Покупка в новостройке, подскажите
Хотим купить кв. в ЖК Алексеевская роща. Застройщик там компания Гранель. А квартиры продают куча компаний, причем половина из низ по ДДУ, половина по договору уступки продает. Сначала мы обратились в Гранель девелопмент, у них не оказалось нужной нам квартиры, они нам вообще сказали, что вся первая очередь распродана. Потом мы поехали на обьект там куча этих продавцов и почти у всех есть квартиры в первой очереди, но договор у них не ДДУ а уступка. Позже мы нашли в агенстве "Азбука жилья" нужную квартиру и по договору ДДУ.
Я вот не пойму безопасно так покупать квартиру? Какое отношение Азбука имеет к Гранелю (им я этот вопрос конечно задам, но что-бы продать они все что угодно мне скажут). И почему у оф. инвесторов нет квартир, а у Азбуки (и куче других компаний есть) и по цене они не отличаются, самое главное!
Так покупать, как Вы к этому подходите, очень даже опасно. Застройщиком не может быть "компания Гранель". Застройщик - юридическое лицо, которое будет у Вас в ДДУ прописано. А там наверняка прописано Общество с ограниченной ответственностью, которое недавно создано, т.е. "однодневка", риск банкротства выше среднего, и этот риск которой никакой ДДУ и никакая гос. регистрация не снимает. Учредительные документы надо проверять, разрешение на строительство, разрешение на все коммуникации и т.д., много ещё чего надо. Если в этом ЖК всё по ДДУ продаётся, то и переуступка - по ДДУ.
Что касается Ваших рисков при покупке квартиры в любой новостройке, то по сути Вы покупаете в среднем примерно 85% вероятности того, что квартира будет в разумные сроки оформлена в Вашу собственность. Т.е. это лотерея, и Вы как покупатели должны это осознавать. Ваши риски даже при полной проверке всех документов честным юристом и/или юристом-риэлтором снизятся не намного или останутся на том же уровне. Проверки при покупке именно новостроя (не вторички) существующих рисков не снижают, они позволяют выявить только незначительную часть этих рисков.
Застройщик ООО Гранель Девелопмент. Они уже строили ЖК Лесной городок, больше про них ничего не знаю. То, что есть риски я понимаю, но при чем тут банкротство, если Гранель обанкротиться достраивать будет кто-то другой, мы потеряем время, это конечно плохо, но у нас нет выбора.
Я пытаюсь понять как связаны все эти компании перепродающие квартиры и застройщик. как получилось, что у продавца "Гранель" нет нужных нам квартир, а у всяких перекупщиков куча квартир на любой вкус.
Учредительные доки и разрешение на строительство и проектная декларация вывешена у них на сайте.
Вот сейчас поискала, они уже не мало настроили с момента организации (2010г) ген. подрядчик у них ГВСУ
Я уже написал выше, что именно ООО, и был прав, оказывается. Существует ООО этот всего-то около 3 лет. Значит, риск банкротства действительно высок. Интересно, а учредители ООО где? В оффшорной зоне в Южной Америке, на Кипре, где-то за границей или всё же в России? Я бы поинтересовался на Вашем месте этим, а также размером уставного капитала данного ООО. А для этого ЕГРЮЛ надо почитать свежий, выданный не более месяца назад. Всё это необходимо для того, чтобы понимать перспективность или, что чаще встречается и поэтому вероятнее, бесперспективность судебных дел в Вашу пользу в случае замораживания строительства, банкротства застройщика и т.п.
Если Гранель обанкротится, то не факт, что вообще достроят когда-нибудь, а если даже и достроят, то случиться это может через десяток-другой лет, и всё это время Ваши деньги будут заморожены и не будут работать на Вас. Учитывайте также возможность смены власти в России до момента оформления квартиры в Вашу собственность. В этом случае и ООО, и ген.подрядчик ГВСУ вероятнее всего накроются медным тазом. Тогда ну о-очень много шансов, что Вам придётся раз и навсегда попрощаться и с квартирой, и с деньгами. Потому я и написал выше, что Вы покупаете примерно (в среднем) около 85% вероятности того, что квартира вообще будет когда-нибудь оформлена в Вашу собственность. Время идёт, Вы тоже живые и не вечные люди, не забывайте про "трамвайный" фактор (несчастный Берлиоз у Булгакова), возможно, через 5-15 лет Вам эта квартира уже и не понадобится даже в том случае, если у Вас не украдут и квартиру, и деньги те, кому это выгодно.
Вы какие-то удивительные вещи говорите и главное ни слова по сути моего вопроса, я вам конечно благодарна за внимание, кроме вас никто его тут не проявил, увы. Но рассказывать мне о смене власти и о учредителях на островах, это странно.
Т.е. вы советуете на эти деньги купить нам с мужем по крутой тачке и съездить отдохнуть? И продолжить так-же жить в двушке со свекровью?
Допускаю, что Вас, как и любого непосвященного в эту кухню человека, это вполне может удивить. Меня все это давно уже не удивляет. Довольно большая часть вложенных в новостройки средств выкачивается из людей теми, кому это выгодно. Есть непредвзятая статистика: в России количество обманутых дольщиков колеблется от 15 до 20% от числа вообще всех покупателей новостроек. Вы просто никогда не интересовались теми способами, какими нечистые на руку люди выкачивают деньги из тех, кто вкладывается в новостройки. А я обязан не просто интересоваться. Я обязан это знать как профессионал. Моя профессия мне интересна, поэтому знаю.
По поводу советов: я их никому не даю. Идея о покупке тачки и об отдыхе принадлежит Вам и только Вам. Я как профессионал предупредил Вас о реальных рисках. Верить мне или сладко подпевающим Вам продавцам новостроек - Ваш выбор. Решение о том, что Вам делать, а чего не делать, принимать только Вам.
Если все риски, о которых я предупредил, Вам по какой-либо причине не страшны, тогда посмотрел бы у перекупщиков по переуступке, у подрядчиков по переуступке, да и в "Азбуке жилья" тоже. Но там везде надо обязательно до сделки всё проверять в каждом конкретном случае: документы, полномочия и многое другое.
Вот-вот, меня как раз это и интересует, это нормальная практика, что перекупщики эти кв продают? И почему они стоят столько-же.
Перепродажа новостроек инвесторами, а также организациями-подрядчиками - общепринятая, часто встречающаяся практика. Я намеренно избегаю употребленного Вами слова "нормальная" потому, что у нас в стране, к сожалению, нет нормальных законов, при которых покупка квартиры, особенно в новостройке, может пройти нормально, т.е. без великих рисков. При наличии правильных документов и при адекватном поведении продавца инвестирование в квартиру через инвесторов и подрядчиков, равно как и через получившие от застройщика объемы продаж агентства, вряд ли станет для Вас более рискованной. Но менее рискованной она точно не станет ни при каких обстоятельствах. Лотерея есть лотерея. Примерно 85% вероятности достижения Вашей цели Вы покупаете хоть напрямую, хоть по переуступке. И если при покупке вторичного жилья большинство настоящих и будущих проблем покупателя реально возможно проверить легальными и нелегальными способами до сделки, то все вероятные проблемы покупателя по новостройке заранее проверить невозможно, проверяется заранее только очень-очень малая их часть. В общем и целом риск остаться без квартиры и без денег при покупке новостроя у покупателя в разы выше. ДДУ не спасает. ДДУ, уменьшая один вид риска, сильно увеличивает другие виды рисков.
Вопщемто все элементарно. Есть застройщик, он продает по дду, а есть первые "дольщики" , которые в свое время купили у него по дду, а теперь продают купленное, уступая права требования к застройщику. Сделка уступки так же как и дду регистрируется в фрс.
Вполне естественно , что квартиры, которые уже куплены инвесторами, отсутствуют у застройщика и присутствуют у них :)
Мы когда покупали свою квартиру, у застройщика тоже не было квартир из первой очереди, однако по переуступки тоже была масса предложений , цена чуть выше цены второй очереди, где на тот момент был котлован. Но мы не смогли под переуступки ипотеку взять, поэтому пришлось брать вторую очередь у застройщика. Конечно риски большие. у нас Были большие задержки по срокам строительства, хорошо, что мы смогли быстро отдать ипотеку, а то бы совсем беда. Но нам все до строили и передали в собственность, слава Богу.
Вообщем агенство недв. "азбука жилья (жулья скорее)" продает эти квартиры по договору уступки. Когда я им позвонила они сказали, что продают по ДДУ! а не по уступке и со сбером у них уже были сделки на эти квартиры там поручители не нужны! Пригласили нас приехать внести 40 тыс по договору бронирования квартиры какому-то, после чего они должны были отправить договор ДДУ нашему менеджеру в банк для согласования.
Я все-таки перестраховалась и попросила сначала выслать эти доки мне на почту, после чего начался цирк. 2 дня меня водили за нос, типо выслали проверяйте, ничего не приходило, я им и сама писала и смс сбрасывала с разными своими адресами. А главное я не могла понять, почему менеджер который получит деньги за заключенный договор со мной тянет резину, когда я готова подьехать и привезти деньги прямо сегодня, только пришлите доки посмотреть, мне говорят, что сегодня она занята у нее оч много сделок:-)
Благодаря этому топу я поняла, что у них не может быт ДДУ, у них уступка и когда я напрямую позвонила и спросила уступка у них или нет, мне ответили да. А в первый раз говорили ДДУ!
Караче насколько я поняла там схема такая в азбуке, ты приезжаешь платишь им 40 тыс они отправляют договор в банк, а банк конечно захочет поручителей для такого договора. И ты теряешь свои 40 тыс рублей.
Имя агентши которая пыталась меня развести Спиридонова Александра, я не нее еще нашла несколько жалоб в сети, правда с другими схемами.
Так-же хочу сказать справедливости ради так себя ведет только азбука жулья, к примеру когда я обращалась в агенства Бастион и Домус-финанс, ГВСУ там мне честно говорили, что у них уступка и нужны будут поручители.