что будет с рынком
я в ноябре купила квартиру в ii-18, рядом две пятиэтажки, 9-этажки разные итд. Уже начала нервничать, что и меня снесут.
У меня была идея добить ипотеку через 3 года и ещё расшириться.
Теперь не понимаю, сколько и что реально будет стоить.
Цены на старый фонд будут расти или падать?
Я просто когда выбирала в нашем старом районе предложений не было почти. А сейчас будет новостройки и я не продам уже даже за сколько купила квартиру в своей ii-18?
если б знать...я сама так попала ...я правда 1,5 года назад купила...и сильно напряглась и отдала кредит уже. И теперь хз что с ней делать - продавать сейчас и подождать. Пока сдается.
Вашу серию сносить не собираются пока , дорожать квартиры в таких домах не будут- очень много минусов( отсутствие грузового лифта, смежные комнаты, газовые плиты, маргинальные соседи). Единственный плюс возможный- это удачное расположение в хорошем р-не. Конечно, если рядом начнут строить и продавать современное жильё, цены в старом фонде упадут. Тем более от государства будет поддержка новостроек и ипотеке.
у меня почти центр.
И соседи не маргинальные, это бывший фирменный дом одного из министерств СССР)
но упадут и другие варианты же? если я потом на альтеративе расширюсь, то разница будет адекватная?
Сегодня оценивали квартиру, приобретённую 3,5 года назад за 10. 8,2 - и это ещё небольшое падение.
печаль.
С другой стороны... если я захочу расшириться и будет альтернативная сделка.
Я же на разнице сыграю как-то выгодно? Ведь новый вариант тоже просядет по цене (если серии те же домов итд)
Это в теории.
На практике - район один и тот же, два дома стоят рядом, год постройки - 1968 (кирпич) и 1970 (блочка). Кооперативные дома одной и той же организации. Вид из окон, состояние подъездов одинаковое.
Риелтор оценила нашу двушку в кирпиче, 42 кв. м, 10 млн. рублей (238 т.р. за метр) - и не более, иначе не продадим, а у нас альтернатива. ОК.
Спрашиваю ее, по какой цене сможем купить трешку 64 кв.м в соседней блочке (рассчитываю до 15 млн. исходя из предложенной ей стоимости метра). И получаю ответ - 16-17 млн. Потому что "на меньшее собственник не согласится".
Это не практика , а слова риелтора ,который заинтересован прежде всего в быстрой сделке без его ,риелторской головной боли .Типа .а вдруг получится прогнуть вас продать дешево ,а купить дорого.Гы
Вы на риелтеров при оценке не полагайтесь ,а прежде всего лично изучите подобные предложения и даже сами обзвоните ,посмотрите,поторгуйтесь ,чтобы рынок почувствовать .А потом можно уже и риелтору техническую часть вопроса доверять.
Ну и выводы делайти по поводу адекватности этого конкретного риелтора.
Риелтор вполне адекватен, хотя и по-человечески неприятен. Работать с ним не буду. Другие примерно так же оценили.
Рынок изучила на хорошем обывательском уровне, в этом районе живу всю сознательную жизнь.
Так вот - рынок упал и не встает. В наших домах двушки 38-42 кв. м, действительно, уходят в районе 10 млн. со страшным скрипом, висят несколько месяцев, продают агенства и агенты и т.д.
При этом есть упоротые собственники, которые пытаются продать 45-48 метровые двушки по 13,5 - 14 млн.
А трешки ,которые вы хотите так и есть по 16-17 млн ?Если так ,то риелтор прав .И значит есть нюансы о которых вы не упомянули при первом описании ситуации из-за которых и получается такая разница невозможная в равноценных домах ,когда кв.метр в трешке получается дороже и кирпич получается дешевле .чем панель.
Возможно двушка в хрущевке ,а 3-ка в полнометражном хорошем доме ,скорее всего так и есть .судя по метражам?
Трешек в продаже сейчас нет.
Дома примерно равноценные - кирпичная 9-этажка с потолками 2,7 и блочка (блочно-панельный дом) 14-этажная с потолками 2,6. Оба без консьержей, грузовых лифтов. Общий двор, общая парковка. Оба дома - кооперативы одной и той же организации.
Риелтор всегда прав:).
Уже просто интересно ,что за ситуация такая ,поэтому еще хочу уточнить ,а двушек ,подобной вашей сейчас в продаже много ? Может быть в этом дело ?
В кирпичном доме трешек нет вообще.
В блочно-панельном трешки есть, но двушек больше.
В продаже есть 3 двушки в блочно-панельном доме (38 кв.м и 45 кв.м - 2 шт). В кирпичном доме двушек в продаже нет.
Трешки - относительно редкая птица, поэтому их владельцы при разъезде/продаже хотят двушку и однушку либо три однушки в Москве без учета реалий :)
Да:)
Пока есть привязка к району. Если получится расшириться, сделаю. Если нет, поживем в двушке, пока эта привязка есть. Потом посмотрим :)
В Солнцево, например, за 10,5 млн. отличную трешку в П-44 Т с ремонтом можно купить. И продолжают строить, много и плотно, окна в окна. Так что дороже там точно не будет...
а что за район? у нас тоже есть два таких дома, интересно о них ли вы говорите или нет. Дмитровская?
У двушек и трешек разная стоимость кв.метра, а потом, кто сейчас на стоимость метра ориентируется? Альтернатива - результат искусных договоренностей и торгов.
Как раз в случаях с альтернативами в соседних домах ориентир на стоимость кв.метра легко помогает понять логично ли ценообразование.
Я правильно понимаю ,что ваш дом не кандидат на снос ,вы просто опасаетесь новостроев рядом с вашим домом ,как конкурентов вашему старому дому ? Тут все неоднозначно .
Новострой и старый дом рядом - совершенно разные цены ,значит разные покупатели.
Единственное ,что если этого новостроя целые микрорайоны застройщик опускает цены из-за количества выставленных на продажу квартир,то тогда да ,и старый фонд рядом из-за этого дополнительно опустится в цене.
А если новостроя немного ,то он наоборот ,повысит цены в старом фонде рядом по сравнению с аналогичным старым фондом без новостроя рядом .Потому что улучшится внешний вид улицы ,вид на новострой приятнее чем вид на старое и т.д.
Если у вас в районе немного места для новой застройки и цена по которой вы купили не была заоблачной из-за отсутствия предложений ,то я бы была спокойна.
да, нет в списках и вряд ли будет.
Но рядом могут начать строить кварталы целые (много пятиэтажек).
Цена была на мою квартиру выше предложений рядом. Как раз из-за того, что дом с хорошим контингентом, видом из окна, сделан капремонт (обшит плиткой, заменены все коммуникации, лифты итд).
Плюс предложений в нужной локации было кот наплакал, как раз нет новостроек, а в старом фонде, то история мутная была квартиры, то дом гнилушка.
Просто я новостройки не люблю. Хочу просто некую стратегию для себя выстроить. так как планировала года через 3-4 расширяться снова.
Скажем так, если цена моей квартиры упадёт из-за наличия предложений в новостройках, то упадут и цены в таких же домах на такой же процент.
То есть мне надо понять, будет ли большая разница у меня потом при переезде или нет.
Нет. Это другие списки и другой снос. Закон об ЭТОМ сносе еще не прошел даже через Госдуму.
Рассуждаете правильно.Если вы заранее нацелены на квартиры только в старом жилом фонде ,то м.б. вы выиграете от падения цены на старое в вашем районе .Ведь тогда и на вариант для расширения цена упадет .Значит разница на доплату сократится точно.И еще нюанс чем больше квартира ,тем дешевле в ней квадратный метр ,значит чистА теоретически ваша нынешняя квартира потеряет в цене меньше ,чем будущая ,большая по площади.
Но это все теория есть нюансы .Например много ли в соседних домах таких квартир как ваша нынешняя и таких ,в которую захотите расширяться ?
А есть нюансы .которые предугадать невозможно.
Если рядом будут новостройки с высокими ценами, то Вы можете оказаться в плюсе с низкой ценой Вашей квартиры по сравнению с новостроечной .Но это если новостроек будет много, а старого фонда мало, тогда безденежные покупатели все Ваши . Мы так покупали квартиру в районе, где много хрущевок и мало более новых домов. Пришлось взять в старом доме, потому что в более свежих цены были нереально высокие из-за низкой конкуренции.
надеюсь, потому что у меня малометражка - 40 м, но с изолированными комнатами.
В моем районе супернизких цен точно не будет на новострой. Поэтому мой вариант будет выгодным. и дом презентабельный и ремонт много лет со всех сторон колотить не будут.
И метраж такой, что потянут купить