Покупка. Помогите разобраться с документами
Покупка квартиры, по документам 4 собственника ( 2 несовершеннолетних), основание - договор купли-продажи "молодая семья". В квартире не живут, планируют далее приобретать другую недвижимость, а пока выделяют долю для несовершеннолетних у бабушки. Разрешение опеки есть. Есть ли риски с нашей стороны, как у покупателя? Не будут ли проблемы с такой квартирой в дальнейшем, когда дети вырастут?
Разрешение опеки сами видели? У детей и бабушки разные фамилии? В договоре миллион?
Да, видели НО не вникали, т.к. риэлтор занимается... Просто мне известна 37 статья ГК, вот и хочу сама дойти до сути. Сумма полностью в ДКП, Фамилии разные у несовершеннолетних детей и их бабушки.
Теоретически могут быть. Сделки между родственниками с несовершеннолетними запрещены.
Дарение не запрещено. И если в опеке Вам поют песню про вполне законное запрещение дарения под условием, то это не тот случай. Под условием - продажа доли несовершеннолетнего, но никак не дарение в данном случае. Есть судебная практика, это подтверждающая.
Согласна с тем, что теоретически проблемы могут быть, и когда дети вырастут, и до этого, и после этого, потому что теоретически проблемы могут быть после любой покупки недвижимости в России, в том числе и после покупки квартиры от первого и единственного дееспособного взрослого собственника, например.
Имхо если и есть судебная практика, она будет осуждена в последствии. Не может быть такого "если опека даст согласие на продажу доли ребенка с присвоением мной денег то я ему подарю в другой квартире, а если не даст то не подарю".
Продажа доли ребенка с присвоением вырученных денег взамен дарения имхо прямо противоречит и духу и букве гк, недаром прокуратура год или два назад начала трахать органы опеки
В данном случае конечно немного иначе, ребенку должна быть выделена доля в этом месте, выделяется в другом, но дарение явно притворная сделка в данном случае, 'выделение' должно происходить какимто другим способом, и законодатель должен создать этот способ для таких случаев
Просто мы с Вами толкуем одно и то же по-разному. Вы считаете, что здесь сделка под условием. Но это всего лишь мнение. Его ещё доказать надо! А вот суд так не посчитал. И я так не считаю.
Что-то ни я лично, ни мои адвокаты ни одного решения суда, где была бы расторгнута сделка с решением опеки об одновременном дарении несовершеннолетнему родственниками, не встречала. Зато есть решение московского суда (конец 2011 года), где опеку обязали дать такое разрешение. И менять-отменять это решение никто не будет, уже поздно - все сроки для этого прошли. Из интересов несовершеннолетнего надо исходить, так решил суд. Суд посчитал нарушением прав несовершеннолетнего отказ опеки дать возможность улучшить его жилищные условия через дарение, обязал опеку такое разрешение дать. И поставил точку в этом деле.
Вот это теоретически и смущает... Риэлтор консультировался с регистратором, регистратор сказал, что пройдут регистрацию документы... А как же наши риски? Больно квартира понравилась, жаль расставаться-( Нельзя себя обезопасить подписанием, оформлением каких нибудь бумаг у нотариуса? Были ли подобные случаи у кого-нибудь?
Я бы не стала в подобной ситуации отказываться от покупки понравившегося мне жилья. Данная ситуация с выделением долей несовершеннолетним у бабушек-дедушек на мой взгляд не делает риски при такой покупке очень высокими. Подстраховаться можно и нужно, заложив некоторую существенную для продавцов денежную сумму под полное выполнение решения опеки и предоставление подтверждающих это документов.
Напишите пожалуйста, как все может пойти по худшему сценарию в дальнейшем? Сделку могут признать недействительной и детям долю собственности в приобретенной нами квартире мы должны выделить?
Только при условии невыполнения решения опеки и/или если Вы не пойдёте защищать свои права на квартиру в суд, не сможете грамотно это сделать, тогда только такое возможно. Иск о расторжении ДКП или выделении долей могут подать и взрослые бывшие собственники по квартире, где нет детей, тоже. От исков застраховать Вас никто никогда не сможет.
Не подумайте что я вас мало уважаю, но хочется подискутировать.
По закону детям в этой квартире должны были быть выделены доли.
Суд имхо вправе решить, что согласие опеки на невыделение этой доли взамен дарения им другого имущества было незаконным и противоречащим законодательству с превышением своих полномочий работниками опеки (а дарение кстати притворной сделкой, так что и покупателям тех долей надо крепко думать перед покупкой имхо)
А раз согласие опеки незаконно, то совершенно неважно выполнено оно было или нет
Я бы такое покупать не стал бы
А где это написано, что надо что то взамен покупать? Закон покажешь? что такое опека и какую функцию она выполняет? Опека следит за тем, что бы ребенку хорошо было. А ему хорошо, если бабуля ему 3шку дарит, "почемуйто" его однушку не разрешить продать? Ребенкины условия улучшаются. Просто грамотно надо решение составить и никакая прокуратура не докопается, и никакой суд дарение не признает под условием. Конечно безграмотных опекунш хватает, из за них весь наезд (прокуратуры)и был, и новые инструкции.
Кем указано, кому должно? по какому закону? где ты это видишь? Функция у опеки какая? тя умоляю, кроме инструкций (их внутренних) ничего не найдешь.
Согласна. Когда я показываю в опеке решение московского суда, о котором писала в посте выше, они тут же соглашаются дать разрешение, в котором ещё вчера отказывали людям. Ну не хочется им судиться. :-) Они просто выпендриваются в связи с какими-то никому не ведомыми внутренними инструкциями своими. :-)
Решение российского суда может быть любым. Один и тот же судья с промежутком в 15 минут может вынести два противоречащих решения, и скорее всего ему даже вопросов никто не задаст почему тут так а вот тут эдак.
А о чем идет вообще речь, нет ссылочки?
Решение суда может быть любым, согласна. У меня не в виде ссылочки и не в интернете. У меня всё по-старинке, на бумаге, в реале, а не в виртуале. :-)
А их внутренние инструкции не являются НПА
Светлан, вы правда считаете что продажа имущества ребенка без приобретения нового либо помещения денег на счет ребенка не противоречит ничему?
Что "дарение взамен" не содержит явных признаков притворной сделки?
Да само согласие сопеки на дарение взамен является главным доказательством притворности , где дарение прикрывает запрещенную духом и буквой гк сделку 'я тебе выделяю долю в другой квартире взамен присвоения средств от продажи твоей доли в старой'
Да нет никакого дарения под условием, все зависит от правильно составленного решения. А опека должна следить, что бы имущество и жизненный уровень ребенка не ухудшался, а не ограничивать законный представителей, в любых действиях приносящих ребенку благо.
Да, полностью согласна. Именно для этого и только для этого нужна опека. И если опекуны (родители) могут и хотят улучшить жилищные условия ребёнка, опека помочь им обязана в этом , а не мешать.
sv100 C.S. написал(а): >> Да нет никакого дарения под условием, все зависит от правильно составленного решения.
==========
Несомненно, поэтому конечно надо говорить о конкретных формулировках
Если бы вы смогли привести пример, можно было бы говорить предметно
А опека должна следить, что бы имущество и жизненный уровень ребенка не ухудшался, а не ограничивать законный представителей, в любых действиях приносящих ребенку благо.
================
Благо понятие расяжимое
Суд вправе решить всё что угодно. Но для такого решения надо доказать, что данном конкретном случае
а)решением опеки не были улчшены жилищные условия ребёнка;
б)дарение было действительно под условием.
Если даже второе будет доказано, вряд ли что суд пойдёт навстречу истцу (ныне взрослому бывшему несовершеннолетнему), в чьих интересах было это доказывать, если по тексту решения опеки и по фактам очевидно, что его права не нарушены и жилищные условия реально улучшены этой сделкой (у мудрого покупателя все эти документы или их нотариальные копии останутся после сделки).
Ну так надо читать решение опеки, и не идти на сделку, если условия для ребёнка хотя бы немножечко, хотя бы на полметра или на 50-100 тыс. руб. не улучшены. Надо под выполнение правильного решения опеки денежки положить в сейф, и все дела.
А решение опеки будет - продажа доли взамен на долю у бабушки. Дальнейшая покупка там не будет отражена. Доля у бабушки - явно не улучшение ж.
Доля у бабушки должна быть хотя бы капельку побольше, чем была. Тогда это будет улучшением. И выполнение такого решения подстрахует покупателя. Взрослому человеку, которому в детстве улучшили жилищные условия, нет никакого смысла обращаться в суд для того, чтобы расторгать дарение в свою пользу с родной бабушкой, лишь бы насолить покупателю и претендовать на мЕньшую долю в давно проданной квартире, согласись.
Лен, ну будет она капельку получше, но доля-то в квартире У БАБУШКИ. Вырастет ребенок и подумает: а какого, спрашивается, жили мы раньше в отдельной квартире, а теперь у бабушки? Или раньше родители поссорятся и один побежит судиться. Реально ведь, согласись.
Побежать судиться всегда и по любому поводу реально, не только в данной ситуации. Отсудить именно в данном случае практически нереально. Родители в опеке собственноручные заявления оставили в своё время. И все эти заявления хранятся в архиве в прокуратуре, будут предоставлены в суд по первому требованию судьи. Судиться против собственного заявления в опеку? Бесполезно. А если выросший ребёнок сунется в суд, он создаст проблемы не только покупателю, но и своим родственникам. Во-первых, бабушки не вечные и не факт, что бабушка до этого момента доживёт. Куда тогда бабушкину бОльшую долю, если дарение расторгать? Государству? В случае, если бабушка доживёт, любой нормальный внук будет уважать её возраст и не станет таскать по судам, т.к. редко у стариков в возрасте бывает хорошее здоровье. Если же внук ненормальный окажется, тогда покупателю квартиры достаточно будет или доказать в суде неадекватность внука, или с документами, цифрами и фактами упирать на то, что жилищные условия этого выросшего ребёнка реально улучшены, тогда шансы выиграть это дело будут высокими у ответчика, а не у истца, особенно если учесть, что притворность сделки дарения придётся именно истцу доказывать. Если даже доказано это будет, тогда за притворную сделку её участники могут ведь и встречный иск за мошенничество от добросовестного покупателя получить, не забывай. А это уже уголовное дело.
Однозначности в нашей жизни в принципе не бывает, впрочем, стабильности, к которой многие стремятся, тоже. Бывает высокая вероятность или низкая. Бывает ещё 50 на 50. Но здесь совсем не тот случай. Здесь именно низкая вероятность, на мой взгляд.
Да можно кучу бумажек написать, вот только как на это посмотрят выросшие детки, и как, возможно, изменится законодательство, - неизвестно.
В утешение только могу сказать что вероятность оспаривания небольшая. :)
Согласна. Гадать, что будет, не вижу смысла: нам не дано знать будущее, и будущие проблемы, связанные с изменение законодательства или с изменением взгляда бывших собственников на продажу своей квартиры, предусмотреть невозможно, их следует решать по мере поступления проблем, если таковые вообще возникнут. Вероятность оспаривания сделки действительно небольшая: на мой взгляд, не выше, чем вероятность оспаривания других сделок, где собственников больше одного, проведённых без участия несовершеннолетних.
Не обязательно. Можно и через дарение бабушками-дедушками, другими родственниками чуть бОльшую долю, чем была, выделить.
Вот решение опеки (взяла копию у риэлтора) Постановляет:
Разрешить .... и .... продажу двухкомнатной квартиры, общей пл 54,8 и жилой 30,1 при условии одновременной покупки трехкомнатной квартиры общ. пл 56,3 кв.м. жилой 40,4 кв. м. с включением несовершеннолетнего... и несовершеннолетней.... в число собственников по 1/4 доли покупаемого жилого помещения. А также аоследующего вложения на счет, открытый на имя.... и .... по 91442-79 каждому и предоставлением в соотв. с законодательством РФ в муниципалитет внутригородского муниципального образования Соколиная гора в г.Москве копии договора купли-продажи и св-в о гос.регистрации права несовершенн. и копии сберкнижек на их имя в течение 10 дней со дня регистрации сделки.
Квартира, купленная по программе Молодая семья явно находится в относительно новом доме (постройки 2000-х годов). Соответственно оценочная стоимость БТИ дороже старой трешки в 5-ке или 9-ке. Поэтому разницу в балансовой стоимости опека и попрпосила положить детям на счет.
Покупка у бабушки прямо запрещена ГК РФ ст.37 ч.3:
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Выясните лучше, какова реальная мотивация родителей при продаже двущки.
По квартире в которой наделяются собственностью дети. Она была куплена в 2006г. в общую долевую собственность Ивановой Т.М. (1927г.р.) 1/10 доли и Ивановым С.С. (1951г.р.) 9/10 доли вправе. Супруга Иванова С.С. дала согласие на совершение сделки. Далее в 2010г. договор дарения доли квартиры. Иванова Т.М. безвозмездно передает Сидоровой Н.Н. 1/10 доли. Сидорова - мать несовершеннолетних детей. После продажи квартиры нам, будут (со слов риэлтора продавца) выкупать комнаты в коммуналке, добавлять собственные ср-ва и непосредственно оформлять все на себя и детей. В альтернативу не лезут, т.к. она будет проблемной и долгосрочной.
Как видите эту ситуацию?
Да, по документам выходит так. Мотивация - покупка коммуналки, из которой расселить (заплатить) две семьи.
н-дааа, чуднЫе конечно продавцы.. причем решение опеки от 26.09.2012г. то есть совсем свежее.. на что рассчитывали-( Спасибо за ответы.