вопрос риэлторам
Знающие, подскажите, плиз - при продаже покупке квартиры - какое состояние жилья считается хорошим? Какое считается нормальным? Какое считается плохим?
За какое состояние квартиры понижается цена и насколько значительно?
За какое повышается и тоже, насколько значительно?
За какое идет по стандартной рыночной стоимости?
Всем заранее спасибо за ответ.
в моем понимании это средняя стоимость квадратного метра по конкретному району, качеству дома, удаленности от метро, остальной транспортной доступности, этаж.
Какое состояние квартиры должно снижать эту стоимость? Какое должно увеличивать и насколько?
Средняя температура по больнице? На ваш вопрос невозможно ответить, каждая квартира индивидуальна, повлеять может вид из окна или неблагополучный сосед, а вы о ремонте. Каждый ремонт индивидуален. Средняя цена, которую можно приплюсовать за ремонт, это половина или треть затраченного на него.
Я, наверное, не очень правильно выразилась.
Например, квартира около метро. Вид из окна хороший - зелень, парк, соседи - душки. Этаж - нормальный. Т.е. внешние параметры дома-района-вида-окна-соседей хорошие с точки зрения проживания. Какое состояние квартиры может снизить стоимость, например, по сравнению с соседской, где точно такие же внешние параметры?
И какое повысить?
родная проводка,двери, окна, полы, старые трубы - минус
все не старше 5-7 лет, ровные стены - плюс
обои, краска, сантехника, мебель значения не имеют, влияют максимум на скорость продажи. Ну и главное - нормальные документы
Я же написала максимум половина от вложенных в ремонт средств. В 100м квартире это может быть и миллион, а в маленькой однушке 200-300тыс.
спасибо большое, все поняла.
Т.е. например, если при продаже документы в идеальном состоянии, без обременения, дом хорошо расположен в плане транспортной доступности, вида из окна, этажа. Порядок с соседями. В самой квартире заменены окна, батареи, двери, сантехника. Пол - линолиум, правда, но менялся год назад. Проводка менялась около 5 лет назад. Все чисто, аккуратно. При таком состоянии можно ставить "среднюю стоимость по больнице"? То бишь, отсутствие супер-пупер дизайнерского евроремонта, но при замене всех основных коммуникаций могут снизить стоимость квартиры?
Девочки, спрошу конкретно - вот моя объява на Еве, мне уже второй раз пишут, что квартира в плохом состоянии, хотя я не считаю, что у нее состояние плохое. Хочется услышать мнение специалистов. Действительно ли состояние такое, что из-за него надо снижать стоимость?
http://eva.ru/jsf/forum/board-start.xhtml?boardId=160
там описания нет - добавлю - м. "Нагорная", 5 мин. пешком, 3 этаж, дом после капремонта с заменой всех коммуникаций, кирпичный, лоджия застеклена, окна во двор. Соседи - реальные душки - пожилая пара.
Сильно ниже среднего: старая проводка (видны висящие провода, этого быть не должно), жуткие трубы, ну и необоснованные претензии на дизайн.
какие еще претензии на дизайн???? Мы эту квартиру 10 лет сдаем, вся мебель жильцов, меня эта мебель саму раздражает. Но ремонт мы там сами делали. Проводку муж менял, не знаю правда насколько основательно.
Разношерстные полы жуткие( кухня/коридор) явно делали не арендаторы, обои с текущими по стенами домиками, старушачий сантехшкаф тоже.
вот как раз и кухню и корридор и обои прошлой зимой они и переклеили - я сама как увидела в ужас пришла. Мы им когда сказали, что продавать собираемся, они все мол - мы же ремонт сделали... муж менял двери, окна и клал плитку в ванну и туалет, все остальное их рук дело. еще и унитаз мне разбили. вот я и пытаюсь понять чего надо или не надо делать перед продажей
в самом доме пару лет назад был капитальный ремонт, все трубы, разводка, все полностью заменено. А на кухне, ванной и туалете муж менял всю проводку 10 лет назад.
я не спец по трубам, знаю, что при капремонте там менялись все основные коммуникации, плюс проводка и разводка проводки
Если задача действительно продать, освобождаете квартиру от жильцов, приводите её в аккуратное состояние (ужас какой бардак), делаете новые фото и выставляете на продажу. начните с 8,2 млн. там будет видно.
Это еще я прибралась, когда фоткала. Чтобы там убраться, надо пол-дня провести.
Вы какой имеете ввиду бардак на фото?
И как такую квартиру показывать заваленную всю?
Ваше мнение - за сколько можно продавать? Я там выше написала - дом после капремонта - заменены все трубы, сделана разводка. Электрика там в порядке.
Ну хотя бы одежду в шкафы можно убирать, а не развешивать как гирлянды.
По ценам - смотрите на отклик, вы же уже выставили.
я-то с Вами полностью согласна, я перед приездом их попросила это сделать. Толку - ноль, когда фоткала, сама перекладывала из залежи вещей на другое место, хотя там свободного места просто нет уже. Кухню снимать невозможно, горы немытой посуды. Я не понимаю что мне с этим делать... и как быть, если будут желающие смотреть ее...
Скажите, а наш Ваш взгляд, цена не завышена?
И сильно может отпугнуть завалы вещей жильцов потенциальных покупателей?
Я же позвонила, предупредила о продаже и о том, что надо сфотографировать. Они согласились, они надеятся, что могут купить вместе с ними, никуда пока съезжать сами не хотят. Первый раз поехал фоткать муж, вообще ничего не вышло из-за их завалов. Второй раз я их попросила, что я приеду на 5 минут сфоткать, согласились, я попросила вещи прибрать. не прибрали. У меня уже есть мысли к чертям их послать, хотя, естественно, теряем сильно в деньгах
Оставив их в квартире потеряете больше. Вобщем, Вам нужно приоритеты расставить.
Сильно теряете? Вы уже поделили шкуру неубитого медведя?
Либо аренда, либо продажа. Вы уж определитесь, если нужен результат.
определяюсь. Арендаторы в курсе что мы собрались продавать, надеются, что с ними вместе купят...
То есть, Ваше мнение, что они действительно мешают?
На Еве уже больше недели висит, также на других дала сайтах - ТИ-ШИ-НА. Причем, я цену специально поставила разную - где-то значительно ниже. НИ-КО-ГО. Вот я пытаюсь понять - дело в бардаке, который может убраться только с жильцами или еще в чем-то. Люди, которые хотят купить в этом районе подобную двушку - их может оттолкнуть бардак, который на фото? Бардак убрать нереально - они не убирают, я же не могу приехать и делать там генеральную уборку.
Ева - не ресурс для продажи квартир. То, что вы по разным ценам поставили - это вообще ерунда, только народ отпугивать. Да и вышло оно у вас на циане 1 раз всего. Вобщем, дело у вас еще и в плохой рекламе.
я пару недель назад давала объявы сама где могла, сейчас уже подключила риэлторов, насколько я видела, пошла реклама. Ни-че-го. звонили только риэлторы, желающие помочь.
тут совокупность факторов наверное: район, состояние квартиры, реклама, цена.
все риэлторы, у кого я спрашивала, в один голос мне говорят, что цена не завышена. Район вроде нормальный, у метро, через 15 минут в центре. Я пытаюсь понять что мне с жильцами сейчас делать или не делать. Реклама начала идти недели две назад. Не очень активно, но все же. Сейчас более активно.
Ну если считать 1 объявление в циане - что "пошла реклама", то продавать так можно вечно.
по поводу рекламы поняла, буду в этом направлении работать. А фотки оставить эти? Отпугнуть могут? Может только фотки самого дома пока дать?
покупают, но тут в вашем случае ремонт косметический и поверхностный, в стоимости квартиры значения не имеет.
простите, но если объективно - квартира неаккуратная. и не свежая. за 8 пробуйте продать.
я лично туда ездила фотографировать - если брать состояние стен-полов - то вроде все чистое, аккуратное, не рваное, но блин жильца такие засранцы, у них везде пакеты, какие-то огромные бутыли с водой стоят, вещи накиданы, я даже не могла толком сфотографировать, потому что везде все набросано. Причем я их предупредила что снимать буду. даже не представляю как с их бардаком можно ее показывать, квартира реально в два раза меньше визуально смотрится из-за их вещей
за 7.900 в соседнем панельном доме вот такое продают
http://www.cian.ru/sale/flat/2990820/
а у нас кирпичный
а выгнать этих квартирантов,найти людей с учетом того что будете продавать(а такие находятся очень быстро при 60-70% реальной стоимости квартиры и без три цены) уберитесь и продавайте,а в таком состоянии никак!
Посмотрела на фото. Ну что сказать, квартиранты делают все правильно, будут жить в квартире долго и упорно, пока вы будете играться в продажу. Молодцы ребята!
Неужели не понимаете, что этот СРАЧ показывать нельзя? Смотреть противно, молчу уж о том, что если хозяева показывают ТАКОЕ СОСТОЯНИЕ на фото, то можно делать выводы и о самих хозяевах.
Сгребаете ВСЕ вещи со всех поверхностей в большую кучу в угол - фотографируете свободную сторону. Передвигаете кучу в другой угол - фотографируете эту сторону. На кухне и в туалете так же. С раковины и пр. все убрать. Чтобы вообще ЛИЧНЫХ вещей не было видно. По фото - живут алкоголики-маргиналы, с которыми и связываться не хочется. Цвет обоев и полов значения не имеет, ремонт не нужен))
спасибо, я учла все, просто думала, что люди смотрят в первую очередь на район-метраж, а не на обстановку
Ну вроде не самый худший. И рядом с метро совсем. Там прямо у дома парк, очень зеленый район. А потом, может кому нужен именно этот. Район спокойный достаточно, тихое там место.
я пытаюсь пока понять насколько срочно мне с жильцами надо разбираться. А если показы пойдут... Я когда фоткала, у меня самой было дикое желание свалить оттуда побыстрее, настолько эти завалы просто душат. Причем я-то эту квартиру видела до жильцов, когда все было чисто и аккуратно - совсем другое ощущение.
Такие же ощущения будут и у потенциальных покупателей. А остальные даже не придут, увидев фото.
вы вообще не вникаете в то, о чем вам пишут? Вы выставили фото с засранной квартирой - что можно сказать о тех, кто такие фото размещает?
Автор, вот квартира в Вашем же доме продается, этажом выше.
Сравните состояние и цену:)
http://www.cian.ru/sale/flat/3038349/
да, я знаю, ТОЛЬКО! Там неузаконная перепланировка - поэтому, невозможна ипотека, плюс, там 4 собственника, а у нас один. Я узнавала что и как по этой квартире и почему так долго продается. И если убрать всю мебель, то квартира наша в точно таком же состоянии как и эта. Я имею ввиду окна-двери, полы. Внимательно посмотрите именно на эти вещи. А обстановка, которая в нашей квартире - еще раз повторяю - не наша, а жильцом, которые ее снимают.
а покупателю какая разница чья обстановка? они видят фото. и фото, мягко скажем, не привлекают должного внимания к квартире.
4 собственника или один - разница невелика. какая у них перепланировка? невозможно минимальными потерями вернуть всё в первоначальное состояние?
если... если... По вашей квартире - живут алкоголики-маргиналы, по их квартире - хозяева адекватные приятные люди. Я бы вашу квартиру по вашей рекламе даже смотреть бы не пошла, ибо противно
я согласна со всеми, что на фото бардак - кто его навел и почему уже сто раз объясняла. Кстати, несмотря на это, один просмотр у меня был сегодня. Но суть не в этом. С жильцами собираюсь расставаться, т.к. хочу показывать пустую квартиру. Я не согласна с теми, кто кричит, что не стали бы связываться с такими хозяевами. У меня подруга купила квартиру у алкашей, с разбитыми окнами и выдранными проводами - ей все равно было кто прежние хозяева, ей была важна планировка и что можно сделать из этой квартиры.
ваша подруга не показатель.
более того, далеко не каждый найдет в себе смелость (мягко скажем) купить квартиру у алкашей. и дело даже тут не в состоянии квартиры.
мы себе тоже присматриваем потихоньку другую квартиру вместо этой. Вот мне лично все равно кто прежние хозяева - меня интересует район, вид из окон, этаж, планировка, транспортная доступность - и в самую последнюю очередь состояние квартиры. На первом месте метраж и планировка. А уж кем являются прежние хозяева вообще все равно. Главное, чтобы цена и все остальное устраивало.
Но при этом, я согласна, что из-за залежей квартира смотрится заставленной. Но ведь любой человек понимает, что эти залежи будут убраны.
Я бы оставила арендаторов и не выставляла сейчас квартиру на продажу.
Велик риск того, что продажа затянется на полгода-год. Рынок стоИт - продать очень сложно, купить тоже (мало предложений на рынке). Вы потеряете стоимость аренды за все это время.
По какой цене в результате продастся квартира - неизвестно. Скорее, так - будете ли Вы готовы продать квартиру за те деньги, которые покупатель будет готов заплатить...
И найти новых жильцов, если что, тоже непросто будет.
я не риелтор.
И документы на квартиру вас абсолютно не волнуют. Понятно.
Только не удивляйтесь потом, если после покупки придется посудиться. Всякое в этой жизни бывает, особенно после покупки квартир алкашей.
ну так на проверку документов берется специалист по этим самым документам. И тут нет разницы кто хозяева квартиры - я лично однозначно на проверку буду брать человека, который в этом понимает.
у меня соседи где мама моя живет - семья жила, потихоньку все спились - первый муж, потом сын, друг за другом умерли, оставалась одна жена - законченная алкашка. Квартира конечно была в жутком состоянии, но она ее продала за 7 лимонов - прекрасная трешка около метро с хорошей кухней. Покупатели были счастливы, сделали ремонт, живут и радуются.
Я не говорю, что надо у алкашей покупать, я говорю, что документы надо проверять у всех, независимо от статуса. Но если подходит цена и сама квартира, я лично ДЛЯ СЕБЯ рассматриваю людей любого социального статуса.
ИМХО, Вы слишком углубились в тему стоимости ремонта, состояния квартиры и качества фото.
Дело вообще в другом.
Принципиально, что в сегодняшней ситуации не находится покупатель, готовый купить её за эти деньги. 100-200 т.р. - сумма стандартного "торга" - не принципиальна.
То, что соседи выставляют на продажу подобные квартиры дороже, чем Вы - это ненадежный ориентир. У них тоже не покупают. В нашем доме квартира за 9,1 млн не продается уже год (!!), а в соседнем аналогичную недавно выставили за 11,5 млн.
Те, кто был со свободными средствами, уже купили, и не по разу.
В качестве инвестиции дом хотелось бы посовременнее. Это ведь 1960-70 года прошлого века, так? Старые коммуникации (да, что-то там меняли, но все же), неудобный тесный подъезд, отсутствие пандуса и грузового лифта и т.д.
У тех, кто купил бы ее по альтернативе, тоже не продаются их квартиры:(.
Ипотеку страшно брать сейчас. А если все же рискуют и берут ипотеку (например, семья с детьми), то смотрят более просторные и современные варианты.
Продажа сейчас - это очень долгая история. Марафон. Надо запастись терпением.
Думайте и смотрите по ситуации.
В подобной ситуации я бы холила и лелеяла арендаторов и не беспокоила их фотосессиями и просмотрами.
Удачи.
Спасибо за разъяснения.
Безусловно буду смотреть по ситуации, чтобы решать что делать с арендаторами. Они не такие уж и ценные для нас - так как давно снимают, то муж им за сущие гроши сдает. Но не суть.
Суть в том, что когда я усилила рекламу с помощью риэлтора, то начались звонки. Сегодня был просмотр. Людям совершенно плевать на вещи и обстановку жильцов. Мы их предупредили, что квартиру снимают. Люди смотрели на вид с лоджии, на качество полов, на качество стояков, на качество окон, на встроенные шкафы - то есть, смотрели что можно и нужно делать с самой квартирой, с самой планировкой. Я убеждена что меньше всего в ситуации просмотра их волновала чистота квартиры и мебель жильцов - это было видно. Посмотрим что надумают - они ходят по соседним домам, выбирают, решают, сравнивают.
Я полностью согласна с теми, кто пишет, что фото непривлекательные (увы, пока они там, другого сделать нереально). Но я не согласна с тем, что люди смотрят на порядок в доме при осмотре квартиры. На другие вещи люди при этом смотрят.