Как правильно составить договор купли-продажи квартиры?
Покупатель хочет оплатить по безналичному расчету и готов перевести деньги на счет продавца в течении трех рабочих дней с момента подписания договора.
Подскажите пожалуйста есть ли какие-нибудь риски для продавца в этом случае и как правильно этот пункт в договоре прописать.
И вообще где можно пример грамотно составленного договора посмотреть, а то то что мне дал покупатель мне кажется неграмотно составлено.
Спасибо
не экономте, сходите к юристу или риелтору, пусть вам составят договор. Это стоит не таких больших денег ( не сопровождение ,а просто договор)
Странно, что с момента подписания, а не после получения св-ва о собственности. Я бы вставила фразу "с момента передачи документов на регистрацию ..."
Каждый договор составляется под конкретные договоренности. Поэтому Ваш вопрос некорректен.
Вы хорошо подумали, согласившись на безнал? Последствия понимаете? Вы понимаете, что после 1 марта в случае отсутствия перевода вас ждет очень безрадостная перспектива?
Мне сказали ,что после 1 марта при заключении ДКП у покупателя сразу возникают права на квартиру. Если неправа ,пусть меня поправят .
а можно ссылку, пожалуйста:-) как-то пропустила это нововведение...
кстати, ура такому нововведению, хоть разночтения между ГК и ФЗ о госрегистрации по задаткам уйдут:-)
спасибо тебе, добрый человек (с):-)
а по теме: по сути чего изменилось-то, кроме вечных разночтений и задатком по 380 "...платежей другой стороне, в доказательство заключения договора...", когда задаток вроде как и уплачен как задаток, а договор должен быть в форме основного, а основной заключен с момента гос. регистрации, и так по кругу:dash1 Теперь хоть по человечески можно: задаток = задаток, без кучи обвязок предами со ссылками на 421 и 429 (а стороны таки договорились, что это таки задаток, а не аванс:-))
все равно переход права под обязательную регистрацию идет, и "Право собственности у приобретателей по договору возникает с момента государственной регистрации права в органе регистрации".
Так что в целом новость хорошая, спасибо:-)
ЗЫ: ДКП все равно стараюсь делать, согласованные с нотариусом, еще удивилась изменению формулировок, но как-то сочла их логичными.
Изменилось то, что доки отозвать с регистрации нельзя, приостановить регистрацию по заявлению сторон тоже нельзя. Это нельзя не учитывать.
Особенно при возможных потенциальных конфликтах.
Вот сижу, читаю, и не могу найти оснований для приостановки по заявлению именно РЕГИСТРАЦИИ ПЕРЕХОДА ПРАВА.
Все равно
Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
А форму и "комплект" прав вроде никто не изменял: это и владение, и пользование, и распоряжение имуществом в совокупности.
Ну будем в ДКП дополнительно страховаться условиями ИСПОЛНЕНИЯ договора:
Настоящий договор считается исполненным при выполнении сторонами следующих условий:
- уплаты покупателем покупной цены за Квартиру по условиям настоящего договора, что должно быть подтверждено распиской продавца.
Да и 556 с АППК никто не отменял.
Плюс в резюме договора в обязательном порядке:
Переход права собственности на Квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в...
Хотя да, даже если договор не исполнен и переход права по нему не зарегистрирован, то сделка все равно совершена, получается... и расторгать ее без соглашения на то обеих сторон муторно:-(
Но мне вот активно не нравится, что:
Семейный кодекс Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Т.к. сама СДЕЛКА у нас теперь не требует регистрации, то из под этой нормы выпадает. Т.е. еще при заключении преда или задатка/аванса необходимо будет включать пункт о том, что "На основании ст. 421 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что обязательным условием совершения сторонами сделки является предоставление нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги продавца либо нотариально удостоверенного заявления о том, что на момент регистрации прав собственности на квартиру продавец в зарегистрированном браке не состоял" - т.е. теперь это уже необязательный документ, существующий в рамках пакета всех и всяческих риэлторских проверок...
Я открою Вам другую тайну. Некоторые отделения Росреестра согласия супругов вышвыривают из пакета. Им это не надо нынче. Это реальность.
Ну возвращать согласия супругов вместе с зарегистрированным пакетом, а не подшивать их в дело подавляющее большинство из них и так давно начали, тут больше (а теперь уже, видимо, не больше, а исключительно) вопрос подстраховки СВОЕГО клиента риэлтором; почему и отнесла теперь нотариально удостоверенное согласие супруга к пакету риэлторских проверок, а не установленных законом требований к совершению сделки.
Как обычно бОльшую часть риэлтор проверяет, "по возможности":-)
Либо у продавца стоит в паспорте штамп о браке и свидетельство о разводе он представить не в состоянии - тогда добро пожаловать его супругу к нотариусу. Либо штампов нет - тогда к нотариусу добро пожаловать продавцу за заявлением, что в браке он не состоит. На все добрая воля продавца:-) Не хочет: вынуждена буду предупредить покупателя (если покупатель мой клиент) о возможных рисках от доказательств добросовестности приобретения (о неполной стоимости в ДКП и речи быть не может), либо о вероятности пойти третьей стороной в суд в случае развода продавца с разделом имущества. Моё дело предупредить о возможных последствиях и дать обоснования своим опасениям - дальше человек решает только САМ. Практика показывает, что всякое случается, иногда предупрежденные люди на такое соглашаются... но это уже ИХ риски.
Чем насмешила? Не все документы в рамках проверки берутся "прямо" и предоставляются клиенту должным образом удостоверенными. Задача специалиста проанализировать полученную информацию и предупредить своего клиента о возможных рисках и высоте доли вероятности их наступления.
Раньше согласие супруга или заявление об отсутствии такового было одним из обязательных документов для регистрации, теперь не станет таковым. Вывод: наличие документа в рамках сделки есть хорошо, отсутствие - повод насторожиться и еще раз подумать, вот и Фсё.
Есть у продавца печать в паспорте - предоставьте согласие супруга, есть к печати свидетельство о разводе - добро пожаловать к нотариусу на подписание должного заявления. Нет ничего, чистая страница паспорта - опять же заявление, но тут уж лучше по полной стоимости, т.к. при замене паспорта отметку могли не поставить, и в случае наступления "иных неблагоприятных последствий" покупатель будет признан добросовестным приобретателем, т.к. со стороны продавца имел место подлог и введение в заблуждение. И прочее в том же духе.
А Вы можете продолжать смеяться))))))))))
вы читаете? или только пишете?
тут как обычно, как с динозавром: или есть документальное подтверждение того, в браке человек или нет, или нет подтверждения (что не мешает затребовать со стороны продавца нотариально удостоверенную должную и нужную бумагу) - и принимать решение.
разница только в том, что раньше все эти согласия/заявления оформлялись для регистрации, а теперь будут делаться для "исторического" пакета.
Это поняла. Но "требовать" эти согласия/заявления в рамках "пакета" все равно надо:-)
Отозвать доки из Росреестра после 1 марта уже нельзя. А если не переведут деньги на счет? Обивать годами пороги судов?
Т.е покупатель с 1 марта может после заключения ДКП принудительно через суд оформить право собственности ? Значит ,теперь получается продавец может просить деньги сразу после заключения ДКП ?
а комиссию за перевод кто будет платить? И еще узнайте про снятие со счета, мы в свое время так хотели - так за обналичивание брали приличную комиссию, если снимать раньше 30 дней после перевода
Автор, Вам вообще, а в свете нововведений в особенности, не нужен расчет "посередине процесса".
1. Или аккредитив (аналог той же ячейки, но безналичный). Минусы: дороже, чем ячейка; мало банков делают аккредитивы двум физикам (РосЕвроБанк на Вавилова, ВТБ24 Тверское отделение, некоторые "карманные" банки типа Морского и Росситы). То, что проблемы с быстрым снятием денег со счета, как указали выше, легко обходится: раскрываете аккредитив в одном банке, потом продавец сразу переводит уже свои деньги безналом в другой банк на свой счет (комиссия при больших суммах уже фиксированная и небольшая), и там (в другом банке) спокойно снимает деньги со счета хоть сразу (т.к. они пришли с его же счета).
2. Или оформление залога. Квартира оформляется в собственность покупателя без расчетов, но остается в залоге у продавца, вся схема подробно расписывается в ДКП, ДКП регистрируется. Далее продавец и покупатель встречаются у нотариуса, в это время деньги переводятся со счета покупателя на счет продавца (но тут нужны помощники, кто осуществляет перевод), продавец получает подтверждение о поступлении денег на счет и СРАЗУ пишет нотариально заверенное заявление для регистраторов о снятии залога и рукописную расписку покупателю. Далее идет снятие залога.
ДКП:.......................
Расчет между сторонами производится в следующем порядке:
- сумму в размере ___________ ПОКУПАТЕЛЬ перечислил полностью ПРОДАВЦУ на счет № ___________, открытый на имя ____________ФИО продавца в ____ банк продавца, к/с ____________, БИК __________, ИНН ______________, до подписания настоящего договора, в качестве задатка;
- сумму, равную _________________ ПОКУПАТЕЛЬ обязуется перечислить на счет № ________________,
РЕКВИЗИТЫ: (полная таблица с реквизитами банка продавца)
Стороны пришли к соглашению, что при регистрации права собственности Покупателя на Квартиру одновременно подлежит регистрации залог (ипотека) квартиры. Залогодателем по данному залогу является Покупатель. Право залога Продавца на Квартиру возникает в соответствии со ст. 488 ГК РФ.
Основанием, необходимым и достаточным для подтверждения расчетов Сторон по договору купли-продажи Квартиры и снятия залога (прекращения обременения), служит расписка Продавца о получении им на расчетный счет, указанный в настоящем Договоре, от Покупателя денежных средств по договору купли-продажи Квартиры в полном объеме, написанная Продавцом собственноручно, и заявление Продавца о получении им на расчетный счет, указанный в настоящем Договоре, от Покупателя денежных средств по договору купли-продажи Квартиры в полном объеме и отсутствии финансовых, материальных или иных претензий, где подлинность подписи Продавца будет заверена нотариально.
Продавец, при условии исполнения Покупателем обязательств по уплате денежных средств по договору купли-продажи Квартиры в полном объеме, обязуется не препятствовать Покупателю в снятии залога (прекращении обременения) на Квартиру, для чего, со своей стороны, обязуется предоставить документы, а также осуществить действия, необходимые и достаточные для снятия залога (прекращения обременения).
Иные схемы расчетов несут неоправданный риск или для продавца, или для покупателя.