Вопрос про ипотеку и недострой
Сама никогда не сталкивалась, вопрос возник у дочери друзей. Молодая пара вступила (вляпалась) в долевое строительство в 2015 году. Первоначальный взнос был 600-700 тр, на 2 млн взяли ипотеку на 20 лет, выплаты примерно 20тр в месяц. 1,5 года платили, потом взяли ипотечные каникулы на год, потом месяца 3 платили, теперь опять взяли ипотечные каникулы и 4 месяца не платят. За эти годы у них родилось двое детей - в 2015 и в 2018.
Проблема в том, что уже года 1,5 стройка стоит. Уже начали разворовывать построенное, подвалы залиты водой, перспектива очень печальна.
Молодой муж предлагает по окончании ипотечных каникул просто не платить, жена возражает - они будут невыездными, не говоря уж о коллекторах и тп. Жена уверена, что, если они согласятся на то, что банк заберет "жилье", под которое бралась ипотека, то проблема будет закрыта.
Мне кажется, что это совершенно не так. Банк выставит жилье на продажу, и если даже это кто-то купит, допустим, за 1,5 млн, то заемщики будут еще должны банку 500тр+%% (за какой период? от заключения договора до момента продажи?) - %%, которые они успели выплатить.
Кто в курсе, пожалуйста, подскажите - как подобные ситуации разрешаются? А если недострой вообще не продастся (что в данном случае почти точно)?
Недавно ЦБ выпустил рекомендации, что при условии перехода объекта залога банку или третьим лицам в результате торгов все обязательства считаются исполненными. Судебная практика в данной случае тоже на стороне заемщика в случае, если объект перешел на баланс кредитора. В вашем случае это практически 100% вариант торгов. Да, в некоторых ситуациях проще не платить вообще.
Близкие знакомые так попали с дорогой квартирой в "Кутузовской миле" Их дом оказался единственным,который так и не достроили.... с 2008г. Брали небольшую ипотеку,ее давно выплатили, а квартиры так и нет и перспективы нерадостные...
Примерно так будет только в том случае, если банк с заемщиками заключит соглашение об отступном и недострой будет передан на баланс банка, что банку скорее всего невыгодно.
В противном случае примерно следующая процедура:
1. Суд, который выносит решение о реализации объекта залога.
2. Оценка объекта.
3. Судебные приставы организуют первые торги по оценочной цене. Если объект не реализуется, то снижают цену на 20% и назначают повторные торги. Если квартира уходит на торгах, то банк из денег от реализации забирает себе все долги+ штрафы/пени. Их этих же денег удовлетворяют свою корысть судебные приставы, которые не работают бесплатно, возможно судебные издержки будут из них же покрываться. Если что-то останется - должны вернуть заемщику остаток. Если не хватит, то долг никуда не исчезнет и возможны новые суды по взысканию остатка задолженности. Насколько я знаком с практикой, оставлять без контроля процесс реализации заложенной недвижимости нелья, так как желающих поживиться на чужом горе найдется немало (намекаю на "договорные" оценки и торги).
Что будет в случае, если объект залога не смогут реализовать, я не знаю.
Объекта залога пока нет, он недостроен! Есть обязанность заложить полученную по акту квартиру, когда она будет достроена. По крайней мере у меня так в договоре ипотечного займа. До момента ввода дома в эксплуатацию ничего не заложено.
По теме автора, если не достроят, то они будут вечными должниками со всеми прелестями борьбы с коллекторами и приставами, пока не расплатятся. Ну или банкротство... Отдельная песня.
Вообще по определению "ипотека"= "залог". Если нет залога недвижимости, то это кредит не ипотечный, а "отдаленно похожий на ипотечный", похожий тем, что разговоры вокруг кредита касаются недвижимости.
Как банк будет конвертировать в деньги обещание передать в залог непостроенную квартиру при условии, что стройка заморожена, я вообще не понимаю. Представляется, что никак. И опять же не вижу препятствий для того, чтобы банк не попытался обратить взыскание на иное имущество своих должников.
Абсолютно с Вами согласна. Но вот такой договор имею на руках. "Заложен", если так можно выразиться, договор долевого участия. По последнему пункту - думаю, что банк именно с этого начнет, зачем ему недострой с водой в подвале?
Спасибо ответившим. Если я правильно поняла, есть 2 пути развития событий:
1. Они платят. Гасят ипотеку, но не становятся обладателями жилья. Т.е. 20 лет выбрасывают деньги в помойку, расплачиваясь за свое легкомыслие.
2. Не платят после окончания ипотечных каникул. Банк обращает взыскание на имущество. Но у них нет никакой недвижимости, кроме этого недостроя. Недострой становится собственностью банка?Или банку этот неликвид не нужен? Взыскание обратят на очень старый автомобиль, мебель и бытовую технику?
1. Верно
2. Не обратят, если заёмщики не пустят процесс на самотёк. Согласно закону об ипотеке у банка нет выбора, он забирает обеспечение и все обязательства считаются исполненными. Но это может потребоваться доказывать в суде, банки ведут себя часто беспредельно нагло. Судебная практика на стороне заемщиков.
Спасибо.
2. Если не обратят, то как будут развиваться события? Долговых ям уже нет, будут невыездные, с безвозвратно испорченной кредитной историей?
Какой это должен быть судебный процесс? Банк подаст на них в суд? И что они должны доказывать? Что жилья нет и не будет?
"Не обратят, если заёмщики не пустят процесс на самотёк" - т.е. если ничего не делать, то обратят? Им это и нужно. Они хотят, чтобы банк забрал этот недострой и закрыл "дело", свой первоначальный взнос и платежи за 1,5 года они уже "похоронили".
Т.е. вариант "не платить и ничего не делать" может закончиться желаемым результатом или все-таки грозит крупными неприятностями?
В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?
Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.
А как же страховка Застройщика? Имеется в виду страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?
Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации. Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия. Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).
А в конце июня 2019 президент Путин подписал закон, согласно которому выплаты страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» (заключенным до 20 октября 2017 года – дня начала работы компенсационного фонда) тоже становятся обязанностью этого фонда. Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика – см. по приведенной ссылке.