Помогите оценить для продажи
Есть однушка в новом доме, 3 минуты от м. Пионерская или славянский бульвар. Дом панельный, новый, заселен на 80%. У многих уже оформлена собственность. Договор переуступки прав. 42 метра. Высокий этаж, вид из окна красивый. Сделан дизайнерский ремонт, есть вся мебель и техника, хочу продать прямо с мебелью. Помогите оценить. Насколько момент, что есть договор переуступки критичен. спасибо. Квартиры с ремонтам в этом комплексе не продаются, а без отделки однушки по 200 тыс за метр, трешки по 180 тыс примерно от застройщика.
С оценкой не помогу. А вот с ремонтом может заинтересовать людей, покупающих для сдачи. Правда думаю, если цена не намного выше квартиры без ремонта.
Кастанаевская 43. Золотой треугольник.
оформлять в собственность не хочу, чтобы налоги не платить при продаже. А три года ее вряд ли буду держать.
Корпус забыли. Просто 43 это школа.
Можно по честному указать в договоре вашу инвестиционную стоимость. Остальное - очевидные неотъемлемые улучшения.
Оформив квартиру в собственность, в круг ваших потенциальных клиентов вы смело можете включать и ипотечников.
Пока на Тарутинской и Курина в собственности продаются за 9,5 ваша мебелированная переуступка дороже 10 никуда не тронется.
В вашем доме однушки не продаются, место хорошее, но в домах рядом ,2 однушки по 52 метра стоят 11 млн без отделки. Более полугода висят в продаже. В башне на тарутинской все, что дороже 9 млн- тоже висит долго. Реально продана была квартира на тарутинской, тоже 42 метра за 8600, высокий этаж и за 7600-это второй этаж, с муниципальным ремонтом, все с собственностью менее 3 лет.
Двушки 58 метров на кастанаевской д 39,41 от 12 млн. На Курина в башнях все, что дороже 9 млн- висит уже второй год.
Можно выставить и за 10, но если реально надо продать- то надо выставлять без мебели и 9,5 примерно, большинство покупателей не готовы платить за мебель и переплачивать 1-2 млн.
Без собственности продавать,дорого и с мебелью... это нереально
Большое спасибо за такой детальный ответ. Из мебели там кухня встроенная, огромный шкаф купе, диван и стол. Вывозить мне это некуда, но в цене я эту мебель особенно не учитываю. 9,5 вполне рыночная цена. После всех ответов, думаю вообще пока посдавать, оформить в собственность и через полгодика уже продавать, но в собственности.
Корпус 4. Я не очень поняла про налоги. Если у меня переуступка, то мне не надо ничего платить. У человек, который ее купит будет первым собственником, лучше для квартиры на будущие продажи.
Квартиру я покупала за 6 миллионов, ремонт мне обошелся в 1.2 вместе с мебелью. Если у меня собственность меньше трех лет, и я ее продаю за 10, то мне ведь с 4 млн надо платить, нет?
Покупали за 6 - продаёте за 6, прибыли нет, налога нет. Но вы ведь с момента приобретения создали неотъемлемые улучшения квартиры, за которые покупатель доплачивает ещё 4 под расписку.
Ну да, ну да. Известная схема. А потом по этой же известной схеме эта расписка попадает в руки налоговому следователю... Несколько лет назад такие сделки без последствий проходили. А сейчас - примерно через раз, или как повезёт. Некоторым крупно не везёт, именно их сделку берут под контроль налоговики. Особенно если там была ипотека.
А некоторые недобросовестные риелторы дают некомпетентные советы продавцам: например, толкают их продавать ипотечникам за миллион. ;-)
Неправда это, периодически меня консультантом приглашают в налоговую. Незаморачиваются они такой фигней. Приведите пример, что бы не быть голословной?
Лично знаю двух продавцов, попавших под налоговую проверку при продаже ипотечникам за лимон. Одному из них мало не показалась. Да и тут на Еве, то ли в "Квартирном вопросе", то ли в "Юридических вопросах" несколько лет назад точно была такая тема , когда на допрос к следователю покупателя такой квартиры вызвали официально повесткой. В 2009 или в 2010 году была эта тема... Интересная. С подробностями о том, как следователь налоговый и покупателя, и продавца развел, как сметану, на признательные показания. Название (заголовок) не помню уже. Помню только, что Отто в том топе активное участие принимал. У него спросите, он наверняка вспомнит. А подолгу копаться здесь в архивах не буду - лень.
принимал, было такое...
только там в основном страшилки обсуждались, а не реальная ситуация, которая неизвестно чем кончилось
если запомнилась моя позиция в стиле "да вам капец" , то это был всего лишь уравновешивающий ответ на "наплюйте, ерунда", чтобы автор не расслаблялся :)
Мы с Вами оба как-то по-разному ту ситуацию запомнили. Почему Вы считаете, что не реальная ситуация была?
Тему открыл покупатель, который был в панике, т.к. получил повестку от налогового следователя. Просил советов. Ему много чего хорошего и дельного насоветовали люди, и Вы в том числе. В основном просили помалкивать на приеме у следователя. Потом покупатель отчитался в топе о встрече со следователем, написал о том, что последовать приведенным в топе советам не сумел, т.к. следователь ему расписку из ипотечного банка показал, давил и манипулировал. Ну покупатель и сознался в том, что квартира оформлялась за неполную стоимость, думая, что ему за это ничего не будет, т.к. доход свой скрыл именно продавец. Развел следователь покупателя на признание как сметану. Что здесь не реального? Ситуация вполне реальная. А с тем, что это страшилка, т.е. ситуация, которую надо бояться и предусматривать, я полностью с Вами согласна.
я имею в виду что нереальные последствия для покупателя рисовались. помню сам обосновывал возможное расторжение дкп как сделки противоречащей законности и тыды :)
Расторжение ДКП может и нереально. :-) Хотя смотря с какой стороны на это посмотреть. :-) А вот пособничество укрывательству продавца от налогов при должной раскрутке пришить покупателю следователь сможет запросто. ;-) Хотя бы потому, что среди покупателей большинство - простые наивные люди, которые не имели никогда раньше дел с нашими следователями и судами. Впрочем, как и среди продавцов тоже. ;-)
Тоже не понятны про налоги ваши мысли.
Налоги вы платите не с переутупки, а с доходов, в России доходами считаются любые попавшие в ваш карман
деньги.
Если вы продаете за квартиру, то там с вычетами все понятно, можно предявить к вычету либо сумму всех подтвержденных и документально подтвержденных затрат на строительство и ремонт квартиры (в качестве подтверждения годится инвестиционныйконтракт и надлежаще оформленный контракт на выполнение ремонтных работ + чеки на стройматериалы), либо 1млн., либо полную сумму продажи, если во владении квартира находилась более 3-х лет.
При продаже по переуступке (цессии), вы продаете не квартиру, а право на квартиру, это совсем другой объект. Право навычет в 1млн. вы имеете вряд-ди, скорее всего на 250тыс. всего, имеете ли право предъявить к вычету сумму затрат по договору инвестирования, достоверно сказать не могу, надо НК перечитывать (скорее всего можете).
ИМХО, продавать по договору цессии - весьма недальновидный шаг, на налогах вы не выигрывает вообще ничего, а количество потенциальных претендентов на квартиру снижаете в несколько раз.
Договор цессии не проходит гос. регистрацию, поэтому и в налоговой эту сделку не проконтролируют, т.к. государству про неё ничего не известно. А вот квартиру, оформленную в собственность с гос. регистрацией и менее чем через 3 года проданную по ипотеке за 1 млн. руб. (опять гос. регистрация) налоговики проконтролируют с преогромным удовольствием, т.к. сотрудники большинства ипотечных банков на практике охотно делятся с налоговыми органами оригиналами (или копиями) имеющихся у банков расписок на неучтённые в договоре купли-продажи суммы. ;-)
Не, я имею ввиду, когда цессия не с фирмой-однодневкой в виде ООО, часто учрежденного в оффшорной зоне, по ДДУ заключена. Я имею ввиду переуступку по предварительному договору с основным брендовым юридическим лицом застройщика. Так надежнее переуступать, без регистрации. И вероятность банкротства ООО "Рога и копыта" (т.е. однодневки-застройщика) покупателя не коснется. ПО ДДУ рисков у инвестора не меньше, чем по серым схемам, просто риски другие, а переуступать по ДДУ очень неудобно: налоги, понимаете ли...
А у автора, что именно? Я вмешалась в малоинформативный топ, только из за "должного за действительное"
А смысл какой пользоваться вычетом в 1млн.? Предъявляйте к вычету суммы, затраченные на покупку согласно ДДУ, они всяко больше 1 млн., да почти наверняка и больше 2млн. будут.
Если ДДУ, то полностью согласна с Вами. Если другая схема оформления новостройки - тогда и ситуация абсолютно другая с налогообложением. Не факт, что у автора именно ДДУ. Автор ничего не написала об этом, к сожалению.
С налогами меня риэлтор из инкома ввела в заблуждение, я думала, если переуступка, то платить ничего не надо. Вы мне все прояснили. Мне надо было понять рыночную стоимость, за что большое спасибо.
Квартиру я решила пока вообще не продавать, оформить в собственность, а там видно будет. Варианты, где жить, у меня и другие имеются. Всем спасибо за разъяснения.