Продажа квартиры с "историей"
Задумалась о продаже квартиры. Надавайте советов, плиз, чтоб не вляпаться.
1. Продаю с целью переехать в жилье побольше (т.е. альтернатива и ипотека). В квартире прописаны 3 взрослых и 1 несовершеннолетний. Всем выписываться некуда, кроме как во вновь купленное жилье. Как этот факт влияет на процесс продажи?
2. Двухкомнатная квартира 47,9 м, 31 жилая, кухня 7 м, комнаты изолированные, санузел раздельный, балкон, все окна на Ленинский проспект, последний этаж. До м. Ленинский проспект - 10 минут пешком (честных 10 минут, для ориентира -
Дом фарфора, Дом ткани, Азбука вкуса). Ремонт, что называется, косметический середины двухтысячных (только санузел капитально ремонтировался 3 года назад). Планирую немного отремонтировать коридор, поменять двери в комнаты и остеклить алюминиевым остеклением балкон (сейчас это две самых отталкивающих вещи в квартире). Так квартира чистая, светлая, без запахов там и прочих ужасов с плесенью.
Квартиры с хорошим ремонтом в моем доме выставлены по 14, совсем убитые - 11,5. Понятно, что минус сколько-то надо на торг, наверное, реально они уходят по 13. Соответственно, я за свой середнячок хочу получить 12. Реально?
3. Документы. Тут вот у меня беспокойство. Квартира была куплена мной в 2007 году, продавец получила наследство (от своей тети, тетя бездетная, кроме нее и ее мужа в квартире ранее никто прописан не был), ну и продала квартиру. В 2012 я эту квартиру продала своей маме (планировала уехать из страны, чтобы там под налоги не попасть решили вот так переоформить, в договоре указывали полную стоимость). С отъездом не сложилось, переоформлять обратно не стали. Сейчас у меня доверенность на право управления квартирой, без проблем можно сделать и на право продажи, но, полагаю, это покупателей отпугнет, поэтому мама может и приехать на сделку (она далеко от Москвы живет, но ради такого дела - выберется).
Положенных 5 лет с даты сделки прошло, т.е. можно указывать полную стоимость. Вопрос в том, насколько такая чехарда с собственниками испугает покупателей и придется скидывать?
4. Еще тревожит БТИ, вернее, необходимость получать план. Во время ремонта санузла поменяли расположение ванны и раковины и срезали полотенцесушитель. Стену на которой располагалась раковина нарастили пеноблоками (был там такой выступ, в нем, видимо, вентиляция, чтобы этот короб не трогать, а дырку между поставленной там ванной и стеной убрать, пришлось заложить). Полотенцесушитель срезали в присутствии жековского сантехника, закольцовку и краны ставили при нем же (типа он ставил, бумажку, которую мне в УК дали, я сохранила, т.е. это вроде как не самодеятельность). Считается ли все это перепланировкой, которую можно узаконить эскизом?
При альтернативе перепрописка во вновь купленную квартиру - обычное дело, ничего страшного в этом нет. Возможно, покупатель захочет от прописанных несобственников увидеть нотариальные заявления о выписке.
В вашем варианте не так страшно отсутствие ремонта, сколько окна на Ленинский. За 12 можно выставить, но смотреть по отклику. желающих все меньше.
По документам объясните ситуацию, лично я ничего страшного не вижу, но есть такие покупатели, которые хотят видеть только приватизацию и ничего больше, главное, правильно преподнести. ;)
БТИ для обычной сделки не требуется, требуется для ипотеки, но все решаемо.
Вроде снова БТИ - обязательный выход техника.
Вчера продавцы отдали 5 за красные линии. Половину им компенсируем своими деньгами.
Никакой истории в вашей квартире нет, все чисто и прозрачно как слеза. Насколько я пугливый покупатель, и то вашу бы купила. Окна на проспект, вот главный минус. Никакой ремонт не делайте. Вообще никакой, не окупится. Остеклен балкон или нет на цену не повлияет.
Застекленный балкон здорово уличный шум отсекает. Даже сейчас, со старым деревянным остеклением заметно - стоит открыть окно на балконе, как становится значительно шумнее. Когда покупали эту квартиру сами, собственно, и купились на заверения что со стеклопакетами и хорошо, шума в квартире мало. В принципе, так оно и есть, но нужна дополнительная вентиляция.
но да, думать буду, нужно оно мне, или нет
Не надо делать ремонт, не окупится. Вот я, как потенциальный покупатель, ищем трешку примерно в Вашем районе, с дорогими ремонтами квартиры вообще не смотрю, не готова переплачивать за это. А с дешевыми мне она тоже не нужна, все равно сносить все до бетона и потом делать под себя.
Единственное отмойте её. Хорошо бы, чтобы квартира чистая была, мне, как покупателю, хотелось бы сначала заехать, осмотреться, понять, что все нравится и не ошиблись с местом, а потом начать заниматься ремонтом, а то попадаются такие квартиры, куда заехать невозможно, надо ехать на съемную и сразу начинать ремонт.
А вот окна на Ленинский мы совсем не смотрим, это да.
Я тоже потихоньку трешку буду смотреть в соседних домах :)
Дело даже не в том, что надо окупить ремонт, а в том, чтобы придать "товарный вид". А то в комнатах обои посвежее, чем в коридоре,в глаза бросается. Когда покупали ее сами, весомый вклад в решение о покупке внесло то, что квартира была с мебелью, техникой - заехал и живи. Нам тогда очень актуально было. Может и мне попадутся такие покупатели :).
Купила бы квартиру БЕЗ ремонта, с ремонтом даже не смотрела бы - во-первых, нет желания переплачивать за ремонт, во-вторых, все равно потом все сносить и переделывать под себя. Наследство не взяла бы, окна на Ленинский тоже.
Весной смотрели квартиры на Ленинском , преимущественно между Ломоносовским и Строителей. Там двушки по 58 метров окнами на Ленинский за 12 млн были на выбор, после просмотра можно было и до 11,5 сторговать, да же окнами во двор были варианты. При покупке нас не устраивали запахи в подъездах из-за мусоропровода( такие варианты да же не рассматривали), очень напрягают захламлённые межкыартирные холлы, а вот ремонт нам вообще не нужен. Такие квартиры покупаешь с целью капремонта, так что не надо косметики.