Альтернатива без риэлтора. Реально?
В недалёком будущем планируем продать однушку и купить трёшку. Все деньги уйдут на доплату. Лишних не будет точно. Спрашивала в Инкоме - они берут за такую сделку от 400 тыщ. Там вся доплата будет 2-2,5 млн!
Вот скажите, я совсем наивная, если думаю, что можно без риэлтора обойтись?
Нельзя стороннего юриста привлечь на составление договора и проверку документов?
Просто не вижу нужды нанимать риэлтора на показ нашей и поиск нужной квартиры. Но понимаю, что сделку сама не осилю.
А как искать частника? В смысле, как понять, что он компетентен, и всё правильно сделает? По знакомым нет таких. Просто я думаю, что если в крупную фирму обращаться, они какую-то ответственность несут за сделку? Ну, в смысле, что они всё проверили и т.п.
Заблуждение. Никакой ответственности крупная фирма не несет. Наоборот, обложится бумажками, что никаких претензий к ним не имеете.
Мне тоже не верьте на слово, возьмите договор на дом и внимательно почитайте. В офисе вам внимательно почитать не дадут, будут отвлекать внимание. Ищите внимательно в договоре про ответственность.
только не в инком! очень многие не хотят с ними иметь дело, если квартиру продает это агентство - закрывают и больше не возвращаются. у них очень плохая репутация, дурят все - и продавца, и покупателей.
реально и самой. если страшно, возьмите риелтора только на сделки..это гораздо меньше
Вот об этом тоже думали... А крупные конторы берутся за такие услуги? Сильно ли это будет дешевле, не знайте?
Без Инкома точно можно, а без риэлтора не советую. Вдруг там, допустим, какие-то отказники от приватизации окажутся, или наследство, да мало ли, какая ситуация может быть. Все-таки квартира это слишком серьезно чтобы надеяться на авось.Машины и то профессионалы проверяют перед покупкой, ну или есть риск нарваться на неприятности. А тут квартира!
Без риэлтора вы сами цепочку не выстроите. А как вы определили размер доплаты? Продаете/покупаете в одном районе?
А что значит, цепочку не выстрою? Я ж думаю, что у других будут риэлторы, вот они цепочку построят, а я вклинюсь, не? :)
Размер примерно представляю, просматривая объявления. А зачем мне риэлтор для этого?
Продаём/покупаем рядом совсем. Мы бы с удовольствием в нашем доме купили, да трёшек в нём нет((
Правильно. Пусть другие своим риелторам заплатят, а те пусть за вас всю работу сделают.
Чего-то меня в написанном смущает, не пойму чего. Я бы не стал бесплатно работать, но им то все равно кто-то платит, какая разница?
а что вы бы сказали своему клиенту, не буду работать?:)У нас на сделках у продавцов всегда были риелторы и у покупателей, они там свои цепочки выстраивали, мы были или покупателем с деньгами или продавцами в деньги.
Каждый риэлтор представляет интересы своего клиента. Периодически они прямо противоположны интересам встречного клиента. Аванс сами примете-внесете от риэлторов продавца и покупателя? Два ДКП сами составите/проверите? С ячейками в цепочке Вы сами справитесь? Отследите, все ли нормально с регистрацией по всей цепочке?
Я, если честно, не очень представляю себе, когда и где я что-то буду рассказывать не своему клиенту.
Если бы я всё это могла сделать, я бы ни в чём не сомневалась и риэлтора не искала))))
Но по пунктам... Принять/получить аванс не пойму, почему самой нельзя? Я так понимаю, что предварительный договор составляется? С договором тоже большой проблемы не вижу. Опять же, можно у юриста проконсультироваться.
Вот про ячейку не знаю вообще ничего(((
А действительно риэлтор проверяет всю цепочку? Как? Ему все данные дают? Если честно, об этом не задумывалась))) и, получается, что он уверен в чистоте всей недвижимости, которая в цепочке?
Юрист-то есть для консультации? Или опять на еве будете искать бесплатно?))
Конечно можно все делать самой. Но риелторы обычно знают, где лежат грабли, а вы собираетесь их собственными ногами нащупывать.
Зря вы с договором больших проблем не видите, потому что никто с вами договор аванса скорее всего заключать не будет, подсунут другой договор (оказания услуг) под видом договора аванса.
И у юриста вы не проконсультируетесь заочно, потому что никто вам рыбу этого договора заранее для прочтения не пришлет, на том основании, что это пипец какая интеллектуальная собственность.
Обычно, чем меньше человек знает, тем смелее он себя ведет и берется за решение глобальных проблем.
Самой можно абсолютно все.
Аванс принять/получить можно, нужно только состыковать все условия, которые нужны и важны для Вас, и с Вашим покупателем, и с Вашим продавцом, и по всей цепочке. А это не самый простой вопрос, т.к. у всех встречных продавцов/покупателей есть свои важности и нужности. Плюс, как Александр уже написал, в цепочке легко могут встретиться фирмы, в которых договор аванса подразумевает все, что угодно, кроме него. Деньги отдать легко, а получить их назад в случае возникших проблем очень даже сложно.
То же самое в ДКП.
А с закладкой в ячейки - самое главное - получить гарантированный доступ к документам, которые являются условием доступа. По своей квартире Вы их получите. А по чужим? И слова чужого риэлтора: "Честное пионерское, я Вам их принесу", - не более, чем слова.
Всю цепочку, само собой, нужно проверять в плане - точно ли все будет зарегистрировано, кто куда и когда выписывается, кто когда что освобождает, и что делать в случае, если то, что красивыми буковками написано, не выполняется. Какие-то документы показывают встречные агенты, какие-то имеет смысл добыть самой (если есть сомнения, что все именно так, как озвучивается).
Вся эта работа - не сопровождение сделки, а полноценная сделка, независимо от того, что Вы сами нашли покупателя, и сами подобрали себе квартиру. Это все - Ваши вопросы, никто из встречных риэлторов не будет Вам это делать, тем более бесплатно. Оно ему зачем? У него есть свой клиент.
Я Вас поняла. Спасибо за подробный ответ... Мы в своей жизни покупали только одну квартиру и за живые деньги (с риэлтором), и, конечно, что там во всей цепочке происходит, мне предсьавляется смутно)). Я правильно понимаю, что если одно звено срывается (ну, не знаю из-за чего... допустим, не проходит гос регистрацию договор), то и все остальные недействительными получаются?
Неправильно поняли. Договор покупки-продажи действителен с момента подписания сделки и не требует гос.регистрации. Регистрируется только переход права на объект продажи. Отменить подписанный договор можно только общим соглашением сторон либо в судебном порядке.
Если не предусмотрена пакетная регистрация перехода права по всей цепочке, то не регистрация перехода права по одному договору никак не влияет на регистрацию перехода права по другим договорам в цепочке. И вполне может статься так, что переход права по договору на продаваемую вами квартиру будет зарегистрирован, а переход права на покупаемую вами квартиру - нет. И это будет реальной вашей проблемой.
А не зарегистрируют его, например, почему? Если люди надеялись, что прокатит продажа квартиры с имеющимися проблемами, но не прокатила? Тогда получается, что их риэлтор в курсе и заведомо шёл на этот шаг?
Я, может, Вас достала уже своими дилетантскими вопросами, но, правда, любопытно))
То, что частника нужно искать, я уже поняла, спасибо. Понятно, что это не гарантия от всего, но он явно знает, что спросить, и куда посмотреть))
в январе моей знакомой приостановили регистрацию из-за того, что был разнобой в цифре площади в старом свидетельстве и в новом ЕГРН. Нотариус в соответствии со своей нотариальной религией упомянул в договоре и свидетельство и ЕГРН, хотя свидетельство можно было банально и не упоминать, никаких проблем при этом не возникло бы. Недочет этот нотариус устранять не захотел, сделка-цепочка зависла на месяц. На прошлой неделе ее протолкнули-таки, деталей не знаю.
Приостановки могут быть из-за чего угодно, из-за технических ошибок, из-за ошибок в договоре. Хорошо страхует от накладок сдача документов на регистрацию не через первую попавшуюся девочку в МФЦ, а по каналу, который обеспечен обратной связью: т.е. если что-то не так, то позвонят, расскажут о проблеме, подскажут путь устранения проблему, позволят внести коррективы в течение срока регистрации без ее приостановки.
Я вам не рекомендовал обращаться к частнику. :)
Среди сотрудников агентств есть профессионалы высочайшего уровня, среди частников встречаются такие "дубки", что пробы просто ставить негде.
Общая рекомендация: не выключать собственный мозг никогда и ни при каких условиях.
Удачи вам.
Да, нюансов море.
Конечно, не Вы лично частника советовали. Я имела в виду, что поняла, что без ртэлтора нам туго придётся))
Это я сама такой вывод сделала, так как частник, скорее всего дешевле агентства выйдет. Но, конечно, когда начнём этим заниматься вплотную, будем выяснять/узнавать и цены агентств тоже.
Нет, не так. Александр выше написал об одном варианте событий. А может еще сложиться и так, что квартиру Вы уже продали, купить ничего не купили, но и деньги за проданную получить не можете, потому что так доступ к ячейкам прописан.
Поверьте, обычная продажа - это совсем не просто, что бы кто бы Вам здесь не писал. И если у кого-то сложилось легко, то это не означает, что это легко всегда. А цепочка - это всегда очень сложно. И, если мне клиенты говорят о том, что все прошло легко, то это означает одно - взаимодействие со всеми сторонами этими самыми сторонами было выстроено абсолютно правильно. Т.е. все представляли, кто что делает в том или ином случае, и любой из получившихся сценариев был проработан заранее.
Да, я уже поняла, что специфических моментов так много, что я, спросив у яндекса, многого не узнаю)))
Спасибо за разъяснения.
не проверяют всю цепочку. не верьте.. каждый риэлтор свою покупаемую проверяет а на остальных надеется.. интересуется и детали узнает немного не более того.. если конечно это не тот случай когда один риэлтор всю цепочку ведет а остальные и рады..
Так вот о таких подводных камнях и надо думать. Например, у кого-то из вашей цепочки резко изменились обстоятельства, ну не знаю, наследники неучтенные объявились, или еще что, в общем не сложилась сделка - так ведь разворачивать будут всю цепочку. Если что, я не риэлтор ни разу, но у меня дальние знакомые попадали в такую ситуацию - они отдали уже документы в регпалату (или куда там пару лет назад отдавали), т.е. договор там зарегистрирован, а акт передачи квартиры не подписали, там продавец умер. ВЫ представляете, т.е. они деньги отдали, а квартиру не получили. И деньги свои забрать обратно из ячейки не могли, потому что там в доступе среди документов был и этот акт приемки-передачи. Вы сами справитесь с такой ситуацией, если что? Я, честно, не знаю, чем там кончилось (но могу узнать), но помню что их риэлтор просто землю рыл, чтобы все уладить.
СВАО. Новостроек в нашем районе нет. А наша однушка - лучшая в имеющихся домах))
Спасибо, я в курсе:-). Но не в одном же доме? Автор пишет, что в своем доме с удовольствием купил бы, но сейчас в продаже нет. :scared2
У меня просто закралось подозрение, что автор не совсем корректно оценивает стоимость альтернативы. В любом случае удачи ему!
Спасибо)) Интересно Вы читайте: видите то, что хотите увидеть... Не сейчас в продаже нет, а в принципе в доме нет трёхкомнатных квартир. Только однушки и двушки, и в соседнем доме тоже :(
Мне по большому счету не очень интересно, есть ли в Вашем доме трешки:-). Основная мысль моего сообщения была, что Ваш расчет несколько странен. Однушку на трешку поменять в одном районе с такой маленькой доплатой возможно, конечно, но новое жилье будет классом ниже.
Не реально! Сама пару недель тут задавала вопросы и тратила ночи в интернете, в надежде найти ответы на мои вопросы. В итоге: нашла риэлтора (председатель дома посоветовала), берет 100 тыс за сделку, за альтернативу 200. Но я с ней договорилась на сопровождение сделки, по 50 тыс. Не знаю как вам, но мне 100 не жалко за мои нерв! Да и тут есть риэлторы, могут вам помочь.
Автор, недавно я сама продавала и покупала квартиру. Заплатила частнику 80 тыс. Брала только на сделку, т.е. оформление всех бумаг. Но на самом деле, могла бы обойтись и без нее. Бумаги проверить можно и самим, было бы желание. 400 тыс инкому точно платить не нужно, кормить эту контору, зачем?
выписка заказывается элементарно -за 500 рублей вам высылают на почту через час. Что еще проверяют риэлторы ? есть ли долги и судебные тяжбы по квартире. Это тоже можно найти. Все рыбы договоров и расписок также есть в инете. Скажу, что если захотят обмануть покупателя, то обманут и с риэлтором. Расскажу 2 истории, которые у меня прошли перед носом, с моими знакомыми. История раз - у подруги сестры скоропостижно умер муж, 40 лет мужику было. Подруга год горевала, вступила в наследство, да и продала потом квартиру ( покупатель был с риэлтором от известного агенства, заплатил им тучу денег), которая досталась ей от мужа. Уехала в Прагу к дочери.Через полгода покупателю звоночек от адвоката - объявился сын умершего мужчины. Оказывается, муж подруги моей сестры благополучно жил на 2 семьи, вторая была в Ярославле. Та жена оправилась от горя и тоже решила претендовать на наследство. Причем, сын был законно записан на мужа, хотя в паспорте штампа не было. Дальше был суд и долгие тяжбы. В итоге худо-бедно договорились, но покупателю нервы попортили. История номер 2 - коллега рассказывала о своей родственнице. Она (родственница) - покупатель с риэлтором покупают квартиру у одинокого (!!!!) мужчины, потом оказывается, что он жил с гражданской женой, которая платила за квартиру, имели общий бюджет и пр. И вот жена подает в суд, что муж без ее ведома продал квартиру. На самом деле, мошенники они были. А покупателю нервов попортили немеряно. Вроде утрясли, но подключали "нужных" людей, которым заплатили много, чуть ли не стоимость квартиры. Так что риэлтор - это для самоуспокоения больше. Явный обман он выявит, но бывает и такое, описанное выше..
Подробнее не расскажете, что во втором случае так называемая "жена" смогла предъявить суду? Какое такое согласование с ней нужно было делать?
Что касается первого случая, то нормальный риелтор рассказал бы своему клиенту, что покупая наследственную квартиру, тем более "свеженькую" и по неполной цене, покупатель сильно рискует и должен сознавать свои риски. А одно дорогое и известное агентство вместо этого попросило заверить у нотариуса клятву, что он (продавец) знать не знает ни о каких других наследниках в момент покупки (и это так) и что клянется в случае их появления купить незадачливому покупателю все, что душа неспокойного покупателя пожелает (хоть аналогичную квартирку в том же доме, хоть трехэтажную виллу во Флориде). Только цена такой "клятвы" совсем-совсем невелика, чуть дороже бумаги и чернил, которые использовались для ее изготовления.
Ну вот и я, пожалуй, буду на сделку искать. Всё-таки единственная квартира)))) Хорошо, что у Вас всё сложилось удачно.
А истории Ваши - жесть!!! Особенно первая. Я, когда мы квартиру покупали, тоже у риэлтора спрашивала про возможных сидельцев и пропавших без вести, но вот про детей на стороне даже и подумать не могла)))) Интересно, где о них узнать можно?))
Нигде не узнаете про детей на стороне, нотариусы не разыскивают, единой системы нет, к тому же они могут быть не регистрированы. Подруга сестры была в таком шоке, когда узнала про вторую семью мужа. Вот вообще подумать не могла. Знала человека "от и до", 20 лет вместе, и тут такое...
Не знаю всех нюансов, но вроде как квартира была куплена в ипотеку, и платила часть она, т.к. он не работал , предъявила какие-то документы, не в курсе какие. Потом квитанции за оплату жилья оплачивала также она, потом ремонт производился на ее деньги, тоже все бумаги были аккуратно предоставлены. Но у них была договоренность, как я поняла , они это планировали.
Закон, насколько знаю, не требует согласования продажи с теми, с кем продавец спал и с чьей руки он ел, и у кого что-то брал в долг.
А здесь реально налицо постельно-долговые обязательства. Оплата ипотечного кредита за заемщика тоже не дает кредитору права на часть жилья, дает только право требовать уплаты долга. Так что ГЖ в общем случае аргументированно направляется в пешее эротическое....
Но вот если продавец объявит себя банкротом сразу после сделки, то это реальное попадалово, защиты от которого сейчас просто нет.
вы правильно подметили, что риэлтор не гарантия при сложных случаях..они могут быть самыми неожиданными...Задавала тут как то вопрос по ситуации, но мне сказали, что все фигня, где реальные дела...Рассказываю- знакомым один человек должен денег. Он, как выяснилось профи насчет кидания денег...Должен и людям, и организациям и Банкам...но это лирика. А по факту- обратился в суд и был признан банкротом. Из имущества у него оказалось только "кольцо и ружье"...И все бы сошло на нет, только адвокаты у некоторых кредиторах хорошие оказались- заставили управляющего найти имущество... выяснилось, что за 2.5 года до банкротства он продал две квартиры... Сейчас покупателям нервы потрепят основательно...
кстати, а на основании чего от людей требовать деньги, если признание банкротом произошло через 2,5 года? там срок давности три года? просто эти люди вообще ни сном, ни духом не имеют отношение к этой нынешней ситуации
потому что будет искать все имущество, которое банкрот вывел из собственности в течении 3 лет...и понятно, что люди ни сном, ни духом...однако придется участвовать в тяжбах...И .как я понимаю, никто пока не знает ,как обезопасится в данном случае. заглянуть на три года назад - это только к гадалке...
а что реально можно вменить людям, которые купили эти квартиры? это не за месяц, не за полгода, чтоб они там на него давили, склоняли к невыгодной цене. я просто понимаю, что это все - вообще за гранью разумного, то есть получается, что любая сделка может быть опротестована в течение трех лет?! это вообще тупик какой-то правовой....
конечно тупик. ну у нас так всегда- сначала примут основной закон, потом уже начинают вносить правки, когда люди возмущаются...а вообще это выморочное имущество
Пару лет назад покупали сами. ТОЛЬКО ПОКУПАЛИ. Свободная покупка, только найти квартиру и проверить. Ну что мы, безрукие? тем более в семье есть юристы.
БОЖЕ, Я ЧУТЬ С УМА НЕ СОШЛА.
Все эти посредники, которые парят мозг.
Фальшивые квартиры, которые появляются на циане на три дня.
Темные личности, впаривающие прикрытое дарением наследство в отсутствие свидетельства о смерти наследодателя (поди в ПНД бедолага...).
И расклеенные по всему району объявления "Куплю однушку в этом доме!" - это какая-то сука для меня прям искала, бггг. Когда я увидела это объявление, я поняла, что уже три месяца хожу по району и кричу, что у меня дома лежат семь миллионов :-( ну свободная же покупка, я ж с порога это объявляла!
И вся семья психует, орет, ссорится и до первых петухов спорит, какие риски.
Короче.... БОЛЬШЕ НИКОГДА, решила я.
В этот раз - ТОЛЬКО С РИЭЛТОРОМ.
Спросила у знакомых. Не весь спектр услуг - с бумагами сама бегаю, сама собираю, зато она фильтрует звонки, разговаривает, проверяет и замыкает на себя общение с клиентами (по моей продаже) и продавцами (по покупке).
Это очень важная работа, тут ЕСТЬ за что платить.
Мы готовы были на полный комплекс работы с реэлторами но пообщавшись поняли что продать реально самим после того как риэлтор кинула нас и уехала отдыхать. Если ваше время стоит меньше 100 тыщ в месяц то выгоднее самим продать. Купить самим можно если эта квартира продается в свободной продаже и ваш покупатель со свободными деньгами. во всех остальных случаях нужен риэлтор именно для согласования и утрясания всех вопросов участников сделки и отстаивания ваших интересов. На форуме толковые риэлторы, но они и юристы в одном лице и берут дороговато. Мы в итоге взял риэлтора на покупку конкретной квартиры (в процессе ее заменили на другую до аванса и проверки). Взяли по рекомендации с Миэля. частно не захотел работать, а нам еще лучше. Проверили квартиру как следует. Юристов Миэля привлекали для консультации. в итоге обошлось в 100 тыр. Я считаю сумма даже меньше того сколько всего он сделал и потратил сил и времени. Все зависит от продавцов и истории квартиры.
Не удивительно, что после таких историй, запугиванием вторичкой и цен за услуги, люди решаются на покупку строящегося жилья.
да уж.. там рисков поболее особенно сейчас. а вторичка совсем не страшная как ее малюют. риэлторы хотят кушать вот и все.. в последнее время встречала много риэлоров и в массе своей они просто болтуны. уболтать заболтать иногда и пригождается при покупке квартиры. очень мало действительно юристов- риэлторов. у них своя какая то манера общения. неприятно с ними иметь дело.. скользкие личности.. местных риэлторов это не касается.. те кто 10-ки лет бесплатно консультирует на этом форуме.. низкий вам поклон. (я про риэлторов агенств и ушлых частников)
Зачем же вы так всех р.-юристов приложили? :) У нас, к примеру, была просто чудесная женщина, общаться с ней было очень приятно, что не умаляло ее профессионализма и деловых качеств. Не с форума, знакомая знакомых. А "агенты" - те да, мартышки без образования, которые умеют только трепаться (чаще с некоторым акцентом), "водить" на показы (зачем-то) и делать невероятные по своему кретинизму фото мыльницами))) На таких насмотрелась при просмотрах.