Какая история квартиры считается"чистой"?
Покупаем впервые. Вторичку. Скорее всего это будет старый дом. Наследство я для себя вычеркнула из списка, то же самое с выплаченной рентой, с квартирой в залоге у банка .
Идеально для меня, если не было никаких наследований, продаж..Только приватизация. Ну и взрослые дееспособные собственники естественно.
Если ДКП, допустим 10 летней давности, надо ли проверять всю история ДО этого периода?
А выплаченная рента вам чем не угодила? А залоговые квартиры? Приватизация, кстати, тоже может проблемной быть.
Проверять надо все, но с умом.
"Если ДКП, допустим 10 летней давности, надо ли проверять всю история ДО этого периода?"
Опишите как вы будете проверять, а мы оценим. Вопрос не конкретный. Историю смотрят всю в целом
Исполненная рента - прекрасные документы. Можете рассказать про ваши сомнения по этой части? А то вдруг я чего-то не знаю.
На мой взгляд чистая история - это ДКП на новостройку(покупка у банка/застройщика) на взрослых собственников(в идеале это муж с женой или незамужние/неженатые). Сроком не менее 5 лет.
а почему приватизацию не вычеркнули, а вдруг там детей не учли? придут те дети и потребуют свою долю
Также как отказавшиеся от приватизации будут прописаны там всю жизнь ;)
А если их выписали, они все равно могут предоставить свои права? Может в том месте, куда их выписали, они стали собственниками по договору приватизации
Ничего не понимаю, то есть лучше купить квартиру наследную, чем купленную когда то или приватизированную?
Наследство десятилетней давности гораздо лучше, чем купля-продажа или приватизация годовой.
А через 20 лет наследники не могут объявиться ? КП ест-но не менее 5 лет рассматриваю.
Они могут объявится через год, но останутся всё равно без квартиры. А уж о давнем наследстве беспокоится ...
Бывают активные клиенты, которые ищут сами, даже процесс очень нравится (особенно когда цены не растут). Могут полгода искать свою квартиру. А нанимают на сопровождение уже найденного
ну, с риелтером тоже осторожным надо быть. Нас наш первый старался убедить срочно-пресрочно вносить аванс за квартиру, по которой уже были выиграны суды, причем в пользу собственников. Ага. ТОлько вот я, дотошная, решила узнать предмет спора. И сказала, что без этого ни о каком залоге речи не пойдет. А предмет иска был великолепен! Первая собственница (по приватизации) оспаривала первую же сделку по продаже, ибо была она на тот момент на учете в психдиспансере, регулярно в психушке лежала. А суды выиграны были собственниками по какому-то формальному признаку (что-то со сроком, который легко восстанавливался). И следующий же иск от этой дамы стал бы уже проигрышем для владельца. Там очевидно, что тетку эту кто-то курировал, деньги кончились, они решили вернуть квартирку и еще раз продать лохам. А если бы мы влезли в сделку и купили квартиру? Наш-то продавец со справками был. Это вот мне понадобилось докопаться до первого собственника (а наш уже был третьим или четвертым владельцем). Так что за риелторами глаз да глаз! и личный контроль за чистотой сделки.
Более того, выписки егрн иногда нынешнего-то собственника не показывают, не то что историю))
Естественно не мое, если впервые занимаюсь этим. Конечно обученного человека привлеку, но самой то тоже надо быть хоть чуток в теме))
ну тогда для начала хотя бы ответы на свои вопросы читайте, даже в этом топе...
Автор вот я живу к кв. приватизация 1992 года, на тот момент детей не "учитывали", + потом 1 из детей выписан в ПНИ (там и живет).
т.ч. приватизация тоже страшно)))
Автор, принимая решение о покупке, надо уметь выявлять не только абстрактные риски, но и пытаться оценить эти риски численно.
Пример: покупаете вы квартиру, которую частично оплатили материнским капиталом, а доли детям не выделили. Квартира стоит 10 млн. условно, материнский капитал условно 500тыс., невыделенные доли детей примерно оцениваются в 250тыс. Вот это и есть примерная сумма вашего риска при покупке такой квартиры.
ИМХО, неграмотный подход - отказаться от покупки квартиры совсем и сразу.
Грамотный - начать нудеть продавцу про то, что квартира почти криминальная (обмануто государство), что риски огромны (на другой стороне считать почти наверняка тоже не умеют), что нарушены права детей, а это очень страшно, а если выделить доли детям, то сделка автоматом станет альтернативной и с разрешения органов опеки. И сторговать на этом брюзжании 2 млн. с первоначальной цены.
Учитесь включать свои мозги при анализе каждой конкретной ситуации, а не пытайтесь оперировать набором сомнительных штампов.
Тааак, а поподробнее можно? Ну например скинули вам 2 млн. И чем вы подстрахуете своего покупателя от детой, которые вырастут и в свои 18 лет явятся за половиной квартиры? Что покупателю скажите?Вы ведь покупателю советы даете такое покупать. Вот я например воспользовалась мат. капиталом и не наделила детей долями. И я точно помню, что ДО того как мне перечислили деньги, я писала обязательство о наделении ВСЕХ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ РАВНЫМИ ДОЛЯМИ, а это простите 5млн!! Дело вот в чем, дьявол как обычно кроется в деталях, если мат. капитал использовался в качестве погашения уже имеющейся ипотеки, то равные доли на всех, 4-х ( н-р:мама, папа, и 2 детей) , а вот если мат. капитал использовали в качестве первоначального взноса, то да, можно наделить в пропорции в стоимости квартиры. Так что поаккуратнее там, с 2 млн.
Как определить размер долей
В обязательстве о выделении долей, которое является условием направления МСК (материнского, или семейного капитала) на улучшение жилищных условий, сказано, что их размер определяется по соглашению. Поскольку несовершеннолетние дети не вправе решать такие вопросы, то по факту это делают родители. На практике встречаются самые разные варианты: от разделения квартиры по числу членов семьи (например, по 1/4 на каждого) до оформления на детей 1/100 (и меньше) общей недвижимости. С точки зрения закона все это правильно: соглашение — документ добровольный.
Как правило, вопрос встает в острой форме при разделе или продаже квартиры с несовершеннолетними детьми.
Из-за отсутствия четких правил, в спорной ситуации, суды решают его на свое усмотрение, и размер выделяемых детям долей устанавливается различный. Распространены два подхода: имущество делится в равных частях, и в зависимости от материального вклада членов семьи. В отдельных регионах встречается практика, когда принимается во внимание учетная нормативная ставка площади на одного человека, или минимальная санитарная норма. Например, первая составляет 18 кв.м., а вторая — 6 кв.м. Исходя из этого, и определяется доля каждого ребенка. Ссылка в данном случае идет на нормы Жилищного кодекса, и, строго говоря, она не связана с законом о материнском капитале.
В июне 2016 года Верховный суд обобщил практику по таким делам, и его рекомендации обязательны для исполнения. Семейным кодексом установлено, что родители не имеют права на имущество детей, а они, в свою очередь — на имущество родителей (ст.60). Поэтому признано правильным решением, когда доля детей определяется пропорционально сумме маткапитала, поделенного на всех представителей семьи. Равенство не распространяется на другие средства, за счет которых приобретена квартира. Кстати, получить налоговый вычет за купленную недвижимость можно только на свою часть затрат, без учета МСК.
Пример. Стоимость жилого помещения — 3 000 000 рублей, а сумма МСК — 453 000, в семье 2 детей. Тогда доля каждого из детей составит 1/25 часть.
Заметим, что такой расчет не обязателен по действующему закону. Родители могут выделить больше, или меньше по соглашению. Просто в сложившейся законодательной практике это будет оптимальный вариант, к которому трудно предъявить претензии. Хотя на деле, зарегистрированы сотни квартир, где детская доля составляет доли процента.
https://yakapitalist.ru/finansy/doli-po-matkapitalu/
Естественно надо смотреть обязательство при принятии решения о целесообразности покупки.
наоборот, у них хорошо с юридической осведомленностью, поэтому и не рассматривают.
Было бы у них плохо, все б рассматривали, а так зная все риски, не готовы рисковать. А у вас вот плохо, вы и не понимаете, что к чему и почему...
У них как раз хорошо. Это у вас не очень.
Вы можете сколько угодно знать, что вы единственный собственник. Только вот доказать это никак нельзя и проверить тоже.
Семья с одним ребенком купила квартиру у надежного застройщика и благополучно там живет. Собственники муж и жена(50/50) или один (например, муж). Затем решили продать вам. В этом случае квартира будет "чистая", т.к. мат.капитала быть не может. Единственное, посмотреть их свидетельство о браке, что муж на момент покупки был женат именно на этой жене ))) И при продаже эта жена дает нотариальное разрешение на продажу квартиры(если собственность записана на мужа). Все, больше никаких подводных камней.
В остальных случаях может всплывать самое разное.
хватит прикалываться )) если собственность оформлена на жену, то, конечно, надо. Они должны быть в браке на момаент покупки и момент продажи, тогда все чисто. Это один из вариантов.
Конечно, если купил у застройщика один человек и он же продает, то еще проще, но все равно проверять, не был ли он женат/замужем на момент покупки. Но это в любом случае самые чистые варианты.
Все приватизации и многочисленные перепродажи уже грязнее, про наследство и речи нет.
Посмотрите топ https://eva.ru/jsf/forum/frame-content-topic-view.xhtml?topicId=3526173&m=42. А если продавец заявляет, что не был женат в момент покупки как Вы это проверите?
Автор попросила пример чистой истории, вот поэтому и привела пример с семьей с одним ребенком, там легко проверить, были ли они женаты на момент покупки.
Остальное - проверять и проверять.
Я-автор этого топа и до вчерашнего дня считала, что у меня "наичистейшая" квартира((
автор топа чистейшими считает 10 лет после приватизации - и что вас сейчас насторожило?
Тогда уж покупать у застройщика после разрешения на ввод.
Приватизацию тоже вычеркнуть.
Даже у семьи с одним ребенком проверять МК, может там старший ребенок уже отдельно живет или с другим родителем.
Подскажите пожалуйста, а дарение считается "мутной" историей? 2010 год.
Наверное не стоит волноваться, если дарителя уже в живых нет? А то ведь и обратно отозвать может)
А почему, если чужому человек подарил- есть вопросы? Я так понимаю, что дарственную можно оформить на кого угодно, хоть на соседа дядю Васю. Чем дарение близкому родственнику отличается от дарения чужому человеку?
Юридически ничем. Но вы же понимаете, что дороговат подарок. При дарении постороннему резко возрастает риск нарваться на мошенников.
Если дарителя (чужому человеку) нет в живых, необходимо проверить наличие родственников и могут ли они оспорить дарение по медицинским показателям (состоял ли умерший на учёте). И через 10 лет могут сделать экспертизу и признать дарение недействительным, и в сговоре с текущим продавцом могут быть, деньги получат и оспорят.