Продажа квартиры ипотечнику
Продаю квартиру в другом регионе очень дешево, ниже рынка, чтобы не мотаться туда и не грузить себя проблемами. Покупатель есть уже, ему ипотеку банк одобрил, надо ехать продавать. Агент по телефону мне внятно не объяснила, что от меня требуется, сколько дней это займет. Что-то говорила про оценку, подтверждение банка, ячейку, договор, что мне надо будет либо ездить туда много раз, либо там сидеть долго. Подскажите, как должна правильно проходить сделка, чтобы меня не кинули и чтобы оптимизировать время для меня. Никто не прописан, один взрослый собственник. С моей стороны все документы на квартиру имеются, у агента все копии. Завтра еду туда первый раз.
Продавал в этом году квартиру в Москве, принадлежащюю даме из Питера. Сделка была хорошо подготовлена с использованием нынешней схемы безналичных расчетов и регистрации Сбербанка. Клиентка приехала в Москву на 6 часов, все сделали за это время не особенно спеша. Это был ее единственный визит в Москву, деньги из Московского Сбера по завершению регистрационных процедур ушли на ее счет в Питер без необходимости ее присутствия в Москве.
Т.е. все можно сделать элегантно, было бы желание и умение.
У меня есть желание, только умения нет. Есть ли у агента умение, я не знаю, продаю по дешевке, понятия не имею, сколько она поимеет, мне не важно и не интересно, мою минимальную цену она мне обещала, а вот минимальное время нет. Но покупатель реальный, она бьет копытом, чтобы я ехала скорее. Что я могу у нее попросить или потребовать? Она говорила еще что-то про ипотечного менеджера банка, который тоже должен быть на сделке. И на что мне нужно обращать внимание, чтобы для меня все прошло хорошо?
Плясать надо от банка-кредитора и его требований. Обычаи совершения сделок в регионе могут сильно отличаться от московских.
Ваш агент в контексте вами написанного и не "ваш" вроде бы, т.к. она не ваш, а свой финансовый интерес отстаивает.
Ипотечный менеджер представляет интересы банка, который наполняет вашу сделку деньгами. Без него не обойтись никак, более того, скорее всего вся ваша сделка будет проходить на территории банка-кредитора.
Обращать внимание нужно на все, что имеет значение, но для этого нужно понимание происходящего.
Ну да, она- не моя. Все внезапно и спонтанно случилось. Моя приятельница продавала свою квартиру давно, долго и мучительно, квартира у нее намного хуже моей, нашелся покупатель, все документы подали на ипотеку, а приятельница передумала, с нее неустойку требуют. Она показала мою квартиру, покупатель загорелся, моя стоит дороже реально. Но этим же нужно заниматься, да когда еще найдется реальный за реальную цену, а тут готовое все на блюдечке с голубой каемочкой. Я и согласилась. Вот так внезапно, вчера показали, я им скинула на мейл все документы, они уже понесли их в банк. Только теперь нужна выписка из лицевого счета и финансовое что-то. Агент очень заинтересована в том, чтобы я приехала, потому что реальных покупателей нет, он сбежит, они лапу сосать будут долго. Вот и все, что я знаю. С моей стороны никаких проблем.
Пора уже избавляться от чемодана без ручки. Надо было раньше, конечно, но все задним умом умны.
Есть предчувствие, что риелтор там достаточно ушлый.
Вообще правильно конечно для продажи вам на месте доверенного человек стоило найти и спихнуть на него как миниму техническую работу.
Они, покупатель и риэлтор, ничего не имеют права у вас требовать. Только просить, причем предельно вежливо. :)
Первое, что вы должны у них получить, это список документов, который нужен для банка для принятия решения о принятии вашей квартиры в качестве обеспечения кредита. И сверить с теми документами, что имеются у вас на руках.
И уже в зависимости от ситуации выстраивать планы с привязклй ко времени.
Тот же поэтажный план, который в Москве требуется оценщикам в обязательном порядке, легально изготавливается до 3-х недель.
Общее время сделки может и месяц, и более составить. У вас есть возможность потратить на пребывание там месяц?
Если ваша приятельница в том регионе и живет, может быть имеет смысл оформить на нее доверенность, отослать доверенность письмом, и пусть она за некий интерес подготовит все бумажки, а вы уже на сделку непосредственно приедете.
Месяц я сидеть там не буду, это не такой уж дальний регион, придется ездить несколько раз. Мне надо понять, что сделать, чтобы свести к минимуму поездки. Поэтажный план не знаю, план на кальке у меня есть. Тех. паспорт, договор передачи квартиры, св-во о собственности. Еще нужно получить, она сказала, лицевой и финансовый счет, вроде бы. И к их юристу идти, риелторскому. Вот что они могут меня там заставить подписать? Договор каких-то обязательств? Наверное такой же, который приятельница подписала, и по которому должна неустойку теперь. или еще что-то?
С такими "знаниями " вас разведут...и как бы должныине остались еще после продажи квартиры.
Соберитесь. Наймите на месте помощника, который разьяснит и проконтролирует. Иначе больше денег на езду туда и обратно потратите, да еще подпишите чего нибудь не то.
Да все нормально, действительно для одобрения надо выписка и фин счет, еще справка о задолженности, естественно договор с риэлторами подписать, они наверняка на себя аванс взяли и письменно обещают покупателю вашу квартиру, а от вас нет обязательств, только устные, оценщик должен квартиру посетить, а это уже немалые расходы покупателя по сделке, как ему начинать платить если договор вами не подписан, только слова, непорядок, надо подписать, ну и в договоре их вознаграждение будет прописано, тоже что бы вы их не кинули.
Вообщем вам надо приехать подписать договор взять справочки или доверенность оставить на сбор документов(думаю денег за сбор они не возьмут), а потом уже ждать подготовленную сделку и на нее приезжать.
Выше сван рассказал про электронную регистрацию и безналичный расчет, у сбера есть такой, для вас бы был идеальный вариант, что бы 3 раз не приезжать.
Вы правы на 100%.
Взяла справки лицевой и финансовый. Подписала договор с агентством, где прописана цена за квартиру и комиссионные агентству. Поскольку приятельница моя их кинула, они не собирались делать оценку без подписания мною договора. За ее квартиру они уже много заплатили, оценку, еще какие-то документы. Теперь ждать оценки и сделки. Про электронную регистрацию они говорили что-то, но сказали, что покупатель вряд ли будет это оплачивать.
Аванс автору агентство, так понимаю, не вносило. :)
С покупателем не знакомило тем более.
Саша, агенство нашло и удерживает покупателя, этого мало?
Зачем автору забирать аванс, хотя я думаю если бы она спросила ей бы его передали, только зачем, автору продать квартиру надо, а не пару авансов получить.
Вы опять 100% правы.
Мне не нужны авансы, мне не нужен процесс, мне нужен результат. Комиссионные агентству будут из суммы за квартиру. Какая разница, как назвать, кто их платит. Я получаю оговоренную сумму, какую разницу они кладут себе мне не важно, хоть еще 100%.
Странно, но вы абсолютно точно второй раз описали всю ситуацию.
"Про электронную регистрацию они говорили что-то, но сказали, что покупатель вряд ли будет это оплачивать"
Покупателю в любом случае оплачивать расходы, банк денег вперед не даст, то есть это либо ячейка либо их "аккредитив" и естественно регистрация сделки. Может оказаться, что удобная для вас форма расчета немного дороже, сама недавно была удивлена ценам в провинции, ячейка для сделки фора банка 1т (рублей в москве 4.5), а электронный расчет 2т, так я доплатила, на билет бы больше потратила катаясь за деньгами.
Но вы пока молчите по этому поводу, там банк объяснит покупателю, ну уж если вопрос встанет ребром, то доплатить удобнее, не те деньги что бы спорить.
Скажите, на каком этапе надо обсуждать технические детали, электронную регистрацию. и т.д. Я не хочу ячейку. Мне не очень понятно, деньги заложили в ячейку, ключ остается у продавца. Потом при получении документов мне передают ключ. А если по какой-то любой причине мне продавец не передал ключ, заболел,умер, потерял, не хочет... Что мне делать в таком случае? Может, аккредитив удобнее? Как я поняла, аккредитив состоит в том, что деньги кладутся на мое имя, а получить я их смогу, предъявив зарегистрированный договор о продаже квартиры? А в чем состоит электронная регистрация, я не поняла. Сколько она стоит в Москве? Чем отличается от обычной.
Обсуждать можно и сейчас, но всерьез начнется после одобрения квартиры, ну то есть после предоставления всех документов в том числе и оценочного отчета, возьмите телефон менеджера банковского, я думаю это не секрет и все детали расспросите.
Ячейка лучший вариант чем аккредитив, но именно у сбера есть не аккредитив , а что типо аккредитива.
Вот тут почитайте про регистрацию https://onreg.domclick.ru/ , учтите что в провинции возможно они сами носят документы и денег за это не берут, только пошлина 2т, она неизбежный расход покупателя. Но при такой регистрации они ставку по кредиту на 0.1 % уменьшают, так что, по большому счету, покупатель заинтересован.
И вот тут про расчеты https://sbr.domclick.ru/
Тут уже альтернатива цена ячейки в банке.
А как быть с ячейкой для продавца? Я боюсь, что по независящим от меня причинам мне не отдадут ключ. Заболеет, умрет, потеряет, начнет динамить и прятаться, как продавец защищен в этом случае?
В чем минусы аккредитива?
Уже все продумано, ключ это не главное в депозитарной ячейке, и без него откроют, штраф заплатите за утерю ключа и откроют. А вот покупатель останется без подтверждения расчетов, вашей расписки о поучении денег, это серьезно, вы же можете заявить что денег не получали и вернуть себе квартиру обратно. Так что не бойтесь, прибежит на блюдечке ключ вам принесет, только расписку дай.
А по поводу умрет, это уже другое обстоятельство, тут зависит когда умрет, до перехода права или после, на все разные сценарии дальнейших действий.
Спасибо. Становится понятнее. То есть, если документы уже зарегистрированы, а у покупателя по какой-то причине нет расписки о передаче денег, я могу потребовать квартиру обратно? И именно расписка и является важнейшим документом сделки?
По поводу доступа к ячейке. Например, назначена дата получения документов. Покупатель по какой-либо причине не является, я получаю свой зарегистрированный договор и иду в банк, предъявляю договор, пишу заявление об утере ключа, плачу штраф за него, и мне открывают ячейку.
С ячейками надо уметь работать и смотреть условия работы с ячейками КОНКЕТНОГО банка. Что происходит с ключами, если они утеряны, в каждом банке регламентируется по разному.
Банк не несет ответственности за то, что лежит в ячейке. Т.е. если на ваших глазах туда положили 10 пачек денег, а при выемке оказалось, что там лежат 10 пачек резаной бумаги - это ваши риски, вы хлопали ушами тогда, когда надо было думать и бдить.
При аккредитиве такого быть не может, аккредитив абсолютно белая операция. Но если банк утратит платежеспособность в то время, когда деньги лежат на аккредитивном счете, вы поимеете те же проблемы, что и все остальные люди, державшие счета в этом банке. В случае с ячейками это не особенно страшно, потому что операции с ячейкам суть не банковские операции, и вернуть содержимое ячейки не помешает даже отзыв лицензии на совершение БАНКОВСКИХ операция (выдачу кредитов т.е.).
Вопрос по аккредитиву. Как я понимаю, деньги лежат в банке на мое имя, мне открывается к ним доступ после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи. Есть ли какие-то сроки для этого? Они как-то проверяют договор, берут для этого какое-то время? Или автоматом получила договор, принесла его в банк, деньги мне доступны в тот же момент. И в какой момент тогда я выдаю расписку о получении денег?
Со Сбером ничего не случится еще очень долго, я не сомневаюсь в этом.
В России несколько сотен банков, у каждого свои условия работы. Как можно дать универсальный ответ по всем банкам сразу человеку, который в вопросе ничего не понимает совсем, даже терминологии не знает?
Почитайте в интернете что ли, что такое аккредитив. А иначе получается как разговор в песочнице малышей, которые еще разговаривать не научились, но мысли свои друг до друга как-то доносят.
О какой расписке идет речь, если аккредитив суть безналичная форма расчетов? Зачем вам расписка в этом случае? Вы не понимаете, с какой целью и кем берется расписка?
Сбербанк. Каков порядок расчетов в Сбере? Мне расписка не нужна, она нужна покупателю. Ему и выдаётся продавцом.
Человек, который понимает, не задаёт вопросов и наоборот, по- моему это естественно. Про аккредитив прочитала. Можно же было спокойно без ехидства написать, что при использовании аккредитива расписка не выдаётся? Или выдаётся, но вы так специально выражаетесь, чтобы запутать побольше.
В сбербанке (в Московском, уточню) для вторичного рынка нет аккредитивов, есть система расчетов через номинальный счет "центра недвижимости сбербанка", которая напоминает аккредитив по форме и сути, но не накладывает материальной ответственности на сам банк. Но вы разницы не поймете.
Можете взять и выдать хоть 100 разных расписок, я не против. Вообще расписка нужна при НАЛИЧНЫХ расчетах, как документ, подтверждающий факт осуществления платежа. При безналичных расчетах подтверждают платеж другие документы.
Это азы... Это азбука. Если вы не знаете азбуки, бесполезно с вами обсуждать "Капитал" Маркса, вы просто не в состоянии его прочесть.
Вообще, автор, вы сейчас садитесь играть в карты с теми, кто этим зарабатывает себе на жизнь.
А вы про карты услышали только вчера и только-только выучили названия мастей, а сейчас на форуме пытаетесь узнать правила игры.
Дай бог вам удачи.
Не знаю, может быть ассоциация и ошибочна, но автор мне напоминает чем-то жертвенного ягненка, которого безропотно влечется на заклание.
Продавала квартиру в регионе. Нужен был тех паспорт квартиры ( без поэтажного плана) , свидетельство и паспорт. Справка об отсутствии задолженности и выписка из домовой книги. Перед сделкой уже у дверей регпалаты риэлтор что то мычала про справку из психдиспансера. Мой взгляд на нее быстро ее остудил) В моем взгляде она прочитала нечто типа -какого .... вы меня выдернули и это ваша забота. Обошлись без нее)
А где эта квартира?интересно просто...
И если ваша подруга свои дела с риелторами не закончила- с нее могу потом деньги взять (те которые она им должна за срыв сделки) . Т.е. пока они поставили ситуацию "на паузу" с ней.
Никто в регионах с нее ничего не возьмет, не практикуется там такое, в отличие от москвы. И даже комиссия там не в %% , а фиксированная. Максимум до 50 тыс. У меня было 10 тыс, но я сказала, чтобы шли куда подальше со своей комиссией. Я продавала и мне было все равно, мне риелтор был не нужен. Так они эти 10 включили в стоимость и взяли с покупателя 20.
Сделка назначена на следующую неделю.
Помогите не запутаться. Сейчас мне агент по телефону рассказала так:
электронная сделка в Сбере и безопасные расчеты в Сбере. Покупатель все это оплачивает.
С моей стороны: я приезжаю на сделку, подписываю ДКП, на мое имя открывается счет и перечисляю деньги. После регистрации ДКП информация поступает в Сбер, мне приходит смс, что мне открыт доступ к счету и все, я снимаю деньги. Это так? Я все правильно поняла?
После сделки у меня на руках остается только подписанный ДКП? Информация о моем счете и сумме заблокированной мне дают? Где и как должны быть расписаны условия моего доступа к счету, сроки? Это в ДКП или в договоре со Сбером?
Она говорит, что сделки 1-2 дня регистрируют по факту. И сразу доступ открывают. Или на самом деле дольше? Мне понять нужно, когда у меня реально деньги на руках будут для дальнейшего планирования, быстро или нет?
Я вам давала ссылку на всю эту схему.
Счет не открывается, можете любой имеющийся предоставить, а перечисляются туда деньги со специального счета Центра недвижимости, вот на это счет деньги поступают в день сделки, а на ваш только после перехода права, Центр недвижимости от Сбербанка запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки и потом перечисляет вам, поручение на такое перечисление заранее от покупателя берется.
На электронную почту платежное поручение придет , подтверждающие перевод средств.
Да, в регионах практически мгновенно регистрируют 1-2 дня, и на следующий день деньги приходят, но они вам в договоре все равно пропишут 5дней для размаха, перестраховываются.
Можете рассчитывать на быстро, 3 дня после сделки.
А если просто снять деньги, а не на счет получить? Такое возможно? Процент за снятие есть?
Спасибо!
Так и снимите со своего счета, в чем проблема? Это такая схема, подтверждением расчетов будет платежка о переводе. Причем рекомендую счет иметь в своем городе, в удобном для вас месте.
Если вам наличка нужна сразу в расчетах, то это только ячейка, и к ней придется ехать с доступом после регистрации, вы же вроде хотели избежать лишних поездок?
Скажите пожалуйста, что у меня на руках должно быть после подписания ДКП?
На что важно обратить внимание?
Поручение от покупателя на сделке должно быть передано в банк?
А мне кто и что передает? Что покупатель, что банк? С чем я должна уйти со сделки, чтобы через 3-5 дней получить деньги? Есть максимальные сроки у Сбера, или 5 дней максимум?
Счет в любом регионе Сбера я могу предоставить?
"Поручение от покупателя на сделке должно быть передано в банк?" не беспокойтесь , это забота ответственного за такую услугу, у вас договор с ним, там все прописано, с вами одно с ним другое, забудут взять поручение свои деньги вам перешлют.
Вы уходите со сделки только с договором о безопасных расчетах, ну бумажка у вас будет ДКП подписанный 2мя сторонами, без печатей, да он вам и ненужен.
Да пропишут, в течении 5 дней после регистрации, это максимум, я вам, как на практике сказала про 3 дня.
Да в любом, можете даже другого банка, но не советую, возможны проблемы с обналичкой и задержки переводов.
А вы так и не прошли по ссылкам, что я дала? там ведь все это прописано.
Вы с менеджером банка поговорили, я вам советовала, он бы ответил лучше меня.
Читала по ссылкам. Не дает риелтор его телефон, обещает скинуть ДКП и договор с банком, пока не скинула. Я сказала ей, что мне нужно ознакомиться, пока нет ничего.
То есть основной документ для меня- договор о безопасных расчетах? Там будет написана сумма, сроки, условия?