покупка квартиры ипотечной у банка
добрый день! нашла интересную для себя квартиру, звоню, говорят продаёт банк ипотечную квартиру, ипотечник уезжает из страны.
Подскажите пожалуйста, может кто сталкивался:
1.Возможен ли хороший торг по таким квартирам? Банку интересно быстро продать или интересно продать дороже?
2.Какие риски возможны? Что спрашивать- проверять в первую очередь?
Спасибо большое за ответы!
Спасибо за отклик!
Я имею ввиду - есть ли в данном случае какие то особенности сделки-квартиры-оформления, о которых нужно спросить в первую очередь? Что- то принципиально отличающее от обычной сделки?
Извините, если не чётко сформулировала)
Особенности есть, проблема в том, что спросить мало, надо еще ответ понять правильно...
Для начала надо понять на каком основании банк продает, как он собственником стал? Или не стал, а просто продает от имени ипотечника?
Разберитесь для начала кто собственник, как им стал, какова история квартиры вообще...
Тогда просто обычная проверка квартиры и выяснение как банк видит технологию сделки
Смотрите какая в реале ситуация у банка и у его заемщика ( ипотечника ):
- Банку крайне выгодно продать ( оказать помощь в продаже квартиры заемщику ) ипотечную ( залоговую ) квартиру самостоятельно....без суда. Мы сейчас исходим из того, что у ипотечника нет возможности и ( или ) желания гасить ипотечный кредит!
- Если ( например ) банк идет в суд с иском к заемщику о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет ипотечного залога ( эту квартиру ), то по закону....суд назначает НАЧАЛЬНУЮ продажную цену квартиры на 30 %!!!ниже рыночной цены!
затем, судебный пристав-исполнитель организует торги....и если торги не состоятся ( а они на 90% не состоятся))), то пристав по закону еще снижает на 15 % стоимость квартиры и назначает повторные торги! Т.е в итоге эта квартира продается уже на 45 % ниже ее рыночной стоимости! И если и повторные торги не состоятся ( тут уже не факт.что нет покупателя...долго мне вам объяснять все тонкости...тут есть нюансы))...то пристав предлагает банку эту квартиру в собственность в счет долга! Это крайне не выгодно банку. Крайне не выгодно ( сразу дополнительные расходы.налоги и так далее ).
Вот из этого и исходите. Я думаю, что при грамотном построении переговоров в банке ( хотя банк и не продавец..в правовом смысле этого слова...но как правило именно банк рулит в той ситуации) можно существенно снизить цену продажи квартиры!
Тем более, что банк ( юристы банка ) очень хорошо понимают все это ...плюс....по закону: по ипотечному кредиту нельзя обращать взыскание на иное имущество ( доходы ) должника! Т.е если денег от продажи залоговой квартиры не хватило на полное погашение долга...то все))...пишите письма)).
мне пару раз удавалась немного ( на 15 и 20 % ) скинуть цену продажи такого рода квартир...при переговорах с банками!
хотя, справедливости ради скажу,были ситуации когда банки цену не снижали.
тут уже как грамотно вы преподнесете на переговорах ситуацию...покажете свою правовую подкованность и осведомленность в этом вопросе.
Каких именно?
С торгов в рамках исполнительного производства? Или вне рамок...полюбовно когда?
Если второе...то точно гораздо больше, чем 5 на всю страну! если первое...то торгов масса.
а как можно в них поучаствовать??
или там свои риски.. скажем собственник прописал детей и ему негде жить.. и будет судиться что банк его выжил??
Рисков там нет таких явных, как в других ( не ипотечных квартирах ).
Поучаствовать можно очень легко)). гораздо труднее найти ( отыскать ) что есть такая квартира и она выставлена на торги!
Это нужно:
1. Иметь информацию от банков
2. иметь информацию от конкретно пристава ( который продает квартиру конкретную )
3. Ежедневно штудировать официальный сайт РФ о размещении торгов ( http://torgi.gov.ru/ ). Хотя на этом сайте...если ты не в теме...трудно быстро что-то нужно отыскать))).
Лично мне ( например ) проще тут. Я могу получать информацию по всем возможным торгам проводимым всеми приставами Москвы и МО ( через соотв. отделы управлений ССП ).
Ну и конечно очень хорошо....если вы реально собрались купить такого рода квартиру и имеете возможность договориться)), чтобы первые торги точно не состоялись....и вы купили квартиру на вторых торгах за 55 % от ее рыночной стоимости!!! Поди плохо)).
Технически тоже нет никаких сложностей. Торги...участие...протокол итогов...постановление пристава...акт передачи квартиры....регистрация...и вы собственник!
оТТо...Вы очень часто тут отвечаете людям ( в подобных ситуациях ): у вас было так...а у меня было 10 раз по иному))!
Фуга, я это делаю только в том случае если ктото работает кондитерской, и мажет людям уши медом , не упоминая о редких, но имеющихся прецедентах :)
Вы уж слишком сахарно все описали - зубы ломит :d
Так...покупка квартира за 55 % от рыночной стоимости...это не сахар разве? А что тогда?)
Под пристава тут очень трудно подкопаться! Оценку он не производит....суд ее устанавливает...торги он не проводит...спец.организация и так далее!
а почему??
"торги не состоятся ( а они на 90% не состоятся))), то пристав по закону еще снижает на 15 % стоимость квартиры и назначает повторные торги! Т.е в итоге эта квартира продается уже на 45 % ниже ее рыночной стоимости! И если и повторные торги не состоятся
почему сложно продать квартиру на 45 % ниже рынка? или просто покупатели не знают где такие продают?)
Не знаете этой кухни,чушь не надо писать.Если бы за даром продавали, там бы очередь стояла.
НЕ совсем так.
Очень много квартир можно купить почти за даром. за 55 % от рынка!
но!!). Приставы тоже не особо хотят просто так))...чтобы выстраивались очереди и люди радовались своему счастью в обход кармана пристава)). Проще чтобы все было так как есть сейчас. но кто знает кухню...тот легко покупает что ему нужно)).
Тут много причин! мне долго объяснять....там много тонкостей именно по исполнительному производству....позиция банков ( взыскателей ),который крайне не выгодно брать квартиру в счет долга с собственность ( ставить на баланс банка ) и так далее. Ну и да...отчасти...потому, что потенциальные покупатели не знают и ( или ) лишены свободного допуска к этим торгам))).