Покупка квартиры, которая у продавца в ипотеке
Добрый день!
Прошу помощи в следующей ситуации: понравилась квартира в Королеве. Квартира в долларовой (!) ипотеке у Райффайзена. Ипотека оформлена на одного человека, он же собственник квартиры. Кроме него, в квартире прописана жена и двое несовершеннолетних детей. Цена, за которую квартира выставляется, по словам собственника - "рекомендованная цена от Райффайзена". При этом, квартира продается с лета.
У нас свободные деньги, но в рублях, естественно.
Подскажите, как проходят такие сделки? Не может ли банк внезапно пересчитать "рекомендованную цену" с учетом повышения курса доллара? Кто и когда должен снимать обременение ипотеки?
Спасибо!
Риэлтор продавца нам его телефон, конечно, не даст. А мы можем не знать всех подробностей про этот кредит, чтобы хотя бы примерно обрисовать ситуацию менеджеру Райффайзена. Т.е. давать аванс до подробностей от риэлтора продавца не стоит, правильно?
Почему он вам телефон не даст? В его интересах, что бы вы знали, как будет проходить сделка.
Т.е. можно взять телефон менеджера Райффайзена и с ним разговаривать, правильно? Риэлтор ничего против иметь не должен?
Ну по идее, нет. Если увидит в вас потенциальную жертву и поймет, что вас можно развести, может и не дать. :)
Взяли телефон менеджера, позвонили.
Предлагают на выбор 2 варианта:
1) трехсторонний договор продавец-покупатель-Банк. Банк выступает контролирующей стороной + несет обязательства по выдаче нам справки для снятия обременения после регистрации перехода права собственности. Схема такая: мы закладываем деньги в ячейку на имя сотрудника банка, через фирму от банка регистрируем переход права собственности на нас, после этого забираем в банке справку для снятия обременения, и снимаем обременение (либо сами, либо тоже через фирму).
2) обычный ДКП между нами и продавцом. В этом случае мы перечисляем деньги на счет продавца, после этого через 2-3 дня банк выдает справку о погашении кредита (для снятия обременения) и можно регистрировать одновременно переход права собственности и снятие обременения.
Подскажите, какой вариант лучше?
Как мне здесь подсказали, в обоих случаях нужно вписывать в ДКП условия выписки до сделки всей семьи и фактического освобождения квартиры.
Только не очень поняла, что надо узнать про материнский капитал? Если квартира была куплена с его помощью, продавцы его должны вернуть куда-то? Или чем это грозит?
на сколько я знаю
сразу все прописывается в договоре и сразу закладываются деньги в ячейки (и для банка и для продавца)
Там нет денег для продавца, т.е. вся сумма продажи - это долг банку. Поэтому и переживаю, что если банк пересчитает курс, и долг получится больше, чем стоимость квартиры - то мы еще и банку окажемся должны, и залог не сможем снять?
Там нет денег для продавца, т.е. вся сумма продажи - это долг банку. Поэтому и переживаю, что если банк пересчитает курс, и долг получится больше, чем стоимость квартиры - то мы еще и банку окажемся должны, и залог не сможем снять?
а если нет денег для продавца, то куда он выпишет детей? и нет ли там погашения мат.капиталом? просто детей на улицу выписывать нельзя, насколько я знаю - они квартиру когда будут освобождать?
Они наверняка отступной подписывают с банком, я на банки ру прочитала это тренд конца 15- начала 16 потом продавцы не должны банку.
У них есть квартира в Ярославле, куда они собираются всей семьей переезжать. Про выписку до сделки сказали, что это возможно.
по-моему, сразу же высвечивается очень много проблем. И валютная ипотека, и дополнительная проверка всех этих наворотов, по сравнению с обычной сделкой без ипотек, и дети.
Сейчас очень много квартир на продажу, можно хорошо торговаться, более того - вы желанный покупатель со свободными деньгами.
Может еще что-то посмотреть, без проблем и с готовыми снижать цену хозяевами?
Просто... сложное начало обычно предполагает сложное продолжение. Я бы на вашем месте поискала какой-нибудь более простой и понятный вариант. Сейчас их много по хорошим ценам в связи с экономической ситуацией
Я не риелтор, просто ИМХО
у вас цена квартиры будет в рублях, так что банк ничего вам пересчитывать не будет.
Смотрите в корень и не смешивайте проблемы:
1. Продавцу нужно закрыть кредит и совершенно не нужно выезжать из квартиры и выписываться.
2. Банку нужно получить деньги.
3. Вам получить квартиру с правильно оформленными документами и без проблем с выселением и выписыванием продавцов.
Вот и договаривайтесь со всеми сторонами процесса, в первую очередь, думая о своих интересах.
Юля, спасибо за ваш комментарий. Сейчас поговорила с менеджером из банка (подробно описала чуть ниже), и ваш комментарий дал мне понимание, с кем и какие условия надо согласовывать. Еще раз спасибо!
Нормальный вариант, мы продавали квартиру невыпл. ипотека ВТБ , если Рф дает согласие на продажу, то дальнейшее вам уже не интересно, не ясно только про выписку продавца и реальное освобождение квартиры как происходит? надо позвонить в РФ и узнать у менедж. как происходит сделка.
Т.е. надо взять телефон менеджера из Райффайзена, который ведет этот кредит?
Взяли телефон менеджера, позвонили.
Предлагают на выбор 2 варианта:
1) трехсторонний договор продавец-покупатель-Банк. Банк выступает контролирующей стороной + несет обязательства по выдаче нам справки для снятия обременения после регистрации перехода права собственности. Схема такая: мы закладываем деньги в ячейку на имя сотрудника банка, через фирму от банка регистрируем переход права собственности на нас, после этого забираем в банке справку для снятия обременения, и снимаем обременение (либо сами, либо тоже через фирму).
2) обычный ДКП между нами и продавцом. В этом случае мы перечисляем деньги на счет продавца, после этого через 2-3 дня банк выдает справку о погашении кредита (для снятия обременения) и можно регистрировать одновременно переход права собственности и снятие обременения.
Подскажите, какой вариант лучше?
Как мне здесь подсказали, в обоих случаях нужно вписывать в ДКП условия выписки до сделки всей семьи и фактического освобождения квартиры.
Только не очень поняла, что надо узнать про материнский капитал? Если квартира была куплена с его помощью, продавцы его должны вернуть куда-то? Или чем это грозит?
Мы покупали по первому варианту в похожей ситуации.
Т.е. Вы покупаете квартиру по цене, которую банк «рекомендовал» и согласовал своему клиенту (собственнику). Подписываете договор.
Закладываете деньги в ячейку.
Договор купли-продажи с указанной стоимостью направляют на регистрацию. Получаете Свидетельство о собственности на ваше имя с обременением - ипотека (т.е. ипотеку вы типа берете на себя).
Тут же (в тот же день) продавец и сотрудник банка вместе с вами забирают деньги из ячейки и передают в банк в счет погашения ипотеки.
Банк закрывает ипотеку.
Сразу же документы вновь передаются в рег. палату на снятие обременения.
Вы получаете Свидетельство о собственности без обременения. Все, квартира ваша.
Все эти схемы хоть и пугают, но они неплохо отработаны в банках.
Ничего страшного нет.
А ипотечных квартир, думаю, в ближайшее время будет все больше и больше.
В ВТБ мы сделали в один заход, заложили, сняли обр.,сдали на рег. получили св-во без обрем., вынули деньги и погасили.
Если мат.капитал использовали для погашения ипотечного кредита, то родители обязаны наделить детей (ребенка) собственностью после выплаты ипотеки. Чем Вам это грозит? - иском от детей впоследствии.
Вписать в дкп можно многое, а кто и когда будет контролировать исполнение вписанного? Судебные приставы?
Что значит трехсторонний договор, если банк не собственник квартиры?
По п.2. Представьте себе ситуацию, Вы перечислили деньги на счет продавца, а в этот момент с продавцом случается худшее. Дкп не подписан. Где Ваши деньги? У Вас еще остались вопросы? :)
Все решают нюансы, а Вы их не выяснили.
ДКП подписывают в день закладки, даже если с продавцом что случается, то ячейку открывает мен. банка на то и 3-х сторонний договор.
По п.2 - я задала этот же вопрос менеджеру. Она сказала, что все эти моменты (нюансы) прописываются в ДКП.
Это не ответ.
Какие конкретно моменты прописываются в дкп?
Если порядок взаиморасчетов, то да, прописывается, а что еще?
Ну, если мы перечислим деньги на счет, а собственность нам не зарегистрируют - это же и есть взаиморасчеты?
Вам Юля пытается донести, ситуацию, когда не все гладко. Деньги отдали вперед и уже тю тю, кредит ими погасили. Да по договору вы их назад требовать будете(суд на вашей стороне), но от требовать до получить колоссальная разница. Помрет станет инвалидом, да смоется просто, будете ходить с решением суда и приставами и пытаться взять что то с должника. банку то выгодно, он задолжника с себя снял, вы можете оказаться кредитором из пенсии 25%.
И еще один момент.
Хочу обратить ваше внимание на закон об банкротстве физ лиц, он еще сырой, нет судебной практики по нему, но там есть момент. Могут признать это сделку недействительной, если ваш продавец впоследствии будет банкротится.
Пушу повторно уже, я продавала непог. ипотеку ВТБ там Не такая схема, автор вам лучше обговорить сделку с мен. банка. Мы в ячейку закладывали с учетом 3 -х сторон , если продавец не придет вдруг, выемку из ячейки и погашение кредита МОЖЕТ производить сотрудник банка! И банкротится он может сколько угодно, эта квартира в залоге была изначально! Насчет МК.В ПФ уже в курсе событий , когда банк продает квартиру с исп. МК, в нашем случае мы письмо получили, банк письмо в ПФ сам писал, что продается квартира и покупается другая, они дали добро. А как случае если ничего не покупается, вопрос, но бизнес банковский отстоит свои интересы перед ПФ, думаю...
Подскажите, пенсионный фонд дал добро продать эту квартиру и обязательство по выделению долей по соглашению перешло на новую квартиру?
Да, банк писал им о возможности продажи и покупки другого жилья на собственные средства. ПФ дал добро банку на продажу.
А что сделать для того, чтобы дети впоследствии не потребовали свои доли, если квартира куплена с использованием материнского капитала?
да - какие доли я должна выделить? покупаю квартиру за 5 млн, из них маткапитал - 500 тыс условно. двое детей и родители в браке. какие доли всем? пропорционально тому, сколько процентов было куплено на маткапитал? то есть десятая доля и ее поделить на 4 части?
Да никто не знает. Наделить детей долями невозможно, пока не выплачена ипотека. А продаются такие ипотечные квартиры весьма бойко. И неипотечные, где родители просто не захотели выделять, - тоже. Маткапитал дают с 2007, дети пока не выросли, никакой судебной практики по этому вопросу еще не существует. Вот лет через десять начнется, тогда и будет понятно. Лучше не рисковать.
то есть если я гашу ипотеку маткапиталом, но не получаю собственность сразу, получается, что я гашу весь кредит, получаю собственность с выделением долей - и снова надо ждать пять лет, чтоб налог не платить?
Оль, почему? Вот она 5 лет владеющая квартирой, завтра гасит ипотеку и исполняет требование, дарит всем мужу детям по доле. как с налогом, при последующей продаже, на твой взгляд?