, так как на него выделена субсидия, а при ее получении пишешь обязательство о том, что не будешь участвовать в приватизации. Подразумевается , что после реализации субсидии я и реб. должны были бы выписаться на покупаемую площадь, но мы не можем так как там новострой. А время то идет...
Есть еще интересная тема - собственник квартиры сдает ее, а арендатор по подложным документам/доверенностя продает квартиру. Тот, кто ее покупает, становится добросовестным покупателем (т.к. по выпискам все ОК). Однако суды удовлетворяют иски бывших собственников, т.к. квартира ушла от них помимо их воли. И добросовестный покупатель остается ни с чем.
Как от этого обезопаситься?
Есть еще интересная тема - собственник квартиры сдает ее, а арендатор по подложным документам/доверенностя продает квартиру.
ПО доверенности продают квартииру.
А вы про что? про какую регистрацию? в очередной раз анониму головку напекло?
Если вы риэлтер, вы должны бы знать о таких случаях.
Посмотрите к примеру:
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 марта 2009 г. N 50-В09-2
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Кнышева В.П.
судей - Гетман Е.С. и Горшкова В.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Лукьяновой Л.А. к Цыганову М.В., Цыгановой Т.А., Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области об истребовании имущества из чужого незаконного владения по надзорной жалобе Лукьяновой Л.А. на постановление президиума Омского областного суда от 29 апреля 2008 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Кнышева В.П., объяснения представителя Лукьяновой Л.А. - Хохлова Ю.А., поддержавшего доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Лукьянова Л.А. обратилась в суд с иском к Цыганову М.В., Цыгановой Т.Д., Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области об истребовании имущества из чужого незаконного владения, сославшись на то, что на основании договора купли-продажи от 13 мая 2004 года она является собственницей квартиры. В указанной квартире она не проживала, сдавала ее в наем. 4 мая 2006 года неустановленные лица, используя поддельную доверенность, заключили от ее имени договор купли-продажи данной квартиры с Воробьевым С.Н., который, в свою очередь, 30 июня 2006 года продал квартиру Цыганову М.В. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, путем выдачи Цыганову М.В. свидетельства о государственной регистрации права.
Решением Октябрьского районного суда г. Омска от 21 ноября 2007 года иск удовлетворен.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 16 января 2008 года решение суда оставлено без изменения.
Постановлением президиума Омского областного суда от 29 апреля 2008 года указанные судебные постановления отменены и вынесено новое решение, которым Лукьяновой Л.А. в иске отказано.
В надзорной жалобе Лукьянова Л.А. просит постановление президиума Омского областного суда от 29 апреля 2008 года отменить и оставить в силе решение Октябрьского районного суда г. Омска от 21 ноября 2007 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 16 января 2008 года.
В связи с поданной надзорной жалобой на указанное судебное постановление и сомнениями в его законности, 26 декабря 2008 года судьей Верховного Суда Российской Федерации Кнышевым В.П. указанное дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением того же судьи от 12 февраля 2009 года передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения надзорной жалобы и отмены постановления президиума Омского областного суда от 29 апреля 2008 года с оставлением в силе принятого по делу решения Октябрьского районного суда г. Омска от 21 ноября 2007 года и определения судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 16 января 2008 года.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
При рассмотрении данного дела такого характера существенное нарушение норм материального права допущено судом надзорной инстанции, что выразилось в следующем.
Разрешая дело, суд первой инстанции исходил из того, что квартира N <...> расположенная по адресу: <...> выбыла из владения Лукьяновой Л.А. помимо ее воли, и с учетом этого обстоятельства, руководствуясь статьей 302 ГК РФ, удовлетворил требование об истребовании данного недвижимого имущества у Цыганова М.В. и Цыгановой Т.А.
С таким выводом суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда.
Отменяя решение суда первой инстанции и кассационное определение и принимая по делу новое судебное постановление об отказе в удовлетворении иска, президиум областного суда сослался на то, что недвижимое имущество выбыло из владения Лукьяновой Л.А. по воле самой истицы, передавшей принадлежащую ей квартиру нанимателю, действовавшему под чужим именем - Сахарова В.С., поэтому предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания для истребования указанной квартиры у добросовестного приобретателя - Цыганова М.В. отсутствуют. При этом суд надзорной инстанции указал на обстоятельства, свидетельствующие о неосмотрительности Лукьяновой Л.А. при осуществлении правомочий собственника в отношении принадлежавшей ей квартиры, в частности, на передачу ключей от квартиры и предоставление доступа в нее постороннему лицу, незаключение в письменной форме договора найма, отсутствие со стороны истицы контроля за пользованием посторонним лицом жилым помещением и его эксплуатацией.
С данным выводом президиума Омского областного суда согласиться нельзя, поскольку он основан на неправильном толковании и применении нормы материального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Как установлено судом первой инстанции, первоначальная сделка купли-продажи квартиры, о которой возник спор, от 4 мая 2006 года, заключенная Волковым В.В., действующим от имени истицы на основании доверенности от 14 апреля 2006 года, удостоверенной нотариусом Порываевой Л.В., и Воробьевым С.Н., была совершена по поддельным документам. Волков В.В. с 17 сентября 2002 года отбывал наказание в виде лишения свободы, освобожден из мест лишения свободы только 15 сентября 2006 года.
В соответствии с объяснениями нотариуса Порываевой Л.В. доверенность от имени Лукьяновой Л.А. от 14 апреля 2006 года ею не удостоверялась, а под указанным в доверенности реестровым номером совершено другое нотариальное действие.
По факту незаконной продажи квартиры следственным управлением при УВД-<...> по <...> по заявлению Лукьяновой Л.А. 8 сентября 2006 года возбуждено уголовное дело по части 4 статьи 159 УК РФ.
В рамках указанного уголовного дела была проведена криминалистическая почерковедческая экспертиза, в соответствии с заключением которой подпись в ксерокопии доверенности от 14 апреля 2006 года, составленной от имени Лукьяновой Л.А., выполнена не Лукьяновой Л.А.
Обстоятельства оформления сделки со спорной квартирой не самой Лукьяновой Л.А., а от ее имени по подложным документам, а также последующее возбуждение в связи с этим уголовного дела, дают достаточные основания полагать, что указанная квартира выбыла из владения истицы помимо ее воли, к этому выводу пришли суд первой и кассационной инстанций.
Как усматривается из материалов дела и указывает заявительница в надзорной жалобе, каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии воли Лукьяновой Л.А. на отчуждение спорной квартиры, в материалах дела не содержится.
Таким образом, спорная квартира выбыла из владения Лукьяновой Л.А. помимо ее воли, в связи с чем заявленные истцом требования подлежали удовлетворению на основании положений статьи 302 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, при вынесении постановления 29 апреля 2008 года президиум Омского областного суда не учел, что передача квартиры в пользование по договору найма по своим правовым последствиям отлична от передачи ее по договору купли-продажи, то есть в собственность, в связи с чем, вопрос о наличии либо отсутствии у Лукьяновой Л.А. надлежащей осмотрительности при передаче квартиры третьим лицам по договору найма не является юридически значимым обстоятельством при разрешении настоящего спора.
С учетом изложенного Судебная коллегия считает, что у суда надзорной инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений и вынесения нового решения об отказе в иске. В связи с чем, его нельзя признать законным и оно подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции и определения суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 387, 388 и 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
постановление президиума Омского областного суда от 29 апреля 2008 года отменить и оставить в силе решение Октябрьского районного суда г. Омска от 21 ноября 2007 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 16 января 2008 года.
и ?
вам же ответили - не покупать по доверенности. по доверенности - значит "мутненькая"
Так по поддельной доверенности в данном случае продали своему человеку, не чужому, а потом уже после регистрации сделки квартира перепродавалась отнюдь не по доверенности добросовестному приобретателю, который про доверенность и не знал. ;-) Да-а-а, опыта Вам не хватает, по Вашей реакции, Вашим ответам и Вашим постам это сразу чувствуется.
А Вам не приходило в голову, почему Вы здесь одна такая маленькая защитница такого большого инкома? Почему более опытные Ваши коллеги не встают здесь как Вы грудью на защиту чести мундира? А? ;-)