Эксклюзивная работа риэлтора для постоянных заказчиков
Уважаемые местные риэлторы ,пожалуйста ,помогите сориентироваться по стоимости услуг вашего коллеги. Через этого человека куплены 2 квартиры пару лет назад.Теперь хозяева хотят продать их и купить одну ,но уже с готовым ремонтом на сдачу и этой сдачей тоже будет заниматься этот же риэлтор , естественно на эксклюзиви и за деньги.
Сами хозяева проживают за границей и хотят приехать только на сделку .Хозяева думали самим заплатить риэлтору ,чтобы покупатель не отпугивался риэлтором.
Так вот риэлтор , с которой эти хозяева работают постоянно ,озвучила ,что хочет по 3% с квартиры ,т.е. всего минимум 4,5 тыс зелени за все .Не слишком ли ?Хозяйка считает ,что слишком ,хозяин не знает .Хозяйка аргументирует тем ,что в их случае у риэлтора нет рисков работы в холостую и конкуренции коллег ,это верный заработок в подходящем риэлтору темпе .Опекунских и прочих отягчающих нет .Квартиры риэлтору прийдется самой показывать ,т.к. в них никто не живет ,в принципе ,может консьержку попросить показывать.
Дело не в Москве происходит?
Прикидки на пальцах, три сделки (2 продажи, одна покупка), комиссия за все 4.5тыс. Т.е. за одну квартиру 1500долл. комиссия, что дает цену квартиры в 50тыс. долл., т.е. 3.2млн рублей. С трудом представляю, где и что в Москве можно купить за 3.2млн.
После фраз "Хозяева думали самим заплатить риэлтору ,чтобы покупатель не отпугивался риэлтором", "Хозяйка аргументирует тем ,что в их случае у риэлтора нет рисков работы в холостую и конкуренции коллег" что в переводе на русский язык означает, что хозяйка в принципе готова скрысятничать, это для нее приемлемо и привычно, но в данный момент она готова этого не делать, я бы сильно задумался, стоит ли вообще браться за подобную работу.
Нет ,не в Москве .
Вы не верно трактуете эту фразу ,хозяйка подруга этой риэлтора ,но всегда ей платила за работу по рыночной цене ,не прося никаких скидок и представляя для этого риэлтора и в случае покупок двух квартир надежный заработок ,который не сорвется и можно делать в удобном риэлтору темпе.
Откуда вы взяли про "cкрысятничать " ?
Многих покупателей привлекают квартиры в объявлениях которых указано "от хозяев " и по этому соображению хозяева сами хотят заплатить риэлтору за работу и объявлением от хозяев повысить привлекательность своей квартиры для потенциальных покупателей.
Размышления про достоинства такого сотрудничества для риэлтора ,это размышления логичные ,ничего такого в них нет.
Скажите ,пожалуйста ,по проценту за такую крупную сделку и на эксклюзиве 3 процента не много ?
ЗЫ покупатели ,любящие объявления от хозяев часто делают это не из-за жадности ,а чтобы отбросить лишние неприятные эмоции от очень часто непрофессионыльных риэлторов ,от фальшивых объявлений и находя так квартиру все-равно же приедут своего риэлтора ,чтобы грамотно поговорил и проверил и подготовил .
Я верно трактую фразу, просто наполовину заполненный стакан для кого-то наполовину полон, а для кого-то наполовину пуст.
Задача купить квартиру с ремонтом и потом сдавать ее задача вообще неформатная. Кто будет нести ответственность за то, что купленная квартира окажется без скрытых дефектов. Кто и за чей счет будет эти дефекты исправлять?
У меня вообще создается впечатление, что заграничная хозяйка хочет все риски бизнес-проекта по покупке и сдаче квартиры переложить на риэлтора.
Что мешает сдавать те самые две имеющиеся квартиры?
Про купленный ремонт у вас верное замечание .Естествеено за дефекты никто ответсвенность нести не будет ,кроме будущих хозяев .Возможно получится у будущих продавцов квартиры с ремонтом получить какие-то гарантии ,обговоря ,что квартира с ремонтом .У людей бизнесы такие покупать голый новострой ,ремонтировать и перепродавать сразу ,тут даже сомнений нет , что будет куплена именно такая квартира в которой ремонт делался под продажу .
Две имеющиеся сдавать не получается ,т.к обе голые новострои от строителей ,хозяева размышляют так ,что делать ремонт ,тем более два дистанционно ,риски огромные и нервы ,да и денег свободных нет на ремонты .И решили ,что легче рискнуть с покупным ремонтом. Логично или наивно ?
Нет риски по бизнес -проекту на риэлтора никто навесить и не надеется.Риэлтор будет рекламировать ,показывать и сводить сделки в один день .Проверка документов на нотариусе ,тоже общей подруге.По-моему,тут никаких особенностей нет если бы хозяева были в городе . И самое главное ,какую квартиру покупать тут не на усмотрение риэлтора ,а хозяева выбирают из нескольких проектов,параллельно просматривая почем аренда в них ,так что нет цели риэлтора потом обвинять . По деньгам проходим свободно ,даже маржа остается
Все очень наивно, прямо мир сказок дядюшки Юлиуса, рассчитанный на наивную домомучительницу, засидевшуюся в девках.
Такой бизнес - покупка квартир в новостройках и продажа их с готовым ремонтом действительно есть, даже место такое одно в Бутове знаю, и девушку, которая там зарабатывала так последние 2 года.
Только кто вам сказал, что бизнес этот имеет массовое распространение? Знаете когда этот бизнес рентабелен? - когда есть возможность делать то, что выглядит красиво ( с неузаконенными перепланировками обычно), но при этом максимально дешево (экономия на материалах, на рабочих, возможно на тех стадиях ремонта, которые не видны (грунтовка стен, например) и быстро для оборачиваемости капитала (быстрота не всегда способствует качеству, если стяжка должна сохнуть месяц перед укладкой паркета, а паркет положили через 2 дня, то судьба его в дальнейшем незавидна). Вы уверены, что квартира с ТАКИМ ремонтом есть удачная покупка?
А мебель и техника для сдаваемой квартиры? Их кто покупать будет, сами хозяева дистанционно или риэлтора задачей нагрузят "по дружбе"?
И да, я пока вижу только попытку поторговать собственными наивными идеями под видом гениальных, полностью переложив ответственность за их воплощение на исполнителя. Предсказуемый итог - идеи рухнут, исполнитель окажется виноват, дружба перманентно перерастет в неприязнь.
Так понимаю, что идея с покупкой двух новостроек тоже принадлежала нынешнему генератору идей и отмерла сама собой со временем?!
Не в Москве дело .
За ваше мнение по покупному ремонту ,спасибо .
Про мебель и технику ,это в комплекте с ремонтом ,уж кухня встроенная точно .
Да ,проблемка
Наивно. Свежий пример, купили в декабре квартиру с ремонтом, по договору освобождение в феврале. В НГ лопается батарея, ремонт спасли, продавец дома был, но предстоит замена радиатора и трубы, вероятно с соседями сверху и снизу. Кто знал что она лопнет? Какие гарантии мог мне дать продавец? Честное благородное слово, и только. Сейчас квартиры уже у вас есть. Ремонт сделать не большая проблема. Гораздо труднее все продать, купить кота в мешке. Если вас процент оплаты волнует, значит денег не так чтобы много. Не морочьтесь.
Если тупо брать московские расценки, то более-менее нормально. Но это тупо за сами сделки. А как оценить риски выбора чего-то не того? ;)
В смысле чего-то не того ? По документам ?Это нотариус и юрист проверят .По отбиванию аренды ?Вместе смотрим варианты ,мы по интернету и цены покупок и аренды ,фотографии ,риэлтор будет прозванивать нужные варианты и новые по ее источникам .
Из вашего опыта ,когда все уперлось в ремонты , вообще реально дистанционно два ремонта сделать и не разориться или лучше с покупным ремонтом связываться ?
В городе цены на вторичку в советском фонде падают ,поэтому не расматривается ,но м.б в нашем случае выгоднее рассмотреть из-за ремонта не на продажу ?
Нет, не по документам, по всему остальному.
Дистанционно можно сделать, если есть кому делать. Но вообще сейчас есть тенденция к покупке уже с ремонтами, да, все устали уже эти ремонты делать.
Вот эта риэлтор и является тем "есть кому делать " тем более ,что как риэлтор она в курсе .
А вот какие у людей отзывы по покупным ремонтам ,если по объявлениям , а не у знакомых.
Какой ремонт делать ,не поняла ?
Покупаемая квартира уже будет с ремонтом ,будет искаться по объявлениям.
Если решим оставлять две уже существующие ,то как в них делать ремонт дистанционно ,я даже не представляю .
Уточните ,пожалуйста ,расценки в денежном выражении 4.5 тыс у.е. или в процентном ? Риэлтор сказала обтекаемо ,хочу по дружбе 3% вместо 5% и сразу "скольо вам не накладно ?" Хозяйка пока прикидывала по первой квартире ,самой дешевой ,с нее 3% это 1500 у.е. ,и сказала риэлтору ,полторы тысячи мне нормально .И риэлтор согласилась .
И вот вопрос что с двумя остальными сделками ,за покупаемую вообще 3% это 3800 доларов .За вторую продажу 2700 долларов.
Из-за дружбы как-то неудобно уточнять и просить по полторы тысячи за каждую квартиру ,с другой стороны ,если выйдет десятка риэлтору ,то хозяевам вообще нет смысла .
Как принято ,чтобы все остались довольны ?
Мы заплатили частнику 3.5 процента. Только за продажу, реально привела покупателей. Как по мне, дорого, но агентства вообще водили непонятных людей, туристов.
"Хозяева думали самим заплатить риэлтору ,чтобы покупатель не отпугивался риэлтором."
Явно речь идет о провинции, в Москве не работают с накидками на квартиры, всегда платит своему риэлтору тот, кто нанимает, неэффективно это для Москвы.
По поводу расценок, вы скорее всего неправильно ее поняли 3% за покупаемую, или с суммы за 2 проданные, ну с суммы реальных денег, которые фигурируют, а не с продажи, а потом столько же с покупки. Переспросите ее, пусть цифру уточнит, вот прям уверена что услышите половину от 4.5 и это нормально за 3 сделки. А 3% жирно даже для провинции.
Не Москва ,я выше уже написала . Вот я в голове гоняю последний разговор с ней ,то ,что она хочет вознаграждение и за 2 продажи и за покупку ,это точно. Наверное ,в той,что будем покупать и так будет свой риэлтор.
Я выше написала ,что если по 3% с каждой сделки ,то вообще под 10 тыс у.е ее работа выйдет.
Ну ,сейчас я уже думаю ,что по полторы тысячи за каждую квартиру ,т.е. 4500 всего ,это еще по-божески.
Но я так понимаю Вас,что и 4500 как-то слишком?
Вы напишите стоимость квартир, я напишу вам ориентиры нармального гонорара и желательно всё-таки место, а то если это курортная недвижимость или с особенностями, то это тоже влияет.
Первая на продажу - 55 тыс .у.е примерно
Вторая на продажу где-то от 75 тыс у.е. до 85 тыс у.е с ценой еще не определились ,дом вот-вот должны сдать и цена вроде бы как меняется
На покупку где-то тысяч за 125 у.е.
Место все-таки не хочу указывать ,чтобы не было узнаваемости ,у нас не огромная Москва .Но не курорт.
А как вы вывели сумму в 4.5 уе?
Если вы говорите 3 % с каждой то получается 8 штук почти, а у вас 4.5, я вам про это и говорила, 3 % с каждой жирно, а 4-4.5 нормальная цена за 3 сделки.
Еще момент вам разъясню "Наверное ,в той,что будем покупать и так будет свой риэлтор." будет риэлтор, но это риэлтор покупателя, а не ваш, у вас разные с ним интересы и вы ему не платите, на вас он работать не будет, у вас свой риэлтор для ваших интересов.
Вывела 4.5 тысяч у.е за все сделки как бы максимальный потолок для себя при переговорах с риэлтором ,с которого ещё желательно бы сбить.Но риэлтор хоть и подруга ,но при первых переговорах повела их хитро как бы и 1500 тысяч и 3 процента ,не заостряя ,что только по первой квартире это практически одно и то же ,по остальным это две большие разницы. Послала ей уточняющий вопрос ,мол ,что по остальным фиксировано полторы тысячи или по 3 %,она продолжает обходить ответ на этот вопрос.
Спасибо Вам что разложили по полкам по цене и спасибо остальным что объяснили по покупным ремонтам,мы решение приняли продавать только первую и из этих денег финансировать ремонт во второй. Никаких покупных ремонтов с которыми нас обманут как пить дать,тем более при такой позиции подруги риэлтора,что хочет быть подругой и при этом просто хочет выдоить нещадно ,где это видано сумма этой альтернативы выйдет под 10 тысяч у.е я за такие деньги сама все брошу и поеду а этот город риэлтором работать ! Она девушка не плохая,но так привыкла к жизни в жирные годы ,что берега потеряла и жить по средствам не хочет!
Всем спасибо за советы ,помогли мысли в кучу собрать Конечно же никаких покупных ремонтов ,будем первую продавать и из нее финансировать ремонт во второй .Думаем обращаться в дизайнерское бюро,заключать договор и платить за авторский надзор .Считаю ,что выйдет по итогу дешевле ,чем ремонт на продажу+оплата подруги риэлтора от 8 до 10 тысяч у.е за эту альтернативу.
Вы не ищете в жизни простых путей. Помните только, что со времен СССР строительная сфера место самых больших приписок и злоупотреблений. Сейчас закон ремонта примерно следующий - увеличение в ходе ремонта сметы ремонта и его сроков примерно в два раза против обещанного.
Конечно же подруге-риэлтору верить нельзя, незнакомым строителям с "авторским надзором" верить несомненно можно.
Что Вы предлагаете в данной ситуации , какой выход из положения ? Заморозить квартиры ,продавать обе и деньги увозить ? Спрашиваю без стеба ,серьезно не знаю что делать. Понятно ,что лучше самим присутствовать при ремонте ,так и планировалось при покупке голых новостроек ,но сложилось так ,что в семье маленький ребенок и родной отец ребенка закрыл ребенку выезд из страны ,поэтому хозяйка не может приехать на каникулы на пару месяцев с ребенком и оставить за границей ребенка не с кем. Это перевернуло все планы,теперь ищем выход из создавшейся ситуации
Может быть я и не неправ, но связываться с ремонтом в России силами наемных работников можно только в том случае, если заказчик или его доверенный представитель может собственными глазами ежедневно контролировать ход работ, для этого надо знать еще и элементарную технологию выполнения работ, основы СНиПов, в противном случае в будущем могут ждать сюрпризы в виде отваливающейся плитки, плачущих зимой окон, "внезапно" потекших заложенных в стены труб, воздушных неспускаемых пробок в батареях.
Даже у элитных ремонтников возможны косяки - у знакомого выпуск воды из душевой кабины в элитной квартире на престижной Николиной Горе сделали под недостаточным углом, в результате чего кабинка превратилась в источник плесени.
Предполагаю, что знакомый ваш риэлтор, которого вы подозреваете в жадности, суть гораздо меньшее зло по житейской статистике, чем строители, в которых вы пока только собираетесь вляпаться, доверившись щедрым посулам.
Кстати, почему вы решили, что 3% для риэлтора много? - Поинтересуйтесь, сколько стоят подобные услуги в вашей стране пребывания. В США, если не ошибаюсь, эта цифра примерно 6%, в той же провинциальной Испании 20% на услуги нотариуса и местный налог. И ничего, всех все устраивает..
Кстати идея продать все и вывезти деньги вполне разумна, актив чаще всего эффективен только тогда, когда хозяин сам им управляет, и это касается не только недвижимости. Моя испанская клиентка окончательно утвердилась в подобной мысли, когда практически выяснилось, что купленную за 45тыс. евро квартиру удалось сдать легально за 600 евро, причем этот доход еще и под налогообложение не попадает, так как плательщиком местный "Красный Крест" выступает. В России примерный уровень рентного дохода с подобной квартиры был бы 200-250 евро - цифры все говорят сами за себя.
В стране проживания уже Поинтересовались ,2 процента. У вас на форуме пинтересовались ,грязи много.Дык я бы заплатила и 3 процента ,но подруга ни за что не отвечает и за три и за тридцать три.
"Ни за что" - это очень расплывчатая формулировка. За что вообще должен отвечать риэлтор? - в моем понимании при продаже квартиры за то, чтобы вы получили деньги по цене, близкой к максимально возможной, и не получили неприятностей в будущем. При покупке квартиры - за то, чтобы вы купили квартиру, а не некий мираж, и чтобы вероятность возникновения проблем с будущей квартирой тоже была минимальной. Делать ремонты в купленных квартирах, обставлять их мебелью, отвечать за реализацию ваших бизнес-проектов в недвижимости - это уже совсем другая работа, работа отнюдь не риэлтора.
Кстати за прошлый год цены на квартиры в московских спальниках выросли более чем на 10% и сделать так, чтобы вы об этом не узнали, положив этот курсовой прирост себе в карман, оставив вас в неведении о коньюнктуре рынка и создав иллюзию собственной героической работы, отнюдь не искусство. К чему я это написал - к тому, что риэлтор за честные 3% для вас будет для вас гораздо выгоднее риэлтора за 1%, который вас еще и надует на 10% в свою пользу, причем так, что вы об этом и не узнаете.
Но решение принимать вам