Впервые сдаю...посуточно
Решилась наконец-то на посуточную сдачу. Сейчас делаю ремонт в своей маленькой однушке. Что бы вы посоветовали новичку? Что учесть?
Один вопрос у меня уже есть - постельное белье. Видела, многие стирают прям в квартире, там же и сушат, и гладят. Прачечные очень дорого?
Заниматься буду только этим, другой работы у меня нет.
Сдавать надолго:).
Чтобы сдавать посуточно, место должно быть по каким-то параметрам "ходовое". У Вас оно такое? Речь о каком городе?
З.Ы. Меня бы не устроило, если зайдя в квартире, я бы увидела "развешенное постиранное белье", после предыдущих жильцов:).
К тому же белье надо не только стирать, но и гладить :). Когда и где вы его гладить будете, если оно будет сушиться в сдаваемой квартире?
З.З.Ы. Если, конечно, не решите вопрос со стиркой и глажкой таким образом:
https://news.rambler.ru/crazy-world/35875120-v-britanii-kompaniya-predostavlyaet-uslugi-uborschits-nudistok/
Москва, первый дом от метро, в одной остановке метро от ттк.
Я пока не решила, как лучше делать, поэтому и спрашиваю:) пару раз видела сохнущее белье, да, один раз прям на напольной сушке в квартире, второй раз висело на застекленном балконе..
Объясните почему Вы решили, что посуточно у Вас будет сдаваться без простоя в данном случае? А если будут простои, то эффективнее будет сдаваться надолго.
З.З.Ы. Если, конечно, не решите вопрос со стиркой и глажкой таким образом. Простоя точно не будет:):
https://news.rambler.ru/crazy-world/35875120-v-britanii-kompaniya-predostavlyaet-uslugi-uborschits-nudistok/
Ссылку уже видела в вашем предыдущем сообщении. Простой расчитываю не более 20% (я оптимистка :)), а вообще, я почти год мониторила ситуацию в этом районе, апартов не очень много, приличные почти всегда в стопе.
Сдача посуточно будет эффективна в том случае, если у квартиры есть какие-то видовые характеристики, либо пешая близость к улицам типа Тверской и т.д. Т.е. то, что может быть интересно иногородним.
Во всех остальных случаях, они будут искать просто чистые квартиры в дешевой ценовой категории....
P.S. Сделайте нормальный ремонт и полностью укомплектуйте квартиру бытовой техникой. Тогда при Вашей транспортной доступности сдадите нормально квартиру надолго...
P.P.S. С Вашей сдачей Вы лишите себя выходных с семьей, т.к. будете постоянно срываться по первому же звонку.
В чем? Вывешивать постельное белье сушиться или домой возить? (Судя по всему, живете Вы не рядом со сдаваемой квартирой).
P.S. Во всех гостиницах и част.гостиницах уносят все грязное и приносят все чистое и наглаженное.:)
В остальных случаях - колхоз какой-то...
Вы будет каждый раз извиняться перед очередными жильцами, что чужое белье на балконе сушиться? А если они там покурят:)?
А гладить его тогда когда Вы будете?
И если хотите бесперебойную сдачу, то одни уехали, других заселили. Когда там белье сушить и гладить?
До того это как? люди еще не уехали, а вы уже перестилили для новых? а если они решили часок поспать перед отъездом? вы опять будете менять или другие на этом же поспят?
Выезд в 12, заезд в 14. Многие уезжают утром. Кто-то вечером или ночью. В любом случае есть люфт по времени.
Я-то ездила, поэтому и написала по ночной рейс.:)
Ключ - в почтовый ящик:). Ню-ню...
З.Ы. Если Вы еще и квартиру принимать не будете, где, к примеру, будет разбитый жк телевизор и т.д., то Вас могут ждать сюрпризы...
И если жильцы забудут воду выключить:) и улетят в свой солнечный Таджикистан:)?
Принимают много где, и квартиры моют перед сдачей. Вы кмк не серьезно пишите, детский лепет какой-то, вы не гостиница на берегу моря. Никто у вас заселяться ровно в 14.00 не будет. Расчетный час да, нужен. Но заселение необходимо людям сразу же, как они приедут, и в 12 дня и в 23 вечера.
Объездила всю Европу, ни разу никому не сдавала квартиру перед выездом.
Расчетный час есть везде. Если люди приехали в 10 утра и квартира свободна, то почему бы и не заселить? А если занята, то ждать придется до 2х, это мировая практика. В 23 вечера вообще проблемы не вижу.
У нас - не Европа. Люди, приезжающие из регионов, захотят оторваться в Москве. А это значит выпивка, шумные компании (им все равно будет на соседей, т.к. завтра уедут) и т.д. (У нас даже в самолетах дебоширят, а Вы квартиру не хотите принимать после таких вот посиделок:).
P.S. И в частных домах Европе все проверяют, особенно, когда уточняют, что приезжие русские...
В гостиницах разве только не проверяли, т.к. при заселении кучу бумажек оформляешь.
З.Ы. У Вас какие-то радужные представления о будущих жильцах и своих "уборках" квартиры. :) Вам уже не только я об этом пишу.
Европейцы хуже себя ведут, к слову.
Про выпивку и шумные компании.. одни жильцы в моем доме, с виду приличные люди, семейная пара, бухали каждый день, а потом он зимой выгонял ее в трусах на улицу и бегал за ней с лопатой. Я просила их в случае семейной ссоры уходить в лес выяснять отношения :) еще одни жильцы пытались на участке выращивать коноплю :):):) так что вы мне про жильцов не рассказывайте, плз :) что посуточно, что длительно, это все может быть.
Лично у меня никто и нигде в европе не требовал сдачи квартиры перед выездом.
в европе при заселении в апарты у вас берут номер карточки, и если обнаружат разбитый телевизор потом спишут с нее, в нашей стране это не возможно, т.к. любой владелец карточки отсудит эти деньги и заявит что это мошенничество, а договор составлять на 1-2 дня проживания вы вряд ли будете
Дом это дом, а вот квартиру сдавать как апарты у вас могут возникнуть проблемы с соседями и полицией, т.к. не всем понравится проходной двор в соседней квартире, а устраивать мини-отели в жилых домах запрещено
если постоянно будут ходить разные люди, то могут настучать соседи что именно мини-отель, а договор между физ лицами так, филькина грамота
какая разница правда или нет, попортят вам нервы, будете по ментовкам бегать, плюс в посуточной аренде важно, чтобы люди еще и еще раз приезжали к вам и рекомендовали вас своим знакомым, а если к ним менты будут врываться, то наоборот будет антиреклама
Я полиции не боюсь:) у меня там муж работал многааа лет, причем, в этом же районе ;) и нервы у меня железные :)
Нечего там выяснять:)
Тысячи квартир сдается в Москве, к слову. Бедные, тоже, не понимают, видимо, что длительная аренда выгоднее :mda срочно объяснить всем!!
Вообще, вы сдавали хоть раз что-нибудь? Такие странные вещи пишете..
Я сейчас сдаю 2 квартиры (длительно) и 1 дом. Дом самый гимор, сейчас под авансом уже, продаю. Если пойдет посуточный бизнес, из одной квартиры жильцов выселю и тоже сдам посуточно, вторая на посуточно, увы, неликвидна. Сдаю 4 года, на длительный срок, попереломали кучу всего, о да, те, кто снимают на длительный срок, тоже бьют телевизоры и затапливают соседей. К счастью, есть страхование.
Я странные вещи пишу?
Вы перечитайте то, что сами пишите:
"попереломали кучу всего, о да, те, кто снимают на длительный срок, тоже бьют телевизоры и затапливают соседей. "
"одни жильцы в моем доме, с виду приличные люди, семейная пара, бухали каждый день, а потом он зимой выгонял ее в трусах на улицу и бегал за ней с лопатой."
"еще одни жильцы пытались на участке выращивать коноплю"
Это разве не говорит о том, что принимать квартиру надо???
После 5-го вызова милиции (из-за ночного шума) соседи по дому начнут активную деятельность против такой аренды...
Увы, нет, не говорит. Ну приняли, увидели сломанный телевизор, дальше что? Жильцы говорят, денег нет, подавайте в суд. Одни вообще слиняли, оставив ключи под ковриком. Поэтому страхование - это минус одна головная боль.
Вы не застрахуете "квартиру под сдачу"!
Вот поэтому большинство арендодателей и не связывается с посуточной арендой...
При долгосрочной аренде есть хоть какие-то шансы минимизировать предполагаемые убытки, при посуточной - нет.
Никто залог Вам давать больше стоимости проживания не будет. А после каждого жильца бегать по судам, чтобы взыскать ущерб - себе дороже.:)
Прекрасно страхуются квартиры "под сдачу", это прописывается в договоре страхования, что квартира сдается в аренду..
И никакие залоги, это отобьет кучу жильцов сразу.
Ню-ню:):
"К сожалению, нельзя застраховаться от порчи имущества арендатором, потому что на сегодняшний день ни одна страховая компания не возьмет на себя обязательства страховать арендуемую квартиру от самого арендатора. Данных рисков можно избежать только, грамотно составив договор аренды".
http://moskvarenta.ru/finansovyie-uslugi/strahovanie-sdavaemy-h-v-arendu-kvartir/
Зачем мне статьи, если я УЖЕ страхую свою недвижимость, где в договоре прописано, что она сдается в аренду?:mda
Теория это у вас по-моему..
А! Ну сама страховка, конечно, дороже, не тыща, а 3, ну так и три тыщи в год вполне себе хорошо :)
это у вас что-то не того, полная страховка на ущерб, пожар, гражданку стоит около 11-12, а не тыща, но никакие утюги туда не входят
для сломаных телевизоров есть залог, который нормальный арендодатель возвращает в день, когда принимает квартиру и получает ключи, положили ключи под коврик? ну значит и залог не получат
А страховое возмещение не всегда можно вернуть, т.к. там тоже куча нюансов возникает
У меня получалось вернуть.
Относительно порчи имущества не вижу разницы между посуточно или длительно
а мне интересно вы зачем пост создали? чтобы просто спорить? если у вас сомнения, то выслушайте опыт других и сделайте выводы, если все равно будете сдавать
А вы с каждым спорите, зачем ваще тогда ваш пост? вы готовитесь к спорам с соседями, полицией и арендаторами, которые вам что-то испортят? :)
У меня сомнений ноль, если честно. И я не спрашивала, сдавать посуточно или нет, но мне отчаянно пытаются навязать мнение, что "я дура", однако, спасибо, я сама в состоянии решить. Я спрашивала больше о бытовых нюансах и не более :) мне тоже интересно, как люди начинают давать советы там, где их не спрашивали? Плохие личные границы и неуважение чужого мнения:) что ж, бывает :)
Читаю Вас и удивляюсь. Обычно, первый печальный опыт, должен чему-то научить. Но в Вашем случае - Вы не делаете выводы...
С одной квартирой с Ваших слов - "попереломали кучу всего".
В доме - чего только не было.
Сейчас и со второй квартирой решили приключения себе найти...
Так еще ходить махать тряпкой ежедневно и заниматься стиркой и глажкой.
А, ну да, Вы в свободное время еще будете менять сломанную мебель и устранять дефекты...
Арифметикой не пробовали заниматься?
Если квартира в очень приличном состоянии, со всей бытовой техникой рядом с неконечной станцией метро, то сдать ее можно и за 40 т.р....
А Ваша посуточная сдача максимум будет давать 60 т.р. (у Вас не курортная зона) при условии, что у Вас все будет "на потоке". Минус оплата уборщице (если Вам надоест каждый день тряпкой махать и постельное белье за чужими людьми стирать), то и выходит практическая та же сумма, что и при долгосрочной сдаче.
Но в случае с долгосрочной арендой у Вас ПАССИВНЫЙ доход:).
P.S. Нужны лишние 20 т.р. в месяц, так уборщицей в офис устройтесь. :)
купите второй комплект белья и все. пока один стирается, новым жильцам второй даете.
У Вас бесперебойная реклама должна быть. Где Вы ее планируете размещать? На авито:)?
Запас постельного белья должен быть. Пришли, убрались, белье сняли, унесли, новое постелили. Мыло и туал.бумага должны быть тоже новые, кстати. Если планируется простой, то можно и там постирать. Жильцы сохнущего белья видеть не должны. Разместитесь еще и на Циан и паре сайтов.
Что за место у подруги? Кто у нее снимает? Где она дает рекламу?
P.S. Стало чисто любопытно:).
Заграничный курортный городишко. В Москве сдавал несколько квартир наш риэлтер, сначала было очень выгодно, потом бросил, устал. Постоянно на связи, если вдруг уборщица задержалась, мыл сам с женой;).
Купить штук 15 комплектов, копить их и разом сдавать пару раз в месяц. Как такой вариант?:)
Держать ворох чужого грязного белья, где именно? Где хранить 15 чистых комплектов?
У меня отапливаемый гараж мин в 10 от квартиры. Машины там не ставим. Там можно много чего хранить..
Нормальные люди, если сдают квартиру посуточно, то пользуются услугой дом.работницы: уборка, стирка и глажка. Она же это белье у себя дома будет стирать и сушить:).
А Вам заняться больше не чем, чем тратиться еще и на бензин, чтобы белье до прачечной возить. Вот и придумываете себе активную деятельность...
З.Ы. Нестиранное по несколько дней постельное белье, хранящееся еще и в гараже будет иметь специфический запах, который и хорошие порошки не отобьют.
Пфф.. мне от дома до гаража 3мин, до этой квартиры 10 мин, прачечных куча на этом маршруте.
Относительно запаха приняла к сведению, спасибо.
а где вы будете копить это грязное белье? в арендной квартире? в своей? в гараже? если у вас однушка и спальных мест максимум 2, то неужели сложно постирать белье в своей машинке?
Спальных мест будет до 4х. Двухспальная кровать и раскладывающийся диван.
Стирать дома вариант тоже рассматриваю.
Такое ощущение, что при сдаче квартиры посуточно надо поменять ТОЛЬКО постельное бельё. А убирать квартиру кто будет? ванна-туалет, кухня, посуда, зеркала, полы...
Автор! Вы готовы по нескольку раз в неделю отдраивать квартиру?
Речи столько про постельное потому, что не знаю, как лучше его оптимизировать:) с остальным-то понятно как раз. Готова, че там убирать-то в однушке..
хм... фигасе чо убирать???? А вымести всякие крошки после жильцов, отдраить ванну, унитаз, раковину, технику, зеркала... я сдаю однушку на долгий срок и то убираемся втроем часа 2-3, а то и больше, вроде и не сильно засирали, но все равно грязи много, а представьте 2-3 раза в неделю убирать???? я лично не представляю, это не бизнес, а добровольно устроиться уборщицей в отель, данунах
Автор. Я Вас поддержу и пожелаю успеха. Здесь не так давно был топ про посуточную аренду. Может найдёте.
Если Вы давно мониторили этот вопрос, то знаете, что цены на приблизительно такое же расположение, как у Вас, далеко не 2000 рублей за сутки. И 60000 это не максимум, а минимум, который Вы сможете получить не в сезон при условии, что Вы наработали свою клиентскую базу.
Чтобы лучше понять все нюансы, после того как Вы подготовите свою квартиру, представьте себя в роли путешественника, и с минимум вещей, поживите сами в этой квартире пару дней. Вы сразу поймёте чего не хватает, а что нужно убрать. Лишнего и не нужного хлама в квартире быть не должно. Всякое одноразовое легко покупается либо в Метро, либо через интернет. Главное, в квартире должно быть чисто. Поэтому, если не планируете убирать сами, то контролировать качество уборки все таки придётся.
По поводу имущества, все это здесь неоднократно обсуждалось. Не каждый гость будет разбивать Вам плазму:-) для этого просто не стоит селить маргиналов, а они, чаще всего, селятся в дешевое жилье.
Лично у меня было несколько случаев заселения громко отдыхающих и буянящих гостей. Со всеми вытекающими последствиями. И соседи жаловались, и разгром устраивали. Всегда это молодёжь, лет до 25. Но, я сдаю в доме с круглосуточной охраной, поэтому вопросы решаются быстро - пара охранников и муж с приятелем - и гости выселены в течение 15 минут. По поводу ущерба от таких гостей на сегодняшний день пара разбитых тарелок и чашек, пара вилок, один нож. Да, увели удлинитель ценой аж в 300 рублей. Все остальное в порядке.
Лично у меня вот совершенно другая проблема. У меня нет балкона и стоят датчики угарного газа, те курить можно только на улице, а у меня высокий этаж. В общем курильщиков я не селю, что заметно сокращает количество гостей.
По поводу постельного белья. У меня стирает, сушит и гладит помощница. Отвожу ей пару тройку комплектов в чемодане на колесиках. На следующий день или через день белье готово. У меня 5 комплектов 2- сп.и 2 полуторки на доп.кровать, которая ну очень редко используется. Это на один номер/квартиру. На 2 квартиры хватит 5-7 комплектов за глаза.
Посуды купите побольше, но в квартире поставьте на 4 персоны, запас храните дома / или в укромном месте в славаемой квартире, чтобы не ездить в магазин после каждой разбитой чашки. Посуду, желательно однотонную, одинаковую. Из икеи подойдёт. И докупать, если что удобно. Разная по стилю посуда создаёт иллюзию некоторого бардака.
Сколько платите за стирку? У меня двое претенденток, желающих помочь.
Посуду думала просто белую, подкупать в икее, если что.
У нас очень сложные расчеты, потому что очень близкие отношения. Так что эта информация вряд ли поможет Вам определить цену.
Посуда у меня белья и голубая, тоже из икеи.
Спасибо вам огромное!!
Охраны в доме нет, но проблему с шумом думаю менять со знакомым местным участковым.
Вопрос курения мне тоже важен. Балкон есть, застекленный. Не хотелось бы, чтобы курили в квартире, конечно.. ставить датчики?
Ставить датчики не обязательно. Они у меня были уже.
После того, как у меня прожили два дня курильщики, за которыми я лично перестирывала белье раза 4/после этого помощница стирает/, в договоре прописываю штраф за курение и вычитаю из залога. Но сама я редко беру залог, чаще после утвердительного ответа на вопрос о курении. И с молодёжи. И после курильщиков квартиру принимаю. /У меня нюх как у соба-аки/. После молодёжи тоже. Залог то у меня - надо отдавать. В остальных случаях - нет.
Всего 2 вопроса:):
1. А как автор может наработать "клиентскую базу"?
Предполагается, что кто-то приехал Москву посмотреть и приедет еще через сколько-то лет.... Была бы квартира на море, то понятно. Люди каждый год приезжали бы...
2. Сами-то сейчас к чему пришли: к посуточной аренде или долгосрочной?:)
Да, Вы совершенно правы. Это я. У меня субаренда. Это несколько усложняет дело, так как не даёт мне возможности достаточного манипулирования ценами. Но!!!! Спасают именно постоянные клиенты. Достаточно много людей, которые приезжают в Москву в командировки регулярно. От одного раза в квартал, до 1-2 раз в месяц. Бывают клиенты, которые на протяжении нескольких месяцев снимают по 2-3-4 дня в неделю еженедельно. Кстати, постоянные клиенты, не делятся со своими знакомыми моим адресом, только после того, как прекращают сами приезжать на регулярной основе. Такова человеческая натура, что с этим поделаешь.:-)
у меня знакомая на выходные снимает квартиры для потрахушек....наверное как раз тот случай, когда " до 1-2 раз в месяц. ....т по 2-3-4 дня в неделю еженедельно"
Для этого люди снимают квартиру только на 1 ночь, с субботы на воскресенье чаще всего. Постоянных клиентов среди таких практически не бывает. То ли они стесняются повторно приходить, то ли им нужны новые впечатления в новой обстановке. В общем, у меня среди таких пар, постоянных не образовалось вообще. В будни такие не заезжают, к сожалению. И лично мне все равно с какой целью у меня останавливаются гости. Мы с мужем и в путешествиях ведем регулярную жизнь. И уж лучше простые потрахушки, как Вы пишете, после них чисто хоть, чем романтикИ с лепестками роз, от которых заколёБЫВАЕШЬСЯ отмывать пол и отстирывать бельё. :-)
Но я рада всем.
1. Наработать базу весьма не сложно. Достаточно, чтобы гостям очень понравилось.
"Предполагается, что кто-то приехал Москву посмотреть и приедет еще через сколько-то лет.... Была бы квартира на море, то понятно. Люди каждый год приезжали бы...". Открою мааааленький секрет. Туристов среди моих гостей процентов меньше 5. Остальные - командировочные и местные.
2. Свое жилье сдавала бы посуточно тоже. И уже было собралась купить. Но!!!! Остановила необходимость уплаты налога при продаже в 13%. Потом посчитала и пришла к выводу, что 13% от того, что мне надо, это приблизительно 1,5-2 года арендной платы. Речь, естественно, об одном объекте. Поскольку планирую заниматься этим и дальше, уже задумалась, что фиг с ним, с налогом, можно и заплатить, если что.
1. Если судить по предыдущему Вашему посту, то даже, если человеку сильно понравится, то рекомендовать он друзьям не будет:)..
В этом случае выбор автора по рекламе в букинге, наверное, правильнее. Там рейтинг есть:).
2. Очень странно как-то: сдаете чужие квартиры, а переживаете по поводу налога в 13% :). У Вас его не было бы в случае продажи ...
(Понимаю, если бы Вас смущал данный налог, когда Вы получили квартиру в наследство\от города и т.п....
Но Вы говорите, что хотели купить! А в этом случае с налогом другие расчеты были бы...:))
Я сдаю с разных площадок. И с Букинга, и с эйрбиэнби. По поводу рекомендаций у меня выстроилосьь четкое мнение. У меня много гостей, которые приезжают ко мне после букинга теперь на постоянной основе и бронируют напрямую. Ни один!!!!, ни один из них не оставил положительного, да никакого отзыва на букинге. Я сама с мужем много путешествую, мы самотуристы, и раньше, выбирая себе жилье на букинге, я отбирала по 2 основным критериям - цена и отзывы. И /дурочка/ никогда не бронировала жилье без отзывов вообще, не смотря на то, что метки "новое" на этом жилье не было, а цены были очень привлекательны. Теперь, когда сама работаю с букингом с другой, так сказать, стороны баррикад, больше таких ошибок совершать не буду.
С эйрбиэнби проще. Там сам сайт настойчиво просит оставить отзыв, при чем друг о друге, и пока сам не напишешь о госте, не увидишь, что он написал о тебе.
2. Я ИП на усн 6%. Если бы я сейчас купила и сдавала свою квартиру, то при её продаже, заплатила бы в любом случае, даже после 3 лет, 13% от суммы продажи квартиры. Потому и заморочилась. Тем более рынок долгосрочной аренды просел, и 13% это почти 2 года аренды. В наше нестабильное время. Я рассуждала так, что неизвестно сколько я буду заниматься этим бизнесом, вдруг не пойдёт или ещё что случится /все под Богом ходим/ с арендной квартирой я просто рассталась, ну не получу залог за досрочное расторжение. А своя квартира простаивать не должна, это глупо. В ней надо или жить, или сдавать. Жить мне есть где. Покупать для долгосрочки квартиру мне не интересно. Как то так считала. Сейчас пока денег на то, что хочу для посуточно нет. А время терпит. Как совпадет, так сразу куплю.
Не пойму в чем нюанс с покупкой квартиры в "личное пользование" и ИП?Откуда вырисовываются 13%?
P.S. Cпасибо за развернутый ответ. Правда интересно стало:).
P.P.S. "Покупать для долгосрочки квартиру мне не интересно. Сейчас пока денег на то, что хочу для посуточно нет."
_________________
Не пробовали начать с меньшего? Я вот думаю, что разворот в ЛИКВИДНОЙ недвижимости не за горами:).
Стоит только доллару начать колебаться сильно в ту или иную сторону...
Дело в том, что, если у Вас есть в собственности квартира, которую Вы сдаете и, как ИП платите с неё налоги, то при продаже этой квартиры, Вы заплатите налог 13% от всей суммы продажи (дохода).
Если Вы сдаете свою квартиру как физ.лицо, уплачивая при этом налог 13%, то при продаже будете иметь все льготы физлица. Пока. Думаю, что и здесь скоро "хвост прижмут".
Спасибо за предложение не оформлять :-), но я не могу так поступить, потому что мне нужно официальное разрешение от собственника квартиры на субнайм, прописанное в договоре найма. Или Вы не то имели ввиду?
Я не могу не платить налоги. Я сдаю через официальные сайты, оплачиваю комиссию, доказать, что у меня люди проживали очень легко, эйрбиэнби вообще деньги на счёт переводит, там никаких расчётов налом.
Не увидела там сразу выше, Вы дописали?
По поводу покупки. Я за свою жизнь столько продала и купила квартир, что пришла к выводу, что имеет смысл покупать только ликвидное жилье, причём ликвидное и для дальнейшей продажи, и для аренды. Т.е. Только один критерий - ликвидность. Никаких других - мамы, школы, работы и пр. И только однушечки. Их сдал, на эти деньги себе снял, где удобно. Появились ещё деньги - никаких расширений. Купил либо однушечки совсем в центре, либо ещё одну . И так далее.:-)
Сейчас можно снять квартиры конфетки, это раньше в основном бабушкины варианты.
Спорное утверждение - что покупать надо только однушки для жизни и жить на съеме:). Так обычно утверждают либо те, кто не имеет еще детей, либо те, у кого дети уже взрослые.
Т.к. это нестабильно и не все хотят жить в чужих ремонтах.
Приведу пример. Подруга, которая сейчас беременная, привязана к определенному району из-за школы (где учится старший) и садику (в который с трудом попали). Менять районе не хочет (мама еще рядом).
Так вот они сняли квартиру в новом доме без мебели (только кухня была хорошая). Обставили квартиру и она боится, что хозяева попросят на выход по окончании срока договора (а может и раньше, заплатив штраф.санкции ей), т.к. в разговоре промелькнуло, что квартира хозяевам не нужна.
В данном месте всего несколько современных домов, где и того меньше сдается 3-к (подходящих под ее состав семьи и хотя бы в приличном состоянии)... Заниматься переездами с новорожденным на руках она так же бы не хотела:).
ИМХО: квартира (для постоянного проживания) должна соответствовать СОСТАВУ семьи, тогда не надо будет ВСЮ жизнь проводить в чужих ремонтах и с опаской постоянных переездов (обстоятельства же и у арендодателей могут меняться).
Все же квартиры продаются\покупаются. И из-за "культа ликвидности однушки" проводить всю жизнь на съеме я бы не стала.:).
P.S. Купите себе однушку и сдавайте НЕ посуточно, тогда не будет у Вас всех заморочек с ИП и картами:).
Да, Вы правы, у меня обременения :-) в виде детей уже нет. Но у меня несколько своеобразное отношение к квартирному вопросу. Я несколько лет живу за городом, где до ближайшей остановки ОТ 8 км пешком. Это для меня самое лучшее жилье. До цивилизации далеко, хотя до Москвы не очень :-). Переезд в город только при форс-мажоре.
Вы наверное правы, я никогда не жила на съеме, сама являюсь нестандартным арендодателем /никогда не откажу суточному гостю в пользу трехсуточного, если с ним первым договорилась и пообещала, ох, сколько же у меня таких клиентов, которые договорились с хозяевами, а те их за полчаса до заселения ставят перед фактом, что нашли более выгодных, если вообще снизойдут до объяснений/, поэтому мне и неведомы страхи о неожиданном выселении.
Ваш пс не поняла. У меня нет заморочек с ип и картами. Сдача в наем не единственный вид деятельности по оквэд у меня. Я ещё живописьЮ :-) приторговываю, ну и ещё всяким разным подхалтуривываю. Вот, например, заморочилась я сейчас таким вопросом - будет ли выгодно мне офис снять на долгосрочку, и сдавать его посуточно/почасово. С одного офиса выхлопа должно быть как с двух квартир, и трудозатрат меньше, как мне кажется. Вот пытаюсь провести маркетинговый исследования, не знаю с какой стороны подступиться :-). А Вы, говорите, пассивный доход. Мне движуха нужна.
Второй раз Вам пишу P.S. относительно квартиры для Вас. Вас же налог при продаже смущал... :). При НЕ посуточной сдаче избежите многих проблем:).
По поводу посуточной аренды офиса - мне не нравится идея. Т.к смутно представляю себе целевую аудиторию. Ну, допустим, частному риэлтору нужно более презентабельное место для проведения переговоров. Но сейчас и у риэлторов сделки все просели.
Кто еще может их снимать?
К тому же пол моего района завешаны рекламой по аренде нежилых помещений начиная от домов бизнес.класса и кончая пятиэтажками:).
P.S. Если уж и заморачиваться коммерческой недвижимостью, то очень маленькой и на долгосроч.период. Типа ателье, стомотолог.кабинет, пием.пункт хим.чистки и т.д...
В свете диалога ниже, уже таких страхов сильных нет, но уже о деньги слегка "разбазарены", надо подкопить. Буду покупать, скорее всего и на посуточную :-), где условия для этого оптимальны. Апарт-отель, например. Я несколько лет назад хотела купить такие апартаменты, но моя риэлтор отговорила, гарантировав мне низкую ликвидность такого жилья. Очень жалею, что послушала совета. Как говорит моя подруга-психолог, Оля, учись доверять себе.
По поводу офиса -на сегодняшний день вижу такую целевую аудиторию - тренинги, мастер-классы, кабинет психолога на час, переговоры.
А я поддерживаю Вашего риэлтора:).
Иметь в конкурентах по сдаче даже не пол дома, а целый дом! (где все предлагают одно и тоже: новый ремонт и мебель) не считаю рентабельным. За счет чего планируете выделяться на этом фоне, чтобы квартира не простаивала?
Элементарный пример: Лайнер на начальных этапах был где-то 4,5 м.р., сейчас почти на ключах можно купить за 4,8 м.р.:). Супер инвестиция!
А ведь там рядом спортивные арены (подразумевается, что гостей столицы, желающих посетить матч будет много)....
https://www.cian.ru/cat.php?currency=2&deal_type=sale&engine_version=2&maxprice=5000000&newobject%5B0%5D=5641&offer_type=flat&room1=1&room9=1
Тоже самое можно сказать и о многих других застройщиках, продающих апартаменты. Как думаете, для чего они стали заморачиваться переводом в жилое, если цена продажи практически одинаковая? Может потому, что никому они не нужны, как апартаменты?
А что касается всяких тренингов, знакомый проводит тренинги - на территории фирмы (которая данные тренинги заказывает).
Не слышала, чтобы психолог снимал бы помещение на час, для того, чтобы принять клиентов:).
А вот потенциальных Ваших клиентов вижу в категории "мошенники":).
Пускают пыль в глаза клиентам: "Смотрите, у меня укомплектованный офис, допустим, в центре Москвы"! Там "только что принятый на исп.срок ген.директор" (или девочки-специалисты) заключают договора, а далее руководство сливается:)... Проблемы с полицией, обманутыми клиентами - Вам обеспечены!
Я даже не знаю, рентабельно было бы такое мероприятие в БЦ класса "А".
Там пропускная система, возможно, огородила бы от потенциальных мошенников. Но цена входа явно была бы не 2 копейки и арендная плата не всех снимающих и сдающих устроила бы.
Моя знакомая риэлтор из Питера, такую инвестицию осуществила, сдаёт посуточно, довольна, простой минимальный, считает такое жилье оптимальным для краткосрочной и даже среднесрочной аренды. Но там цены немного другие. Рассчитывает за 3-4 года окупить вложение. Покупала пару лет назад. Так что разница котлован/ключи ещё ни о чем не говорит. Какую квартиру можно так быстро окупить? Так что Ваши расчеты не совсем верны. Я так понимаю, это расчеты теоретик, а у меня есть примеры практика. Кстати, именно Лайнер мне понравился, только за 4,8 млн. Там такие крохотулечки :-(.
Тренинги бывают не только для сотрудников фирм, знакома с психолога и, которые снимают кабинет на почасовой основе. Просто Вам не приходилось сталкиваться, вот Вы и не в курсе. БЦ уже присмотрела, но там пока ремонты, так что время есть на подумать. Потенциальных клиенты тоже уже подбираются, но их пока мало. Мошенничество исключено совсем.
Окупаемость в 3-4 года - это, кончено, хорошая. Какие исходные данные (грубо говоря, находится рядом с вокзалом, сдает приезжим из средней Азии).
В посуточной сдаче - однозначно теоретик:), но у нас ведь просто дискуссия:).
По поводу Лайнера, да, крохотулечки, т.к. это было САМЫМ дешевым вариантом. Его и сравнила на "цикле стройки" и на этапе "почти ключи". У него был теоретический потенциал вложения из-за 2-х стадионов рядом, но его "не расхватывают, как горячие пирожки" (раз по 4,8 (если судить по циану) апартаменты есть в продаже)...
Савеловский (также из относительно недорогого) - тоже не продан..
https://www.cian.ru/cat.php?currency=2&deal_type=sale&engine_version=2&maxprice=5000000&newobject%5B0%5D=6266&offer_type=flat
Котлованы в относительном центре Москвы - стартуют по тем же ценам... А это говорит о том, что за 6 м.р. они ВООБЩЕ не будут интересны.
Дорогие варианты не сравниваю, т.к. при альтернативе за 8 м.р. апартаменты нормального размера или полноценная однушка - выиграет однушка:).
Почему Средняя Азия. Апартаменты в апарт-отеле, минут 10 пешком до метро, мы с мужем останавливаемся там, когда едем в Суоми. Удобно находится, недалеко от КАД и Выборгского шоссе. Там приличная публика, такая же как в 3-4 * отелях. Купила за 3 млн.с отделкой и техникой. Сдаёт не в сезон за 2000, в сезон за 3000, простоя практически нет. С учётом коммуналки, затрат на уборку, получается 3-4 года окупаемости.
Да, дискуссия. Мне кажется народ ещё не расчухал, что к чему, в Питере на этот счёт как то проще, мне кажется там больше посуточной аренды, впрочем, я сама там начинала :-), хотя живу в Москве.
1. А почему, если это целый КОМПЛЕКС со сдачей, у нее простоя нет?
Цена 3000 в сутки - не низкая.
Открыла ради интереса букинг, 50 страниц предложений!
Где есть дешевле, чем Ваша подруга сдает:
1400 руб. все удовольствие - стандартный номер (первое попавшееся предложение с низкой ценой):
http://www.booking.com/hotel/ru/karavannaya.ru.html?aid=304142;label=gen173nr-1FCAEoggJCAlhYSDNiBW5vcmVmaMIBiAEBmAEhuAEIyAEM2AEB6AEB-AELqAID;sid=86e2521d13c1c74f065dfcc6223c86a3;checkin=2017-01-30;checkout=2017-01-31;dist=0;dotd_fb=1;group_adults=2;promo=1426365;sb_price_type=total;type=total&
2. Раз цена входа была 3 м.р., то скорее всего речь об апартаментах площадью 30 кв.м?
Но за эту цену есть много предложений в больших частных гостиницах. А чем крупнее комплекс, тем больше у него разных дополнительных бонусов в виде ресторана, игровых комнат для детей и т.д...
Что должно заставить тогда меня, как туриста, остановиться в апартаментах?
1. Потому что в этом комплексе есть краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренда. Далеко не все хозяева сдают посуточно, многим лень заморачиваться, некоторые вообще сдают через УК - так называемые инвестиции в готовый арендной бизнес. Конечно, через УК совершенно другой выхлоп.
По поводу цены. По Вашей же ссылке 1400 цена спецпредложения невозвратного тарифа и в 8 утра просмотр 6 человек. Этот номер в сезон продаётся за 5000! И он продаётся за эти деньги. И не стоит путать номер в миниотеле с апартаментами в апарт-отеле. Последнее значительно лучше, Во-первых, наличием собственной, а не общей кухни, Во-вторых, обязательным наличием собственного санузла. Давайте сравнивать сравнимое.
2. Все те же самые бонусы, перечисление Вами, есть в апарт-отеле. Я не вижу разницы. Апарт-отель - это такой же отель, только вместо номеров апартаменты. И эти апартаменты принадлежат физлицам, которые хотят - сдают сами, а хотят - передают в управление в УК.
Я не знаю, что именно Вас привлечет, как туриста остановиться в апартаментах, меня лично привлекает удобное расположение комплекса ( по пути в Финляндию), наличие парковки, круглосуточное заселение, охрана. И да, мне нужны апартаменты из-за кухни, мы рано уезжаем, мне миниотельный завтрак не нужен. Да, и площадь около 30 метров, что значительно больше площади номера миниотеля, да и некоторых сетевых отелей. Кстати,в апартаментах, которые сдаю я, есть возможность "прямо в халате" спуститься из номера в фитнес-центр с бассейном. Конечно, за отдельную плату, или заказать уборку в номер у УК. Рядом /правда придётся одеться/ в другом корпусе, в 10 шагах, ресторан и две кофейни.
Лично я считаю, что за таким видом посуточной аренды - будущее. И посуточная сдача квартиры скоро начнёт проигрывать, в виду отсутствия банального сервиса. И, если речь идёт об инвестициях, то апартамент в апарт-отеле стоит дешевле квартиры, а выхлопа даст больше. Даже при долгосрочке.
И добавлю, цена 3000 в Питере не низкая НЕ в сезон, а сейчас не сезон. Летом приличного жилья за эту цену днем с огнём не найдёшь. И, выбирая между 1400 предложенного Вами миниотеля, я выберу 2000 апартамент. Но, все люди разные. Есть спрос на то и другое, и именно он и формирует цену.
И по поводу спецпредложений. Допустим, я сдаю жилье за 4500, и у меня есть бронирования, допустим, дней на 10-14 вперёд, но среди этих дней пара пустых. И я могу их выставить за 3500, даже 3000, пусть я заработаю совсем мало, но дам заработать уборщице и, быть может, получу либо постоянных клиентов, либо рекомендации, на худой конец.
Спасибо за подробные ответы.
1. Никогда не интересовалась апар.отелями, даже с точки зрения посуточной аренды:).
Там, как мне кажется, могут быть еще проблемы с ценой сдачи.
Грубо говоря, если в комплексе у застройщика (УК) будет несколько десятков апартаментов под данные цели, то могут установить на них стандартную плату. А Вы, допустим, планируете зарабатывать на апартаментах больше. Тогда Вам придется считаться с ценой сдачи УК
2. Варианты, как Вы сдаете (с возможностью сходить в бассейн или сауну), конечно, другой формат,. И это явно не то, чем хочет заняться автор топа... :)
3. Не знаю, что за апартаменты Вы себе присмотрели, но апартаменты в хорошей локации от центра (а ведь это Важно для Вашего бизнеса) не стоят 3 м.р.. А с ценой входа от 8 м.р. на стадии строительства, уже окупаемость получается явно не 3 года:). Правда тоже не плохая, если бесперебойная сдача...
1. Цена у УК всегда выше. Ей нужно кормить целый штат сотрудников, в то время как частнику очень легко минимизировать свои затраты. Хотя и белье они покупают оптом дешевле, и ту же химию, и обслуживающий персонал у них везде определённый. Но всем управленцам тоже хочется кушать и получать откаты, да и сдают они не свое жилье, и вообще предпочитают сдавать на среднесрочную аренду. Когда мы интересовалась покупкой апартаментов, которые, в результате, я снимаю в субаренду, менеджер по продажам мне "зуб давал",что УК не будет сдавать посуточно, что минимальный срок аренды 1 месяц. Прошло чуть времени, и сдаётся весь этаж. Никому верить нельзя :-).
2. На сегодняшний момент это, практически, одно и тоже. Спрос есть и на апартаменты, и на квартиры. В апартаментах есть свой плюс - сервис, в квартире плюс - это метраж. Кто что предпочитает. Разница в цене не существенна.
3. Цену в 3 млн я озвучивал для Питера. Конечно в Москве таких цен нет. Для бизнеса посуточной аренды хорошая локация именно ОТ ЦЕНТРА не важна. Или имеет косвенное значение. Допустим, сдать такие апартаменты Вы сможете раза в 2 дороже, а купить? В основном центр нужен туристам. Причём туристам средних лет или пожилым. Главное - это пешая доступность до метро, наличие инфраструктуры, и, очень желательно, близость развлекательных центров и клубов, а также бизнесцентров.
1. А то, что сдается весь этаж это вредит Вашим интересам (цены у Вас разные), Фактически в этом случае также получается, что если Вы предложите за сутки сумму на 500 руб. ниже, то к Вам должны пойти клиенты. Или это уже не рентабельно получается?
Я поняла, что речь про 3 м.р. шла про подругу из Питера. Но есть варианты и не совсем в центре (где-то до 5 м.р., правда без отделки), т.е. все равно сумма входа увеличивается, пропорционально окупаемости, увы.
2. Что может привлекать даже приезжих из Питера (которые видели Москву) снимать квартиру на отдаленных станциях метро?
Предполагается, что либо идут гулять в центр - если приехали отдыхать, либо ближе добираться до центра. Отсюда и вырисовывается локация - рядом с центром Москвы...
1. Не вредит, а заставляет быть в тонусе. :-) Я всегда за здоровую конкуренцию. И конкурировать с УК проще, чем такими же как я, частниками. Большие компании достаточно неповоротливы, им тяжело сокращать издержки, горничные по-русски то не очень хорошо понимают, качество уборки соответствующее. И как ни странно, даже поставляют мне клиентов. У меня дешевле и лучше.:-). И у других частников лучше, потому что мотивация выше. Вот между собой нам тяжело, вернее мне, я не могу опускать цены также как это делают некоторые собственники. Но даже, если бы могла, то не стала. Слишком низкие цены привлекают соответствующий контингент. Не все сдающие это понимают. Пусть лучше у меня будет день простоя, чем убытки плюс проблемы.
Апартаменты сдаются с отделкой. Качество техники отличное, качество материалов средненормальное, качество работ на три с минусом. Цена готового к сдаче апартамента чуть ниже 5,5 млн. В ноябре была акция с хорошей скидкой, можно было за 5,1 купить.
2. У меня много питерских останавливается. Я далеко от центра. Но недалеко от Ленинградки:-). А значит аэропорт тоже достаточно близко. Но я никогда не задаю людям лишних вопросов.
Еще раз повторю, далеко не всем нужен центр (Москвы). И за Садовым, также как и за МКАДом, жизнь есть. И более удобная. Без проблем с парковками и бешеных цен. И люди в Москву ездят не только "окультуриваться":-), но и работать и развлекаться. И даже человеку на отдыхе чаще всего все равно сколько добираться до центра, для него поездка на ОТ не в час пик тоже часть ммм отдыха. Это же не каждый день из года в год. Речь, конечно, о среднестатистическом российском путешественнике. Иностранные туристы это несколько другое. Они в основной своей массе путешествуют группами и предпочитают сетевые отели ближе к центру. Есть иностранцы из бывших наших, они пользуются и квартирами, и миниотелями, и апартаментами как в центре, так и в более отдаленных районах Москвы.
Нет 13%, это ошибка. Есть 6% - ставка ИП при УСН (6% с оборота). Или 15%, но тогда налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму расходов на покупку. Разновидности налогообложения (6% или 15%) можно менять (скорее всего раз в год с начала года, надо уточнять).
Т.е. можно купить квартиру как ФЛ за 10млн. например, зарегистрировать ИП с 6%, 10 лет сдавать и платить налоги по ставке 6%, затем задуматься о продаже квартиры, загодя перейти на ставку 15%(доходы минус расходы), продать квартиру за 10,1млн. и заплатить с этого 15тыс. налогов. А если продать за 9млн., то налоги вообще платить не надо.
Вообще-то не 13% , а 6%. Как ИП, вы продаете свой инструмент бизнеса, доход от продажи которого облагается по ставке УСН.
Вчера специально у бухгалтера интересовался...
Чуть выше написано, что финансовые потери ИП от утраты возможности применения вычета для ФЛ, если квартира КУПЛЕНА для бизнеса по реальной (не заниженной) цене, а не получена безвозмездно (приватизация, дар, наследство и т.п), можно практически обнулить.
Нет, так не пройдёт. Если покупали на 6% или вообще не будучи ИП, то учесть после на 15% эти расходы нельзя.
Почему нельзя?
Ссылочку на нормативный или разъясняющий документ можно?
PS. Не исключено, что вы правы, но хотелось бы момент прояснить максимально.
Сейчас ... Ст. 346.25 п.2.1
"При переходе налогоплательщика с объекта налогообложения в виде доходов на объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, на дату такого перехода остаточная стоимость основных средств, приобретенных в период применения упрощенной системы налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, не определяется."
Вроде бы этот пункт не распространяется на объекты, приобретенные ДО ИП (до ведения предпринимательской деятельности)?
Нет?!
Про разные формы упрощенки вы правы, к сожалению.
А купленные до ИП вообще никогда не учитываются. Тут даже норматива никокого не нужно.
Лис. А ИП может дарить свои средства производства обычным ФЛ? Безвозмездно. Обязан одарямый платить налог?
Тут какие-то налоги возникают или действует все же норма о близкой родне?
Может. До 4000 руб. не облагаются. Больше - НДФЛ 13%. Норма о близкой родне не применяется.
Спасибо. Печальная картина вырисовывается.
Получается, что "засветить" квартиру в части средства производства - "попасть" на налоги однозначно.
И выходит, что путь только один в семейном бизнесе - назначать самого малоимущего члена семьи ИП, ему брать средства производства (квартиры и т.п) у имущей родни в аренду за символические копеечки, и сдавать в субаренду как ИП по рыночной цене.
Всё гораздо проще. Достаточно вывести квартиру из предпринимательской деятельности, т.е. перестать её сдавать как ИП, или снятся с учёта как ИП.
Боюсь, что это не поможет. "Замазанная" в бизнесе квартира останется таковой и в дальнейшем.
Пару дней назад ссылку давали здесь http://moskvarenta.ru/apartmenttaxes/ndfl-pri-prodazhe-kvartiry/
Там такие же выводы, как я привёл выше. Понятно, что надежнее, когда совпадают оба пункта (не являешься ИП и не сдаёшь на момент продажи), но я считаю, что достаточно и одного пункта.
Не поняла, в ссылке речь идет об ИП или об обычном физ.лице?
Если квартира покупалась, сдавалась физ.лицом, платился 13% налог во время сдачи, а потом по истечение менее 5 лет, она продается. То налог какой у физ.лица? (Сумма продажи - сумма покупки)*13%, так?
Еще одна мысль. :)
Если квартира, которую использует ИП (6%) для сдачи в наем, оформлена на него, но покупалась в браке (т.е. действует режим общей собственности супругов). Как только возникнет мысль о ее продаже, можно заключить брачный договор, по которому данная квартира отойдет другому супругу полностью. И все, супруг может ее продавать, как физ.лицо, не испачканное предпринимателькой деятельностью, т.е с использованием вычетов для ФЛ. :)
Есть здесь ошибка в рассуждениях?!
То есть в совместной собственности у супругов квартира. Один супруг - сдающий ИП, на которого эта квартира оформлена. Для будущей продажи заключается брачный контракт, по которому квартира "отходит" супругу-физ.лицу.
Кто тогда будет указан в договоре купли-продажи? Если супруг-ИП, то что он должен указать в декларации при продаже ,чтобы не платить налог?
Мне кажется, брач.конракт.. не айс вариант; будет ооочень слабая позиция в суде.
В договоре купли-продажи будет указан собственник квартиры на момент продажи. Если к этому моменту согласно брачного договора собственник будет супруг не ИП, то и налога не будет.
Так вот именно, что вопрос на основании какого документа не ИП станет собственником. Получается, все равно через дарение.
Эти все телодвижения с переоформлением с ИП на супруга-не-ИП, на самом деле, шиты белыми нитками. Налоговая обязательно подаст в суд, и на 99% выиграет его.
На основании брачного договора или соглашения о разделе совместнонажитого имущества. Это не имеет отношения к дарению.
Я приводил уже выдержку из статьи, где говорилось, что информации об арбитражных решениях по данному вопросу найти не удалось.
1. Я правильно понимаю, что даже, если покупка будет оформлена на мужа Ольги 33 и она их будет использовать, то потом все равно попадет муж на налог при продаже?
2. Тоже самое будет даже, если Ольга сначала перестанет быть ИП и купит апартаменты, а в дальнейшем будет их продавать?
1. Продавать то будет не Ольга, а её муж. И декларацию будет подавать муж и в ней нет ничего про супружеские доли. Так что Ольга отдельно со своим ИП, а муж отдельно со своей продажей.
2. Однозначного ответа нет. Моё мнение, что платить налог не нужно (если больше срока минимального владения). Ниже просто скопирую часть статьи из Гаранта:
Таким образам, следуя логике разъяснений финансового ведомства, можно сделать следующий вывод:
- если на момент совершения сделки ИП не утратил статус предпринимателя и применяет УСН, то при продаже нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, доход облагается налогом в рамках УСН. При этом неважно, используется объект на момент продажи в предпринимательской деятельности или нет и сколько времени прошло с момента использования этой недвижимости в предпринимательской деятельности;
- если статус ИП утрачен, то доходы от продажи подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% также независимо от того, используется имущество к моменту продажи для извлечения дохода или нет.
Никакого "срока давности" использования имущества для извлечения дохода НК РФ и разъяснениями Минфина России не предусмотрено.
На наш взгляд, позиция Минфина России далеко не бесспорна. Дело в том, что в абзаце 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ говорится о доходах "от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности".
Указанную норму можно трактовать иным образом и говорить о том, что в ней идет речь об имуществе, используемом в предпринимательской деятельности и реализуемом в периоде, когда физическое лицо обладает статусом ИП. Исходя же из разъяснений Минфина России, ограничение касается любого имущества, когда-либо использовавшегося ИП в предпринимательской деятельности.
С учетом п. 7 ст. 3 НК РФ можно сделать вывод, что в рассматриваемой ситуации, когда налогоплательщик уже утратил статус ИП, а имущество в предпринимательской деятельности не используется, физическое лицо имеет право на освобождение от налогообложения дохода, полученного от продажи недвижимого (иного) имущества, находившегося в его собственности три года и более, на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Учитывая, что данная точка зрения не совпадает с позицией финансового ведомства, велика вероятность, что отстаивать право на освобождение от налогообложения рассматриваемых операций и полученных доходов придется в судебном порядке.
В настоящее время мы не располагаем примерами из арбитражной практики по данному вопросу.
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/consult/business/551624/#ixzz4Wg98aH31
Не знаю на сколько я сделала правильные выводы, но у меня вырисовывается только один вариант - покупать на себя, сдавать и получать доход, при этом я могу и выбрать патент, исходя из экономической целесообразности, что невозможно сделать, если жилье мне не принадлежит. Потом, когда решу продать, отдаю мужу через брачный договор, и он продает. Правильно?
Купить на мужа и сдавать как ИП я не могу, потому что ИП имеет право сдавать либо свое собственное имущество, либо чужое, но официально оформленное договором найма с обязательным разрешением поднайма. А муж жене, хоть и оформленное на него, но являющееся совместно нажитым имуществом, сдать не может. (читала несколько месяцев назад на каком-то юр.форуме, сейчас ссылку не найду). В этом случае либо я, либо муж, уж какая разница, сдавая это жилье, попадаем под 13% как физлицо, т.к.муж физик, а у меня нет прав сдавать его квартиру как ИП.
Скажите, пожалуйста, я правильные выводы сделала?
Не получится.
Обычно в бд пишется, что квартиры оформленные на мужа - его, на Вас - Ваши.
У Вас получается фактически уже купленная и оформленная квартира. Т.е. Вам надо будет совершить какое-то действие: либо дарение, либо продажу. При продаже - налоги вылезают из-за ИП, при дарении, вылезет налог у мужа от "владения имуществом менее 5 лет" .
Да, через брачный или через Соглашение о разделе совместнонажитого имущества. Думаю, проблем не будет.
Но вариант не единственный.
Сдавать совместнонажитую недвижимость, хоть и оформленную на мужа, вы можете и как ИП. Для этого не нужно иметь договора найма или безвозмездного пользования с ним. Просто достаточно его согласия. Доходы от сдачи не надо как то распределять между вами, просто тупо платите со всей суммы налог по УСН. Более того, вы можете сдавать её даже по патенту. Как пишут налоговики, для этого нужно иметь нотариальное согласие супруга.
Огромное спасибо за разъяснения. Просто для нас актуальна именно покупка на мужа. Если достаточно нотариального разрешения, то все просто супер. В планах купить сдавать лет 5-8-10, продать. Тогда муж точно не будет платить 13% от суммы продажи? Если, конечно, законы не поменяются.
Лис, не пойму, почему при БД не будет муж налог платить? Дарение между супругами на облагается налогом, но в собственности квартира же будет мало времени... Соответственно, вырисовываются 13%???
БД, это не дарение. Речь о совместной собственности и последующем её разделе через БД или Соглашение.
А что тогда указывается? ФИО лица сдающего в суб.аренду квартиру (ссылаться же на какой-то договор, наверное, будет А тогда там фигурирует ФИО сдающего квартиру)?
В налоговую вы отправляете Декларацию по УСН. В ней кроме цифр доходов-расходов нет никакой иной информации.
спасибо вам,что поделились информацией.Заставили меня задуматься об этом бизнесе.Но,у меня своя сдаваемая квартира,и вот мне кажется,что я из нее выжимаю меньше,чем она могла бы дать.Особенно мне понравился ваш краткий рассказ о людях,которых вы встречаете,ну и скандинавский стиль,это и мой любимый стиль так же.)могу я задать несколько вопросов в личку?
Допишу. Рекомендовать не будет пока сам регулярно ездит. Потом, обязательно поделится. Сарафанное радио рулит.
Постоянным рекламировать мой объект совсем ни к чему, им же самим потом не достанется:-). Или цена повысится. Спрос рождает предложение.
эх, открыто пишите, а то спросила бы, сколько в мес одна квартира приносит при суточной, если не учитывать арендную плату
Арендную плату не возможно не учитывать. Квартира с хорошими данными будет одинаково дорого стоить и при долгосрочной, и при краткосрочной аренде. Так что считайте именно через аренду. Например, от 70 до 150 % от арендной платы. Т.е. Сняли квартиру за 20000, сможете получить 34000 минус аренда 20000 минус расходники. Итого тысяч 10000 и то, через некоторое время, не сразу же выйдете на полное заселение. Снимите за 50000, сможете получить и 100000 минус аренда минус расходники. И учтите, что чем дешевле, а, следовательно, неудобней квартира, тем тяжелее её сдать, вплоть до невозможности :-)
не, у меня чисто любопытство
я сдаю 4 кв , долгосрочно и сплю спокойно без стирки, каждодневных заселений и тд:)
может если бы у меня была квартира с видом на крель...нет, ее б я тоже не сдавала посуточно
а вам удачи:)
Спасибо большое.
Это прекрасно, когда человек имеет возможность заниматься тем, что нравится, и, тем более, НЕ заниматься, чем НЕ нравится.
Мне пришлось познакомиться с таким количеством людей, столько судеб промелькнуло/проплыло. Мне нравится ненапряжное /чаще всего/, краткосрочное общение с людьми. Я испытываю такой кайф, когда люди входят в мою квартиру, и аж присвистывают от восхищения. Не от изысканной обстановки, нет, /я предпочитаю скандинавский стиль минимализма/, а от сочетания этого стиля и уюта, душевной обстановки. А, если за это ещё и деньги дают, то......:-).
ПыСы. У меня и на выставке художников самые "уютные" стенды получаются. Сами художники и признают, и очень удивляются, когда узнают, что я совсем не из их круга. Видимо так реализовывается во мне что-то. И очень классно, что это даёт возможность получать доход.
У меня знакомая посуточно сдает. В основном-парочкам, те вообще даже не всегда на ночь остаются. Вот так база и наработалась :-)
А что закон сейчас говорит про возможность организации и ведения гостиничного бизнеса в жилом фонде?
Слухи ходили полгода-год назад, что такую деятельность вроде бы хотели запрещать.
А она всегда была запрещена. Просто у нас, по традиции, строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения.
Логично.
Т.е. есть вероятность того, что вложишься в бизнес крупно (относительно), организуешь его, а потом придет государственный человек и объяснит, что "нельзя", а выйти без потерь уже не получается, те же законы мешают.
Вот, самый больной вопрос. Именно поэтому я и снимаю апартаменты в не жилом фонде. И просто с квартирами уже несколько лет не работаю. А квартиры снимать дешевле.
А Вы какой-то договор с постояльцами заключаете или по-закону можно без него обойтись, документы какие-то даете? И берете ли какой-нибудь залог за возможные повреждения?
И еще я реально не понимаю, как имея такой бизнес, иметь выходные? А на море в отпуск съездить, это же вообще не реально, не перестав на это время сдавать.
Вообще, Вы большой молодец! Лично у меня руки опускаются, не успев подняться, заниматься это деятельностью, видя нереально огромную массу предложений "посуточно", причем за довольно небольшие деньги ) А напрягов с этими заселениями и уборками сколько!!!! Видимо, надо быть эдаким "энерджайзером" по жизни, чтобы заниматься посуточной арендой.
Договор заключаю по требованию с командировочными. С эйрбиэнби бронируют всегда частные лица, но там проще, все расчеты по безналу. Залог не беру.
С выходными туго, да. Но если очень куда-то надо и помочь при этом некому (что редкость), просто блокирую эти дни и никому не сдаю. Или ищу клиента на неделю-другую и подстраиваюсь. Да всегда можно найти выход, было бы желание, наш с мужем отпуск может не совпадать с каникулами, это значительно упрощает жизнь.
Спасибо за комплимент. На самом деле все не так уж и тяжело.
Ключи после квартирантов меняете? Дубликат сделать - проще простого, при таком потоке живущих всех не отследишь на предмет недобрых намерений.
Знакомая сдает несколько квартир посуточно, бизнес сложный, но прибыльный, постоянно на телефоне. Выставляет на авито. Сдает командировочным, предоставляя подтверждающие документы для их авансовых отчетов. Сумму в доках указывает больше. Это ее постоянные клиенты, им выгодно. Есть у нее пара помощниц, оплата за уборку почасовая. Так же эти помощницы заселяют-выселяют, обе живут в шаговой доступности от сдаваемого жилья. Сама хозяйка тоже может и убраться и заселить-выселить. Под клиентов подстраивается, не то что заселение ровно в 14 выселение ровно в 12, а как удобно гостю, может и ночью встретить в аэропорту и на вокзале и отвезти (за отдельную плату) С незнакомых клиентов берет фото паспорта на всякий случай, но она не дешево сдает, маргиналы не интересуются.