Нужен ли риелтор?
Собираюсь покупать однушку в ипотеку. Вот думаю, нужен ли мне риелтор или самой париться? Можно ли ему довериться по части проверки юр. чистоты и т.п. или самой лучше этим заниматься? Честно говоря, времени нет, да и соображалки тоже в этих делах. Но и жалко денег на их услуги. Что скажете?
Проверка юр.чистоты....это сказки риелторов! Это такая пугала для людей,чтобы денег снять).
Сами ищите квартиру и с потенциальным продавцом в банк.
Ну напрасно вы так. Историю квартиры не лишне узнать, как минимум. Договоры составить те же авансовые и все грамотно обговорить - тоже.
Это понятно. Вопросов нет.
Но...простите....платить человеку,который назвал себя риелтором ( такой проф.нет вообще в России ) бешеные деньги за работу на час-два)).
Не проще ли с документами обратиться к юристу?
Я уже говорила....проф.риелтор-это для меня чисто вымышленная псевдопроф-я!
У нас риелторы...это бывшие все))...военные,физики,водители)). Все...кто работать не хочет). Кто хочет обманывать глупых людей и Деньги большие за просто так получать!
Вот знаете в чем дело тут. Как правило....все эти договора,как под копирку во всех ситуациях!
Юрист...составит совершенно конкретный договор! Под конкретную ситуацию).
Видела,видела.
Видела как эти риелторы умывают руки,когда вдруг что-то не так! Какую ответственность несет риелтор,перед человеком? Конкретно?
Никакой!
Так зачем ( например ) платить бывшей лифтерше нии ( риелтору ) 300 000 т.р,когда можно юристу 30000?
Не надо писать откровенной ерунды, пожалуйста. Никто за сопровождение сделки 300 тыс. не берет. А за 30 юрист просто посмотрит документы.
Вы задайте тут (например ) совершенно конкретный вопрос: что такое проверить чистоту квартиры? Юр.чтостоту?))
Я вас уверяю...ответы будут очень пространные! Типа....ну это..))...нужно смотреть и все такое))!
Я уже
Не говорю,что на чисто правовой вопрос...будут отвечать люди,которые даже формально не имеют юр.образования)!
Вы тоже.
Вы вроде как тут постояльцы ( модераторы ))....и вроде как вы тут в сети ловите дурачков,а не я!
Вы так не считаете?)
Я считаю, что вы напрасно всех гребете под одну гребенку, и риэлторов и клиентов - это вам чести не делает. А сказать по сути вам нечего.
Если можете все сделать сами, то и делаете сами. Если не можете и понимаете, что сами не знаете, как проверить квартиру и не умеете это делать, то сразу же снимайте розовые очки и начинайте понимать, что:
1. спасение утопающих - дело рук самих утопающих :)
2. банки не проверяют квартиры, а лишь проверяют соответствие документов списку банка
3. разберитесь со страховыми, у кого стоит страховать, у кого - нет
4. если хотите сорвать сделку или потерять подобранную вами квартиру, то самый раз пригласить фугу :) о результатах можете поделиться здесь :)
Вот вы тоже)). Я себя не навязываю никому и так далее! А вы явно считаете,что я хлеб у вас отбираю!
Автор сам все решит! Без вас и меня!
Хлеб отбираете - рассмешили, однако.
Некрасиво вы гребете всех и вся под одну гребенку, не разбираясь. Глупо со стороны выглядит, между прочим.
Банки проверяют...списку документов)). Это весело!
А разве не банк заинтересован,чтобы ипотечная ( залоговая ) квартира максимально обеспечивала выданный кредит??? Его возврат?
Вы о чем вообще? Але).
Фуга, я не люблю склоки ни в каком виде. Не опускайтесь до этого стиля общения, а пишите по существу.
Ничего сложного все сделать самой (если, конечно, история квартиры более-менее прозрачна, и было мало по ней сделок). Ну да, если еще и времени вам хватает, и ума, как выше написали.
Меня вот что удивляет: почему-то считается, что человек ну никак не может справиться с договорами и прочитать черным по белому САМ! Да всё он может. Было бы желание! В крайнем случае - посоветоваться всегда можно. Тоже не вижу смысла тратить минимум 50 тыс за то, что с вами рядом будет человек, который ЯКОБЫ проверит ваши бумаги и составит вам авансовый договор! Всё это можно сделать самим - благо, в интернете этого - различных шаблонов и схем - полно! Так же, историю квартиры проверить тоже не трудно: выписка ЕГРП для этого и служит. Там отследите историю: кто был, что было. Ну а ДКП вам дадут в банке - по нему составите свой вариант! Ведь правильно внести ФИО, паспортные данные, данные о квартире вы же сможете??? Если что, мы в свой ДКП, рыбу которого дали в банке, вообще внесли пункт об ответственности продавца в случае требований к квартире третьих лиц!!! И ничего! Просто грамотнее нужно быть, грамотнее! Ну или изучать вопрос досканально! Так что, хотите изучать - изучайте, хотите платить - платите! Но гарантий вам никто не даст! Никаких!
ПС: перечитала ваш первый топ - вам лучше нанимать, все-таки! У вас- ни времени, ни соображалки. Извините, но слова - ваши! Нанимайте! :)
Раньше бытовало такое выражение: болтун находка для шпиона! Если немного переиначить в контексте данной темы, то можно сказать следующее: самсебериэлтор находка для мошенников!
Я не риэлтор и не юрист. Обычный человек с хорошим интеллектом.
Позволю с вами в чем-то не согласиться. Сам себе риэлтор сужает варианты потенциальных квартир, тк найти такой чистый вариант - это просто везение. Обычно все квартиры с кучей заморочек. То, что вы написали про егрп это тоже не совсем верно, тк там не видна вся история квартиры.
По факту у нас двоякие законы, отсутствие лицензирован риэлторской деятельности, поэтому для покупателя возможен вариант поиска с риэлтором+проверка всех рисков с юристом играющим в судах. Найти 2 в одном сложно. Нормальные юристы не будут заниматься риэлт деят, тк это другое.
В риэлторах меня бесят только откатчики, которые за спиной клиентов мутят с доп комиссией, но управы на таких нет пока нормальной.
"Расширенную" из ЕГРП официально невозможно получить даже собственнику квартиры, также, как и архивку из домовой, если в этой архивке есть персональные данные предыдущих собственников. Купить вышеизложенные документы неопытному и не имеющему личных связей человеку именно в надёжном источнике сложно. Но это не самое трудное. Гораздо труднее все имеющиеся в этих документах данные проанализировать с юридической точки зрения для оценки реальных рисков покупателя. Дальше ещё сложнее. Если риски оценены правильно и решение об отказе от покупки покупателем не принято, необходимо составить список документов и план действий по выяснению более подробной информации и/или по минимизации имеющихся у покупателя рисков. И все эти и многие другие действия надо рассчитать по срокам так, чтобы успеть до сделки и не потерять при этом аванс. Редкий юрист со всем этим справится, да и не каждый риэлтор. Что уж говорить о людях несведущих, не имеющих опыта. А покупка-то дорогая, и все вышеуказанные вопросы + вопросы безопасной передачи денег надо решить блестяще хотя бы для того, чтобы не нарваться потом на заранее прогнозируемые при тщательной проверке судебные иски и/или не остаться у разбитого корыта без квартиры и без денег.
я про официальный путь и не говорила:))) Достаточно написать на сайде риэлторов, что вам нужно у вас будет как минимум предложений 10:)))Оценивать нужно исходя из истории квартиры, в моем случае нужно было оценить момент приватизации и вопрос залога.
квартира является предметом залога или есть какое-либо обременение на нее. К чему вопрос. мне его есть не нужно, что такое залог я понимаю
Т.е. Вы купили квартиру, которая была до этого заложена? Правильно я понимаю?
Фуга жжот :)
Ответственно подтверждаю - банк может проверить только формально, на отсутствие рисков, явно следующих из документов по списку для регистрации
Глубже никто не лезет - нет смысла.
Во первых потому что премии дают за выдачу, а не за то чтобы искать почему нельзя, а во вторых, потому что практически все банки рассматривают ипотечный портфель как инструмент для дальнейшего залога или продажи закладных с фиксацией своей прибыли в виже маржи между ставкой кредитования физика и ценой продажи тойже АИЖК.
Поэтому подход тупой - формальным стандартам АИЖК удовлетворяет, вперед
мое мнение нужен.Банк проверяет бумажки,но не чистоту.История подруги с ипотечной квартирой,мы покупали параллельно,но с риелтором:нужна была 3ка (забирала бабулю к себе,продала ее кв),нашла сама квартиру,била себя в грудь как все клево!!(хотя мой риелтор сразу сказал странная цена)в инете нарула авансовое согл,перечень документов,брали с ипотекой в 2,5ляма. Собственник принес справки пнд,нд,выписки,банк и страховая все проверили,а спустя 2 месяца у продавца случился припадок и выясняется что он на учете в пнд,было единственное жилье,судимость погашенная по 3м статьям и 102 статья,да еще в квартире есть прописанный уголовник(сидит,его пытались выписать по суду,было заочное решение.которое отменил он,когда выходил,сейчас снова сел,там 1,5мес был перерыв мд отсидками, а в ЖЭК выписать успели а он подать доки снова не успел).Судятся уже 1,5 года.Живут у свекрови в 2шке муж,жена,2е детей и та самая бабушка+еще кучка из 5 чел.
А давайте и мое мнение вдогонку. Я юрист по образованию и работаю риэлтором уже более 15 лет. Проверить квартиру? юрист может проверить титул по перенесенным (добытым) справкам, это может и первокурсник, а вот что именно скрывается за переходами права, что за схема прокручивалась в том или ином году, почему именно так оформлено не может. Риэлтор увидит алкаша выселенного по простому ДКП, юрист нет в ДКП нет фотографии и характеристики есть только "почему именно так, делалось в такие то года", а юридически там все грамотно, черные риэлторы отнюдь не дураки. Внести грамотно аванс, юрист будет писать мелочи, создавая иллюзию защищенности, что бы потом можно было отмахиваться бумажкой в суде, юрист выберет задаток это же правильнее. А от и нет, риэлтор знает, сделка дело добровольное и при конфликте главное не давить бумагой, а быстро разбежаться оставшись при своих деньгах, и не терять время отвоевывая их в судах, поэтому выберет аванс, добровольно суммы вдвойне не отдают. Перетягивание одеяла на себя, создает только впечатление работы, но приводит к конфликтам, а цель работы результат, а не трудная дорога. В сделках больше психологических нюансов, юридического там немного и большинство из этого невозможно закрепить юридически, вернее это ничего не даст в результате. Я не могу описать все, где мешает мне юридическое образование, но оно больше мешает, а вот риэлторский опыт очень даже помогал не вляпаться, иногда все чисто юридически, но риэлторская интуиция шепчет "чую" и ни разу не подвела.
А где у меня слово "вроде"?
"иногда все чисто юридически"
Когда "вроде" чисто и без интуиции обойтись можно.
а как риэлтор видит, что выселенный был алкашом?:)) Я выписала бывшего мужа свекрови из квартиры муниципальной, и он кстати алкашом ни разу не был, простой фиктивный муж ( в свое время). И акашей до сих пор выселяют из квартир. те же самые риэлторы это и делают и продают их квартиры
Помню как местные старожилы вас тут разносили под орех:) с вашими начинаниями на стезе риэлтора.
я покупала квартиру сама. Квартира была первичная приватизация, на маму и ребенка. Я взяла архивную выписку, посмотрела был ли прописан кто-то еще на момент приватизации, выписка из ЕГРП, на подстраховку попросила отца ребенка согласие на продажу доли ребенка и все. Я юрист.Но и не юрист в принципе способен на все вышеперечисленные действия:)
Архивной выписки и ЕГРП недостаточно, если документы не первичные. В этом случае нужна ещё информация обо всех переходах права на данный объект недвижимости и обо всех предыдущих собственниках квартиры с их персональными данными, сравнение всей этой информации с информацией из архивной выписки. Необходимо также убедиться в дееспособности нынешних и предыдущих собственников, а также в том, что данная недвижимость никогда не являлась совместно нажитым имуществом, а если и являлась, то все согласия супругов на отчуждение были получены, причём не только по последней и предстоящей сделкам, но и по всем предыдущим возмездным сделкам с этой квартирой тоже. Также надо убедиться в отсутствии прав третьих лиц, а также детей, прописанных до 1 марта 1996 года. Права детей по предыдущим сделкам с квартирой могут также быть нарушены, если, к примеру, не выполнено решение органов опеки по любой из предыдущих сделок. При этом надо учитывать, что был период, когда решения опеки принимались не только для квартир, где дети собственники, но и для квартир, где дети зарегистрированы были, т.е. имели право пользования. Добавлю, что квартир с первичными документами сейчас очень мало уже на рынке. И даже при таком варианте (первичные документы) надо смотреть всё вышеперечисленное кроме цепочки перехода прав.
Если в истории квартиры был хоть один переход прав по наследству, с такой квартирой в 99 случаях из 100 лучше не связываться, т.к. сроки исковой давности здесь идут по закону не с момента смерти или переоформления права, а с того момента, как наследник узнал о смерти наследодателя + эти сроки всегда можно продлить через суд при большом желании. Т.е. покупка наследственной квартиры - пороховая бочка, которая может никогда не взорваться, если повезёт покупателю , но реально может взорваться и через 20, и через 40 лет с момента такой покупки.
Вообще-то чтобы хорошо понимать всё то, о чём пишу, надо иметь некоторую юридическую подкованность в квартирно-жилищных вопросах, владеть основными положениями ГК РФ, СК РФ, ЖК РФ. Этим владеют и некоторые (не все) юристы, и лучшие из риэлторов (тоже далеко не все). В пользу лучших риэлторов добавлю, что у них в отличие от юристов как правило больше практического опыта + всегда есть необходимые личные связи в гос. структурах (Росреестр, МВД, ФСБ), позволяющие выяснить не только официальную часть вышеперечисленной информации, но и неофициальные данные, имеющиеся в закрытых базах Росреестра, МВД и т.д. Т.е. очень хороший риэлтор в состоянии выполнить глубокую проверку рисков при покупке квартиры с получением для покупателя персональных данных всех предыдущих собственников и другой информации, которая запрещена к распространению Федеральным законом № 152 и другими законами и постановлениями.
Без специальных юридических познаний и без опыта даже зелёный юрист с недавно полученным дипломом далеко не всегда в состоянии проанализировать всю вышеперечисленную информацию и сделать правильный вывод о своих рисках при покупке, особенно если он не знаком с судебной практикой по тем или иным конкретным случаям. У опытных риэлторов обычно есть сведения из надёжного источника о текущей судебной практике в России и в отдельных её регионах по тем или иным вопросам благодаря широким личным связям, в том числе связям в прокуратуре, в суде и/или в адвокатских конторах.
А смысл это все здесь описывать? Самсебериэлторам не поможет. Показать, что риэлторы свои денежки не за спасибо получают? Кто не видит работу риэлтора, тот и не увидит и после ваших сообщений.
Я не делаю того, что смысла для меня не имеет. А имеет мой пост смысл для Вас лично, или нет, меня не волнует.
Хорошо. А есть ли какая-то ответственность у риэлтора перед клиентом? Какие-то гарантии качества работы? Может лучше тогда заключать договор с агентством, чтобы оно как юр. лицо несло ответственность?
Я на этот вопрос спрашиваю - а кто несет ответственность перед клиентом в том обьеме который вы ждете от риэлтера, и мне пока никто ответить не смог
Моральная ответственность есть у одного человека, имеющего совесть и честь, перед другим человеком. В остальном нашим законодательством ответственность любого профессионала, оказывающего услуги, перед клиентом если даже где-то и предусмотрена, эти законы на практике не работают. Ну не понесёт хирург ответственность за то, что пациент умер у него на операционном столе даже в том случае, если хирург напрямую в этом виноват. И клиника, в которой он работает, тоже на 99% не понесёт никакой ответственности даже в случае судебного разбирательства. Родственники умершего только зря время, нервы и деньги на адвокатов потеряют. Поэтому мудрые родственники хирургического больного не клинику ищут, а конкретного честного и совестливого профессионального хирурга, с которым лично договариваются. И не важно, в какой конкретно клинике хирург работает. То же и с риэлторами, и с любыми другими профессионалами, оказывающими те или иные услуги населению. Химчистка тоже не несёт ответственности за выведение пятна, но деньги там с Вас возьмут вперёд и не вернут, если сложное пятно не удалось вывести. Риэлтор вперёд основную сумму за свою работу хотя не берёт, и не возьмёт, если результат не будет достигнут. Агентства - те могут и вперёд денежки запросить с Вас, особенно если Вы покупатель. ;-)
вы читать умеете? я рассказывала про свою квартиру. Ребенок в моем случае был рожден в 2005 году.У меня единственные собственники, до этого было прописано 2 лица. которые выехали на ПМЖ. Поэтому у меня никаких цепочек. У юристов обычно связи есть в этих структурах:)
В данном топе автор ведет речь не о покупке Вашей конкретной квартиры. Автор ведет речь о другом. Почитайте еще раз первый пост данного топа. И учтите тот факт, что около 80% вторичного жилья в Москве и в Подмосковье продается только и исключительно через альтернативные цепочки. А в том, что касается Вашего конкретного случая, помимо первичных документов имеется ещё масса нюансов, которые необходимо в данной сделке учесть для безопасности покупателя и его денег, как в связи с составом собственников, так и в связи с их выездом на ПМЖ. Но Вы об этом автору ничего не написали почему-то.
в данном сообщение я писала про свой опыт покупки без риэлтора. У автора поста вроде простая покупка, а не альтернатива. У нас тоже тогда можно сказать была альтернатива, наши продавцы уезжали в другу квартиру. ПМЖ из муниципальной квартиры? которая потом перешла в администрацию Президента и была передана в дальнейшем продавцу квартиры.
Чем больше Вы пишете на эту тему, тем яснее становится, что всё не так просто было с Вашей покупкой, как Вы пытались в своих более ранних постах это представить автору данного топа. И совершенно непонятно, почему Вы заранее за автора решили, что автор жёстко ограничит свой выбор покупкой только и исключительно свободной квартиры. Да будет Вам известно, что в современных условиях в Москве это сделать невероятно трудно, иногда даже нереально, имея определённые требования к месту расположения и к физическим параметрам искомой квартиры, если этими требованиями не поступиться, конечно.
в таком простом случае, несомненно
беда в том, что между "в принципе" и "на самом деле" есть некоторая разница
тут разговор не о "в принципе" как я понял
в принципе каждый из нас способен сделать себе сапоги, нарубить дров и выкачать сортир.
только никто этого не делает
вопрос денег и желания. У меня нет желания заниматься уборкой дома. но есть деньги, поэтому у меня домработница, не будет денег- буду убираться сама.
Все правильно , кроме одного - очень много "я".
Вы хотите поговорить о вашей героической покупке? :)
Я тоже покупал без риэлтера первичку за живые деньги, без цепочки, по расторжению первичного договора с "продавцом" и заключению со мной, и то "похудел" килограмм на 5 пока сделку не закрыл, а уж сколько нервных клеток сжег?
Или у нас гепотетический разговор о мероприятии, в котором в 99.9% случаев ситуация будет отличаться от вашей как в плане менталитета и подготовки человека, идущего на сделку, так и в плане его контрагентов и ситуации с правоустановкой на их квартиру
А риэлтор бы посмотрел на другое. И это было бы гораздо важнее. Но вы об этом не упоминаете, значит, вас это не волновало.
Ну вот прекрасно, что у вас была такая чистая квартира. Я только не поняла, раз у вас там ребенок был в доле, то значит и опека была? То есть, в сделке должна была быть цепочка, раз долю ребенка продавали?
Простите темноту. А зачем в этом случае автору проверять трёшку, если трёшку брала не она?
Если бы рынок недвижимости в Москве был цивилизованный, если б у всех банков и опеки были единые требования, если б необходимые документы можно было б получить за 3-5 раб дней, если б была прозрачная база по всем годам ( а не за последние 20 лет) - вот тогда риэлторы вымерли. А пока у нас "дикий" рынок, где бумаги делают месяц или "надо иметь выходы" -вот поэтому и есть люди, которые знаю - куда бежать " если что". За это им и платим ...
А провернуть сделку с идеальными бумагами и терпеливым продавцом - тут да, больших сложностей нет.
А как Вы без юридических знаний и без знания судебной практики сможете проанализировать полученные бумаги? И правильные ли Вы выводы сделаете самостоятельно из полученных бумаг без опыта и специальных знаний? Не уверена. Здесь недостаточно иметь ум выше среднего. Стандартных сделок почти не бывает: я в этом каждый раз убеждаюсь при каждой новой сделке. Здесь нужен большой практический опыт кроме юридических знаний, чтобы адекватно и, главное, оперативно отреагировать на каждый возникающий в ходе подготовки к сделке и на сделке вопрос. За отсутствие оперативности и/или адекватной реакции на происходящее сторона покупателя платит как минимум нервами, а часто и денежки свои теряет. Предусмотреть все или почти все стандартные и не стандартные ситуации можно только имея очень большой опыт.
В некотором смысле соглашусь с Вами, но со словом "точно" Вы здесь явно сильно переборщили. :-) Да, переменчива судебная практика во многих вопросах, но далеко не во всех. Правил без исключений не бывает. Просто надо ориентироваться в том, что и в какой конкретной ситуации является правилом, а что - исключением, что более вероятно, а что менее. Профессионал обязан это знать и понимать, т.к. без этого адекватно оценить риск покупки того или иного объекта недвижимости просто невозможно, учитывая очень далёкое от совершенства российское законодательство.