На инвестициях больше не заработать?
Складывается мнение, что невозможно уже заработать на инвестициях в строительство недвижимости в Подмосковье. Даже, если вкладываться только в однушки. Даже на нулевом этапе. Цель инвестиции - получение прибыли при последующей продаже. Сейчас ситуация на рынке такова, что в лучшем случае можно условно сохранить вложения, т.е. успеть за инфляцией. Но заработать - нет.
Подтвердите мое мнение. Или опровергните. Желательно обоснованно.
Согласна с вами.Более того, я изначально считала что невозможно заработать на инвестициях в недвижимость в Подмосковье.
Надеюсь, что опровергну через несколько месяцев. Когда ключи получу. Пока не буду :).
Вы ключи получите и что? Будете продавать, подсчитывая прибыль с учетом инфляции, или кредит на ремонт брать (ну или не брать, просто жить в этой квартире)? Второй вариант нам не интересен. А про первый - будем ждать отчета :) В любом случае - поздравляю с покупкой!
Ну прибыль, допустим, я и сейчас могу посчитать, но продажа на этом этапе не входит в мои планы. ;)
И что, она (прибыль) реально есть? Жаль вы неанонимно выступаете - вряд ли приведете цифры. А если приведете, то можно поинтересоваться - за сколько был приобретен объект, как долго строился, и какова его продажная стоимость (без лести самой себе) на момент получения ключей?
оно, конечно, прибыль - не прибыль пока не зафиксирована, тем не менее вопрос: чем барыжим? (что, где, почем и когда брали - интересно)
А зачем ключи получать? Многие прям до передачи кв - переуступают права или дальше еще дороже?
Пример неудачной инвестиции (чужой опыт):
2007г. куплена квартира на средиземноморском побережье Испании за 180тыс. ЕВРО. В кредит куплена, ипотека.
2012г. квартира при продаже стоит 90тыс. евро. Задолженность перед банком 90тыс. евро.
2013г. Недвижимость потеряла в цене еще 15%, задолженность перед банком превысила стоимость недвижимости. :(
Это было замечание мимоходом...
Замечание на тему о том, что не всегда правильно делать линейный прогноз даже на пару лет вперед, опираясь на информацию о 10 предыдущих годах неуклонного роста.
Россия, конечно, не Испания, но экономические законы примерно одинаковы во всем мире.
Не засчитано, не считается. Недвижимость в Москве всегда дорожала, потому что спрос на нее не такой как в умирающей Испании, Португалии, Болгарии и ты пы. У нас тоже пример неудачных инвестиций, куплены квартиры в ЕС, покупали не для инвестиций, для жизни и получения ВНЖ, продать за ту цену что купили невозможно, только с большим дисконтом, но что делать, за все надо платить. За это же время квартиры в Москве и Мо подорожали, поэтому мы не в убытке.
Как это недвижимость всегда дорожала? Расскажите это тем кто квартиры купил в ноябре-декабре 8 года и в январе 9. Они обрадуются вашим данным. У людей цена за квадратный метр до сих пор, через 5 лет после покупки, не доросла до той, которую они вбухали.
http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=5&step=week&grnum=1¤cy=0#to_begin
Это вам для изучения график за 5 лет))) Который строится тупо по средней цене.
Личный опыт: в августе 2012 куплена за 5700 трешка в Некрасовке (Люберцы)сейчас стоит у застройщика 7700.Ипотека под 11 годовых, поэтому чистая прибыль 1500. Пока не продаю, надеюсь как метро сдадут,еще поднимутся цены, хотя так как я фиксируюсь в евро , может и уже на этом прибыль закончится
У Вас пока нет чистой прибыли. У вас пока актив средней ликвидности.
Ваш актив за 17 месяцев подорожал на 35%. Не "офигеть" какой прирост. При этом чтоб завтра выйти в деньги, вам надо снизить цену относительно цены застройщика на 5-7%, плюс заплатить 13% налога на прибыль. А у вас еще и ипотека. Уржаться как вы свои 1500 чистой прибыли считанули)))
Чистая прибыль будет когда Вы квартиру продадите, везде за все заплатите и т.д.
Ну и про инфляцию пишут правильно, ее учитывать тоже надо. По итогам в банке вы могли поиметь примерно такой же доход, только равнораспределенный по времени и с высокой ликвидностью.
Вы переведите в баксы или евро и посмотрите, изменилось ли что-то? У меня квартира в Долгопрудном, выигрыша за 5 лет практически нет, особенно с нынешним курсом.
Дополню. И еще вычтете проценты, которые недополучили по валютному депозиту, если бы деньги вкладывались в банк, а не в стройку.
Какие проценты по вкладу? У меня первый взнос маткапитал был, то есть своих денег у меня было 150тыщ всего - и что на эту сумму какие проценты я бы собрала за полтора года?В банки в Ро я в принципе ничего не вкладываю, а ипотека в какой то мере меня и остановила от неразумных трат - таких как например брендовая одежда для всей семьи (раньше мы именно так и одевались - а теперь ипотеку плачу и вроде тоже прилично одеты все, а деньги целы).Кроме того 11 годовых - это инфляция через 2 года , то есть оставшиеся годы я как минимум уже не плачу никаких процентов по кредиту или что в экономике Ро подсказывает Вам,что инфляция перейдет в дефляцию?
Давайте сразу обсудим) Вы квартиру купили для жизни? Или как инвестицию?
Если что, для таких безграмотных в плане инвестиций "опытов" поясняю что значит инвестиция:
Это вложения капиатала с целью получения прибыли.
На данном этапе у вас не ивестиция, у вас вообще ничего нет, квартира пока у банка. У вас долги, которые вы пока способны погашать.
Далее. У вас какая-то адская каша в голове) У вас 11% по ипотеке не за весь период, а ежегодно. А инфляция при оптимистичном варианте - 7-8% будет, при пессимистичном - ну 15% в ближайшие года.
Итого, если сделать выводы из вашего "опыта":
Вы вложили своих примерно 500 штук (маткапитал+150 тыщ)
Должны банку 2 года назад Вы были 5 лямов.
Ипотеку вот непонятно на сколько взяли. Ну возьмем что на 15 лет, как в среднем берут "опытные" инвесторы
Итого вы сейчас ежемесячно платите около 57 штук. За время кредита вы банку переплатите 5300000 процентов по кредиту.
Стоимость вашей квартиры в 2027 году должна составлять 11 млн рублей, при чем не 11 млн сегодняшних денег. А 11 млн по покупательской способности. Если взять инфляцию все эти годы в 10% - хата должна будет стоить 42 млн "сегодняшних" рублей по покупательской способности.
Тогда вашу инвестицию можно назвать удачной.
При нынешнем раскладе вы пока в минусе, у вас не 1,5 ляма чистой прибыли. Вы пока в долгах как в шелках без собственности и еще и потом ваша квартира столько стоить не будет.
Другое дело если вы берете для жизни. Вам вообще должно быть пофигу сколько это стоит сейчас. Вы должны тупо быть способны обслужить долги и радоваться квадратным метрам своим.
Кредит на 10 лет, инвестиция разумеется. Я продала другую недвигу, конвер в евро в декабре, через год евро сдам и выплату ипотеку полностью и продам еще через полгода как метро откроют, но это если евро еще будет расти , то страсть как выгодно получится
Мда, инвестиция в долг это конечно мощно) Еще и покрывать другой недвигой. Жуть, где вас учили инвестировать?
Я конечно понимаю, что все мои выкладки впустую, вы думаете что наваритесь. Хотя последнее время все эти "инвестиции" хорошо если в ноль выходят БЕЗ ипотек, с ипотекой даже сложно представить что должно в экономике произойти, чтоб вы в плюсе были. Разве только такой же скачок на недвигу, как в конце 2005 года. Но это вряд ли, предпосылок роста ноль, только предпосылки лайт-версии (надеюсь) кризиса 8-9 годов.
Я понимаю еще покупку квартиры, которую можно было б сразу сдавать, чтоб гасить хотя бы половину ипотечных платежей в месяц со сдачи, с расчетом потом детям отдать или что-то такое. Но купить в долг банку квартиру и думать что это инвестиция это круто.
А Вам сколько лет? Вы кризисы 98 года и 08-09 застали в сознательном возрасте? Ладно, 98, многие еще школьниками были, не помните, да и кризис другой был.
А 8-9 год у вас никто из друзей инвесторов не прогорал, купив жилье на пике например? Или оставаясь должником банку после продажи хаты по упавшей цене?
При условии вклада стартового в 150 тыщ рублей в августе 2012 под 10% с ежемесячной капитализацией и ежемесячном внесении туда ваших примерно 70 штук платежей по ипотеке уже через 5 лет (в августе 2017) вы б имели 5,6 лямов ЧИСТОЙ прибыли, а не долга) И актив бы ваш был ликвиден, и т.д. и т.п.
Ликвиден??! 700 000 я бы получила из банка, а не миллионы гипотетические, а недвига она всегда недвига и от того дает или отзывает лицензию цб не зависит к тому же я ее уже сдала за45тыщ, то есть реально я только 26 своих отдаю
А вы знаете что такое ликвидность в срезе инвестиции?
Это способность вашу инвестицию максимально быстро и без потерь превратить в денежки.
Так вот квартира ваша неликвидна, вы ее годами продавать будете, особенно пока у застройщика остались "его" квартиры. Даже если забыть что квартира не ваша, а банка) Вам и продавать то нечего пока, долги свои только. А долги кстати с дисконтом обычно продают)
А банковский вклад ликвиден.
По поводу деверсификации рисков тоже видимо с вами разговаривать нет смысла? Вы не знаете что это такое? Что если так боитесь отзыва лицензии у банка - вклады раскладываются в разные банки в разных валютах.
А банкротства застройщиков не боитесь, двойных продах, сгоревшей квартиры, недобросовестных арендаторов, роста % ставки по вашей ипотеке, изменения валюты вашего дохода от валюты выплаты ипотеки и потерь на этом, введения налога на недвижимость приближенного к развитым странам (ну или хотя бы расчетов налога с рыночной стоимости) и т.д. и.т.п.?
Ну вот что сдали за 45 плюс, не в жутком минусе останетесь, просто в ноль видимо получится выйти)
Вы мне на вопрос про возраст то ответьте, уж больно интересно соотношение вашей незамутненности к годам)
"А долги кстати с дисконтом обычно продают)" - ну это в основном юридические продажи, на рынке недвижимости таких сделок пока не было ( если конечно рассматривать сегмент эконом, про элитное жильё думаю здесь не стоит обсуждать...)
" роста % ставки по вашей ипотеке" - пока на рынке недвижимости у нас будут такие ставки по ипотеки, основное население даже не догадывается, что нужно читать в кредитном договоре...
Какая зависимость юридического нигилизма в Ро повсеместного с процентной ставкой? То есть как только снизится, мозгов у людей прибавится, и они поймут, что надо читать, что подписывать?
Что-то Вы в единую кашу всё перемешали...
Вопрос не в том, что люди не читают - вопрос в другом, что %%ставки такие, что механизмы увеличивающие ставки в подписанных договорах не действуют...Нет у нас ставок по ипотеки в 3%!!!
Когда брали ипотеку в 2007г и муж уточнял у инспектора, как будет действовать банк если цена рыночная (оценочная в будущем) упадёт на 20% относительно оценки 2007г (оценку нам сделали очень завышенную- по ходу оценщики сами не знали как оценивать :-) ) - инспектор сказала что цены на недвижимость никогда не упадут!!!
Механизм изменения ставок, в т.ч. их увеличение великолепно действует. Просто последние годы в этом особой нужды не было ни у кого.
Какая вам незамутненная инспектор попалась. Так никогда цены с 7 года наверро и не падали))
Прикол в том, что сейчас продаем эту квартиру и цена рыночная на неё ниже чем в оценке 2007г процентов на 30 :-)
Во. Вы ж тогда меня хорошо понимаетп о шаткости инвестиций в недвижку. При чем не только в нашей стране. Желаю вам поскорее продать, пока цена еще не упала.
Я могу предположить зачем завысили оценку- страховку рассчитывали, соответственно вы платили исходя из завышенной цены
Я не завышала, так оценщики рассчитали- на тот момент брала новостройку - страховку платила только за трудоспособность...Банк оформлял закладную ( причем до этого брала ипотеку в этом банке на другую квартиру- свои права по закладной банк перепродал зарубежной компании и я ей выплачивала остаток долга :-), поэтому при втором кредите у мужа и возник вопрос...Когда оформляли собственность в банк подавали новую оценку- там уже по другому было оценено!
Просто оценить квартиру в этом месте очень нелегко, даже спустя 5 лет - сама не могла понять какую цену просить! Застройщик всё ещё строит, но на вторичке нет аналогов (сейчас правда продающие смотрим друг на друга) или монолиты, или панель 30-ти годов, но не с одной из этих категорий нашу квартиру не правильно сравнивать ИМХО!
В России как правило просто перестают платить и пытаются кинуть банк :-)
Минимальная рыночная цена и дисконт в 20% - это разные вещи, так что Вы сами себе противоречите!
Мне видимо в силу профессии кидальщики не попадались. Нормальные инвесторы пытаются "красиво" из жопы выходить. Правда и инвесторов в квартиры не в масштабах соинвестора строительства (это ясен пень другое) я много лет не видела. Невыгодно.
Я знаю много грустных случаев когда переставали платить в 9 году, но не за инвестицию, а ща единственное жилье. Но это другое, люди боролись за метры, а не банк пытались ктнуть.
Я кстати про дисконт в 20% нигде не писала. Дисконт это и 1% от того, что хочется/планировалось/надо и т.д. Поэтому продада вместо среднерыночной цены по минимальной это тоже дисконт.
Просто так глупо и резко пишет, что сложилось впечатление, что это мужчина
Резко, но не глупо. И стереотип, что мужчины могут судить резко, а женщины только мягко стелить и борщи варить, давно устарел. У современных женщин второе качество давно не исключает первое. Но мы отвлеклись от главной темы темы.
Вы боитесь женщин?))) Особенно связанных с реальными инвестициями?))
Я прикиньте еще и дядек учила за деньги куда миллионы вкладывать и получать прибыль, пока семейная ситуация год назад во временные домомамы не загнала.
Вот там вам и место ... Не обижайтесь , но это факт лучше родите еще кого-нибудь - пользы больше будете инвестициях вы профан
Знаете как говорят, на дураков не обижаются ;) Я знаю что я профи, в том числе по тому что даже ко мне сидящей дома до сих пор коллеги за консультациями обращаются. И ни один инвестор, с которым я работала как консультант не инвестировал в долги и не остался в минусе.
Не дай бог вам дома засесть по совокупности причин, по которым это временно вышло у меня.
Мне очень много знакомых (с виду приличных и образованных людей, некоторых даже у богатых родителей) приходилось убеждать не бежать от банка, а решать проблему пока она не переросла в угрозу...
В 2009г у меня только погорели знакомые, которые неправильно оценили свои силы при ипотеки (на з\п рядового работника взяли заем на бизнес-квартиру, которую не смогли выгодно продать).
Если учесть, что среднерыночные цены сейчас очень завышены (столкнулась с этим при продаже своей квартиры), то продажа по самой низкой цене в рынке - это пока не дисконт ИМХО! Вообще здесь же много факторов- по мне так купить залоговую квартиру лучше, чем наследство ( но может быть я не боюсь ипотеки просто...)
У меня есть голова на плечах, и есть понятие рисков, так вот ипотека менее рискованно, чем наследство- кое до сих пор было даже не ограниченно во времени!
Вы не правы, мягко говоря. Наследство наследству рознь. А ипотека - всегда минус. Старый жилой фонд стареет. И если не рассматривать продажу новостроя, что само по себе весьма рискованно, без учета ипотеки даже, то скоро процент квартир, где не будет наследства на каком-либо этапе (по числу продаж) будет минимальным.
Ипотека - сейчас не равно старый жилой фонд!!! Уже очень много домов до 15 лет от постройки и цена уже не так высока как при 3х лет собственности...
Когда брала первый ипотечный кредит - многие продавцы даже не хотели разговаривать о такой продаже (также сейчас при субсидиях), не было чёткого регламента согласования таких сделок, поэтому рассматривала все квартиры на рынке. Из 10 наследственных квартир только в 1 могли предоставить справку о выплате налога на наследование( было обязательное условие банка на тот момент)...По другим параметрам даже не буду говорить. мы для себя в тот момент решили, что не будем обманывать банк, так как все документы были и в наших интересах тоже...
Сейчас все как зомби считают что новострой это выгодно! Я считаю, что это не так! Когда цена котлована отличалась от цены готовой новостройки в 2 раза ( не говорю уже про новую вторичку)- это было выгодно, но этого уже лет 5 как нет!
- Ипотека - сейчас не равно старый жилой фонд!!!
Естественно. Не понимаю, какая часть моего сообщения заставила вас думать, что я мыслю именно так.
-Из 10 наследственных квартир только в 1 могли предоставить справку о выплате налога на наследование( было обязательное условие банка на тот момент)...
О каком НАЛОГЕ на наследство мы говорим, если ребенок наследует за родителем (самый распространенный вариант - не так ли?)
По последнему пункту с вами согласна. Ну, собственно, и вы согласны с моим заглавным постом.
"О каком НАЛОГЕ на наследство мы говорим, если ребенок наследует за родителем (самый распространенный вариант - не так ли?)"
Не соглашусь
Ну про завышенность объяв это да. Но всегда можно по знакомым риэлторов наскрести чиоб реальность прикинуть.
Мне знакомые попадались совестливые видимо) Не бегали от банков))
Ну по мне залоговая тоже лучше наследства. Но наследство тоже разное бывает. В общем каждый вариант надо индивидуально смотреть)))
У меня как-то лучше получается цену рыночную прикидывать, чем у риелторов (много раз пробовала - не удачно...)
Реальную по риэлторам я имела в виду что вот есть пара хнакомых, коьорыи можно позвонить и спросить "вась-маш, по чем у тебя реально уходилт квартиры в последнее время на улице Н.?". Когда таких знакомых несколько - можно довольно реальную картинку нарисовать себе.
Дешевый эконом уходит влет. Двойные не возможны- у меня по дду. Риски диверсифицирую за счет инвестиций в недвигу в разных странах.ипотека в рублях- доход на территории России в рублях есть. Продать залоговый объект у сбера легко- есть специальная программа. Ну что- то забыла, ах да мне 35 , мужа нет и не надо, Так что и не предлагайте " правильно" инвестировать мои средства
Дешевый эконом в лет не уходит, уже давно ничего в лет не идет, а ща тем более не будет.. В лет это за неделю максимум, ваш выход из инвестиции по рыночной цене будет месяцами длиться. Если б так уходило, у вашего застройщика б давно не было кварир по 7,7.
Ну что ж, вы молодец с такой диверсификацией. Но очень удивительно что к 35 годам и с таким опытом инвестиций вы верите в среднесрочную инвестицию в долг в недвижку МО.
Очень хочется узнать потом вашу цену продажи и реальную доходность, а не ту о которой вы размечтались сейчас.
Видимо мне еще и везет , кстати некрасовка не совсем мо - это Москва , получается что цена минимальная из предложений в москве
Ну посмотрите же на количество квартир, продаваемых в Некрасовке! На всех продавцов покупателей не хватит.
Я поям теряюсь что вам ответить)) Ваша незамутненность добивает)) Вы хоть одну свою "инвестицию" уже с прибылью продали? Или вы пока "сидите в активах" считая виртуальную ЧП и рассказывая тут об успехах?
Некрасовка это опа мира с люберецкими полями))
При чем здесь минимальность цены по мск. Вас должна интересовать цена в аналоге А аналог это строящиеся там дома. Так вот чтоб продать ваш долг сейчас, вас надо продавать ниже цены застройщика. Ощутимо для такооо экономсегмента.
С чего бы??? То есть куча баранов посчитают себя глупее вас, купившей котлован, и выстроятся в очередь покупать дороже на n% вашу собственность, чем предлагает застройщик?
С того, рано или поздно застройщик заканчивает проект и вот...тогда бараны будут покупать у меня по разумеется рынку
Когда застройщик уйдет - да. Но мы забыли про инфляцию. И про то, чтобы вам продать, ваша цена должна быть ниже, чем у конкурентов.
Не только- я не шучу, у меня покупают , а у соседей нет- Аура знаете или еще что. В продаже многое значит везение- вам это риэлторы скажут, не понятно почему одно продается, а другое стоит
Ну многие сейчас не занимаются инвестициями, а покупают жильё для себя! У многих есть дети, а опека требует прописки и т.д. Так что это уже говорим о другом сегменте рынка! О более ликвидном объекте ( тапками не кидать\к формулировкам не цепляться ;-) ).
Ваша последняя реплика вообще алогична. Что мешает мне купить ДЛЯ СЕБЯ квартиру у застройщика? И при чем тут вообще опека? Наличие детей не подразумевает опеки, если несовершеннолетние дети не собственники, а это встречается довольно редко, я бы сказала КРАЙНЕ редко.
Вы просто узко смотрите - явно только 1-ку.
Если Вы покупаете для себя, то Вам негде жить! А если есть где-то это инвестиция!(не беру момент аренды) Единственное спорный вариант живу у родителей и купила новостройку...
Ограничивающий фактор с детьми встречается очень часто, так как многие разъезжаются и молодой семье уже бывают дети и далеко не собственники!
"Ограничивающий фактор с детьми встречается очень часто, так как многие разъезжаются и молодой семье уже бывают дети и далеко не собственники!"
При чем тут опека? При чем тут дети вообще???
Вы действительно запутались. Конкретно в этой фразе опека не при чем. В этой фразе я пишу про то, что многие не могут купить квартиру- так как обязательно наличие прописки у детей по месту приобретения квартиры, так как родственников где можно прописаться- нет! И другой жилплощади нет! Это уже другой сегмент рынка ( и он с каждым годом становится больше)! и сравнивать цену квартиры с такими документами (где можно прописаться) с ценой застройщика - это совсем не допустимо ИМХО!
Спасибо, что пояснили! Но, кмк, вы сильно преувеличиваете количественно этот пласт населения. Хотя поставлю галочку, спасибо.
ЗЫ: жить мне есть где (собственность), и ребенок есть. И родители живы, и проживают отдельно.
Я бы разделяла рынок недвижимости на несколько категорий:
1. Вторичка в старом жилом фонде (беру фонд под которую дают ипотеку, а не 5-ки сносимых серий). %% наследственных квартир и квартир с "плохими" документами очень высокий - соответственно ставлю на него гриф менее ликвидные квартиры с точки зрения последующей продажи, но высокий процент сдавать квартиру сразу ( позволит лучше сохранить сбережения от инфляции, чем депозит - ИМХО).
2. Новостройка от застройщика на этапе котлована - сейчас почти не встречается либо идёт не по 214. Высоко рискованные вложения. Прибыли от них не такие как раньше. Риски как и тогда очень высокие. Так как строят сейчас все кому не лень - выгодные предложения в плане последующей продажи - очень сомнительны.
3. Новостройки от застройщика с 214 - привлекательны по цене, но по инвестициям последнее время не выгодно- в лучшем случае сохранить инфляцию. Во многих случая видимость сохранения инфляции, так как покупательная способность денег разная ИМХО. Точно не выгодно их покупать по ипотеки!
4. Новостройки с собственностью более 3х лет - очень выгодное приобретение для семьи под непосредственное пользование. Соответственно продажа такой недвижимости дает максимальную выручку, но сказать что это инвестиция - у меня язык не повернётся!
5. Новые дома 10-15 лет постройки - выгодные в плане ликвидности покупки (последующей продажи) и ликвидности по аренде (особенно если ремонт под евро с современно техникой).
Ну это какие-то ваши внутренние деления :)))
Не согласна в свете инвестирования:
1. Не выгодно.
2. Выгодно, но очень стремно.
3. Согласна.
4. "Новостройки с собственностью более 3х лет".
Само название категории меня весьма веселит. И да, это - не инвестирование.
5. "Новые дома 10-15 лет постройки - выгодные в плане ликвидности покупки".
Очень спорно в плане ивестиций. Дома 10-15 лет постройки уже трудно назвать новыми. Через 3 года им будет уже по 13-18. Как покупку ребенку на будущее, а пока - сдавать - очень может быть, но это не наша тема. Мы про перепродажи.
Сейчас факт собственности, если засьройщик продает по 214, не дает никакооо преимущества квартире. Как раз цена застройщика важна. Люди будут покупать у застройщтка по полной цене без риска пнд/мужей и т.д. А если застройшик еще не все достроил, пока есть корпуса несданные на 10-15-20% дешевое квартиры "личного опыта" которые надо подождать полгода-народ будет хватить их.
Какие пнд/ мужья у ипотечной квартиры? Банк 3 месяца мурыжил до и после а собственность очень нужна всем для регистрации например, там полно регионов, кот надо прописаться или людям кот разезжаются , а у застройщика собственность в лучшем случае через год и то не факт- опыта у вас мало ....
Это чего-то у вас с опытом и знаниями пробел. Люди со справкой из пнд не рождаются. В основном на учет туда попадают при жизни. И во время выплаты ипотеки в том числе сходят с ума и перестают отвечатьза свои действия.
И замуж выходят/разводятся/берут на двоих ипотеку тоже частенько. Это вы не замужем, а я пишу общее уже.
Вы кредитный договор то хоть раз видели? Почитайте ...между кормлениями или поймете может
О, вы скатились в типичные евский вариант с покормить. Мои дети взрослые, таких не кормят к счастью) Видимо опыта жизненного не хватает представить ситуацию кроме кормления, когда надо дома побыть?)
Кредитные договора я видела сто раз. Правда давно, к счастью мой заработок позволяет без ипотек отовариваться жильем.
Вы вот нарушая типичный ипотечный договор, славая квартиру (вряд ли сбер вам разрешил), о чем думаете? Что банк не узнает. Вы не одна так думаете. Так же думают люди со многими другими проблемами и нарушениями договора, про которые ничего не всплывет если вовремя плвтить и не пытаться продать квартиру.
Это вариант если вложить деньги. Или есть где жить за бесценок пока ждать.
Но по моему опыту с ипотекой - выгоднее купить дороже, но с собственностью, чем дешевле но новостройку ( все имеется в виду в ипотеку). Проценты по вторичке ниже, чем по первичке - вся разница в цене съедается %% банку, но зато на вторичке не дёргаешься с документами и лишними оформлениями! Да и 3г вторички=5 лет в новостройке (и это в лучшем случае, если застройщик сразу всё оформит).
Наоборот проценты по первичке ниже, если со средствами этого банка, чем на вторичку
Вы запутались!
Вторичка - это более ликвидные объекты, так как риски там меньше, поэтому %% по кредиту меньше.
Первичка есть %% до собственности и %% после получения собственности (после получения собственности они равны %% по вторичке). Если учесть, что цена на этапе котлована не сильно отличается от цены в построенном доме но без собственности, то выгоднее по всем параметрам (в том числе и нервам) купить вторичку! Тем более летом банк пропустил ипотеку на вторичку в договоре не полная сумма указана.
Инвестиционный аналитик, можно попросить вашего совета? Т.к. совершенно не способна мыслить стратегически. Имею двушку в старом фонде, сталинка с деревянными перекрытиями, маленькими смежными комнатами и отсутствием балкона. Вобщем, морально и физически устаревший неликвид. Цель - двушка в новостройке в том же районе, иначе бессмысленно. З/п только-только позволяет взять ипотеку на разницу в стоимости, но на ремонт денег не будет. Что делать? (Жить во время ремонта, до полугода, есть где, в стесненных условиях.) Копить на депозите эту сумму? Это 2-3 года. Но инфляция? Копить в валюте?... Новостройки растут, как грибы, очевидно, что старая квартира будет только дешеветь... Можно так никогда не накопить... Как лучше действовать?
Вы знаете, я по вторичкам и таким стратегиям довольна слаба) Я все-таки больше по заводам-параходам-соинвестициям в стройку и т.д.
Просто с новостроями приходится всегда быть в курсе, т.к. часто приходят резко разбогатевшие люди, которые свято верят что вложение в новострой "из зе бест", не видя других вариантов куда б деньги пристроить.
Я с вариантом про сталинки скорее советчик-обыватель)
А вашу сталинку с деревянными не нет в планах снести ради земли у тех же застройщиков (может ходят слухи?).
А среднего варианта нет? Типа вторички 10-20 летней, в которую можно въехать и жить с минимальными долгами, постепенно при этом делая ремонт? И не вгоняя себя в долги, учитывая что Вы пишете что з/п только позволяет взять ипотеку, вы понимаете как снизится уровень жизни вашей? Вы уверены что выживите на остаток? А специальности востребованы? Чтоб если жахнет сейчас - быстро найти новую работу и платить дальше ипотеку?
Опять же зависит от того как вы умеете копить и сколько % от суммы доплаты вы можете откладывать ежемесячно.
Пока у меня один совет, подождать пару месяцев, пока вообще непонятно что будет в стране в ближайшее время. Если все цены упадут - вам проще будет поменять свое жилье. Если мы не будет скатываться в опу, как было пару лет назад - тогда спокойно и возьмете ипотеку.
Опять же пока непонятки в перспективах, попробуйте пожить, как-будто вы уже взяли ипотеку. Прикиньте выплаты на калькуляторе ипотечном, и живите на остаток, а выплаты откладывайте. Через 2-3 месяца видно будет справитесь или нет.
Не фига я не помогла, да?)
Сталинку, согласно генплану и информации от интересовавшихся соседей, сносить не собираются. Любые нормальные квартиры по деньгам не дешевле продают, чем новые. Просто район очень хороший, а новых и относительно новых домов мало и негде уже строить. Любое нормальное жилье в цене. Дешево только панельки и старый фонд типа нашего.
Ипотеку, я неправильно выразилась, дают и больше, и на ремонт хватит, просто если брать макс для нас приемлемую сумму ежемесячной выплаты, то без ремонта, но экономить все равно придется, конечно.
Специальности универсальные, работу, думаю, в Мск регионе найти можно, но кто его знает...
И, спасибо, вы, наоборот, очень помогли здравым советом.
Скажите, а копить если, ежемесячными небольшими суммами, то как лучше и в чем, с перспективой воспользоваться сбережениями через год-другой?
По-житейски жаль что сталинку сносить не будут) Было б шоколадно вообще.
Тогда я Вам ща обрисую, как бы я поступила при таком раскладе. Правда у меня есть одно строгое НО, я для себя долгов не приемлю.
Я б копила какое-то время (как минимум в 3 валютах бакс-евро-рубль полгода, а лучше еще парочку добавить). И откладывала бы как раз ту сумму, которую вы для себя как приемлемую сумму выплат обрисовали. На "короткий" счет в банк под небольшой %, а не под матрас.
Посмотрела бы что происходит на рынке, как получается копить. А там может и в панельку бы уехала, как в промежуточный вариант, чтоб избавиться от совсем старой сталинки, получив более-менее свежее жилье, которое потом бы копила менять на нынешний новострой.
А может все так сейчас припадет, что Вы быстро на размен без ипотек накопите ;)
ОК, все понятно, спасибо еще раз. :) Начинаем копить. Но с нашим уровнем активности и непривычкой к "чужому" (особенно когда чужое хуже своего теперешнего родного, у нас отнюдь на убитая квартира, а очень даже ничего), нам больше подходит вариант переезжать из своей квартиры сразу в постоянный вариант и со своим ремонтом.
Скажите, я правильно понимаю, что короткие вклады - это до года? И нам нужно с возможностью пополнения. Через год (?) забираем и сумму с % перекладываем? Или как? А расходные операции лучше "да"? Но там ставка меньше.
Я б на Вашем месте клала на 6 мес с пополнением. По таким вкладам % ниже, но у Вас в эти 6 мес цель не преумножить, а научиться жить на урезанный бюджет и посмотреть за рынком)
Расходные, я б от соблазна подальше, не рассматривала во вкладе. Вы не так надолго и не так много вкладываете, чтоб понадобилась возможность снятия.
Да, вы снова правы. ) Надеюсь, все будет не слишком плохо в нашей стране, и у нас и других, перед кем стоит квартирный вопрос, все получится. :)
Я бы выбрала ипотеку (но тут вопрос есть когда реально будет собственность - если через пару месяцев то взяла, если от 1 года то только вторичку в ипотеку), пожила в стеснённых условиях, но при этом увеличила свою доходность чтобы накопилось на ремонт. Я новостройку летом купила - у инвестора было свидетельство о собственности- в итоге ипотечный кредит брала как на вторичку.
Но лучше рассмотреть вариант приобретения квартиры 20-30 лет. Не нужно думать что это будет последнее Ваше жильё, через несколько лет всё изменится и сможете поменяться на более "молодой" дом.
а мне подсчитайте пожалуйста.
август 2010 купила однуху 45 м в Химках, котлован 2.9 млн.
июль 2012 дом сдан и сделан ремонт.
октябрь 2012 квартира сдана за 30 тыс.
сейчас стоимость если верить объявлениям 5.5 млн
Давайте только сразу отделять мух от котлет)) Мы тут с подачи автора обсуждаем про инвестиции сейчас в новострой. А это с конца 11 года совсем невыгодно) А до этого как повезет, смотря когда кто что покупал.
Вы купили жилье на спаде цен. Конечно не в самой "яме", а на начале отскока после кризиса.
Вашу инвестицию в целом можно удачной назвать ;)
Вы для более точного расчета не указали за свои или в ипотеку купили и ремонт же тоже сколько-то стоил) Давайте я навскидку Ваш ремонт в 500 штук оценю с кухней и минимумом мебели, необходимым для сдачи) Судя по цене сдачи это либо Юби, либо НК в Химках, да? Или в крайнем случае ЛБ?
Итого:
Для сравнения) Если б Вы в августе 2010 положили 2,9 млн на счет в банке под 10%, не снимали % и в июле 2012 добавили б ваш ремонт на депозит - ща у вас было бы 4,7 млн примерно на счету и ежемесячные проценты - под 40 тысяч.
Я хорошо понимаю недоверие к банковской системе, сама побаиваюсь хранить больше 700 на одном счету. Не призываю ни в коем случае, просто показываю что прелесть в инвестициях в квартиры мифична)))
Ваши 2,9 млн. реально сейчас стоят около 5,2, больше 110 тыщ за метр в химках в однушке это все-таки завышенная цена (мы с вами сейчас именно про реальную продажу, чтоб завтра оказаться в деньгах, а не про то что написано в объяве).
Итого с августа 2010 года до октября 2012 ваша квартира вам ничего не приносила.
С октября 2012 до нынешнего дня она Вам принесла 480 тыщ. Это пока Ваш единственный реальный доход (не чистая прибыль, чистая прибыль начнется у Вас когда полученными деньгами с аренды Вы отобьете цену покупки-ремонт и прочие траты на квартиру). А это по самому примитивному расчету произойдет через 9,5 лет, без учета простоев-инфляций-косметик после жильцов и т.д.
С августа 2010 года средняя инфляция по РФ около 7% была, итого просто из-за инфлции Ваша квартира сейчас должна стоить около 3,8 млн.
Еще прикиньте за 3,5 года все Ваши платежи за коммуналку, на получение собственности и т.д.
Из 5,2 вычитаете все вот эти 3,8 млн+прочие траты.
Это чисто теоритически ваша чистая прибыль. Думаю около миллиона у Вас выигрыш будет. А дальше как повезет, упадет как в 9 году - в минус пойдете, не упадет а будет дальше на инфляцию дорожать - будете получать "навар" в виде арендных платежей.
ЗЫ: если были заемные ср-ва (ипотека или просто потреб кредит) вы уже сейчас в нуле или минусе от инвестиции.
отвечу. купила у СМУ Моис в Монолите, деньги не заемные, на ремонт потратила как раз 500 т.р. и вышло. Сдала почти сразу, за 30 плюс коммуналка
Ну раз дом Моисовский, а не пиковские коробчонки, тогда расклад другой. Наверно и 5,5 реально получить за квартиру.
Итого в общем Вас можно назвать инвестором :) С учетом того, что затраты на ремонт Вы уже как раз сдачей отбили на сегодня, у вас миллиончик с копейками виртуальной ЧП есть.
Ну-ну аналитик, который говорит "на счету", а не на счетЕ- крутой профи! Оформление в собственность стоит -1000 руб через рег палату и 200 руб через суд
И так, к слову, возможны оба варианта. Я оценила Вашу попытку сумничать, но предлагаю сходить повторить курс русского языка, перед тем как выеживаться.
И узнать про некоторые варианты профессиональных выражений и сленгов вам не лишне.
Очень не люблю быть голословной. Поизучайте на досуге:
http://www.gramota.ru/slovari/dic/?word=%F1%F7%E5%F2&all=x
И в следующий раз, чтоб так не облажаться, перед тем как кого-то исправлять, сначала проверьте себя. Вам полезно.
Вы сами то поняли что написано по вашей ссылке? " на счетУ учреждения много нарушений", но на счетЕ учреждения нет средств- действительно можно и так и так , но у этого слова счет есть разные значения. С такой прытью вам полы мыть надо , денег гораздо больше за работаете, чем на окучивании клиентов
Я так понимаю, из всего написанного, Вы смогли понять только одну строчку? Словарями в школе пользоваться не учили?
Вот тут для тех, кто не может понять вариант со словарем
http://www.rg.ru/2004/12/03/status.html
Или Вам еще упростить объяснение что оба варианта в русском языке возможны?
Для тех кто понимает только одну строчку из текста, упрощаю жизнь
"Там, где мы имеем дело с денежными документами, с финансовыми операциями, нам годится любой вариант: и "на счете", и "на счету"."
Инвестиционный аналитик, а можно я тоже к вам за советом обращусь.
Есть деньги 4300млн рублей. Хотела купить однушку в Москве на сдачу, но по деньгам не прохожу, занимать не хочу.
Выходит однушка в новой Москве. Но это такая инвестиция сомнительная получается... Вот сижу думаю....
Чтобы вы посоветовали сделать с такими деньгами? Заранее спасибо за совет!
Я не знаю почему. я в эту Новую Москву не очень верю. Фигня какая-то, а с боку бантик пока выходит.
Почему именно в ней? Вы понимаете, какие для Вас плюсы в обладании однушкой в Новой Мск по сравнению с однушкой например Мытищах, Химках, Одинцово и т.п.? У вас есть уже жилье в "старой" Москве? Эту за 4,3 Вы потом детям планируете или что?
Я это все просто к чему. Из всех населенных пунктов этой Н.Москвы хрен уедешь, ну кроме Щербинки наверно. Там нигде нет ж/д сообщения, все упирается в наземный "надорожный" транспорт так сказать. Но как бы автобусы часто не ходили, быстрее от этого они от пробки ехать не станут.
Я б покупала наверно в МО в 1-3 км от МКАД, в пешей доступности от ж/д станции. Для арендаторов приезжих пофигу МО или Москва, им главное до офисов своих быстрее добраться) Цена на аренду не отличается.
А загадывать что через 30 лет инфраструктура Н.Москвы догонит Московскую - не про нашу страну. Уйдет оленевод, придет новый чудак какой-нибудь, скажет отсоединяем обратно в область, не надо нам это. Или еще что)
Спасибо за ваш ответ!
У меня жилье есть, для дочки на будущее тоже есть в Москве. . Эту новую квартиру хочу купить, чтобы сейчас сохранить деньги, и себе на старость сдавать.
Куда еще вложить придумать не могу. Рисковать боюсь.
По поводу жд станции вы правы. Одинцово, честно говоря, вообще не рассматривала. Там совсем все плохо с дорогами - Минка стоит всегда!
Если вы и дети обеспечены жильем в самой Москве с нормальной а не новомосковской пропиской-пенсиями и т.д. - нафих Вам это НьюМосква.
Про Одинцово Вы зря. Стоит все и везде одинаково. У меня, как у коренной москвички у всех бабушек-дедушек, родителей-свекрови и т.п. дачи по всем направлениям получается есть. Минка не худший вариант для поездки как показывает опыт.
Опять же, для квартиры под сдачу, Вас в первую очередь должна интересовать доступность на транспорте. В случае с областью - это ж/д. Посмотреть в каких городах в пешей (и только так) доступности от станции Вы по деньгам проходите - там и брать. Сдаваться будет все равно дороже Н.Москвы или районов без ж/д в МО.
Купила в МО кв 2ку + мебель + ремонт + техника=ваша сумма вышла,сдаю за 29, пока не плохо,что дальше не знаю,но не хуже чем в М сдавать)))) в М. дед сдает за 20,однушку - пилю его пилю)))но хозяин - барин)))его дело)))
У вас хорошо получилось! Мне кажется, сейчас таких цен в ликвидных районах МО нет. Если не секрет, где купили?
И мне подскажите.
Выгодно ли будет приобрести новострой в Переделкино Ближнем 3-ку за 7 имея на руках 3 в ипотеку взять 4 на 15 лет но с возможность ее погасить за 5 лет.
так выгодно инвестировать?
В долг это не инвестиция. В долг это долг.
Ваша затея попахивает проигрышностью. Сдавать когда начнете и почем?
Вы 7-10% инфляции приплюсуйте к 12-13% по ипотеке вашей. Нет сейчас недвижимости, способной дорожать на 20% и более в год. Тем более именно сейчас, когда один прогнозирует упадок в стране,, другие рост, третьи что ща поколбасит пару недель и устаканется и т.д.
А во что вообще сейчас выгодно инвестировать?
В МО невыгодно, уже поняла.
В Европе тоже невыгодно.
Сформулируем так:
1) Где и какую (1, 2, 3 комн.) квартиру выгодно купить на стадии котлована без ипотеки, чтобы потом продать?
2) Где и какую квартиру выгодно купить на стадии котлована без ипотеки, чтобы потом сдавать и было подспорье на старости?
3) Есть ли такое, и если есть, то где и какое, чтобы его купить было выгодно даже с ипотекой на половину суммы с возможностью погашения за 1-2-3 года?
Очень буду признательна за грамотный ответ.
Кто ж Вам на форуме, бесплатно расскажет такие вещи? Разработка инвестиционного плана стоит оооочень дорого)
Инвестиция это вложение капитала. А в случае с ипотекой - Вы прослойка между банком (который инвестор по сути) и квартирой.
Опять же без ипотеки подспорье для старости купить можно где угодно, в зависимости от вашего капитала. Просто сумма подспорья разная будет с квартирки в золотой миле и с комнаты в зажопинске.
+1000 я думала она порекомендует как в предыдущих топах по банкам по 700тыс распихать- по ее это супер диверсификация, а вот то, что Агенство по страхованию вкладов - это не бездонная бочка и даже по 700 тыс хватит на пару десятков банков, а остальным упс...не только их 10-11-12-13 процентов не видать , но и 700 типа гарантированных
А я и не прошу разработать лично для меня какой-то инвестиционный план.
Здесь обсуждают, выгодно ли инвестировать в квартиры в Подмосковье. Нельзя обсудить заодно выгоду инвестиций в недвижимость в Москве, например?
Не хотите - не отвечайте. Но кто-то, возможно, этот вопрос уже изучал и для себя решение принял, и вполне может им поделиться. Я бы поделилась. Не такая это тайна:)
Не секрет Раменское. Пока не продавала, ну за 6 думаю можно продать с ремонтом и мебелью, все равно в плюсе, ну еще годик подождать пока не будет 3 лет собственности, поскольку мы в ней живем, деньги не теряются. Все квартиры в наших домах выставлены от 6,5 до 7. Это конечно перебор, если я надумаю продавать выставлю дешевле всех
Нет, на Приборке Березовая роща, дом 1А в котором Кнакер был теперь Зеленая околица магазин
Удивительно, канеш, что вы ремонт в миллион уложили на трешку, в любом случае порядка 6ти млн - реальная цена. За 7 трешку на приборке - абсурд.
Мы тоже купили в Раменском только 2ку, на ремонт и мебель ушло под миллион / но у нас 2 с/у )))
Ну мы старались, лоджии не присоединяли. Сан узел у нас один и мебели не очень много. Тут в чем фокус таких цен получается, я думаю, - новостроя почти нет, гаранатия строй не в счет. А то что есть, я смотрела не давно - продаются трешки коробки 5 мил, не знаю по мне так очень дорого столько. Если бетон столько стоит, так за что же тогда продавать уже отремонтированную с мебелью кухней и техникой.
Да тот же застройщик строит целый микрорайон рядом с вами :) Профреставрация строит, Веста строит, Юит опять же. Так что можно поковыряться :)
Строит наш застройщик, но все квартиры уже куплены в первой очереди во второй тоже почти все продано и метражи плохие или много или мало, у ЮИТА по 5 лямов как раз - очень дорого. Вот про Весту не скажу не смотрела. Сама присматривала варианты поскольку хотела еще раз так сделать - эту продать у застройщика купить и пока вариантов не нахожу.
А я в области купила двушку, переведенную в нежилой фонд в новом микрорайоне. Сдаю за 1100 за кв.м.
ИМХО, вполне удачная инвестиция.
Чем лучше то?
Квартиры эти помимо ежемесячного бабла за аренду за 2 года подорожали тыр на 500 где то каждая.
А такое кол-во евро мне надо было бы держать в разных банках,которые закрываются почти каждый день.
Есть счёт в банке на чёрный день,пока в рублях.
Летом он заканчивается-может и поменяю в евро(доллары)
Просто нужно искать целеустремлённее.
Есть пара вариантов для имеющих 6 и 4 млн. с прибылью 1-1,5 через 2-3 месяца. Для себя выбрал средний на 5 ;)
Сказали А , говорите где, что, почем. Иначе Ваше сообщение будем рассматривать как пустой треп!
А вы много видели инвесторов-альтруистов ?:)
По чём я уже сказал, более того, описал перспективы.
"Вам ключ от квартиры где деньги лежат?" (с)
Я альтруист и что? Стараюсь всегда помогать советом, если люди нуждаются в нем. От чего бы Вам не озвучить название ЖК или на худой конец застройщика, тем более Вы уже вложились. Чего скрывать-то?