Кинули на деньги ( квартиру ).
Купили квартиру чуть ниже рынка. Все проверяли и никаких вопросов сделка не вызывала.
Сделали ремонт, обжились и на тебе(. Повестка в суд в качестве ответчика. Прокурор подал иск в интересах престарелого мужчины, которого якобы насильно заставили подписать доверенность на сбор документов по продаже. Якобы наши продавцы, которые сейчас в розыске по уголовному делу, обманом и насилием заставили продать квартиру им. А мы уже у них купили(((.
Было первое заседание суда. Судья нам дала понять, что дело наше гиблое и квартиру придется возвратить. А мы мол уже должны разбираться с теми, кто нам продал((. Прокурор на суде говорил, что правила о добросовестном приобретении не действуют в данном случае, так как квартира выбыла из собственности в результате преступления(.
Понимаем, что по суду квартира отойдет предыдущему собственнику, а мы останемся без всего((. Вот такая история(.
Если все именно так, как Вы описали....советую сделать так ( как единственно возможный вариант сохранить квартиру ):
1. В суде заявить ходатайство о приостановлении производства по гражданскому делу ДО вынесения приговора по мошенникам в уголовном судопроизводстве и до вступления приговора в законную силу!!! Прокурор ( Я сама будучи прокурором...много раз выходила в суды с такого рода исками )...немного " поспешил" выходить в суд с иском! Так как вся позиция прокурора строится именно на ЯКОБЫ имевшем место преступлении.НО!!!! Приговора пока нет...и стало быть нет преступников:
_ Статья 49 КРФ 1. Каждый обвиняемый в совершении преступления считается невиновным, пока его виновность не будет доказана в предусмотренном федеральным законом порядке и установлена вступившим в законную силу приговором суда.
_Статья 8 УПК РФ. Осуществление правосудия только судом
1. Правосудие по уголовному делу в Российской Федерации осуществляется только судом.
2. Никто не может быть признан виновным в совершении преступления и подвергнут уголовному
наказанию иначе как по приговору суда и в порядке, установленном настоящим Кодексом.
2. Суд обязан приостановить гражданское производство до вступления приговора в законную силу! :Квартира уже 100% арестована следователем в рамках уголовного дела и гражданским судом в рамках вашего процесса.
3. И вот зачем вам это все собственно)).. Лица, которых подозревают в совершении преступления в розыске ( как вы сказали ). Стало быть уголовное дело приостановлено за розыском подозреваемых). И не факт, что их найдут вообще когда нибудь)). И не факт, что их заочно осудят ( много тонкостей и нюансов для этого ). А сроки давности идут...в том числе и по привлечению к уголовной ответственности)). И очень может быть, что они истекут и вы останетесь с этой квартирой). Шанс некий есть ( это лучше, чем ничего в данной ситуации ).
- А пока Я вам советую обратиться к следователю с заявлением о признании Вас потерпевшими по уголовному делу! Это вам даст некий процессуальный статус и много возможностей в рамках уголовного процесса ( как на стадии пр.расследования..так и на стадии судебного следствия..если оно будет)).
- И еще не забывайте, что суд может вынести ОПРАВДАТЕЛЬНЫЙ приговор!!!! Может там и нет никакого преступления ИЛИ они денег занесут куда нужно))).
А приговор по уголовному делу вынесен? Запрет на совершение регистрационных действий с квартирой уже наложен?
Скажите пожалуйста, а когда вы купили квартиру, давно? и когда Ваши продавцы ее купили у престарелого мужчины?
Купила год и пять месяцев тому назад. Продавцы ее купили два года и семь месяцев тому назад.
Вы видели до покупки, куда был выписан прежний хозяин? Человек был выписан до сделки или после?
Договор купли-продажи подписывал сам хозяин? (пожилой мужчина? или по доверенности?) Какое основание собственности было у пожилого мужчины приватизация, наследство? и как давно?
Вам показывали расписку о получении денег пожилым?
Он был одиноко проживающим?
Ответьте, пожалуйста.
То есть у предыдущих собственников квартира была в собственности 1 год 2 месяца?
Ну что сказать скупой платит дважды,или плохо проверяли.И в договоре скорее всего миллион чтоб налоги не платил продавец?
а как проверишь, что его насильно? упущение, что не требовали его на сделку -это да, не понятно, почему
А как его можно было "потребовать на сделку"?
Представляете, вы продали квартиру,а вас через 10 лет "требует на сделку" ваш покупатель.
Ну а что хотели.В наше то время.Даже если найдут мошенников требовать с них можно только миллион.Вот людям денег не жалко.
Сколько говорят и пишут,что нельзя "миллион" ставить в договоре,что полная стоимость обезопасит вас хоть в какой-то степени ...всеравно все умные..теперь даже если ваших продавцов найдут то по суду получите то что в договоре...вот такая печалька...
Если автор будет признан потерпевшим по уг.делу и все сделает грамотно))....заявит гражданский иск в рамках уголовного рассмотрения....получит именно то, что реально заплатил...а не то, что в договоре указано!
Как она докажет сколько реально заплатила? Сомневаюсь что там перевод был.
В рамках уголовного расследования можно доказать все). Протоколами допросов обвиняемых....потерпевших...свидетелей. Протоколами очных ставок и так далее. Для уголовного правосудия ЭТОГО БОЛЕЕ,ЧЕМ ДОСТАТОЧНО!!!
Даже, если суд в рамках уголовного разбирательства откажет в рассмотрении гражданского иска потерпевшего и разъяснит право на обращение в порядке гражданского производства ( это довольно часто на практике бывает )....ПРЕЮДИЦИАЛЬНЫЕ доказательства для гражданского суда уже будут! И они железные..в силу преюдиции.
-если Вы не юрист....в инете погуглите...что такое преюдиция в гражданском процессе!
Какое агентство так отрекомендовало себя? Иль вы сами с усами?
Сочувствую канешн,сейчас вам на разницу по рынку только адвоката покупать(.
Называется сэкономили.
вы читать умеете? там насильно вынудили собственника, это будет написано в правоустанавливающих?
Скорее всего так, иначе зачем он выжидал несколько лет, чтобы покупатели его квартиры успели продать её. Может, подать ответный иск на него как на соучастника преступной группы:)
Иногда написано. Только читать надо уметь.
Агентство, будь оно действительно риэлторским, а не агентством по размещению объявлений, должно озвучивать риски. И если квартира сменила собственника год назад, то это не только риск "придется платить налог", но и дофига других рисков. Которые покупателю озвучены не были.
Правоустанавливающие документы надо смотреть прежде всего цепочкой. В том числе смотреть, по доверенности или самостоятельно подписан договор, цену, установленную в договоре, порядок опаты, как он прописан в договоре. И многое другое.
Может быть. Но если несамостоятельно - это уже очень серьезный сигнал.
Поскольку нет стандарта профессии, под риэлтором клиенты понимают кого угодно - от специалиста по поиску недвижимости до консультанта по правовым рискам сделки. А иногда и все вместе. И риэтлорами себя тоже называют и те, кто объявления просматривают, и те, кто способны полностью оценить риски.
Если повезет клиенту и попадется эксперт - хорошо. Но как правило хорошо не бывает.
Озвучил бы риэлтор риск - клиенты хотя бы титул застраховали. А так - никакой подстраховки и все риски на клиенте. И он даже не знает, что эти риски могут быть.
Что проверяли перед покупкой?
Полностью присоединюсь к Юлиным вопросам:
"Вы видели до покупки, куда был выписан прежний хозяин? Человек был выписан до сделки или после?
Договор купли-продажи подписывал сам хозяин? (пожилой мужчина? или по доверенности?) Какое основание собственности было у пожилого мужчины приватизация, наследство? и как давно?
Вам показывали расписку о получении денег пожилым?
Он был одиноко проживающим?"
Если автор пришел за советом, то ответы на эти вопросы дадут возможность дать более квалифицированный совет.
Если автор пришел поделиться проблемой, то эти ответы кого-то от чего-то предостерегут, а кому-то помогут в более тщательной проверке квартиры.
Риэлторам это даст лишние знания о новом (вполне возможно, совсем новом) способе мошенничества. Век живи - век учись.
Где тут новый вид мошенничества? Занижение стоимости в договоре всегда может стать главной проблемой покупателя. А тут еще и квартира была куплена незадолго до перепродажи. Ничего нового.
Занижение стоимости не всегда может стать проблемой. Для того, чтобы оспорить (расторгнуть) ДКП, нужны основания. В данном случае основание - не заниженная стоимость. Да, заниженная стоимость - это еще один минус в ситуации. Но основание - не это. И мои вопросы заданы для уточнения фактов, которые легли в основу мошенничества.
Мы все узнали бы гораздо больше, чем знали, если бы автор ответила на мои вопросы...
Логика ваших вопросов мне понятна ,кроме одного.Какая разница до или после сделки дедушка был выписан?
Зная, куда и когда был выписан продавец, становится понятна мотивация продажи, заблуждение или возможно принуждение или насилие.
Выписанный до сделки продавец в Тверскую область явно говорит о том, что квартиру не проверяли и сами виноваты покупатели. Если продавец выписан в М-ву в другую квартиру, где он стал собственником, говорит уж совсем о другой мотивации продажи.
Автор пишет " Все проверяли и никаких вопросов сделка не вызывала", вот скажи мне как могла такая сделка не вызывать сомнений. Там явно приватизация перед сделкой, раз через 2.5 года продавали за 1м, там возраст участника сделки прямо в правоустановке прописан, и даже видно один он был или нет и куда делся. Что они проверяли? Тысячу раз попадались такие квартиры, когда вижу в продаже свежекупленную квартиру, без вмешательства нового владельца, это звонок, я даже не понимаю как могли мошенников не узнать.
Свет, я и пытаюсь понять, там кто-то что-то проверял или нет. ДКП первый вообще кто-нибудь читал? Если продавалась квартира по доверенности, то как можно было не сунуться проверять продавца?
Если никто ничего не читал и не думал, то все понятно. Но ведь автор написал, что проверяли... Поэтому и предположила, что какая-то новая схема вылезла...
справки дешовые, ума не надо, только даты и числа, просто числа сопоставить ) а у опытных риэлторов история и насторожка. даже из обстановки квартиры.
Да там же не в справках дело. А в умении сопоставить факты и потрудиться прочитать первый ДКП. В случае "приватизация - моментальная продажа - владение менее 3-х лет - продажа с заниженной ценой" - бежать, роняя тапки.
По статистике вобщето, типичная ситуация, все наши жители приватизируют перед продажей, ну так ведь? а все сопоставить надо бы умения.
можно спрошу вас про один вариант?
есть ? опасения в квартире с таким переходом прав: одна семья: собственность (первичная приватизация) на бабушку дедушку дочку и внука. свою 1/4 дед завещал внуку, бабушка свою 1/4 подарила дочке. месяц назад дочка подарила свою 1/2 сыну (внуку). Теперь внук 1 владелец всей квартиры, продает за полную цену... вроде все ок. Логично или мутят они что-то? :)
Тогда для начала нужно смотреть кого не стало раньше - бабушки или дедушки. И возраст мамы. В наследственных документах может быть все не просто.
"собственность (первичная приватизация) на бабушку дедушку дочку и внука. свою 1/4 дед завещал внуку, бабушка свою 1/4 подарила дочке. месяц назад дочка подарила свою 1/2 сыну (внуку)".
Надо смотреть все документы (их правильное оформление) - навскидку:
- Доля деда перешла по завещанию? Что писала бабушка и что мама (если по возрасту у нее обязательная доля)? Отказы? Ничего?
- как оформлено дарение от бабушки к маме? до смерти деда? после?
Вопрос в том, что вполне может вылезти какая-то наследственная доля, на которую вполне может претендовать мама-пенсионерка (умные люди подскажут, и понесутся крики "я не знала, верните мое взад...."). Нужно смотреть всю последовательность документов и думать.
Там не особо высокий риск. Если учитывать обяательную долю бабушки (жены деда),и у бабушки есть другие внуки, то под риском доля в 1/16 ,
Если учитывать возможную обязательную долю матери, при этом допускаем, что у матери есть другие наследники (супруг, дети), то под риском доля еще в 1/16.
При этом надо учитывать, что при появлении других наследников соответственно и доли, на которые они могут претедновать, будут дробиться.
Соответственно эти доли "под риском" поделятся еще пополам.
Но даже если учитывать долю в 1/8 - риск невелик. А фактически он в 1/32, поскольку у матери, как понимаю, сын единственный, остается только дед, потенциально "плавающая" 1/24 доли которого может быть резделена с другими наследниками, помимо матери и бабушки.
Вроде нигде в подсчетах не ошиблась, но все может быть. В любом случае в этой части риск невелик.
Надо смотреть другие риски.
Согласна, риск невелик, но он есть. Мое дело - его озвучить и подумать, можно ли его исключить или минимизировать. Дело покупателя - принимать решение. :)
Знакомая ситуация - квартира рядом с нашей с такой же историей. Уголовные суды тянулись 4 года, в результате последние покупатели остались без квартиры и денег. Перепродавцам дали по 6 лет, а тот, который продавал по доверенности первый - "не установлен". Люди лишились 15-ти лямов и живут теперь на холодной даче. Почти уверена, что все это организовал сам хозяин квартиры, сейчас у него и квартира и деньги.
Да. Там интересно все было - я этого представителя хозяина видела вместе с тем арендатором, который ее продал по доверенности от этого хозяина. Они весьма мило общались. И еще агентство там присутствовало.
Отгадайте - какое... :-))
Я честно не понимаю - как можно польститься на квартиру, которая перед этим была в собственности 2 месяца, а еще перед этим - продана по доверенности.
Ясно. У меня две квартиры по соседству были проданы по такой схеме, но первичные хозяева были пожилые, одинокие и не в себе. Причем соседи пытались вмешаться, чтобы предотвратить намечающееся мошенничество, но не вышло. И куда делись первичные хозяева, никто не знает. А квартиры сразу же меняли собственников по несколько раз в год, явно, чтобы концов не найти.
Зато без риэлтора наверняка покупали и думали,как хорошо сэкономили-ниже рынка. Нанимайте адвоката,может поможет это хоть немного.
Вот выше мой пост. В описанном случае риэлторы БЫЛИ, они потом хихикали сидели на суде.
Риэлтор это человек никто и ни о чем. Даже местные, обычные частники. Их даже не привлечь если чо.
Во-первых,Вы не правы. Веду судебные дела,и неоднократно сталкивалась с тем,что равно как уважающие себя агентства,так и порядочные частники предоставляют клиенту оплаченного за свой счет адвоката. Во-вторых,частенько показания риэлторов в суде влияют на исход дела. Ну и самое главное, изучив пост автора уже в качестве риэлтора,могу сказать,что я удерживаю всех клиентов от покупки квартиры ниже рынка,и по цене 999 тыр,хотя очень многие хотят это сделать. удается убедить,как ни странно. А уж в предыстории с пожилым человеком и т п ,если бы не удалось отговорить клиента,однозначно от своего участия в сделке самоустранилась.
можно название хоть одной такой компании?ми почему именно адвоката, чем плох просто хороший юрист без статуса?:)и как бы здесь повлияли показанию риэлтора и давно у нас отменили статью гпк про доказательства?:)
Могу в личку название компании к примеру написать. Адвокат= юрист. Именно в качестве одного из доказательств рассматриваются показания риэлтора, представителя компании. И могу сказать из опыта, что судьи очень благосклонно относятся к такого рода показаниям, поскольку при нормальных раскладах, агент- лицо незаинтересованное, дорожащее своей репутацией, тем более если агентство крупное и давно на рынке, не будет оно рисковать своей репутацией.
не равно:) можно быть юристом и не быть адвокатом:)по опыту, ни одно из доказательств не имеет заранее установленной силы для суда, по опыту только экспертиза принимается, тк у суда нет специальных познаний
Вы мне хотите объяснить разницу между юристом и адвокатом или показать собственную осведомленность? И юрист и адвокат могут быть представителями в суде по жилищному делу,в чем проблема и какое отношение к теме имеет? Да,никакое доказательство не имеет заранее установленной силы,только судьи тоже люди и прекрасно знают рыночную стоимость спорного имущества,а также названия крупных агентств,а также способы мошенничества. Причем тут экспертиза вообще?экспертизу можно назначить как при покупке квартиры с риэлтором так и без него.
Автор, моя семья попалась на эту же схему 9 лет назад. Схема такая же, правда доверенности там не было, но приватизаторам (первым продавцам) удалось черз 6 лет судов (для нас кошмарных лет) доказать, что они продали кв-ру против своей воли(((. Чем все закончилось - изъятием. Но не у нас. За годы судов был период, когда мы суды выигрывали (юридически очищали квартиру) и в этот промежуток мы продали квартиру с огромным сейлом. Сейл был по той простой причине, что принципилаьно, мы выставляли всю историю напоказ ( я не хотела кидать, человек вкладывался с рисками, но знал, на что шел). Это помогло нам не остаться без крыши над головой, но тем не менее нам пришлось стать замкадышами. Сейчас спустя эти 9 лет, мировозрение изменилось, я ценю тот опыт, что получила, что еще остается делать, волосы на голове не рву.Но попадалово было конкретное. Причем мы не осознавали , что ниже рынка квартира, мы в ценах ни бум-бум, хотели расшириться для усыновления из более дорогой квартиры (была двушка в элитке уехали в четырешку на 1 этаж), и риелтр у нас был по рекомендации. Вот ему потом все адвокаты советовали яйца оторвать. Мы были молоды и наивны, лохи..Вот совет , как прошедших через подобное: не пожалейте денег, адвокат, выигрываете дело, делаете огромную скидку и продаете квартиру(не скрывая историю). Другого пути нет! Выиграть в нашей стране честное дело нереально, все куплено и временный выигрыш в суде, это лишь замыливание , уж больно большие деньги крутятся , все эти дела голову в тех же судах и имеют. Я вообще была поражена как на апелляции в мосгорсуде судья во время слушания спала. Вот такая правда жизни(((. всегда утешаю себя тем, что материя - это не те потери о которых стоит сожалеть ( ну и пытаюсь в лямы потери не переводить))
Скажите, а каким образом ваши продавцы продали квартиру насильно? Вернее по каким основаниям суд вынес такое решение? Значит в вашем случае все тле было не просто?...
Они не совсем наши, там цепочка, мы в ней третьи..Там длинная и путанная история. Будем называть их приватизаторами. Короче их якобы вынудили продать квартиру за взятку, т.к. они находились в тяжелом материальном положении (нужны были деньги чтобы закрыть дело, т.к. их дочь обокрала коммерческую палатку. Абсурдно и удивительно? Мне уже нет), они встретили чела из агентства , который обещал им тучи развести руками. ну собсно и развел. Они продали квартиру, купили поменьше (которая оказалась с грязной историей и они не смогли прописаться, обманули их в общем) и на доплату выручили дочь из "тяжелой жизненной ситуации". В той квартире они благополучно все годы сутяжб проживали и суды принимали решения не в их пользу (упустим наши затраты на адвокатов), но в какой-то момент, дело открывают по вновь открывшимся обстоятельствам., т.к. на этого человека из агентства (первого покупателя у них) открывается уголовное дело по другому эпизоду и снова-здорово. Итог уже в их пользу. как то так. Если коротко, длиннее я уже однажды на этом форуме писала, не вспомню когда и где. Крайним оказался их покупатель, но взятки с него гладки, он под следствием, а они добрые в суде и говорили, что на него не злятся, готовы по человеколюбию своему его простить, только верните им их квартиру, что суд и сделал. Все остальные звенья цепочки - должны обращаться к своему продавцу, но сами понимаете...Или даже если не понимаете, это невозможно (везде миллион и крайний гол как сокол)
Извините, а вы кем были в этой цепочке, я так поняла нижняя квартира была грязная и продана семье с "тяжелой жизненной ситуацией", их квартира средняя была куплена покупателем, который попал под следствие (почему он то?), а их покупатель (тот который под следствием) был вашим продавцом? У вас в договоре была прописана ст.151 о взаимосвязи альтернативных сделок?
Ну да приблизительно правильно, только их покупатель (который под следствием) передарил эту квартиру "любовнице", которая продала нам. Там все очевидно, но это было начало 2006 года и я не скрываю, что мы были лохи, тем более, что мы же риелтору доверились, по рекомендацииии..Нам был важен итог, мы хотели увеличить жилплощадь, засчет того что продавали квартиру в хорошем доме и уезжали в обычную панельку , метров выиграли не много (ок 20) и первый этаж, от метро дальше, поэтому и не думали, что халява, думали достойная альтернатива ( могу адрес проданной назвать для наглядности: мы уехали с Немчинова д1\25, тот что в парке "дубки" стоит).насчет любовницы и суммы миллион, ну вот честно наивно полагали, что риелтр наш знает, что делает. Мы были совсем не в теме, собсно поэтому его и наняли. Как начались наши суды, он самоудалился и долго-долго еще давал юридическую помощь при храме людям, желающим решить жилищный вопрос..Вот, а насчет альтернативы, да, наша сделка проходила в 1 день, но суды начались через полгода после нее уже и вот честно не знаю про статьи, насколько наши квартиры были друг к другу привязаны. Покупатели наши тоже были мухортые, это был кризисный год, они давили - давайте-давайте поскорее ищите альтернативу и даже помогли прописаться в новой через связи за один день (теперь я понимаю в чем фишка, они то все знали, но это недоказуемо)..ну как то вот так влипли, приобрели жизненный опыт за много денег. Вот теперь мне надо что-то недорогое в Мск купить, чтобы детей лечить, а я боюсь жутко, боюсь что это моя планида мошенничество притягивать((
ааа, тогда я неправильно поняла, я думала, что сделка состояла из цепочки из трех квартир, вы выше писали, что были третьими в цепочке, а вы имели ввиду одну и ту же квартиру, что вы были ее третьими владельцами. А мошенника посадили в итоге? и его любовницу тоже?
Это не ваша планида, в следущий раз возьмите с форума риэлтора, я сама продала самостоятельно, но моя вторичка была чистейшая с первичными документами, но от здешних риэлторов получила квалифицированную помощь.
Как свидетельствует правоохранительная статистика сладкое слово "халява" является хорошей наживкой для многих наших соотечественников.
можно уточнить, я чего-то не въезжаю (даже скроюсь, стыдно, что туплю): Так какая там ситуация-то была? Старый дед после приватизации продал квартиру каким-то людям, а эти люди потом вам? И через некоторое время всплыл как раз дед?
А эти люди (продавцы) ведь могут быть и не мошенниками? Ну сбрендил дед, в родные стены захотел. Если я все правильно поняла, то ничего противозаконного не случилось (кроме договора на 1 млн). Купили люди у деда квартиру, потом что-то не срослось - решили продать. Даже если был риелтор или юрист, то вроде ничего особенного, что тут проверять, ситуация обычная вроде? Или я что-то не так понимаю?
Теоретически все так. Практически - можно только гадать, дед может и тогда уже взбреднивший был, и вообще как-то доказали, что его заставили продавать.
Дед в цепочке мошенников...старый пень знает своё дело. А продавцов не найдут никогда,вернее их и искать не будут...хотя не исключаю,что может ещё где -нибудь всплывут..всё в жизни бывает.Преступника всегда тянет на место преступления.
тогда интересно, чем тут может помочь риелтор или юрист? Ну во- первых спросят, конечно, продавцов - чейто вы продаете квартиру менее трех лет? Причин может быть много, сейчас все туды- сюды перемещаются постоянно. Не вопрос. Кто до вас был собственником? ( и спросить и если есть возможность проверить). Ну нормально все, дедок какой- то, приватизировался да продал, поехал в деревню коз пасти. Вроде ситуация не выглядит аховой. История как история. Все, конечно, хотят после одного собственника, первого и единственного, более 10 лет в собственности.... хотя и это ничего не гарантирует.
Интересно мнение риелторов.
Да вот не берут нормальные риэлторы такие квартиры,сейчас рынок квартирами перенасыщен,даже если нужно в конкретном доме,не вопрос найти с нормальными документами.цена даже немного ниже рынка уже говорит о многом,дураков в Москве никогда не было и нет.
В старых районах, где, в основном, дома 60-70 годов постройки, преобладают квартиры с "бородатой" историей. И приватизация, и перепродажи, и пожилые собственники, и наследство, конечно. Все есть:)
Кста, с короткой историей,в основном, наследные квартиры.
Так что нормальные, как Вы сказали, риелторы все берут.
Кто ищет,тот всегда найдет. А кто сказал,что квартира находится с первой попытки. Иногда и по нескольку месяцев бегаем,, и сделку откладываем на неопределенный срок,но палево очевидное не возьмем.почему-то прочитав тему автора мне сразу как профессионалу стало очевидным,что это было палево с самого начала. Слишком много разных факторов,и основной-продажа ниже рынка. Скупой платит дважды.
Значит, клиент Ваш получит неочевидное палево в энном % случаев.
Ситуация, когда все риски ложатся на продавца, а риелтор и нотариус (юрист) выступают в роли советчиков, не несущих ответственности, очень удобна для профессионалов.
Ситуация, когда все риски ложатся на продавца, а риелтор и нотариус (юрист) выступают в роли советчиков, не несущих ответственности, очень удобна для профессионалов.
А как, по-вашему, должно быть? :) Насильно заставлять не покупать?
По-моему, должно быть так, чтобы квартиру можно было проверить с полным соблюдением Закона о защите перс. данных.
Знакомая работает риелтором в Германии.
Сделку оформляет нотариус, берет 10% стоимости об'екта за свои услуги. И отвечает за свою работу. Если вдруг у кого-то появляются претензии на эту квартиру после сделки - отвечает нотариус (точнее, их об'единение - типа нотариальной палаты).
Да кто спорит-то? Должно. Но это же не риэлторы решают. Это во-первых. А во-вторых там не только 10% платят, а еще отдельно порядка 5 - за работу риэлтора, который у них занимается своей посреднической работой и ничем больше. А у нас почему-то многие решили, раз законно проверить нельзя, то пусть все делает риэлтор, как хочет, и больше никому платить не будем.
"А у нас почему-то многие решили, раз законно проверить нельзя, то пусть все делает риэлтор, как хочет, и больше никому платить не будем."
Я с такой точкой зрения впервые сталкиваюсь. Чаще слышу такое - раз проверки не исключают риски, а гарантий никто не дает, надо покупать либо готовый новострой, либо вторичку "из первых рук". Собственно, так и пытаюсь поступить.
В остальном согласна с Вами.
А панацеи и нет.
Разве что не покупать ничего :)
Офф - можно ли узнать Ваше мнение о плане продажи вторички и покупки у Ведиса (я завела здесь топ на эту тему)? Если будет возможность, загляните, пожалуйста, в топ.
я по примеру Франции напишу, покупатель платит 8% нотариусу за сделку, но только 1,5% нотариус берет себе за работу, остальное идет в карман гос-ву, а нотариус да, отвечает за все промахи, но как правило у нотариусов страховка профессиональная, куда скидываются все нотариусы. А риэлтора брать здесь совсем необязательно, он нужен только для ускоренной продажи, кто не спешит, тот может продавать самостоятельно.
Ну Вы и сравнили... Давайте тогда уж и сравним медицину в Германии и в России и еще много чего... Поверьте, никто не будет против, только это все невозможно в российских условиях.
Отвечаю Вам, как человек, проводящий в Германии по 2-3 месяца в году и знающий очень многое изнутри, а не в качестве туриста. И сейчас тоже в Германии.
Да, о покупателях.
Ошиблась.
Спасибо.
Обдумываю возможную покупку и продажу, на нервах, ночей не сплю:)
Да? Ну не знаю...Можно ли сейчас найти квартиру в доме 70-80гг и чтобы прям все шоколадно было. Бывает, что и первые и единственные собственники, но срутся-дерутся между собой, квартиру никак не поделят, чем это лучше-то?
Насчет перенасыщенности и множества квартир в одном доме - эт вы погорячились, конечно. Видимо, не покупали вторичку никогда. Я покупала еще до всех кризисов-шмызисов и мне нужно было купить квартиру в одном из домов, в каждом от 10 до 17 подъездов! Ну было там квартир 8-9, половина отсеклась еще на этапе прозвона, оставшиеся - лечь рядом на коврик и плакать! А уж сейчаааас...... Не знааааююююю.....
Ну а возвращаясь к описанной здесь истории - вот не показалась она мне изначально задуманной мошеннической схемой. Меня бы не смутило. Даже думаю риэлтора моего не смутило бы....
Цена млн? И ниже рынка? И деды старые в цепочке? Я вообще-то риэлтор, знаю о чем пишу, и ищу вторичку в конкретном доме регулярно. Не будет в этом доме , будпет в соседнем или через дорогу, не критично, главное рядом.
Выбор квартир в конкретном доме реален только в случае покупки инвестиционного новостроя у застройщика либо у физлиц. История у таких квартир прозрачная, так что риелтор поможет, разве что, сделку провести. Но и здесь свои минусы - продают по переуступке, по заниженной стоимости.
Новострой эконом-класса - в основном, это Замкадье ( в 2015 г.только 3 жк эконом-класса в пределах мкад предлагались застройщиками). Не всем подходит жизнь на таком удалении от центра.
"Кто до вас был собственником" - не спрашивать, а проверять. Согласитесь, разные ситуации, когда:
1. Дед приватизировал, продал сам, взамен купил ......, сам выписывался, прописан там, где приобрел площадь взамен старой, есть его контакты (в жизни не поверю, чтобы пожилой человек не оставил своих контактов, а вдруг письмо какое придет или еще что) и т.д, и т.п
2. На имя деда приватизировал N, он же продавал по доверенности, деду ничего взамен не приобреталось, выписался "в никуда", отбыл в предположительно в Тульскую губернию....
Плюсом есть расписки, плюс закладка денег не в абы каком банке, а с описью содержимого, плюс и т.д.
Т.е. если уж очень хочется купить квартиру, которая в собственности менее 3-х лет, то нужно думать, думать и еще сто раз думать как это сделать, а не глядеть в честные-честные глаза продавцов в мыслью "эти милые люди обмануть не способны".
К риэлтору обращаться стоит хотя бы потому, что он знает (слышал, читал, изучал, обсуждал, в общем, в курсе) различные способы мошенничества, и делает все, чтобы не допустить покупки своим клиентом квартиры, в истории которой есть хоть малейшие непонятки и риски.
нееет, так речь не о том - стоит или не стоит обращаться к риелтору. Я как раз думаю, что стоит. Просто вспоминая как мы с моим р. покупали вторички и какие там были распечатки по бывшим жильцам, то вот я думаю - смутила бы риелтора вообще такая история или нет.
Хих, так квартиру с кристально чистой историей можно и без риелтора покупать, что, деньги лишние что ли? Вот для анализа истории квартиры риелтор и нужен.
кристально чистой истории не бывает даже у новостроек
разве что сам эту новостройку возводишь
Ну а если серьезно - что может проверить риелтор при покупке готового новостроя у застройщика или по переуступке у физических лиц?
Например, схему расчетов. Конкретный пример - расчет до регистрации ДДУ, а у весьма уважаемого застройщика (ООО) лишь 10% акционерного капитала (и без того невеликого) в России, а 90% - на Виргинских островах, куда перечисленные Вами деньги (повторюсь, ДО регистрации ДДУ) будут незамедлительно перечислены. Каковы Ваши шансы вернуть деньги в случае нерегистрации ДДУ (по любым самым абстрактным причинам)? Если подобное произойдет, то вряд ли вас успокоит то, что у сотен людей до Вас все было нормально...
И это не единичный пример. В новострое масса нюансов.
я покупала квартиру у людей которые ее приватизировали , для проверки достаточно было расширенной выписки, которая стоила 5 тыс, думаете за 30 тыс это выписку риэлтор посмотрел другими глазами?:)
очень удивительно, у вас в выписке не были указаны даты рождения прописанных, а если не прописаны, то пусть хоть 30 раз дети, прав на приватизацию они не имеют на квартиру
что еще может посмотреть риелтор - это отдельный вопрос
я всего-лишь о том, что даже чистая первичная приватизация на первый взгляд может содержать скелет
наш ребенок не был прописан в квартире на момент приватизации (он до приватизации не был вообще в этой квартире прописан, то есть это не приватизация по следам свежей выписки ребенка), и тем не менее имеет право претендовать на 50% от квартиры
самое тонкое в этой истории, что риелтор продавца этот косяк видел (мы не потрудились его тщательно замести), но при этом своим покупателям ничего НЕ сказал, то есть не предоставил им право выбора, не обрисовал им риски, я конечно понимаю, что мы не мошенники, и не с целью кого-то кинуть продавали квартиру, но мало ли...
при этом риелтор была не просто с улицы, а дочка подруги покупательницы :(
исключительно для общего развития поясните, пожалуйста, почему Вы считаете, что ребенок имеет право на 50% квартиры?
как я поняла, он ведь не был выписан ДО приватизации и не был прописан ВО ВРЕМЯ приватизации в этой квартире.
заранее спасибо!
Он был прописан через полгода после рождения, в только что приватизированную квартиру. Как положено с отметкой "с рождения", причем оба родителя зарегистрированы были там же, то есть иного места проживания быть не могло.
Сказали мы, скрывать не было возможности, да и увидели бы они, что там не увидеть. Стоп на сделке в банке был, долго ждали помнишь, это юрист не хотел выпускать, но так как сотрудник банка пропустили, страховка у них с формулировкой, я потом просила показать, не знала что страховой договор можно менять.
Свет, насколько я помню, банковского юриста смущал не этот косяк (он бы его точно не пропустил, если бы увидел, как мне кажется), а наличие сразу трех на тот момент несовершеннолетних отпрысков :)
помнишь, как мы с тобой в опеке просили справку, что мы с мужем не маргиналы:)
и как мы с мужем писали нотариальное обязательство о выписке детей :)
хотя и одно и другое в данном случае такая фигня, и теоретически у моего сына еще 10,5 лет есть, чтобы заявить права на свои 50%, а ведь уже прошло более 4 лет, и та сторона уже явно дышит полной грудью, думая, что если что и было, то сроки уже вышли :)
Увидел увидел, сейчас попробую найти их страховой договор, я ксерила себе, там пункт вставлен к обычным рискам. (люблю необычные бумажки собирать)
Поход в опеку конечно маразм, а обязательство только повод убедится, что детям есть куда регистрироваться и психологически подстегнуть не участвующих в сделке.
Я бы не стала такую квартиру покупать, но покупатель ваш очень уж был настойчив.
мы оба с мужем на момент рождения ребенка были постоянно зарегистрированы в одной и той же НЕприватизированной квартире, т.о. наш сын получил право фактического пользования и проживания на данной жилплощади в момент рождения, то что мы это право не оформили, точнее не оформили ему регистрацию - уже чистая формальность
учитывая, что все взрослые члены нашей семьи писали отказ от приватизации, и она в итоге была приватизирована на одного человека, то доля сына должна была составить 50%
зарегистрировали мы сына сразу же после приватизации
чтобы тщательно замести следы, нам с сыном надо было просто выписаться до продажи, и фиг бы его (сына) кто нашел, даже искать бы не стал, так как все ищут такие косяки именно в доприватизационных моментах в виде каких-то выбывших зеков и свежевыписанных детей
поскольку мы не стали заморачиваться с выпиской, и продавали так как есть, по этот косяк увидеть было весьма легко
и точно знаю, что наш риелтор с риелтором той стороны этот момент обсуждали, и точно знаю, что тот риелтор этот момент от своих покупателей утаил - это вообще вопрос о чистоплотности риелторов в целом, им за проверку чистоты вроде как деньги платят, а тут нашел, но не сказал :(
Замести там ничего бы не удалось, архивка была бы такой же, чего б ей меняться, это как раз тот самый факт который в первую очередь проверяют.
Поэтому так и продавали.
Был дополнительный риск что ребенок до сих пор прописан там же, но мы показывали документы на уже имеющееся жилье куда он будет перепрописываться, помнишь?
А на риэлтора ты зря, там клиент ушел от разговора еще при мне, " это ваша работа, я даже слушать не хочу, мое дело деньги " и агент его перестраховывал как мог.
Свет, ну это ты знаешь, где смотреть, и если мы продали квартиру в том виде в котором продали, при условии, что у них и риелтор был и юристы банка...
то выписав ребенка до продажи, где в выписках до приватизации не было бы никаких детей, и в настоящий момент тоже бы не было, то найти тех, кто приватизационнный период и смотреть бы не стал, было бы еще проще, мне кажецца
ну а что касается того риелтора, то все же у меня свое мнение, уж извини, в данном случае, раз клиент кричал, что это ее работа, то именно ее дело было сказать, что "эту квартиру не берем, раз это моя работа", но ей уж очень хотелось с этим клиентом закончить работать, а клиенту нравилась эта квартира, так что как не крути, а работу, за которую она получила деньги, она не сделала :(
У меня другое отношение, бывают такие клиенты, которым озвучивай риски не озвучивай бесполезно, вникать не хотят, считают что раз есть риэлтор то и должен развести все беды руками, но сделать как он хочет, есть и такие которые вообще не боятся рисков " свет найди мне дешево, пофик на документы, если что я "зарою" кого надо" .
Это то самое, вспомни покупателя "супершишка центросбарбанка" в таких случаях я делаю перестраховки по максимуму и все, а их риэлтор через голову прыгнул изменив страховой договор.
А уводят клиента, когда видят неблагополучную ситуацию, даже если документы чистые, в вашей сделке все весьма состоятельные люди, на что я и упирала, что вас боятся то.
Свет, ну вот реальный единственный наш плюс, что мы все такие приличные, чего нас боятся-то?
Других поводов, кроме нашей видимой порядочности, покупать эту квартиру не было.
Но может мы новый вид мошенников-овечек, не? не могло так быть?
я понимаю, что вы с этим работаете и можете отличить на глаз зерна от плевел, но ведь все когда-то бывает в первый раз
Да согласна я что тараканище в истории квартиры огромное. Но ведь это еще раз показывает, что главное не чистота документов, а мотивы и намерения продавцов. Можно не хотеть косяком воспользоватся, а можно на пустом месте с чистыми документами придумать " что не понимал что творю" и отсудить обратно, типо как случай автора топа.
при чем спектр вариантов мог быть еще и шире, начиная от того, .что мы успешно втираем тебе, съевшей собаку, до кончая тем, что ты просто с нами в доле :)
короче, я в свою очередь к чему, покупая любую квартиру, можно свободно начать дышать через 18+3 лет (и то может еще и дальше какой повод найдется для возобновления срока исковой давности)
разве что если наша с мужем квартира - новостройка с первичным правом собственности по суду неопасный вариант, да и то, думаю, если хорошо подумать, можно придумать, как смошенничать
Конечно можно, придумать можно как смошенничать на пустом месте. Всем рассказываю случай из практики. Мужик вполне нестарый дееспособный, продает квартиру приватизированную на него одного(без вопросов по приватизации) выписывается к матери. Продает по заведомо заниженной цене, за полцены. А потом выясняется что у него рак, он на седативных и деньги нужны были на операцию.
Вообщем "сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка)" (ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС Статья 179.п 1)
Вердикт, вернуть все взад, теперь живет в своей квартире и платит из пенсии по инвалидности. (реальный случай, я увела своего клиента от этой квартиры, а меня он облил помоями за нерасторопность, а сказать в оправдание было нечего, только чутье)
ну вот о чем и речь, мы со своим первичным правом собственности по суду можем смошенничать таким образом (запоминаю)
а какая в этом случае была официальная причина продажи в полцены оглашена?
За такой ценой с выпученными глазами носятся, все что хочешь проглотили бы. Под лоха косил дядя.
Большое спасибо за ответ!
о таком способе потенциального мошенничества даже и не предполагала.
вот видите, а он имеет место быть :)
все ищут уголовников, внебрачных детей, и много чего еще
а тут приличная семья, все на показ, ничего не скрыто :)
в архивке ребенок ваш бы был и законный вопрос ,что было на момент приватизации, я видела прописанных с момента постройки дома, начиная с 62 г
ну в общем да, могло быть и так в теории
при чем в нашем случае с мужем вся квартира в итоге была приватизирована на свекровь, а у моего мужа с родной матерью родство документально недоказуемо (вот так бывает), поэтому мы с ним на голубом глазу могли в теории уповать, что нас ввела в заблуждение чужая тетка :)
Риэлтора не может смутить или не смутить история. Риэлтор видит всю историю и говорит клиенту: "Приватизирована на ..., ..., ..., риски при приватизации (были - не были), потом переход права...., потом....". Так же по прописанным-выписанным. Ситуация при нынешней продаже.... или ..... (и далее по тексту. Риски при покупке этого варианта ..... или ..... Это можно подстраховать ...., исключая риск. Это ... ни подстраховать, ни исключить невозможно. Готовы ли Вы покупать эту квартиру, или поищем что-нибудь еще?" Примерно как-то так.
Риэлтор не может принять решение за клиента, он может только всю ситуацию описать. Решение в любом случае за клиентом.
Юрист может помочь как минимум процессуальным советом, но надо знать ситуацию.
а риэлтор мог помочь когда-то. но не помог.
на одних показаниях деда далеко не уедешь, а то так можно любую сделку отменять , меня заставили, ввели в заблуждение и т.д.
мне даже интересно как дед будет доказывать обман или насилие , которое случилось несколько лет назад, он что был все это время в коме или не осознавал, что его обманули, а тут на тебе очнулся.
У меня у родственников такая же схема, только на месте деда парень с психическим расстройством, нигде на учете не стоял, но лечился в юности в больничке.Была комиссия,которая установила, что в момент продажи квартиры он не отдавал отчета в содеянном, как они это установили, я не знаю, есть наверное методика. Сейчас таких случаев полно
Допустим в момент был не в себе, но с момента сделки уже пара лет прошла - он все это время был не в себе?
Это уже совершенно другой вопрос и это не имеет вообще отношение к делу ( предмету судебного разбирательства ). Если ( например ) имело место преступление....то сроков исковой давности считай нет вообще). А два года он был не в себе или 22 года...ЭТО ЛИЧНОЕ ДЕЛО КАЖДОГО!
-Главное..что было в момент совершение сделки! В понедельник был не в себе...а уже во вторник был в себе!
Чувствуется, Вы "сильно" в теме. Для того в договоре купли-продажи и доверенности и просят расписаться полностью, чтобы потом в случае чего можно было экспертизу провести. По одной подписи конечно нет, а написанное полностью ФИО вполне достаточно.
Да запросто,как. В рамках уголовного дела,а не в гражданском суде. А уж если в рамках уголовного дела выяснится,что деда обманули,то гражданский суд автоматически вынесет решение и ничего даже исследовать не будет. А уголовное дело уже давно подготовлено и согласовано,я вас уверяю,еще до начала этой комбинации.
пытаюсь это людям объяснить))....но видимо, чтобы это понять..как минимум..нужно быть в теме по уголовно-правовой составляющей.
я уже и про преюдицию и так далее....не понимают!)))
Не хотят понимать. Также как не хотели понимать, когда их предупреждали (наверняка) о рисках покупки квартиры за 999 тысяч.
Не, нормальный клиент, даже будучи очень стеснен в деньгах, никогда не решится такую авантюру. У меня сейчас девочка-клиентка с очень маленькой зарплатой (продает свое) после того как я обьяснила, почему нельзя брать квартиры по цене 999 тысяч, и что процент расторжения примерно как Вы написали, перестала рассматривать эти квартиры вообще.
Это точно. Но большинство невменяемых все-таки экономит на риэлторе, занимается самостоятельным поиском, находит вариант "немного ниже рынка", опять же, чтобы сэкономить. ну а потом или спит спокойно, или создает темы, подобные данной, на форумах.
Разрешите спросить в этой теме. Какие могут быть риски для ПРОДАВЦА квартиры? Предполагается свободная продажа, безналичный расчет. У покупателя свободные средства. Деньги должны быть перечислены на счет продавца в какой момент, до сдачи на регистрацию документов?
чтобы говорить о неких рисках в конкретной сделке,нужно ( как минимум ) изучить все документы по конкретной сделке. как минимум!