Продление договора найма квартиры
Как обычно оформляется? Новым договором между арендодателем и арендатором или дополнением к старому? Как лучше или без разницы?
Если вы продлите договор найма на новый срок, то срок его действия станет больше года со всеми вытекающими из этого факта последствиями. Правда по договорам аренды есть судебная практика, что если краткосрочный договор продлен менее, чем на год, то вроде бы как к этим договорам применяются нормы закона по краткосрочным договорам (не надо регистрировать). Но наем не аренда, а суд не обязан руководствоваться чьей-то там практикой. Вам нужны такие эксперименты с судебной системой?
Поэтому не пожалейте 10 мин своего времени и заключите новый договор найма. А старый порвите, если в этом есть потребность.
Договора жилищного найма не нужно регистрировать вообще, хоть на полгода, хоть на пять лет.
А разве у меня было написано противное? Регистрируются договора аренды сроком год и более. И есть судебная практика, что продленный на 11мес. договор АРЕНДЫ тоже является краткосрочным. Судебной практики на тему, является ли продленный краткосрочный договор НАЙМА тоже краткосрочным, я не знаю, но знаю точно, что наше право не прецедентное. И искренне считаю, что не стоит ВООБЩЕ давать повода для споров и разбирательств в части сроков действия договора, а по этой причине имеет смысл вместо закончившегося старого договора на 11мес. заключить новый договор на 11мес. И уничтожить тем самым повод для любых сомнений и разночтений.
Во многих случаях деньги за аренду жильцы перечисляют на счет. Расписки при этом не фигурируют. Но в случае чего это может быть квартирантами использоано в суде или обязательны к этому расписки?
Способов перечисления денег много, если со счета на счет, да в назначении платежа указано "за наем квартиры", то это даже лучшее подтверждение платежа, чем расписка.
Да я вообще не пью.
Разница в наших взглядах заключается в следующем:
- ты считаешь, что легко можешь доказать, что продлённый на 11мес. 11-месячный договор (ставший реально 22-месячным) по сути остается 11-месячным и на него распространяются правила краткосрочных договоров.
- я считаю, что не надо давать даже повода прибегать к судебной казуистике, просто заключая новый договор. И исключая сам вопрос о том, не является ли договор реальной длительностью 22мес. договором, заключенным на срок менее года. Определенная натяжка в утверждении, что "22 меньше 12" есть, и неизвестно еще, кто будет на противоположной стороне судебных баррикад отстаивать противоположную точку зрения.
жилищный наем не подлежит государственной регистрации (ни в ГК, ни в ЖК, ни в Законе "О государственной регистрации..." нет положений о регистрации сделок по найму жилого помещения), максимальный срок, на который может быть заключен такой договор - 5 лет. Дополнительное соглашение о продлении срока является нормальной практикой. Для наймодателя будет удобнее заключить новый договор, а старый порвать (если он хочет поменьше налогов платить).
То, что продление срока является общей практикой, - согласен. То что, что эта практика нормальная - не согласен. Представьте себе договор, который был заключен на 11мес., а потом продлен доп.соглашением еще на 11мес., т.е. превратился в договор, заключенный на 22мес.
И вот через 15мес. квартирант прекратил платить за квартиру. Вы уверены, что в данном случае можете выселить его через суд без проблем?
Какую фразу п.2 ст.687 ГК судья признает действующей, про шесть месяцев для долгосрочного договора, или про две задержки для краткосрочного?
Цитата:
"2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае не внесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;"
У меня нет уверенности, что договор, который реально продлен на срок в 22мес., будет признан судьей краткосрочным, заключенным на срок менее года.
У вас такая уверенность есть? На чем она основана?
Боюсь, что ссыли на "нормальную" практику будут выглядеть в данном случае бледно, понятия нормальности у каждого свои.
Логично. Согласна.
Чисто отдаленно теоретически смотреть судья наверное будет в зависимости от того, как продлить - изменением условий договора в части срока найма или бланкетом на условия ранее заключенного договора найма с установлением нового срока действия от сегодня и до декабря. Признаю Вашу точку зрения, во избежание проще заключить новый.
Спасибо. Мысль-то примитивна: лучше вообще не создавать проблему, чем потом героически ее преодолевать. Тем более, что способ ухода от проблемы копеечный..
тогда без разницы
если бы не платили, тогда лучше не оставлять хвостов за старые периоды
а что, прямо так и говорить при заключении первого договора чтобы жильцы его хранили и не теряли, т.к. потом уничтожим? Им может это не понравится. А с другой стороны, если этого не произнести, потом вдруг выяснится что договор "потеряли"
не очень понял как его можно потерять
и сразу при заключении можно предупредить, что если потом не вернут договор и расписки , хрен вы им вернете залог
А это законно? Вроде имеют право и не возвращать... Их договор и расписки.
для НАЙМА (т.е. просто сдается квартира)
если существующий договор составлен правильно можете вообще о продлении забыть - во всех нормальных договорах есть что-то типа "автоматического продления": пока за квартиру платится, договорный отношения присутствуют, договор считается продленным на оплаченный период.
в остальном без разницы как их продлять, соглашением, дополнением или уточнением.
новый договор обычно пишут чтоб "хвосты подтереть" - рвут все за прошлый год, типа и не сдавали, а за этот год, если что, перед ГНИ отчитываться только в следующем.
для АРЕНДЫ (т.е. одна из сторон ЮР лицо) несколько иначе, если у вас все таки аренда - свистите, настучу и про аренду.
Спасибо. У меня найм.И я плачу налоги,поэтому мне нужен договор/продление для налоговой декларации( я плачу 13%). Вот думала, либо старый договор отксерить и даты поменять или дополнение к нему сделать о продлении?
Лучше иметь договор в электронном виде, на сайте у Алексея, в частности, можно взять его образец. Только этот договор будет раза в три длиннее вашего.
А в случае, описанном Вами, когда в договоре есть фраза об "автоматическом продлении" договор уже не будет считаться краткосрочным?
я подробно разбирал этот вопрос в какой-то книге, сейчас времени искать точные формулировки нет, но суть такая: было разъяснение ВАК на эту тему гласящее, что "год без 1 дня = год" и "продляемый договор не равно бессрочный". Слова "найм" в разъяснении нет - везде "аренда", тем не менее.
Более понятный пример: договора с сотовыми операторами (та же аренда, только телефонного номера) - краткосрочные с продлением при наличии договорных отношений и разрываемые в одностороннем порядке если вы не платите 4-6 месяцев (по разному) - т.е. ваш телефонный номер изымают.
Суть одна, а смысл разный. Не случайно, наверное, глава, посвященная найму жилья, обособлена от главы, посвященной аренде всего остального. Так что разъяснение ВАК по поводу "аренды" вряд ли вот так напрямую можно перенести на наем. Боюсь, что ссылка на твою книгу с твоим личным снением для мнгогих судей будет выглядеть недостаточно убедительным аргументом. Точно так же, как и аргумент, "тем не менее".
И еще раз повторю, что, ИМХО, гораздо проще не создавать проблему, чем потом геройски ее разрешать, апеллируя к ВАК и высшим судебным инстанциям.
Цена проблемы - 10 листков бумаги и 5 мин. времени на исправление цифр и распечатывание текста.
мы заключили договор аренды жилого помещения между физ лицами на срок 11 месяцев (с 10.12.12 по 10.11.13). По истечению срока действия договора мы продолжили жить и платить за аренду помещения. Считается ли договор автоматически продленным на новый срок, ведь статья 683 ГК четко говорит что для краткосрочных договоров (меньше года) не применяются нормы 684 статьи ГК (в частности абзац 2, об автоматическом продлении)? Дело в том что сейчас (через 2 месяца после наступления «нового» срока), наймодатель уведомил о выселении (хотят сами жить, к нам претензий не имеют), а по договору в случае досрочного расторжения они обязаны нам компенсировать расходы на поиск нового жилья.
Можем ли мы требовать компенсации ?
