Лайфхак по аренде
Девушки, давайте сделаем тему помощи тем, кто только собирается сдавать жилье в аренду.
Здесь же много тех, кто сдаёт квартиры годами, кто знает уже все подводные камни и может очень помочь новичкам избежать ошибок :)
На что обратить внимание, какие пункты обязательно прописать в договоре, как лучше производить расчёты, как снимать показатели счетчиков - приходить самой или арендатор должен их предоставить вместе с оплатой? Залог - берется в размере стоимости месячной аренды и возвращается в конце срока, если нет урона квартире, так? Либо вычитаю из залога за поломки?
За свет арендатор платит плюсом к оговоренной сумме аренды? Если аренда 30 тысяч, а за свет набежало еще 1500, соответственно он оплачивает мне 31500, верно?
Какие еще платежи выносите отдельной суммой?
Думаю, эта тема будет полезна и многие будут благодарны, я сама почерпнула на Еве очень много нужного и всегда благодарна тем, кто даёт дельные советы.
Собираюсь через пару месяцев первый раз в жизни сдать квартиру, страшно :)
Что б не написать-помогите МНЕ, новичку в аренде. А то давайте поможем всем! Тут очень много таких тем есть, кто ищет, тот найдёт.
Договор исключительно зависит от того, что вам важно. Я против курения, зверей, порчи стен(дырки-полки), подселения новых людей (появился мч-прописыванием его в договор).
Счётчики - показания присылает арендатор, я считаю, говорю сколько он должен. Приезжаю-проверяю соответствие цифр.
Залог как у вас.
Свет+вода(гор, хол, водоотв)+интернет отдельной суммой.
Так я и пишу - новичок, страшно, помогите! Но думаю, я ж не одна такая :) Даже если человек сдает квартиру, всегда можно будет найти в опыте других что-то полезное для себя.
За остальное большое спасибо :)
Если не сложно - напишите пожалуйста, как вы берёте оплату - наличкой или на карту?
Думала о карте, так пугают, что отслеживать будут ))
после проблемного жильца, у меня муж на показах стал задавать простой вопрос глядя в глаза: "а Вы можете обещать/Вы уверены" что каждый месяц в определенное число Вы будете платить арендную плату? во время?"
не поверите - трое потенциальных арендатора слились после этого вопроса.
вот что за люди...
и я также спрашиваю, работает ли человек, гарантирует ли четкую оплату день в день? очень многие хотят снимать за чей-то счет (мама платит, бывший муж, любовник...), я сразу таких отсеиваю, несколько раз попадали уже, 3 мес платят, а потом ой, денег нет, мне такие арендаторы не нужны
Также не сдаю кто хочет вскладчину с подругой/парнем снимать, а что будет если второй соскочит?
универсальных советов не бывает, обычно договариваются, кому как удобно
Первый раз лучше сдать с риелтором, наш риелтор многому нас научил, т.к. сам сдает несколько квартир и есть большой опыт
Эта первая и главная ошибка, сдам сама. Обьявление от собственника -зло. Вам будут морочить голову халявщики, которые не смогут морочить риелтора. И не желают платить за услугу.
Вы имеете в виду халявщиков, которые будут назначать просмотры и не приходить на них? Квартира, которую я собираюсь сдавать, находится в той же парадной, где я живу, вернее мы сейчас в ней живём, а в квартире на этаж ниже, которую весной купили, делаем ремонт. После ремонта переедем в новую.
Так что ходить не особо далеко :)
Или вы других халявщиков имеете в виду?
Сразу вам совет, раз вы решили начинать сами сдавать. Если будут просить сделать фотографию для жены/мамы/брата/свата и пр, которые, якобы тоже будут проживать, просто не смогли прийти на просмотр - не разрешайте. Будете удивлены, когда обнаружите потом фото своей квартиры, вами же разрешенные сделать, в качестве рекламы от какого-нибудь агента.
Спасибо, учту этот момент.
А что делать, если фото просто сопрут из объявления? Такое ведь тоже вполне вероятно. Ну понятно, что звонить и говорить, мол, что за фигня, немедленно уберите. А обезопасить себя от этого как-нибудь можно?
Напишите свой телефон на фото. В любом редакторе это можно сделать. Но вряд ли будут "воровать" фото.
Да уж, когда ничего не знаешь - страшно, а когда уже что-то начинаешь узнавать, то еще страшнее ))
а я разрешаю поснимать риэлтору, который приходит с жильцами, но возможно приведет еще кого нибудь. мне все равно через кого я сдам квартиру: сама или через риэлтора. поэтому не вижу здесь проблемы. другое дело, что как правило когда агенты сами без меня составляют объявление не всегда указывают верные данные. поэтому когда от таких "горе-риэлторов" приходят клиенты, то всегда с ними на первой встрече еще раз обговариваю все требования, которые указывала в первоначальном объявлении
Излишняя разрекламированность квартиры не всегда играет положительную роль. Много объявлений в интернете, а площадки-то одни и те же и они оказываются рядом, может наводить на мысли, что с квартирой что-то не то и ее не могут сдать через одного представителя.
Если у агента будет кто-то, поверьте, приведет и так, просто позвонив по телефону.
Бывает еще, что вы отказали каким-то соискателям, они не подошли под ваши требования. И вдруг звонит вам незнакомый агент и просит показать квартиру своим клиентам, расхваливает их. Вы приходите на показ, а там те люди, которым вы уже отказали. При этом у вас в объявлении указаны те требования, под которые эти люди не подошли, то есть агент не мог этого не знать. Ситуация моей подруги в этом году. И как она поняла, агент с этих людей еще деньги получил за просмотр.
Или люди приходят, все замечательно, вы уже практически ударили по рукам, и тут , в самый последний момент, как о малозначимом факте, они сообщают "Да, у нас еще два кота".
С агентом удобнее, он всю эту галиматью берет на себя.
Бред!
Морочить голову ( и не только) будут риэлторы!
При адекватной цене и четком описании сдается все в один день!
Вопрос "кому сдать" в этой истории тоже немаловажный. И очень часто мерзавцы прячутся за маской лапочек. Пример - соседний топ. Я и из своей практики когда бы пару историй рассказать, когда начиналось все прилично, а закончилось не очень.
Никто не даст гарантии хорошего жильца, даже агент, но в первый раз 2 головы лучше.
и чем риелторы морочат голову? если вопросами по телефону, так кладите трубку, а на встрече они обычно молчат, ну или вопросы задают какие-то, обычно потенциальные арендаторы и задают вопросы
Мне не жалко, поделюсь своим 19-тилетним опытом:
1. Договор. Всегда. Почти всегда делаю сама, как минимум - внимательно читаю и дополняю (если приходят с агентом и у того обязательная "рыба"). Заключаю на год. Продлеваю, если нужно.
2. Деньги раньше брала наличкой, расписывалась в бланках для арендатора (некоторые хотели), но потом это быстро забывалось. Теперь получаю на карту.
3. Квартиры часто не посещаю, и это неправильно. Одну упустила капитально - две девочки-одуванчика (20 и 21), студентки, в последний год привели по мальчику, а я и не знала (родился второй при маленькой первой, было ни до чего). Хорошо, что ремонт и так пора уже было делать. Но сломанные жалюзи, телевизор, стремянку, вытяжку, которую не удалось отмыть - это удалось компенсировать лишь частично. Хорошо, что получилось вернуть в человеческое состояние чайник и утюг, хоть что-то.
4. Все КУ (т.е. все-все квитанции) мои арендаторы оплачивают сверх арендной платы. Хочу иметь предсказуемый доход круглой суммой.
5. После ремонта в вышеупомянутой квартире убрала все вещи - только стены, аксессуары в ванной и мебель, мб сушилка. Из техники - холодильник, СМ, телевизор, пылесос. Никакой посуды, мелкой техники, тем более белья или полотенец.
6. Депозит беру всегда в размере стоимости одного месяца. Его нельзя проживать в последний месяц. Он возвращается в день расставания за минусом неоплаченных квитанций и ущерба, если таковой есть.
7. Сдаю всегда сама, благо, квартиры рядом и у меня есть время. На людей уже "чуйка", два молодых парня два раза (разные) оказались невероятными чистюлями, а про двух девушек уже писала. Так что - нужно смотреть.
8. Курящие - категорически НЕТ. Т.к. на лестнице курить нельзя, все тянет в квартиру, да и нарушать закон и тем более ссориться с соседями - мне это зачем? При новой сдаче категорическое нет семьям с детьми и/или с животными. Но вот "и на старуху бывает проруха" - одни мои арендаторы родили через 1,5 года после въезда, прожили еще 1,5, ребенок не успел нанести вреда. В другой квартире сдала двум молодым мужчинам, сотрудникам Газпрома. Все было ОК, но через год у одного в Москве подрос младенец, в итоге (по договоренности со мной) второй съехал, а к первому приехала жена с годовалым ребенком и маленькой собакой (!!!!!). Живут в таком составе уже второй год, жена - чистюля, платят идеально, в квартире все в порядке. Но новых с детьми и животными все равно пускать не буду.
9. Квитанции контролирую сама ежемесячно, завела во всех службах ЛК, по электричеству и воде сама заношу данные, прошу за 1-2 дня арендаторов прислать показания. Там же отслеживаю оплаты.
А арендаторы не против снимать без договора? Вы все условия с ними просто обговариваете перед сдачей?
Опыт 15 лет. Ситуации разные бывали, но положительных жильцов все-таки большинство.
Сборной солянке не сдавать, износ общих зон будет сильнее и грязи, скорее всего, больше.
Ежемесячно навещать квартиру.
Договор составлять тщательно (у меня уже свой отработанный), с указанием мебели и состояния, вписывать всех проживающих. Обязательно указать минимальный срок проживания, все свои запреты (курение, животные, дети и т.п.). После негативного опыта, стала вписывать 3-дневный срок возврата залога после выезда. Одним уже не повезло, пытались замаскировать кучу ущерба, ничего не получили. Если осматривать в момент передачи ключей, увидите процентов 30- 50, все будет набегу. А так, в спокойном темпе все осмотрите.
Показания счетчиков брать накануне приезда и самостоятельно обсчитывать, деньги получать строго налом. Квитанции оплачивать самой. Межгород отключить, если есть стационарный телефон.
Если будете пролонгировать договор, лучше перезаключать его каждый год с уничтожением обоих экземпляров и расписок в получении денег.
Я все равно предпочитаю работать с агентом, для меня оплата жильцами его услуг является некой гарантией их платежеспособности. Но пару раз сдавала сама, полет нормальный. Хотя, в первый раз посоветовала бы обратиться к специалисту, но не с улицы, должно быть доверие, а не только его желание срубить комиссию (есть и такие). Есть шанс, что вы не разберетесь в людях, а прохиндеев достаточно много. Тут нужен опыт, когда уже знаешь что спросить и на что обратить внимание.
Не стесняйтесь задавать вопросы личного характера. Лучше показаться дотошной и выяснить все при первой встрече, чем ваши ожидания не будут оправданы в будущем.
Бизнес специфический, требующий жесткости иногда.
Спасибо большое.
Извините, еще спрошу - ваши жильцы платят аренду + сумму по всем квитанциям или же часть коммуналки включена в сумму аренды и доп. оплата только за воду/свет/телефон/интернет?
Как правило, мне платят только воду/свет. Интернет - сами заключают договор или оплачивают действующий тариф. Если свою линию предоставляете, можно дать номер лицевого счета, расходы их.
Телефон оплачиваем сами, это по нынешним временам баловство и им никто не пользуется, все на сотовых. Поэтому данный расход считаю своим, просто не хочу терять подключение.
В одном доме есть консьерж, жильцы оплачивают его услуги. В другой квартире, жильцы платят твердую сумму+ всю коммуналку.
Тут нет правила, как договоритесь.
Я в Питере, возможно, в Москве тариф другой, но услуга есть наверняка. Кстати, это можно сделать в ЛК. Правда, это на 11 или 12 месяцев, потом нужно разблокировать, "попользоваться" 1-3 месяца (???? не помню) и потом опять на год заморозить можно.
Искренне советую, если вы не сама приезжаете снимать показания счетчиков, то требовать фото их в оговоренные сроки, а не присылать результаты вам числом. Некая гарантия, что там действительно эта цифра, а не половина от нее перед "побегом". И никогда не отпускать хватку и считать, что вы свои через некоторое время. Мои последние жильцы после более чем 10 лет проживания в конце, когда уезжали, кинули нас на данные, оплатив лишь малую толику от набежавшего в последний месяц. Это бизнес и ничего личного.
Вообще да, это бизнес и не стоит переходить грань формальных отношений. Пусть хорошие жильцы и порядок в квартире будут приятным бонусом, но это абсолютно не значит, что с ними нужно целоваться в десны и расслабляться.
Обе стороны должны просто соблюдать договор, остальное уже лишнее.
А у вас что, залога не было? Вы когда пришли квартиру принимать и отдавать залог на счетчики не посмотрели?
Нет, залог не брали в том смысле, что принято. Квартиру не принимала в силу определенных причин. Ключ просто кинули в почтовый ящик. И, конечно, сыграли роль 10 лет проживания и отсутствие реальных косяков до этого.
Да... еще раз простые правила - проверять квартиру каждый месяц (увы, сама не придерживаюсь) и принимать в присутствии арендаторов + прописать возврат залога втечение 7-10 дней после сдачи квартиры, тк скрытые (сокрытые) дефекты обнаружить за 15-20 минут не удастся (СМ, например, не будешь же запускать).
Я буду жить на этаж ниже, так что думаю, зайти к ним раз в месяц за показаниями мне не составит труда.
Но после 10 лет кинуть - это совсем позор.
Я сдаю через своего риэлтера уже много лет. Она знает все мои требования и я прихожу уже на подписание договора. Квартира- трешка, выше среднего ценового сегмента, налоги плачу.
сдаю квартиру сама уже лет 10. в принципе уже опытная. но предпоследний раз у меня случился казус, который даже сейчас не знаю как предотвратить. жильцы при оговаривании условий спросили, можно ли проживание их родственников, если они приедут в гости в город на 1-2 дня? (мамы/папы, сестры/братья) чисто по человечески - "да". но как оказалось, что они под этим согласием стали сдавать квартиру посуточно. случайно это выяснили наши соседи, которые обнаружили курящих на площадке двух мужчин. те не сильно шифровались и сказали, что да, сняли на пару дней квартиру. благо этот "бизнес" арендаторов мы прикрыли практически сразу. но я до сих пор в шоке. скоро надо искать новых жильцов, а боюсь нарваться на очередных аферистов. прописать, что при каждом таком "гостевом" визите нас уведомлять? но как проверить? не каждый же день ездить проверять. а раз в месяц арендаторы вполне могут быть и дома.
Запрещена сдача в субаренду, а также запрещено проживание мам/пап/сестры/братьев/бабок/дедок/крестных/молочных братьев/сестер во Христе.
про субаренду и так было написано, но вот про гостей ... в случае чего все эти левые жильцы мгновенно превращались бы в каких-либо родственников. но теперь да, пропишу, что либо не более, чем на 2 недели в год (все мы люди, у которых есть родственники) либо совсем запрет. по обстоятельствам.
Сочувствую, сами пару раз попадали не в подобные истории, но тоже в малоприятные. Обман сложно потом выбросить из головы. И доверять людям хочется, но приходится становится жестче.
Проверять нужно, но так как мы ограничены одним визитом в месяц, смотрите косвенные признаки. Расход воды и света, бытовые вещи.
Например, у нас снимала "семейная пара", которая была на показе в полном составе, а за 3 месяца проживания ни одной женской вещи в квартире не появилось. Как оказалось, жили несколько мужчин. Да и то, появились они в квартире только забрать вещи, когда мы их "выкуривали", даже когда к стенке арендатора приперли, он все равно нагло врал.
Зубные щетки посмотреть, сколько их стоит в стакане, обувь. Приходится быть сыщиком. Но, хочу сказать, все-таки хороших жильцов значительно больше и не стоит терять веру в людей.
да, я потом все срастила. арендаторы заявляли себя как семья с ребенком (дочке было лет 7-8). в итоге когда они поняли, что мы их вычислили, жена буквально за полдня собрала все их вещи (и это то с ребенком, я бы пол дня только их игрушки собирала), да еще и успели помыть квартиру. то есть их вещей практически не было, раз так быстро съехали, а прожили они без одного дня месяц. я как раз планировала прийти проверить квартиру, а тут такое. меня еще тогда насторожило, что когда общались куда будет ходить их дочка в школу, т.к. они типа меняли район, а они ушли от ответа. позже проверила мужа по ФИО - нашла ИП, которое занимается арендой квартир (!!!!). то есть этот "бизнес" у них поставлен был на поток
не всегда помогает. Мы созвонились с потенциальным арендатором, подтвердили встречу, я приехала, через полчаса ожидания позвонила, уже трубку не брал. Так и не приехал. Правда, сдали второму же кандидату.
