Опять про инком (нужен совет)
Нашли квартиру с прозрачной историей. У продавца договор с инкомом. Прошу агента скинуть договор аванса. Она говорит, что у них такого нет. Взамен присылает договор по оформлению в собственность выбранного жилого помещения. В договоре нет ни слова про аванс, стоимость квартиры. Кроме того, в договоре поедусмотрено, что мы оплачиваем инкому вознаграждение, в размере 100 тысяч. Звоню агенту, прошу прояснить ситуацию. Она мне объясняет, что все это (размер аванса, стоимость, порядок расчетов, и пр) будет прописано в доп.соглашение. В том числе, в доп.соглашении будет указано, что оплату вознаграждения в 100 тысяч осуществляет продавец. Прошу скинуть образец доп.соглашения-отказали. Вот думаю связываться с инкомом или нет :( нужен совет бывалых.
Дурдом! Офигела от комиссии инкома 500 000 руб. Стоимость квартиры 9300000, с учетом комиссии.
В вашем соглашении с ИНКОМом будет написано, что 100тыс. им должен заплатить продавец, не являющийся стороной вашего договора? Настаивайте, чтобы 100тыс. ИНКОМу заплатил лично Барак Обама, он тоже к вашему соглашению никоим боком не причастен. :)
ИНКОМ - это грабли. Некоторые любят по ним ходить, испытывая неземное удовольствие от процесса.
+ много :) Договор по оформлению в собственность с Инкомом - это цветочки. Самое интересное у них - в куче допников. Хотя и в самом договоре масса подводных камней.
А гарантийка - это ж самое веселое :))) Денег никто не брал, но почему-то собираются отдавать, если сделки не будет :)))
"ИНКОМ - это грабли. Некоторые любят по ним ходить, испытывая неземное удовольствие от процесса."
10 баллов!
С Инкомом можно работать только "по понятиям" :), т.е. четко обозначать свои желания и возможности и сразу все обговорить. Дальше все зависит от их желания пойти вам на встречу и от того, насколько они поняли, насколько можно вас прогибать. ;)
Это точно. Вчера к ним муж поехал вносить аванс. В итоге культурно их послал и ушел. Они пытались и на нем денег заработать :) у нас сделка через опеку пойдет, вот они и сказали, что мы хотим принять активное участие в вашей сделке. Оказывать помощь и консультации. У вас все очень сложно. Причем предложила это не агент, а начальник отделения. Кошмар! В итоге пришлось мне с работы срываться и ехать в инком. Со мной уже таких фокусов не было. Быстро нашли взаимопонимание :)
Добрый день! У нас предварительный договор купли-продажи (мы покупатель), аванс вносили по нему-50 000 руб. Продавец дал расписку, что получил эти 50 000 руб.,доп.соглашение о согласовании цены покупки + порядок расчетов, договор оформления без подбора (стоимость услуг инкома 50 000 рублей -скрытая комиссия инкома, оплата идет за счет продавца. Когда мы приехали в инком агент "опустила" продавца на 100 000. 50 000 из которых получает инком по этому договору,50 000 наша скидка) - мы заказчик. Оплата через ячейку с описью вложения -смп банк.У нас по заниженной стоимости. Будет 2 расписки от собственика на 2 млн и 6,5. Обязательно проверьте сами историю покупаемой квартиры.
В сдм банке - ячейка 3300, пересчет+опись вложения 0,05 %. Ячейку и пересчет мы оплачиваем.
еще вопрос, а сделка скоро? напишите как все пройдет? у нас 29..очень переживаем, начитавшись тут, но квартира именно в том доме, что надо
Тьфу - тьфу. Если все ок, мы планируем раньше. 21-24. У нас от опеки зависит. А вы то чего переживаете? У вас в дкп полная стоимость? Насколько я поняла, при работе с инкомом многое от порядочности агента зависит. Ну так в других агентствах таких тоже хватает. Меня то как вы видите по тому, больше не инкомом пугают, а рисками остаться на улице. При этом ни одного весомого аргумента, подтвержденого судебной практикой
Ну одной проблемой у вас меньше :) квартиру сами проверяли? Или на инком понадеялись?
уже оно то, что они по ПНД проверят -говорит о том, что их проверка ни о чем
Съездила в инком. Оказывается, таким образом инком прикрывает доп.комиссию. они продавили собственника скинуть цену до 9200000. В договоре по оформлению в собственность будет указано наше обязательств выплатить инкому 50000. Т.е фактически мы покупаем квартиру за 9250000. Кино и немцы!!! Жду от них предварительным договор купли-продажи квартиры. Буду смотреть.
Посмотрела предварительным дкп. Вроде все нормально. Расчеты через 2 ячейки 8550000 и 650000. Итого комиссия инкома 650000+50000=700000. Офигеть! Где же инком находит таких щедрый продавцов находит, которые осознанно теряют на сделке минимум 500000 рублей.
мы покупаем у продавцов, которые с инкомом и они им платят комиссию 620 тыс, квартира стоит 8 лямов
Посмотрела предварительным дкп. Вроде все нормально. Расчеты через 2 ячейки 8550000 и 650000. Итого комиссия инкома 650000+50000=700000. Офигеть! Где же инком находит таких щедрый продавцов находит, которые осознанно теряют на сделке минимум 500000 рублей.
Я уж не стала писать - дураков :) ну да, лохов и дураков! Мне просто этих горепродавцов жалко, если честно. Глупо такие деньги терять. Интересно, какое вознаграждение у них в договоре с инкомом прописано? Вот думаю, если дойдем до сделки, подпишем договор аренды ячеек, неужели продавцы не сообразно на сколько их инком нагрел?
Добрый день, в договоре 2000000. У них приватизация этого года. Сделали после смерти отца. По архивке все чисто. Прописаны были мать, отец и сын. Отец умер, сын уже выписан, мать впишется до сделки.
Типичная инкомовская сделка. И типичный инкомовский покупатель. Вы нашли друг друга.
Стоимость в предварительном дкп -9200000. В основном договоре будет заявлено 2 млн.руб Есть отдельное соглашение о цене продажи за 9,2 млн, там же прописан порядок расчетов.
А толку-то... Удачи Вам, пусть Вам повезет... :) С и-мом в принципе нельзя подписывать ни один их документ. Нужно подписывать то, что защищает Ваши интересы...
вы без риэлтора покупаете? В договоре 2 млн., а платите 9 млн 250 - это по-вашему вы ничем не рискуете??? Выкинуть не инком, а продавцы вас могут из "чистой" квартиры, вернув вам ваши 2 млн.
Мало сделок проходит по заниженной цене? Много новых собственников, купивших такие квартиры на улице оказались? Чем прежний собственик сможет аргументировать в суде требование о признании сделки недействительной? Есть предварительный дкп, есть дкп, есть расписка на оставшуюся сумму. Вы полагаете, судьи дураки и не понимают почему продавцы идут на занижение цены?
Прочитайте ГК РФ, прежде чем писать ерунду. Действие предварительного договора заканчивается в момент подписания основного. В предварительном договаривались об одном, потом передоговорились... имеют право. Автор отправился в нелегкое путешествие, походя танцуя на тех самых граблях. Хорошо, если все будет хорошо...А если нет? Как вы думаете, сколько автор отдаст де-факто, и сколько будет прописано де-юре...И что дальше? Не любит и-м отвечать на вопрос: "Где деньги, Зин?..." И по поводу всех непрописанных сумм автору голову задурят, как пить дать...
Помимо ГК РФ есть судебная практика. Так вот аргументы продавца - обманули, не знал, не понимал суд будет принимать во внимание с представленными сторонами документами. Продавец что предоставит?
вот и читайте судебную практику по делам, где иски продавцов удовлетворены))) Там аргументы есть)) история квартиры - "чистая" супер-защита в суде)
Вот именно! "Меня обманули, квартира стоит гораздо больше, вот Вам Ваши 2 млн, а я продам квартиру за ее реальную стоимость".
Нет, просто пытаюсь оценить риски и % вероятности удовлетворения иска продавца.
Это не возможно сделать, не зная историю квартиры. Но даже из того, что автор написала, я могу предположить вариант, при котор. иск может быть удовлетворен, только иск не продавца, а лица, котор. в сделке купли-продажи не участвовало)
Вы по сына? И? От приватизации отказался, с регистрации снят - право пожизненного пользования потерял. Введение в заблуждение? Не-а. А если покупатель проведет сделку с освидетельствованием?
Тут недавно в нескольких топах это обсуждали, если хотите расширить свой кругозор, найдете и прочитаете. Не вижу смысла пересказывать. Там очень все подробно написано со ссылками на соответ. законодательные нормы. Да, и еще топик был, дама купила квартиру за 1 млн., с идеально чистой историей у дедули со свежей приватизацией, на него одного. А через год она получила исковое заявление по почте от сына дедули))) Кричала - спасите, помогите, что делать?
Да ладно,настращали автора. Риск есть, но не инком же в этом виноват? Риск есть практически во всех сделках на вторичке -наследство, приватизация и пр. И полная цена в договоре или не полная - попытаться оспорить сделку могут. Оспорят ли? Что при полной цене, что при заниженной покупатель рискует остаться без квартиры и денег.
Чтобы у нас на руках остались документы, подтверждающие, что продавец забрал из ячейки не 2 млн., а 8,55 млн. Чтобы не было потом варианта - расписку написала, а денег не дали.
А зачем вам это? Еще одно доказательство в суде, что вы недобросовестный приобретатель? ;)
Согласна. "Я, ФИО, заявляю, что была в курсе, что продавец уклонялся от уплаты налога, всячески содействовала этому, в чем, собственно, и признаюсь (вот документы). Но свои деньги хочу получить назад! Помогите!" :)
Ну да, только в случае истребования денег от продавца, суд будет рассматривать заявленные исковые требования, а не устанавливать мою причастность и содействие в налоговом преступлении.
Расписка подтверждает расчеты по ДКП. В ДКП сумма 2 млн., есть расписка продавца на эту сумму. Что подтверждает вторая расписка? За что продавец от Вас получил деньги? За квартиру? Так в ДКП близко ничего подобного нет.
Налоговое преступление идет плюсом к вышесказанному.
Дальше - Ваше решение и Ваша ответственность.
Просто расписка может и не подтверждает. А вот расчеты через ячейку с описью+расписка подтверждают, что продавец получил денежные средства по сделке.
Вы судебную практику смотрели? Вы судья? Вы адвокат? По всей видимости нет. Посмотрите статью 55,56 и 67 ГПК РФ. Вы реально считаете, что продавец или третье лицо сможет представить суду доказательства, что она "невменько" и ее обманули, чем у меня имеющей на руках справки из пнд и нд, освидетельствование, расписки о получении денег в сумме 8,55 млн, договор аренды ячеек с описью вложения, и акт изъятия из ячейки, копию агентского договора продавца с инкомом
Я смотрела. Более того, смотрю регулярно. Все то, о чем я писала - реально.
Форум Банки.ру. Конфликтные ситуации. Тема "Кредит без жилья". И еще много подобного.
Есть документы, регламентированные законом. Все остальное - бумажки. В расписке на 8,55 что стоит основанием для получения? Исполнение какого договора она подтверждает?
Прочитайте Ваш агентский договор с и-мом. Его нужно ЧИТАТЬ, а не подписывать не глядя.
Да уж, вы видимо не внимательно читали тему "кредит без жилья". Там народ изначально приобрел квартиру с "душком", по дурости полностью доверившись риэлтору и страховой. А потом нежданно наследники объявились. Естественно суд признает их недрбросовесьными покупателями, с признанием сделки недействительной. Нашли с чем сравнивать. Наш продавец жив - здоров. На сдклку выходит сам.Права третьих лиц, при совершении данной сделки нарушены не будут.
Помимо документов регламентированных законом, есть иные доказательства, а также объяснения сторон и третьих лиц, свидетельские показания, которые оценивает суд в процессе рассмотрения дела.
Посмотрите определение мосгорсуда N 33-3378133. Ниже в топе привела полный текст.
вы дополнительно квартиру проверяли? или проверкой только инком занимался?
Выписался добровольно, к бабушке. Переоформил на себя договор соц.найма. подал доки на приватизацию.
Недобросовестный приобретать - это лицо, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (статья 303 ГК РФ). В чем в данном случае будет будет выражаться мое незаконное владение? Свидетельств о праве собственности оформленно, взаиморасчеты с покупателем произведены. Ну, а пособничество в совершении налогового поступления - это согласна
Эта статья вообще не об этом. :) Не о владении речь, а о приобретении. Вы точно не будете добросовестным приобретателем.
Как раз об этом. Недобросовестный прирбретатель-лицо которое знало или должно было знать, что отчуждение данного имущества произошло с нарушением норм материально права. Если бы продавец не имела права отчуждать данную квартиру (ограничено дееспособная, в результате отчуждения произошло нарушение прав третьих лиц и пр.) а мы ее приобрели, то да - мы недобросовестные приобретали.
Нет. Я понимаю ваше желание притянуть и поверить, что это так, но еще раз повторяю - не признает суд добросовестным приобретателем покупателя, который осознанно покупал за 2 то, что стоит 10.
Посмотрите пожалуйста определение мосгорсуда от 16 ноября 2011 N 33-3378133. Там как раз ситуация с заниженной стоимостью 990 тыс и фактически уплаченной 4 млн.руб. Если у вас есть пример иного судебного решения, где покупатель был признан недобросовестным, в связи с занижение стоимости в дкп была бы вам признательна за возможность с ним ознакомиться.
К вопросуо том, что лицо, купившие квартиру по заниженной стоимости в дкп и имея на руках расписки от продавца, подтверждающие фактически произведений расчет по квартире не признан недобросовестным приобретателем. Так, что продавец по прошествии времени не сможет заявить в суде - меня обманули, признайте сделку купли-продажи недействительной.
Ну естественно доказательства нужны, а их тут нет, как и нет признания добросовестности, кстати.;) Вопрос- то в том, что если они будут, тогда уже суд не будет на стороне приобретателя.
Как это нет доказательств? У меня на руках будет 2 расписки, расчеты через ячейку с описью, освидетельствование на сделке - это не доказательства? В определении мосгорсуда, как вы видите приобретатель произвел расчет по дкп на 990 тыс, а фактическая стоимость квартиры была на 4 млн, что было подтверждено распиской. Чем ситуация в определении отличается от нашей?
Вы иск-то читали? Он тупо заявил, что договор не подписывал деньги не получал, на этом основании просит расторгнуть. Доказали, что подписывал, получал. Все. Точка. Оснований для расторжения нет. Так что не мешайте все в одну кучу.
Вы юрист? Иск заявлен "о признании недействительной расписки, договора купли-продажи квартиры" :)
Самый страшный иск, который может быть предъявлен ко мне- о признании сделки купли-продажи недействительной. Основания 1) продавец не подписывала дкп/расписку. 2) денег не получала. Какие еще могут быть основания, для подачи иска о признании сделки недействительной. Вы их видите? Напишите пожалуйста, я ведь этот топ завела, чтобы оценить свои риски.
Не поняла к чему ссылка? Вы же риэлтор, имея ту информацию о квартире которую я озвучила, вы наверное можете предположить ситуацию в которой может быть предъявлен иск к потенциальному покупателю этой квартиры, и какой? Или вы своим клиентам просто озвучиваете, что риски есть- не стоит рассматривать этот вариант? Тогда не понятно, в чем услуги риэлтора заключаются, сделку по полной стоимости, без рисков человек и сам провести сможет. Мне казалось, что риэлтор умеет эти риски минимизировать документами, и может дать более детальное заключение по возможным рискам.
Не надо на меня стрелки переводить. Своим клиентам я документы показываю и результаты проверок, вам правильно казалось, но вы не мой клиент вроде, какие претензии, обращайтесь к своему в таком тоне.
В моей ситуации, при покупке данной квартиры, основания, по которому может быть предъявлен иск о признании сделки недействительной - это такое же, как и в определении - 1.не подписывала дкп/расписку. 2.денег не получала. Все аналогично, рассматриваемому в определении делу, правда?
Вы знакомы с судебной практикой, где сделку купли-продажи признали недействительной на основании занижение цены в дкп, и в связи с чем покупателя признали недобросовестным?Хотелось бы понимать,на каком основании суд может признать меня недобросовестным приобретателем при покупке данной квартиры?
Немного не так. Только на основании заниженной цены может и не признают, если не будет соответствующего иска.
Знакома, в реале, но ссылки искать лень, если честно, погуглите сами.
Ну без ссылок на судебную практику, вы можете назвать аргументы/доводы/факты, которые характерезуют меня, при покупке данной квартиры, как недобросовестного владельца?
Не владельца, а приобретателя. Какой может быть иск от вашего продавца я понятия не имею, я ее не проверяла. И вот если в чем-то будет затык, и будут основания для расторжения сделки, то суд не признает вас добросовестным приобретателем из-за заниженной цены.
Других исков, в моей ситуации, продавец предъявить ко мне не может :) иск подается с целью защиты прав и интересов. Права и интересы продавца и третьих лиц во взаимоотношениях со мной могли быть нарушены, только в результате заключенного дкп квартиры. Приватизация была после смерти мужа продавца, сын совершеннолетний отказался от приватизации и зарегистрирован по новому месту жительства. Наследников нет и быть не может. Если даже гипотетически предположить, что продавнц оставила завещание на квартиру, они будет ничтожным после ее продажи.
Да сорри , ошиблась. Приобретателя :) сделки не расторгают, их признают недействительными :) расторгают договоры (статья 450,451 гк рф).
Яркий пример признания покупателя недобросовестным освещен в форуме на банки.ру, которую выше дама приводила "кредит без жилья". Там изначально, продажа квартиры была от имени умершего человека, третьим лицом. Потом наследники объявились. Это да, сделка совершена с нарушением норм, отчуждение имущества произведено лицом, которое не имело на это право.
Сейчас я покупаю по ипотеке ВТБ квартиру приватизация 2014 год неполная стоимость, 2 расписки ...
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕот 16 ноября 2011 г. по делу N 33-33781
Судья: Маловой И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского судав составе председательствующего Захаровой Е.А.судей Козлова И.П., Неретиной Е.Н., при секретаре Ч., заслушав в открытом судебном заседании по докладу Козлова И.П. дело по кассационным жалобам М. на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 29 июня 2011 г., которым постановлено: в иске М. к Я., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве о признании недействительной расписки, договора купли-продажи квартиры, отказать.
установила:
Истец М. обратился в суд с иском к Я., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве о признании расписки и договора купли-продажи квартиры недействительными.Истец М. в судебное заседание не явился, о дате и времени, и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки в суд не сообщил. Ранее пояснял, что договор купли-продажи не подписывал.Представитель истца Н. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.Ответчик Я. в судебное заседание не явился, о дате и времени, и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки в судебное заседание не сообщил.Представитель ответчика Б. в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать.Ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве в судебное заседание не явился, о дате и времени, и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки в судебное заседание не сообщил.Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просил в кассационных жалобах М.Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Н., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями закона в том числе: ст. 177, ст. 167, 181, 199 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ.Судом установлено, что договору купли-продажи квартиры от 10.04.2008 года, заключенному между М. и Я., продавец (М.) продал, а покупатель (Я.) купил квартиру, находящуюся по адресу: xxx, (л.д. 8 — 9). По соглашению сторон указанная квартира оценена сторонами 990 000 рублей, которые покупатель выплачивает продавцу полностью до подписания настоящего договора.Согласно п. 6 договора купли-продажи от 10.04.2008 г. продавец обязуется освободить указанную квартиру физически и юридически в течение 14 дней с момента регистрации настоящего договора.В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Я. является собственником квартиры 521 по адресу: xxx.Согласно расписке от 10.04.2008 г. М. получил от Я. сумму в размере 4000 000 руб. за проданную им квартиру, находящуюся по адресу: xxx. Деньги получены полностью. Претензий не имеет (л.д. 16).Отказывая в иске, суд обоснованно исходил из недоказанности тех обстоятельств, на которые ссылался истец.Из справки N 28/147 о результатах опроса с использованием полиграфа от 05.05.2010 г. М. следует, что в связи с тем, что опрашиваемый М. является человеком регулярно злоупотребляющим алкогольными напитками сделать вывод о достоверности указанных в заявлении фактов — не представляется возможным. Результаты опроса не могут использоваться в качестве доказательства и носят вероятностный характер (л.д. 11).В судебном заседании был допрошен свидетель со стороны истца М.О. являющийся братом М., его показаниям суд обоснованно дал критическую оценку, поскольку они недостаточны для того, что бы сделать однозначный вывод о том, что при заключении договора купли-продажи и написании расписки он не мог отдавать отчет своим действиям и руководить ими.Оснований не доверять показаниям свидетеля И. у суда обоснованно не имелось, поскольку они получены с соблюдением требований закона, не имеют противоречий и согласуются с материалами дела.Определением суда от 25 января 2011 года по делу назначена стационарная судебно-психиатрическая экспертиза.Суд указал в своем решении, что согласно выводам экспертизы, случаев проявления какого-либо психического заболевания или иного болезненного состояния экспертами в исследованных документах не отмечено.Заключение эксперта соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, не имеет противоречий, его выводы представляются ясными и понятными, оснований не доверять заключению эксперта не имеется.Судебная коллегия полагает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.Суд также обосновано указал на пропуск истцом срока исковой давности, что в силу положений ст. 199 ГПК РФ является самостоятельным основанием к отказу в иске.Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил положения законодательства, регулирующие спорные отношения.Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда и направлены на иную оценку доказательств, доводы кассационной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке. Никаких нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.Руководствуясь ст. 360, п. 1 ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 29 июня 2011 г. оставить без изменения, кассационные жалобы — без удовлетворения.
Еще судебные решения: ОПРЕДЕЛЕНИЕ Могорсуда от 16 ноября 2011 г. по делу N 33-34669, ОПРЕДЕЛЕНИЕ Могорсуда от 26 августа 2011 г. по делу N 33-26978, ОПРЕДЕЛЕНИЕ Мосгорсуда от 28 июля 2011 г. по делу N 33-23836/2011.