Аренда и налоги
Если квартира находится в долевой собственности (по 1/2) у супругов, то как платить налог? Два договора аренды на полквартиры на полстоимости и две декларации? Или 1 супруг может подать декларацию на всю квартиру с полной стоимостью?
Коммунальные платежи входят в затратную часть, чтобы уменьшить налог?
Никакие ваши расходы (ремонт, коммуналка и пр.) не уменьшают налог. Более того коммуналка, если платится арендатором, считается как ваш доход. Может сдавать один из собственников и отчитываться тоже будет только он.
Не придумывайте себе геморрой. Один из супругов заключает договор с нанимателями, он же и платит налоги.
Уменьшить налог можно только социальными вычетами (оплата обучения/лечения). Расходы на содержание квартиры, в том числе и квартплата, налог не уменьшают.
Доходы-расходы либо 6% - только для ИП.
Если брак официальный, один второму пишет бумажку, что в курсе и не против сдачи. На этом все. Далее он действует как единоличный собственник.
ЖКУ - не входят.
Спасибо, форумчане! Подскажите еще, пожалуйста, :
1) если квартира весь год сдавалась мной как физиком, а в декабре я оформлюсь как ИП, то декларацию за весь этот год я могу подать как ИП?
2) Кроме этого налога 6% , какие еще платежи платит ИП за год? В какие-нибудь фонды там или еще куда? (если у ИП деятельность - только аренда)
3) посоветуйте, если такие есть, профильные сайты для ИП (напр., я даже не знаю как применить соц.выплаты.., может льготы есть ), чтобы я сама разобралась в этой теме, а то, чувствую, задаю совсем уж примитивные вопросы ))
У....ИП- это целая тема, есть там и другие платежи, вам надо зарегистрироваться в пенс. фонде. Я бы на вашем месте проконсультировалась в налоговой, когда будете подавать заявление на упрощенку. Сдача до ИП - это подоходный 13% (декларация физика), но я бы забила и платила бы только с даты регистрации ИП, переписав договор с арендаторами, тем более, что по закону вы должны принимать деньги либо через кассу (зарегистрированную в налоговой), либо на банк. счет открытый для ИП.
1) ИП платит налоги только за себя - то есть, с момента регистрации. Но, возможно, можно как-то провести те платежи, хотя сомнительно.
2) В Пенсионный фонд.22 т.р. в год (даже при нулевой декларации).
3) nalog.ru - там куча информации и по ИП, и по налогам физлиц. Что приятно, она структурирована и просто изложена, вплоть до электронных книг. Я была удивлена, когда всё это увидела на их сайте:)) Вот, например, "Налоговый путеводитель индивидуального предпринимателя": https://www.nalog.ru/html/sites/www.new.nalog.ru/docs/broshury/Doronina%20-%20broshura%20FNS_IP-10_prew.pdf
(Если что, я не рекламирую налоговую инспекцию - просто мне предстоит регистрация ИП в следующем году, и я заранее всё просчитываю)
Подумайте еще на тему о том, что вы в будущем будете делать с квартирой. Если ИП использует квартиру, как средство производства, то не получится ли так, что при продаже квартиры он будет обязан заплатить 6% с суммы продажи квартиры, так как у ИП нет права на налоговые вычеты физ.лица?
Да, эту тему про продажу знаю, но еще не вникла в вопрос.
Пока пытаюсь посчитать побочные платежи ИП (в фонды, за ведение счета и т.д), а то может оказаться, что с их учетом да + еще 6% с аренды, уплата 13% как физика окажутся выгодными ))
Не поняла. Выше пишут, что 22 т.р. в Пенс.фонд даже при нулевой декларации.
Точно р/с не нужен для ИП для аренды?
Так можно же до продажи сняться с учета.
Все равно ИП выгоднее сдавать, налогов меньше и то часть их "на себя" уходит, отчисления в ПФ.
Ерунду Сван написал. Чтобы были последствия ИП должно стать собственником квартиры. Но этого нет.
ИП ФИО купил или просто физлицо ФИО в реестре все равно будет собственником указано физлицо ФИО, а не ИП ФИО. Т.к. нет такого ЛИЦА, как ИП. Есть физлица, есть юрлица и всё.
А давайте разбираться!
Если я ИП, то это не значит, что все операции, которые я произвожу (покупаю что-то, продаю, меняю) я произвожу как ИП. В тех договорах, где я ИП - я ИП, где я просто гражданин - я гражданин. Так, предположим, квартиру я купила в 2010 году, в 2015 ее сдаю как ИП, а в 2017 хочу продать просто как гражданин гражданину. С чего это я должна налог как ИП платить, такого вида деятельности даже нет в моих кодах?
Вы правы, но момент всё равно не понятный и письма ФНС не слишком оптимистичны в этом плане для ИП. Но "строгость российских законов компенсируется необязательностью их исполнения" - я не слышал, чтоб налоговая кого нибудь обязала платить с продажи квартиры налог как ИП. В крайнем случае прекратить своё ИП на время продажи квартиры или перестать её сдавать.
Может вообще без оснований, если это ближайшие родственники (устный договор), собственник, например, за границей, родитель-ИП сдает квартиру, может на основании доверенности или по договору управления. Основания налоговой не нужны, ей нужен налог с дохода. Одно из известных агенств недвижимости - ИП, прекрасно управляют квартирами.
Вы в своих словах уверены? Утверждаете, что на основании доверенности можете не только права человека передать, но и его обязанности? И его налоговый статус тоже? Т.е. если есть нерезидент, которому при продаже квартиры никаких налоговых вычетов не полагается, а ставка НДФЛ для него 30%, то можно на основании некоего устного договора продать квартиру через близкого родственника-резидента и, вуаля, все проблемы решатся сами собой? - Ах, не купят не у владельца квартиру, вононочё. И регпалата не зарегистрирует переход права, если договор купли-продажи подписан близким родственником на основании устной договоренности хрен знает кого хрен знает с кем. Ах, так вы не о продаже, вы о найме говорили. А в чем, собственно, разница? В том, что при найме передаются только право владения и пользования, а при купле-продаже еще и право собственности? Ну и что? - удивительно, как вы при таком своеобразном понимании ситуации, да все еще и на свободе.
На основании доверенности человек (или ИП, или ЮЛ - не важно) может представлять интересы доверителя и собирать за него деньги. Но не может объявлять доход доверителя своим доходом и выплачивать налог на доход по своей ставке, отличной от ставки доверителя.
То же самое по договору управления - ИП по этому договору может получать от владельца оговоренное вознаграждение, и обязан уплачивать с этого вознаграждения (доход от деятельности управляющего) налог по своей ставке в 6%, что не освобождает хозяина квартиры (прямого получателя дохода) от обязанности заплатить НДФЛ со всей суммы дохода, причем из этого дохода нельзя вычесть вознаграждение управляющему. Избежать двойного налогообложения можно, но не через договор управления, а через договора найма/поднайма, но и тут не все просто с учетом того, что с этого года договора найма сроком более 1 года подлежат гос.регистрации.
Вы зря полагаете, что налоговой не нужны основания, а достаточно налога с дохода. Как только в налоговой поймут, что вы химичите со ставками налогов, платя 6% вместо 30%, то либо вас возьмут за жабры многочисленные юристы налоговой, либо вы будете регулярно заносить в налоговую в конверте немалую часть вашей "выгоды" тому, кто вскрыл ваши шитые белыми нитками аферы.
Вполне возможно, что одно из вам известных агентств недвижимости существует в форме ИП и успешно управляет квартирами. Только вы ни слова не сказали о том, как юридически обставляется это управление. Вряд ли вас в деталях посвящали во всю их бухгалтерско-юридическую кухню.
Я не утверждаю, что нельзя делать так, как вы написали. Так делать можно, но вот испытывать при этом чувство собственной безопасности нельзя, потому что, страхуясь от возможного падения, вместо соломки вы подостлали ржавых гвоздей.
Зачем вы смешиваете все в кучу. Аренду-продажу, ржавые гвозди... Мне не нужны ваши советы о том как надо, а вот вам все-таки стоит начать платить налоги, почитать что-то посерьезнее форума и разобраться в тонкостях законодательства и существующей практики.
Речь идет о доходе физ.лица и об НДФЛ, неважно в результате чего появляется этот доход, в результате продажи объекта, сдачи его в аренду или от оказания услуг физ.лицом.
Вы пытались утверждать, что:
1. Физ лицо может передать близкому родственнику-ИП свои права и обязанности на основании некоего устного договора - это просто редкостная чушь. Если я неправ, конкретизируйте свое знание ссылкой на ГК или иной законодательный акт.
2. На основании доверенности ФЛ может передать ИП свои обязанности (обязанности ФЛ) платить НДФЛ по ставке для ФЛ (13% или 30%) на ставку для ИП (13%). Буду благодарен вам на ссылку на законодательный акт, разрешающий такую тонкость законодательства.
Ссылки на существующую вашу личную практику не убедительны, так как эта существующая практика может вполне себе оказаться противоречащей законодательству, и существование ее продлится до первой серьезной проверки.
Не ожидала от вас такого комментария. Вы, видимо, вообще не в теме. Во-первых, право собственности на недвижимость не переходит к ИП, владелец - физ. лицо (ИП - юр, но это вы наверное знаете) т.е вычеты и пр. проходят вообще по разным юр.\физ. лицам, адрес квартиры нигде в налоговой не указывается, отчетность в налоговой по виду деятельности, а не по адресу, одно ИП может сдавать несколько квартир, которые вообще могут не иметь отношения к ИП. Как одно можно привязать к другому не понятно.
Да ради бога. Нравится дергать тигра за усы, полагая, что он мертвый - дергайте. Но тигр может просто спать.
ИП несомненно может сдавать чужие квартиры. Но он не может при этом доход владельца квартир объявлять своим доходом и платить с него налог по своей, ИП-шной ставке. И налоговая всегда может затребовать для проверки вашей отчетности первичную документацию, и вот тут-то все ваши нехитрые уловки и вылезут наружу.
Так что то, что вы еще на свободе отнюдь не ваша заслуга, а всего лишь недоработка налоговой. Которая может и не быть вечной.
Вам не хватает знаний, спор продолжать бесполезно (У ВЛАДЕЛЬЦА НЕТ ДОХОДА, ЕСТЬ ДОХОД У ИП!!!). Тем более, что у меня опыт и в сдаче, и в уплате налогов, у вас.. ну вы сами знаете какой. Никто не вечен, это верно.
На основании доверенности вы(ИП) выступаете от имени и в интересах доверителя (ФЛ), следовательно и доход получает ФЛ, а не вы. Следовательно и ставка налога не ваша (ИП), а ФЛ.
Если вы уверены в обратном - прошу привести ссылочку на законодательную норму.
Охотно верю в то, что вам удается вводить в заблуждение налоговую инспекцию. Не уверен в том, что это может продолжаться сколь угодно долгое время. Не уверен в том, что стоит практику вашего личного опыта уплаты налогов выдавать за истину в последней инстанции.
Нет, не так. Доход у собственника, а не у посредника даже если последний получал деньги лично.
По доверенности и по посредническим (агентский, договор управления, договор поручения и т.п) договорам доход однозначно у владельца. А вот по паре договоров наём/поднаем (посредник ИП снимает за 1 руб/мес. с правом сдачи в поднаем без согласования с хозяином, пересдает за 30000руб) оба платят налоги: хозяин 13% с 12 рублей сразу за весь годовой доход, ИП на упрощенке 6% с 90000 ежеквартально).
Знаю, что часто используется схема, когда владелец квартиры передают ИП квартиру по договору безвозмездного пользования, а ИП уже сдает ее в коммерческий наем. Не уверен в 100% юридической чистоте указанной схемы, т.к. по договору БВП передается только право пользования квартирой, а сдача квартиры в наем подразумевает передачу как права пользования, так и права владения квартирой. Получается противоречие, суть которого в том, что невозможно передать то право, которого у безвозмездного пользователя нет.
