Продолжение - однушка как инвест-проект
Еще одна точка зрения на покупку однокомнатной квартиры как а) средство вложения средств б) последующая сдача для получения прибыли.
Что имеем? Лет через дцать (отказывая себе во всем - я не миллионер,если что) покупаю однушку. Насчет того,чтобы купить и сразу сдавать - иллюзия. Деньги уходят на выплату ипотеки, на ремонт после или до жильцов свободных денег просто не будет. Сдавать больше нечего.
По итогу дцать лет во всем себе отказываю,чтобы а) купить б) сделать ремонт+ мебель-технику для сдачи.А потом... сдаю за 40 тыщ в месяц. плюс деньги на ремонт-технику, которые все равно после энного количества жильцов придется делать-покупать.... А стоит ли овчинка выделки?
В чем в принципе такая охренительная выгода, которая сейчас доносится из каждого утюга? А если попадутся криворукие и плохие жильцы? А если вонь-кошки-неаккуратное поведения - в Квартирном вопросе дохрена таких тем - например, приличная с виду девушка просто разнесла квартиру - подрались ее бывший с ее нынешним.... ничто не предвещало.
Короче, какие плюсы и минусы по-вашему в таком инвест-проекте для человека, которому пока есть, где жить, у которого ограниченные ресурсы, но все же есть лишние деньги, которые хочется пристроить...
Охренительная выгода есть для тех, кто ту однушку получил в наследство, т.е. даром. Вы, пардон, вряд ли доживете до того времени, когда она окупится, если будете ее покупать.
Но это средство законсервировать деньги в условиях нашей традиционно высокой инфляции. Получается возможность спокойно подумать, что делать с активом дальше.
Почему иллюзия сдавать? Моя сестра двоюр. так и сделала. Купила однушку, сразу начала сдавать, деньгами от сдачи покрывала ипотечные выплаты. Всю ипотеку выплатила,,теперь имеет чистый доход с нее.
Ипотечные квартиры сдавать нельзя.
Можно, если разрешение прописано в договоре, но фактически банки такое разрешение никогда не дают.
Первый раз слышу. Очень многие сдают ипотечные квартиры, покрывая выплаты, то есть, никакого расхода, а квартира будет.
Ипотечные квартиры сдавать нельзя, они- собственность банка и банк редко даёт разрешение на сдачу, плюс это коммерческое использование недвиги- т.е. ипотека переходит в коммерческую, с совершенно другими условиями и терминами. Да, сдают нелегально, но тогда и защиты никакой, т.к. ни договор не действителен строго говоря, ничего.
У нас редко кто сдает легально. Раздолбать квартиру могут и легальни, и нелегально, разницы никакой, если что, риэлтор "умоет руки" в любом случае.
не надо чушь писать, какая собственность банка, собственность заемщика, залог у банка, не более. Действительно может быть прописано в кредитном договоре условия "не сдавать в аренду" и санкции на это, типо требования досрочно выплатить кредит и связанно это только со страховкой, страховка откажет в выплатах при наступлении страхового случая.
Какой дурак вообще попрется в банк с разрешение сдать в аренду, если у банка нет такого права разрешать не разрешать, тем более аренду все делают на 11 м, что бы не регистрировать договор.
Давайте в реальность. 90% квартир сдается нелегально. А знаете, почему? Потому как можно обложиться бумажками, а кроме головной боли и расходов ничего и не получишь - защиты все равно никакой.
Не пишите глупости. Это собственность владельца, иначе ее нельзя дать в залог. А залог - обеспечение, а не передача в собственность, активируется только в случае дефолта по кредиту. Ограничение на использование нет, только на продажу или иной вариант смены собственника (дарение, наследование итп). При аредне собственник не меняется.
Отделите мух от котлет. Средство вложения и сохранения денег и получение прибыли, это совершенно разные вещи. Назовите мне еще какой то инструмент в котором можно сохранить деньги от инфляции? Ценник квартир растет с рынком, сохраняет тело вложения на должном уровне, даже не учитывая арендной прибыли, мои вложения принесли мне за 3 года космический прирост, вложила 3млн, сейчас стоимость квартиры 6 млн. Если бы я просто оставила 3млн на депозите, они бы так и остались 3миллионами + небольшой % от прибыли от депозита, ну ты 500. . А получение прибыли от аренды это бизнес, а не обязательная опция, там много составляющих, это как и любой бизнес приносит в районе 6-10 % и такие цифры считаются ликвидными.
Вы не правильно считаете, сложите оба компонента сколько вложено со всеми расходами на ведение бизнеса и сколько получено и сколько можно получить сейчас реализовав эту квартиру, вот и будет реальная цифра прибыли. В моем случае вложений за 3 года 3.2млн, сейчас я продала за 6м + а 3 года получила от арендаторов 1млн. 3.8 мл чистой прибыли.
Я купила однушку в новостройке, без ипотеки, с отделкой, ремонт не делала
Особо ни в чем себе не отказывала, просто нормально зарабатывала
Довольна
Покупать на этапе котлована. Потом сдавать.
Вы неправильно считаете. Арендная плата окупает расходы по содержанию квартиры, прибыль там невелика, хорошо, если есть (есои с жильцами повезет). От квартир типа с видом на Кремль может побольше, а с однушки ...
Но стоимость самой квартиры растет, так что это как бы депозит для сохранности.
Одни жильцы нам сильно подна-ли, сломали всё что только можно. Покумекав, мы решили сдавать ее без мебели. Да дёшево (маленькая двушка за 26) но зато и ломать нечего и вкладываться не надо. Сейчас выселили и делаем ремонт будем сами жить
минусы:
слишком! долгая окупаемость .
слишком маленькая прибыль с учетом вложенных средств .
слишком большой напряг трястись за ремонт и неадекватных жильцов .
покупать квартиру в ипотеку с целью ее последующей сдачи -слишком невыгодно и гемморойно .
плюс один - через двадцать лет у вас дополнительная прибавка к пенсии и сохраненные деньги в виде недвижимости .
выгодно сдавать только в одном случае - если квартира досталась по наследству и сдается без ремонта ( с минимальным косметическим ремонтом, сделанным самостоятельно)
Нужно четко понимать для чего покупаете квартиру, если только для сдачи, нужно брать популярный район ( например, рядом вуз престижный) , минимальную площадь, жилое состояние,
Подруга квартиру рядом с МГИМО купила сразу с жильцами 2 года назад, они ещё год до неё снимали и, видимо, ещё год будут снимать ( бакалавриат 4 года). Сдаёт за 45, покупала за 9, сейчас такие за 13 по объявлениям.
Другое дело - покупать детям на перспективу: тут чаще всего район берёшь спальный, планировку выбираешь уже поудобнее, дом новостройку ( чтобы пока вырастет, дом совсем рухлядью не стал) . В ремонт вложишься, потом жильцов ищешь. Тут особой выгоды нет, но зато уже точно ребёнок с квартирой будет.
Мы сдаем 4 квартиры. Уже лет 8. За все это время из расходов - в одной квартире пришлось поклеить обои на одну из стен, так как там стоял диван и все там было плохо. Поклеила сама.
В другой квартире пришлось покупать стиралку. Но мы изначально купили со стиралкой, она ещё проработала лет 7, а потом уже мы новую купили. Так что тоже минусом не считаю. Ну ещё пару раз сантехников вызывали то в одну, то в другую квартиру. Меняли кран.
Все.
Меня устраивает.
Вас не устраивает - не покупайте. Мне то что? Живите на пенсию. Или гребите в 75 лет на работу.
Регион. Однушка куплена в 2003 году за 600 т.р. В 2009 году стоила 2 млн. руб. Сейчас стоит 4 млн. руб. Вот и вся математика.
+ ниже написала! Регион, 2020, куплена за 1,5 млн, через год стоит 2,5 млн + 180тыс принесла дохода с аренды. Просто как пример
А миллионник - это не регион? 1000 км от Москвы
https://samara.cian.ru/kupit-1-komnatnuyu-kvartiru-vtorichka-samarskaya-oblast-samara-leninskiy-04229/
Купила в 2017 2 квартиры, стоимостью 5,5 каждая, под сдачу, у метро, без ипотеки.
Квартира 1 - чуть дальше локация, с нормальным ремонтом, сдала в течении недели за 40к, продолжаю ее сдавать тем же жильцам, за ту же сумму, из всех вложений сразу пришлось купить недорогой диван типа хофф, и в течении этих лет еще поменяли счетчики на воду, оплату разделили.
Квартира 2 была убита в хлам, ремонт обошелся в 1 млн, квартира сразу сдалась за 60, сменилось 3 жильцов, подушатали прилично, недавно пересдала ее за 40 + вся коммуналка.
Да, теперь эти квартиры стоят 9 и 10 млн соответственно.
Жалею, что не купила еще одну.
Сдаю еще 3 наследных, и еще 2 купила в 2020 в регионе, которые в 2021 подорожали в 2 раза, сдала сразу обе как есть, живут по сей день те, кто сразу снял. Купила их на деньги от сдачи московских.
Не работаю. Пересдачу, которая бывает крайне редко, за работу не считаю. Довольна очень.
В кредит интересно брать только, если платеж примерно равен аренде, если нет, то ипотека крайне невыгодное занятие, одна квартира себе, две банку, это ужас, это если только жить негде и выхода нет.
Все имхо
Только надо учитывать момент для входа. Все кто рассказывает, как прекрасно у них недвига подорожала в полтора-два раза за последние годы, правы. Но как раз поэтому она сейчас на пике и начинает потихоньку (да, очень потихоньку, а какая-то и совсем нет) проседать. Поэтому нет никаких гарантий, что при покупке сейчас плюс ремонт через несколько лет вы окажетесь не в плюсе а в минусе. Это не так страшно, если это понимать, а то по сообщениям тут слишком оптимистичная картинка выходит.
а почему оно должно окупится? Продадите тогда и окупится, даже если год прошел уже окупается. Я в прошлом году летом брала 1шку за 7млн, сейчас она стоит 9, ипотеки было 6млн, ипотечных выплатила тыс 700 за год, тело кредита вообще не уменьшилось (суки грабители % вначале отслюнявливают) и все равно продам за 9 погашу 6, 3 млн остается, а своих был 1млн , ну и 700 банку отдала, прибыли 1.3. А еще я ее год сдавала, это + 500т
какой нахрен налог, кто их платит. Да даже если платить, я вычет получила, а это 260 и на % тоже получу вычет. Да по любому в прибыли, а не брала бы эту квартиру так и сидела со своим миллионом, тыс 80-100 по депозиту получила бы и не жужала.
Хахаха, потихоньку, а какая-то и совсем нет, не ну смешно же. А с рубелями что будет, куда они просядут, что от них останется потихоньку? Поймите вы наконец, еще лет 50 , а то и больше, доступной недвижимость не будет, повсеместная нехватка квадратных метров, а уж зонах крупных городов тем более и места строить нет и не будет, с чего становится доступнее метру? Метр это мерило, он как был малодоступен, так и будет, независимо от того какие фантики представляют из себя деньги.
Покупать надо такую квартиру, которую сразу можно сдавать.
Мы покупали квартиру дочери на будущее. Купили вторичку с приличным вполне ремонтом. Сразу сдали, купили только холодильник и стиралку. Кухня там осталась с плитой. Из мебели прихожая и шкаф-купе в одной из комнат. Так и сдавали.
Если в последнем себе отказывать годами, то на фиг такое.
Выгода начинается там, где 4 или 5 по математике и здравый смысл.
Что значит -дцать лет? что значит -во всем себе отказывать? что за прострации в бизнес-плане?
Мы за 2,5 года расплатились по ипотеке, 7 лет сдаем, но еще не окупилась она. Окупится через 5 лет. И далее пойдет как чистый плюс.
Доход реальный приносят наследные брежневка в Питере, панелька в Севастополе, новостройка в Сочи.
По поводу ремонтов зайдите на спецфорумы и поинтересуйтесь антивандальными приёмами. Можно кухню из нержавейки сделать, на пол постелить не убиваемый ламинат, мебель можно вообще не ставить, пусть со своей заезжают и ее портят. Исключение -курорты, там все должно быть, даже фЭн.
Еще момент: есть у вас мужик, который будет разгр*мат* технические дела типа полетевшего газового котла, споров с управляющей компанией в случае их вины, физического устранения неплатежеспособных жильцов?
Значит не твое это, тетка. У тебя 3 по математике и отсутствие желания все спланировать.
Аренда в идеале должна приносить 5-7% от стоимости. С нынешними ценами на покупку и аренду, покупать под аренду не выгодно. У нас сдаётся 3 квартиры с давних времён, последнюю в 17 или 18 году купили за 4,5 и сразу сдали за около 40. Ну, сейчас я не вижу смысла копить на квартиру. Точнее, на квартиру под аренду. Есть у меня тайное желание свалить из Москвы. Со временем нам ещё наследство свалится от родителей - его тоже сдадим, от свекрови так и вовсе золотое.
В смысле как проценты по банковским вкладам? Но ведь там и будет только прочент, а цена недвиги еще и самой по себе растёт.
Да, как процент по вкладам. Недвижка может и не расти, ее недавний бешеный рост - скорее исключение, чем правило
Вы пишете 20 лет и во всем себе отказываю. При такой мотивации, конечно, нет смысла.
Но есть один прикол с недвигой -когда ставите цель часто бывает, что она гораздо быстрее решается. Я помню, когда мы вписывались в эту тему, вообще не представляли, как будем платить. А как подписали договор - как-то так получилось что деньги пришли -новая должность, деньги пошли и закрыли долг в 4 раза быстрее. Очень стимулирует.
Вот сейчас вы сидите на какой-то зп и типа хватает. А как будет ипотека, сразу другое состояние. А под запрос и деньги приходят. По крайней мере, у меня так.
