Не ругайте , а помогите понять.
Коротко: продаю дом , оплата через ячейку. Продавец плохо разбирается в этой "кухне".
Риелтор сказала < Записалась к нотариусу . В МФЦ идти не надо, нотариус подает сам на регистрацию в электронном виде. Сейчас св-во о собственности не выдается, документом о собственности является выписка из ЕГРН, которую получит новый собственник и она же относит ее в банк для отметки, после Вы можете забрать деньги. Вам выдадут обратно из УФРС только ДКП >
Это нормальная схема расплаты? А если новый собственник "забудет" на радостях отнести выписку в банк? Продавец останется без денег?
Не ругайтесь за глупые вопросы , а помогите разобраться.
Нет, не нормальная схема. В договоре аренды банковской ячейки в условиях Вашего доступа указывайте только договор с отметкой о регистрации.
Только такого договора (со штампом Росреестра) не будет, потому что дистанционная регистрация сделки с электронной подписью, которую в банк не предъявишь.
ИМХО - плохая схема.
Если нотариус настолько продвинут, что занимается и регистрацией, то почти наверняка он может предложить и услуги своего "депозита нотариуса" - это альтернатива вашей схеме. Сам схемой с депозитом нотариуса не пользовался, расценок не знаю, но она вполне себе живая, если вы доверяете нотариусу. :)
А зачем в вашей продаже нотариус вообще возник? у вас дом в долевой собственности?
Ну вот смотрите, у меня бОльшая часть денег будет через аккедитив банка , а небольшая часть через ячейку. В аккедитиве будет указана кадастровая цена дома и зем. участка т.е. как будто я продают по этой цене. Мне платить налог в 30% т.к. являюсь нерезидентом , живу зарубежом много лет. Чуть
меньше миллиона будет идти через ячейку. Очень боюсь , что меня обманут. Риелтор сказала , что сначала идём в банк за открытием аккедитива , а потом к нотариусу...
Если дом не в долевой собственности, то нотариус не является обязательным.
Кто за нотариуса-то в вашем случае платить собирается?
У вас в России осталась постоянная регистрация где-то? Внутренний российский паспорт есть? Если да, то я бы задумался о целесообразности уплаты налога для нерезидентов.
Со своим риелтором общаюсь по эл.почте. она сказала , что
< Сначала мы идем в банк-открываем аккредитив. Пока там готовят договор( примерно 1 час), мы идем в ячейку. Пересчитать и проверить деньги-это Ваше полное право(отдельная банковская услуга). Закладка денег происходит ТОЛЬКО в Вашем присутствии. И только затем едем к нотариусу на оформление и подписание ДКП( копии документов нотариусу уже отнесены). У нас многие больше доверяют нотариальной сделке, чем простой письменной форме( это решает покупатель). При нот. сделке не надо ехать в МФЦ и стоять там огромные очереди и нот. сделка регистрируется быстрее и без задержек. У нас еще совсем недавно были задержки по регистрации до 6 месяцев. . При нот. сделке нотариус выдает Вам сразу копию ДКП, заверенную своей печатью. Но доступом к открытию ячейки является выписка из ЕГРН, подтверждающая то, что переход права собственности на нового собственника ЗАРЕГЕСТРИРОВАН в УФРС (управление федеральной регистрационной службы). О том, что новые собственники не придут сделать отметку, не
стоит беспокоиться, для этого и существуют риелторы. Но при форсмажоре всегда можно еще раз заказать выписку из ЕГРН. >
Пожалуста, прокоментируйте сообщение. Заранеен огромное спасибо.
ПО поводу налога: Я всё таки являюсь нерезидентом т.к. не проживаю в стране 183 дня в году. Да , я Российский гражданин, живущий на ПМЖ заграницей , регистрации нет и даже внутреннего паспорта тоже нет. Ожень жаль платить такие большие деньги, тем более я не так богата , семья огромная, а дом остался мне после смерти мамы , но собственником была я сама.
Я не спец, конечно, самой интересна Ваша схема. Но мне кажется, раз вы последнюю ниточку в России рвете и у вас нет внутренних документов и прописки, то вообще можно продать и забыть. На вас в стране ничего нет, никто вас не найдет, да и искать не будет. Хотя, спокойно спать важнее :)
Послушаю, что уважаемые риелторы скажут.
Международная налоговая между прочим не дремлет. В один прекрасный день при пересечении границы ( не важно куда едите) предьявят обвинение в неуптате налогов да ещё и с процентами. И в ДКП есть моя регистрации заграницей и паспортные данные загран. паспорта.
Да уж сразу межгалактическая! Что еще за новый вид налоговой - международная :) Адресок главного офиса не подскажете?
Существует международный договор об избежании двойного налогообложения между Российской Федерацией и другими государствами. По этому закону я могу платить налог с продажи либо в России либо в стране ПМЖ. Ну вот представьте , что я не заплатила налоги, налоговая в России может поинтересоваться у налоговой зарубежом может я заплатила там? В ДКП прописаны мои данные, номер загран. паспорта , в каком консульстве, какой страны и какого города выдан да ещё и с отметкой ПМЖ более 20 лет давности.
Интересно, если нет внутреннего паспорта, то вы в сделке проходите как иностранец что-ли?
Про налоги: если у вас в России есть близкая родня, то в рамках предпродажной подготовки можно сделать дарение на российского родственника и продавать дом уже от его имени. таким образом вы получите переход на ставку в 13% + право на вычет в 1млн. Это то, что сразу приходит в голову.
В вашей схеме, где есть сумма договора и кэш, непонятно, зачем вообще нужен банковский аккредитив для легальной суммы и ячейка для кэша. Зачем нужна ячейка - понятно, черный кэш через белый безнал не проведешь. Но почему ВСЮ сумму, включая кэш, нельзя провести через ячейку и заплатить за это один раз, а не два?
Покупатель настаивает на нотариальной форме сделки? "У нас многие больше доверяют нотариальной сделке" очень странно звучащая для меня фраза. Кстати, что это за место такое "у нас", где задержки в регистрации на 6 мес, где такие продвинутые нотариусы и где так популярен аккредитив.
Кстати, когда электронную регистрацию делает Сбербанк, на выписке из ЕГРН стоит отметка (печать) не Росреестра, а Сбербанка. Выписок из ЕГРН, которые выдают продвинутые нотариусы-саморегистраторы, мне видеть еще не доводилось, но что-то мне подсказывает, что там тоже будет стоять не печать Росреестра, а печать данного нотариуса. И еще неизвестно, как на этот документ посмотрит банк, который от нотариуса-то вообще-то не зависит. Так что форсмажор в вашей ситуации возможно закладывается сразу же, на этапе планирования сделки. И на повторном заказе ЕГРН вы потеряете как раз то время, которые сэкономите на регистрации за счет нотариального оформления сделки.
В Москве, кстати, большинство нотариусов не занимается регистрацией перехода прав, и с нотариальными договорами тоже надо ехать в МФЦ.
Изначально я не хотела связываться с налом поэтому выбор пал на аккедитив. Потом стала спрашивать у риелтора - можно ли уменьшить сумму продажи в договоре? Она сказала , что можно уменьшить до кадастровой цены и это можно оформить через аакедитив , а остаток через ячейку. Налог буду платить с цены которая зафиксирована в аккедитиве. Так же можно?
Позже посмотрев законы страны проживания поняла , что если переведу деньги с аккедитива на свой счёт заграничей , то местная налоговая возьмёт ещё 4 % с продажи и плюс всю сумму продажи мне засчитают в годовой доход и буду я платить налог с зарплаты весь год 40%. Решила деньги перевозить наличными небольшими партиями. Вот и вся история. А что Вы можете посоветовать в моём случае?
" У нас" риелтор имеет в виду " в России". Действие происходит в..... Питере.
Вспоминается: "А у нас в квартире - газ. А у вас?"
Оригинальные люди "у вас" в Питере.
А почему до кадастровой?
В глухой, практически, тайге сделки МФЦ регистрирует в четко установленные сроки. Вот уж не подумала бы никогда, что в Петербурге такая беда с МФЦ.
По налогообложению в стране вашего проживания я вам точно не советчик. :)
Если идея с безналичным переводом отпала, то имеет смысл отказываться и от аккредитива - совсем необязательно платить за 2 финансовых потока, достаточно будет одной ячейки.
Идея с нотариусом тоже какая-то необычная, не верю я в какие-то особые нотариальные гарантии и не верю, что на этом настаивает именно покупатель. Скорее поверю, что ему эту идею риэлторы подкидывают по каким-то своим соображениям, может этот риэлтор нотариусу родственник или просто с ним в доле. :) Кстати вам неплохо было бы поинтересоваться стоимостью оформления договора нотариусом и стоимостью электронной регистрации нотариусом. Для планирования операции неплохо представлять величину затрат на всех этапах сделки.
Про кадастровую цену не понял вообще. ИМХО: можно уменьшить до любой цены, тут важно согласие покупателя, которому ваши манипуляции с ценами в общем-то не нужны. Насколько знаю, для нерезидентов вообще никаких вычетов не предусмотрено, поэтому вся сумма договора попадает под 30%.
Да, вроде риелтор давненько говорила , что нотариус знакомый , работающий с ними в одной упряжке. Но так понимаю нотариуса оплачивает покупатель , так же как и аккедив и ячейку.
По кадастровой: риелтор сказала , что ниже кадастра нельзя. А я откуда могу знать такие тонкости ? Только с вашей помощью может и выплыву ))))
Вопрос можно? А что можно цену в договоре занизать ниже кадастра , а в ячейку заложить полную сумму? Как это происходит в жизни?
Про налог знаю , вычеты не могу получить, 30% и точка.
Общих правил по поводу того, кто что оплачивает в ходе сделки, нет. Заранее об этом договариваются, обычно на этапе внесения аванса за объект.
В Москве по бюджетным квартирам большая часть реальных сделок сейчас проходит по ценам ниже кадастровой цены без всяких манипуляций. Свободу договора и свободу цены никто не отменял, т.е. цена может быть любой, даже 1 рубль. :) Но в 01.01.2016г. была принята поправка в Налоговый Кодекс, которая ограничила свободу манипуляций с ценами для объектов, которые оформлены в собственность после 01.01.2016г. Поправкой для целей налогообложения искусственно введен порог в 70% от кадастровой цены. И, если вы продали по цене ниже, чем 70% от кадастровой (что не запрещено), для расчета налогооблагаемой базы используется доход в 70% от кадастровой цены (и поэтому экономического смысла в занижении цены ниже 70% нет). Все написанное верно для ставки налога в 13%, в разрезе 30% НДФЛ для нерезидентов я это вопрос никогда не рассматривал (сами почитайте), но полагаю, что это тоже верно.
Про ячейки. Все именно так, как вы написали: в договоре можно написать 500тыс., а в ячейку положить хоть 3млн., хоть 5 (цифры условны). Операции с ячейками отличаются от аккредитива своей непрозрачностью, что положили в ячейку продавец и покупатель, знают только они. Банк интересует только, чтобы в ячейку не попала что-то из запретного списка (оружие, наркотики, яды и т.п.). Непрозрачность операций с ячейками имеет как достоинства (операция приватная), так и недостатки (вы должны следить за Покупателем, чтобы не получилось так, что закладывались в ячейку пачки денег, а на выходе получились пачки резаных газет) .
Хорошо, если я вынимаю деньги из ячейки и хочу в этом же банке положить их на счёт. У меня спросят откуда именно эта сумма или банку всё равно?
А если у меня оформлена собственность не после , а ДО 1.1.2016, что закон о налогооблажении говорит?
Тогда эта поправка на вас не распространяется, т.к. закон обратной силы не имеет.
Несладко придется вашему Питерскому риэлтору похоже, когда вы вывалите на него все ваши новые знания. :)
Да. Указать в договоре можете даже 1 рубль. Если на это согласится покупатель, конечно, которому эти финансовые "кружева" (рубль пишем, два в уме) в общем-то совсем нужны. Более того, покупатель может получить налоговый вычет с расходов на покупку в сумме до 2млн. Этот вычет дается раз в жизни и, если покупатель его еще не использовал, то ему экономически невыгодно иметь цену в договоре менее 2млн.
Давайте ещё немного поговорим по поводу самой сделки?!
По сценарию моего риелтора получается так :
- Заложили деньги в ячейку и/или открыли аккедитив
- Подписали ДКП у нотариуса
- Нотариус отдаёт мне КОПИЮ ДКП со своей подписью
- Нотариус отсылает в эл. формате ДКП на регистрацию
- Выписку из ЕГРН о регистрации получает новый собственник и несёт её в банк ( для подтверждения)
- Я получают из УФРС ДКП
Что на Ваш проффесиональный взгляд надо изменить или особо обратить внимание?
Прокомментирую прямо по тексту:
- Заложили деньги в ячейку и/или открыли аккредитив (мое мнение - аккредитив вам не нужен; если вы планируете "играть" с ценой, то только ячейка)
- Подписали ДКП у нотариуса (подписали 3 оригинальных договора (вам, покупателю и нотариусу), нотариус зарегистрировал их у себя в своем реестре). Для Росреестра нотариус сканирует подписанный договор и отправляет скан по закрытым каналам передачи данных в Росреестр.)
- Нотариус отдаёт мне КОПИЮ ДКП со своей подписью (Нотариус отдает вам ваш ОРИГИНАЛ ДКП со своей отметкой о регистрации. ДКП действует с момента подписания, регистрации подлежит лишь право на объект и переход права,
. никакого другого договора с отметками Росреестра о переходе права у вас уже не будет)
- Нотариус отсылает в эл. формате ДКП на регистрацию, (Да, все так)
- Выписку из ЕГРН о регистрации получает новый собственник и несёт её в банк ( для подтверждения) (Все не так. Нотариус видит в ЕГРН факт регистрации перехода права и программой готовит стандартную выписку из ЕГРН. Никаких отметок и печатей Росреестра на этой выписке не будет, возможно будет печать нотариуса. Нотариус передаст эту выписку новому владельцу, возможно он сделает аналогичную выписку и передаст ее вам тоже. Но вот как отнесется банк, в котором вы откроете ячейку, к такого рода "стремным" документам, я не знаю. Возможно вас просто не допустят к ячейке, возможно вызовут полицию и вас будут проверять, возможно все пройдет нормально. Но надо быть готовым к тому, что вам придется заказывать другую выписку, единственный легальный способ ее получения - заказать в МФЦ и ждать примерно 10 дней ее получения. Существует при этом множество нелегальных способов получить ее за 1 день. Да, покупатель ничего в банк носить не будет - это вы будете бегать за покупателем и выпрашивать у него нужные вам для доступа в банк бумажки. Подумайте, что будет, если в этот день покупатель заболеет, уедет на Канары или просто не захочет с вами встречаться. Еще подумайте, у кого будет находиться ключ от ячейки, без наличия которого вы ячейку не откроете).
- Я получают из УФРС ДКП (Ничего вы в Росреестре не получаете, ДКП у вас уже на руках без всяких отметок Росреестра. )
Многое из мною написанного выше мои предположения. Сам я с электронной регистрацией договоров нотариусами не сталкивался, но многократно участвовал в данной процедуре в Сбербанке, который имеет аналогичные некоторым нотариусам права по электронной регистрации сделок. Соответственно предполагал, что эти процедуры одинаковы.
Большим достоинством Сбербанка является то, что регистрация сделок и управление номинальным счетом (при безналичных расчетах) находится в одних руках, поэтому убеждать сотрудников Сбербанка в подлинности выданных ими же выписок не нужно, они сами видят факт регистрации права на нового владельца. В случае использования ячеек в Сбербанке тоже все проще, так как депозитарий и регистратор находятся в одном офисе под одной крышей и при возникновении недоразумений (такое у меня было летом) им можно устроить очную ставку на месте.)
Мое мнение:
1. Нафиг нотариуса совсем, у вас есть риэлтор, его обязанность составить и проверить ДКП,
2. Обычная схема работы с банковскими ячейками и регистрацией через МФЦ. Можете воспользоваться электронной регистрацией Сбербанка, если сильно хочется, но они принимают с улицы только договоры в ППФ, нотариальные договоры летом не регистрировали (сейчас не знаю, может быть прошли изменения).
Да, мнение других риэлторов может сильно отличаться от моего.
Можно ещё вас помучаю вопросами? А что юридически правильно должно быть изначально ячейка / откр. аккедитива или подписание ДКП? Так понимаю банк должен прописать условия к доступу ячейки и такие же условия д.б. прописаны в ДКП?
1. Это как вопрос о курице и яйце, что из них первично. На самом деле ДКП действителен с момента подписания, а договор аренды ячейки конечен по времени, поэтому логичнее вначале ячейку. Но в жизни бывает по-разному.
2. Банк никому ничего не должен. Условия доступа к ячейке оговариваете вы с покупателем, при этом каждый пытается перетянуть одеяло на себя. А банк будет проверять потом соответствие тех документов, которые вы предъявите, документам прописанным в дополнительных условиях для доступа к ячейке. У меня был прецедент, когда отказывали в доступе к ячейке из-за того, что в отметке (штампе) Росреестра о совершении регистрации права отсутствовала дата. У вас же после нотариуса вообще отметки Росреестра не будет в ее классическом виде.
Видно мы с Вами пока ещё не расстанимся... Риелтор настаивает на открытие ячейки в каком то рассчётном центре , а я не хочу.
И прокоментируйте пожалуста слова риелтора << . Вы в МФЦ получите только свой экземпляр ДКП с печатью. Если там что-то не изменилось опять, еще совсем недавно продавцу выдавали обратно из МФЦ договор ВООБЩЕ без печати. Но повторяю еще раз,ДКП не является документом, подтверждающим то, что собственность перешла к другому человеку. И если покупатель по какой-либо причине не отметит выписку в банке для доступа к ячейке , но мы (агенты продавца и покупателя) отслеживаем это, то мы закажем ее еще раз. Повторюсь еще раз- мне трудно все объяснить письменно, но я ни в коем случае не хочу Вас обмануть или запутать. >>
Странный у вас риэлтор.
Что такое расчетный центр в Питере я не знаю, в Москве при некоторых банках, самым известным из которых является Фора-банк, есть карманные фирмочки, так называемые ЦОС (центр оформления сделок), задачей которых является подготовка ДКП и услуги по регистрации перехода права. Без этих ЦОС трудно обойтись тогда, когда оформляется альтернативная цепочка. ЦОС также обеспечивает некую обратную связь с регистратором в Росреестре (полностью отсутствующую при прямой работе через МФЦ), так как они всегда обладают неформальными связями с конкретными людьми в Росреестре, это дает возможность избежать приостановки регистрации тогда, когда в процессе подготовки сделки были допущены косяки. Ну и дополнительным плюсом является еще ускорение регистрации на пару дней (ДКП сдаются в МФЦ, а получаются уже в Росреестре).
При простых сделках ЦОС в общем-то не нужны, если риелтор сам может написать ДКП (могут далеко не все, неучей среди риэлторов хватает) и есть уверенность в том, что приостановки регистрации не будет.
Теперь про договора. Именно через МФЦ оформление перехода права происходит по старинке, в бумажном виде. В МФЦ вы сдадите подписанные ДКП (+ЕЖД или выписку из домовой книги, возможно правоустанавливающие документы), а назад каждый из участников сделки получит каждый свой экземпляр ДКП с проставленным на нем прямоугольным штампом о произведенной регистрации перехода права, в штампе обязательно должна стоять дата регистрации и номер регистрационой записи в ЕГРН. Этот ДКП и есть главный документ в сделке, правоустанавливающий документ. Покупатель (не вы) дополнительно получит выписку из ЕГРН, которая подтверждает то, что право перешло к новому владельцу.
ДКП с отметкой о регистрации и есть главный необходимый документ для доступа к ячейке. Он обязательно должен быть прописан в условиях доступа к содержимому ячейки. А вот на случай, если этот договор по какой-то причине будет потерян (испорчен, не вручен вам) прописывают через условие ""ИЛИ" (не "И", обратите на это внимание) дополнительный документ для доступа к ячейке, обычно это выписка из ЕГРН, которая подтверждает тот факт, что право на владение квартирой перешло к Покупателю. Эту выписку может заказать любой человек, если она вдруг потребуется, а покупатель не захочет дать свой экземпляр.
При чем здесь "покупатель по какой-либо причине не отметит выписку в банке для доступа к ячейке"? Условия доступа - это вообще-то трехсторонние соглашения между банком, покупателем и продавцом, и продавцу (т.е. вам) не следует подписывать соглашение, которое может как-то ущемить его (ваши) права или поставить в невыгодное положение по отношению у покупателю. А роль риэлтора продавца заключается не в том, чтобы заключать какие-то закулисные тайные союзы с риэлтором противоположной стороны, а в том, чтобы отстаивать интересы своего клиента, т.е. вас. И это риэлтор должен проследить, чтобы условия доступа к ячейке для вас были прописаны правильно, а не по произволу покупателя.
И еще одна прописная истина по поводу слов "мне трудно все объяснить письменно, но я ни в коем случае не хочу Вас обмануть или запутать": трудно изложить на бумаге связно то, что человек до конца не понимает или понимает неверно. Эта фраза не украшает вашего риэлтора и вызывает определенные сомнения в его компетентности.
Спасибо. У меня ещё завтра целый день ...для общения с риелтором . На среду намечается сделка. В Четверг обратно домой. Потом отпишусь что получилось.
Риелтор согласился и на обмен своего расчётного центра на ячейку в Сбере. Вопрос можно? Что значит "ячейка с условиями" ? И проо клюци, у кого должен остаться ключ от ячейки. Мне его могут дать? Или может быть у третьего лица , например, у риелтора?
"В Москве по бюджетным квартирам большая часть реальных сделок сейчас проходит по ценам ниже кадастровой цены без всяких манипуляций. Свободу договора и свободу цены никто не отменял, т.е. цена может быть любой, даже 1 рубль. "
Нет, это не так. Сейчас достаточно редко покупатели готовы рассмотреть покупку по неполной стоимости. Даже в самом дешевом экономсегменте.
очень странно что такие вещи пишет риелтор, или вы уже этим не занимаетесь???
Неполная стоимость и кадастровая цена - совершенно разные вещи, которые совершенно разные вещи. На сегодняшний момент в Москве не редки случаи, когда цена по кадастру на парочку млн выше, полной продажной цены по договору)))
Не внимательно прочитала, думала, что речь идет о рыночной цене.
По нижайшему эконому кадастр очень близок к рынку, только в ЦАО возможны сильные перекосы по завышению кадастровой оценки.
Да хоть за 1 рубль можете продать.
Нотариус, явно, "прикормленный". Ему тоже кушать хочется, а в данном случае его услуги не нужны. На регистрацию сделок существует временной регламент, и никакой МФЦ не будет выходить за его рамки.
Судя по тому, что Вам говорит Ваш риэлтор, он либо совсем неграмотен, либо... одно из двух.
Ну так это Вам понятно , что можно продать за 1 рубль , а в ячейку заложить миллион и банку дела нет откуда появился миллион. А нам , живущим зарубежом бОльшую часть жизни , понять трудно потому что здесь ВСЁ прозрачно. Человек уже привык жить честно и даже не привык, а живёт честно и прозрачно. Плюс ещё язык русский уже несовершенен.
Страну называть не буду. Продажа до 30 000 евро - налог 30% , после 30 000 е -34%
Да, вы поузнавайте. Ставка зависит только от налогового законодательства конкретной страны. Но сам факт удержания налога есть везде. Поэтому самым верным вариантом является перевозка наличных частями. Да, нудно, но только так можно избежать налогообложения казалось бы своих денег. Ну, или совсем мелкими незаметными переводами по паре тысяч.
Налог в 30 % я заплачу в России с цены указанной в ДКП. Оставшиеся деньги перевезу частями наличкой. Но на счёт заграничей я не могу их положить , только на житьё-бытиё тратить , зато зарплату можно экономить.
это не вам, автор, адресовалось, а девушке, которая была удивлена налогам в стране проживания.
я поэтому и оставила деньги пока в России, что чувствую где-то каку мне приготовила местная налоговая.
В принципе, ничего страшного в этой схеме нет. У вас остаётся расписка о получении денег, после сделки меняете её на выписку из ЕГРН, ну, то есть, отдайте её тогда, когда они предоставят ЕГРН в банк. Если не предоставят, ее легко может взять любой желающий. Только узнайте заранее где это можно сделать быстро.
20 лет назад обязательный налог при продаже можно было обходить через договор мены объекта продажи на безличные ценные бумаги, например ОГСЗ (облигации государственного сберегательного займа). А ОГСЗ потом погашать и все, деньги от погашения облигаий и купоны по ним НДФЛ не облагались. Возможно этот путь существует и сейчас, нужно просто подобрать замену ОГСЗ. :)
Не исключено, что для данной цели может подойти сберегательный сертификат.