Оцените и соориентируйте с доплатой пожалуйста
Есть двушка 54 кв м,Волоцкой переулок,все окна на одну сторону,дом во дворе,этаж не крайний.В квартире "бабушкин ремонт". Консъерж, подъезд с хорошим ремонтом,чистый.
Нужна 3 к кв, ул Барышиха дома 19,20,21,22,23 или ул .Дубравная 36,38,40.
Помогите пожалуйста оценить двушку.И какую сумму готовить к доплате за трешку?
Давайте я вам попробую ответить очень приблизительно, вы потом подкорректируете рассуждения, если это будет нужно.
Круг поисков у вас достаточно узкий, всего восемь домов, трешек в них не особенно много, поэтому вряд ли вам удастся найти покупателя на свою квартиру, взять аванс, а потом мариновать его бесконечными продлениями аванса (но попробовать можн в расчете на "авось", если есть терпение и энтузиазм). Скорее всего вы будете отслеживать понравившуюся вам квартиру в перечисленных домах, авансировать ее, рискуя потерять аванс, а потом быстро-быстро пытаться найти покупателя на свою квартиру. "Быстро-быстро" получится тогда, когда цена вашей квартиры будет минимум на 10% меньше цены (а может и 15% потребуется дисконта).
Квадрат в трешке стоит дешевле квадрата в двушке, будем считать что эта разница примерно 7%.
Пусть цена квадратного метра вашей квартиры при свободной продаже равна Х, тогда квадрат вашей квартиры при продаже "быстро-быстро" будет стоить 09Х, Цена вашей квартиры при продаже будет 54*09Х, т.е. примерно 48.6Х.
Пусть площадь трешки будет S (в данных домах есть трешки и 75кв.м. за 12.4млн. (сейчас) и 87кв.м. (за 15млн), как видите, цена существенно разная!)
Тогда цена трешки будет S*0.93Х.
Разница в цене квартир получается (0.93S-48.6)Х, к этой цифре надо прибавить еще примерно 300тыс. на риелтора (если только вы сами не надумаете заниматься этим геморроем) и 50тыс. на непредвиденные расходы.
Возьмем площадь покупаемой вами квартиры в 78кв.м., Х примерно оценим в 190тыс. за кв.метр и тогда получаем сумму доплаты 4.9млн. И это еще оптимистичный прогноз.
Для квартиры площадью 87кв.м. получится почти на 1.8 млн. больше.
Удачи!
Огромное спасибо за подробный ответ! Забыла написать, что в двушке мы не живем,так что спешки особой нет.Простите,не догадалась,что это важное обстоятельство.Т.е. я планировала сначала продажу ,а потом спокойный поиск подходящего варианта.
Есть еще один нюанс.Собственник квартиры я.Половина квартиры в собственности по договору купли-продажи 1997 года, половина - по договору дарения 2006 года.Это может повлиять на стоимость?
Хочется реально оценить свои силы.Сможем осилить доплату не больше 3 млн ( включая материнский капитал).Стоит ли начинать при таких условиях?
Нормальные у вас документы, на цену они не повлияют.
Сомневаюсь, что у вас получится уместиться в 3млн., даже если вы разорвете сделку и будете все делать сами.
Хотя тот, кто весной 2008г. продал свою двушку, осенью 2009г. мог купить трешку без доплаты.
Тот же, кто весной 2008г. продал ненужную двушку и временно перешел в твердую валюту, затем зимой 2009г. на эту твердую валюту купил акции сбербанка, через 1.5 года продал их, то в результате всех своих манипуляций мог купить вместо двушки 3...4 трешки в том же районе, где была та самая двушка.
Неплохо было бы вернуться в 2008г., не правда ли?!
