Как вы считаете это хороший вариант? убитая квартира рядом с метро
https://www.cian.ru/sale/flat/281670675/
стоимость ниже оценки циан. Рядом метро. Но нужно много вложить в ремонт.
Внесен аванс до 18.01.2023.
По цене неплохой, да, но ремонт...
И с документами наверняка - или наследство или еще что похуже.
Да, я видела, что под авансом. Значит кто-то заинтересовался.
В ремонт наверно 1,5мил
Значит кто-то ее уже собирается покупать.
1.5 млн - слишком оптимистично в данном случае.
я б не писала, если б не знала. У самой такая квартира оказалась ...еще и с тараканами и кучей хлама....все очень бюджетное сделали и сдали.. для себя, конечно, так не делают...
у меня такая же квартира есть, купила в таком же состоянии, сделала ремонт и сдаю, но я всегда люблю покупать квартиры в плохом состоянии, так как у многих ремонт есть, но он на взгляд изначально плохой, оплата рабочих нынче в среднем около 15000руб/м2, может ниже, как договоритесь
Убитое лучше вообще не покупать. Это даже сложнее чем делать ремонт с нуля, с бетона. Неизвестно какие сюрпризы, когда разбирается это убитое. Ремонт обойдется дороже даже чем с бетона. Еще и кучу хлама разгрести. Я бы ни закакие деньги не рассматривала подобные варианты.
А я как раз такие и рассматривала всегда.
Новый дом в бетоне неизвестно как выстроен, в старых соблюдали технологии строительства. Там обычно все в порядке с той же звукоизоляцией, что сложно сделать самим.
Если денег вовсе не осталось, можно какое-то время жить в убитой. А ремонт дело наживное.
Разгр*мат* кучу хлама и выкидывать вскрытые полы и пр. все это не так дорого. Это реально фигня по сравнению с ремонтом. Контейнер 8 тыс и тыс 15 ободрать и вынести.
Ремонт стоит адских усилий. Работа дорогая, даже если брать самые бюджетные материалы, выйдет все дорого.
Если под сдачу, то в 1-1,5 уложитесь с минимальной мебелью и техникой. Важно сделать новую проводку. Все остальное бюджетно. Все снять и выкинуть - 30 тыс. с контейнером, а м.б и дешевле, это местные дворники вам подгонят таджиков. Если батареи работают нормально, то не менять, и окна не менять, вставить стекла если надо, подремонтировать ручки. Окна и батареи и все трубы просто малярша покрасит. Потолки и стены обычная малярка, стены там не разбиты, потолок не отваливается кусками - тыс 80 вся малярка будет стоить без материалов - стены, потолки, батареи, трубы окна. На пол линолеум везде, без всяких подложек, даже если пол кривой, под сдачу это вообще не имеет значения. На кухне фартук - панель пвх, пол тоже линолеум, как везде. Плитка на пол только в ванной. Стены и потолок там можно оббить пластиком. У меня в одной из квратир в ванной пластик и в туалете на стенах - отлично сдается, отлично моется и смотрится. Сантехнику нужно новую купить, самую бюджетную, стиралку. И кухню мебель купить, самый минимум и только нижние тумбы, максимум сушилку над мойкой. Варочную поверхность на две комфорки ,без духовки, стол с табуретками. И карнизы со шторами, я только тюль вешаю на сдачу. Люстры дешевейшие. Вешалку в прихожую.Всю остальную мебель с первых оплат от арендаторов.
У меня такая квартира была и есть, однушка правда в хруще. Прошлым летом я все провернула. У меня опыт есть , а вы посмейтесь, конечно. Без санузла, без замены проводки, только розетки меняли и включатели, мне обошлось в 170-200 тыс. с кухонной мебелью, стиралкой. Двушка это добавить ремонт ещё одной комнаты, ну 100 тыс. за стены потолки и пол линолеум. ПРоводка не знаю во сколько обойдется 200-300 тыс с материалами.
Двери норм, кстати, сойдут. Плиту , если работает, то отмыть. В ванной м.б. и так все сойдет, в смысле стен и плитки, если отмыть, не страшно, что вразнобой вся плитка, а потолок поменять на пластиковые панели - страшный, раковину заменить и толчок, если тоже страшные и не отмываются. Все равно под сдачу это эконом-эконом, там главное, чтоб чисто было. Сдать, а потом уж как-нибудь и сделаете сначала ванную поприличней отремонтируете, потом уж остальное, если надо оно вам будет. Даже с хорошим, красивым ремонтом, разница в сдаче небольшая будет, прикиньте стоит ли оно того. А так можете заселить азию и не париться. Одного смотрящего надо вам найти, через которого все будет сдаваться, вы только с ним будете договариваться и деньги фиксированные получать, а он сам будет селить как хочет. А потом видно будет.
Разница большая будет, район дорогой. Нет смысла здесь покупать за такую цену, если сдавать дешево, можно в другом районе в нормальном состоянии купить и сдавать дороже.
Посмотрела специально. 40-45 тыс выставлены такие двушки. 45 с хорошим ремонтом более менее. 40 чуть лучше чем у автора. за 5 тыс нет смысла особо вкладываться. Дом старый, затруханный.
Вы, наверное, куда-то не туда посмотрели. От 32-35 в состоянии так себе, а вот с хорошим ремонтом рядом с метро меньше 50 уже вряд ли.
Я именно вокруг того дома и посмотрела. 50 и выше это более новые дома и большая площадь. А эти дома и квратиры, малогабаритки, я хорошо знаю, у самой такая сдается. 40 тыс в хруще подубитая, 45 такая же как у автора но с нормальным ремонтом, не вот тебе прекрасном, но довольно свежим по фоткам. 32-35 это однушки в хруще стоят.
Не уложится она в полтора даже самый бюджетный ремонт. Уже о мебели я и не говорю и о бытовой техники. Тут минимум 2 млн ремонт обойдется, причем все очень скромно. Еще мебель в сдаваемую, техника. А вообще игра не стоит совершенно свеч. Не связывалась бы с такой квартирой.
Да, вы все правильно пишите. Основные недостатки квартиры:
1. Старый панельный дом с газовой плитой и низкими потолками. Дому уже 60 лет, и можно только представить, как выглядит подъезд и лестница с мусоропроводом. И кто там соседи... наверняка, старики.
2. Квартира малогабаритка с комнатами-пенальчиками.
3. Состояние жуткое. В ремонт по сегодняшним ценам надо вкладывать около 2х млн рублей. И глупости тут в ветке пишут - типа кладите на пол линолеум без подложки, пусть будет дешево. Ну да, только он тоже денег стоит, а без подложки и изоляции - на выходе будет "снежок из говна". Деньги потратите, прослужит мало и вид плохой. Косметикой за 100-200 тысяч, как тут советуют точно не обойдется. А если делать хорошо, то это дорого.
4. Ремонт с нуля с демонтажом всего - это минимум 3-4 месяца. Замена труб, электрики, сантехники, окон и дверей... Надо сделать полную изоляцию от соседей - дом старый, тараканы по этажам бегают.
5. Мебель и техника - это отдельная тема. Самым дорогим будет кухня с бытовой техникой. На меблировку закладывайте еще тысяч 600-700 (скромно).
Итого на выходе: 10,6М + 2М+0,7М = 13.3М.
Если сделаете ее хорошо и качественно (и установите хотя бы 1 кондей и ПММ), вид у квартиры будет современный.. то сдадите ее в лучшем случае тысяч за 55 в месяц (660 тыс/год). - фикс по КУ- налог (за собственность) - 4% налогов (если сдаете офиц). Чистая прибыль где-то 580 тысяч в год. Рентабельность минимальная. Ваша квартира будет отбивать себя 23 года.
Не интересная покупка в старое проблемное жилье
Вы делали ремонт последние год=два или так, пописдить. Советую сходить в раздел Дом и ИНтерьер на еве. Там есть тема про ремонты. Отписались люди, кто делал ремонт недавно. И цены. Если берут под сдачу это самый эконом. Дорогое только проводка. Какая мебелировка 600-700 тыс.? Вы о чем? Кухня с минимум напольных тумб в Леруа 20 тыс. с стеновой панелью и мойкой со смесителем, стол за 4 тыс. + табуретками по 800 руб.? Холодильники 25 тыс., стиралка 20 тыс (я лично индезит покупала 3 мес назад в съем), плита и старая сойдет, если работает. А если нет, то в Леруа варочная поверхность газовая на две конфорки стоит около 5-6 тыс. Кровать двуспальная с матрасом - 10-12 тыс. с доставкой. Шкаф 10-15 тыс. Я все это делала прошедшим летом. Народ тут сидит пальцы веером гнет, совершенно далек от реалий. Если квартира не эконом, то это и дом соотв. и место и пр. - все круто. В старой захезанной брежневке нет смысла делать дорогой ремонт и обстановку. Это изначально только эконом вариант во всех его составляющих.
Ой насмешили. Да, делала ремонт этим летом. И могу сказать - "свистеть - не мешки ворочать".
А кухня за 20 тыщ со стеновой панелью, столешницей, мойкой и смесителем - это цена с доставкой и установкой уже?
Если не затруднит, киньте пожалуйста ссылкой на "Кровать двуспальная с матрасом - 10-12 тыс. с доставкой" и сборкой?
Шкаф за 10 тыщ с доставкой и сборкой? Покажите пожалуйста, любопытно посмотреть
Про сборку я разве писала что-то? С доставкой. Кроватей дохрена , забейте не поленитесь. ХорекМебель например, с доставкой как раз и выйдет. А по кухне мне для вас надо зайти на сайт Леруа Мерлен или вы сами не в состоянии? Что дурой-то пррикидываться. И шкафы есть дешевые. А на сборку прибедтся потратится, это ж такие окуенные деньги, не правда ли. Наверно остаток от 600 тыс. и будет сборка...гыгыыы
Понятно, включила заднюю и язык в жЕппу спрятала))
На сайте Леруа самая дешевая кухня (модульная) в малогабаритную кухню - от 20 тысяч (длина 1 метр). У автора кухня побольше. Стандартная готовая 1.6 метра - от 30к + стеновая панель + столешница еще 10. Мойка, кран, колено - отдельно. Кстати, на кране лучше не экономить и купить хороший, тысяч за 5. Сборка кухни - от 8 тыщ, врезка и установка быт. техники - отдельные деньги. Ну и доставка еще...
Кстати, надо еще вытяжку поставить, а то кухня засрется в первый месяц эксплуатации.
Дорогая моя, ты посдавай квартиры, потом мне пиши. Уже три бугага - у автора кухня больше. И что? Поэтому надо больше мебели покупать что ли? Покупается самое необходимое, а не по площади. Не для себя чай стараешься. И людям за красивости переплачивать ни к чему, не дворец арендуют, каждая копейка на счету. От каких 20 тыс? Что ты там смотришь-то? Самую дешевую смотри https://leroymerlin.ru/catalogue/mebel-dlya-kuhni/. Какие 20 тыс за 1 м? Столешня самая дешевая 1400 за 120 см. ну две взять. 4 тумбы берешь - под мойку, под плиту, с выдвижными ящиками , ну ещё одну. Все под самую дешевую столешню. Все. Рабочие, которые работают нна квартире, сами все соберут, за допплату, конечно. Мойка и кран тоже эконом. Не надо мне про дешевые краны рассказывать, все отлично работает и за 1,5 тыс. И кстати вытяжка вообще лишняя. Ничего нигде не засрется. Проверено годами сдачи. Засрется, если жильцы засранцы. В большинсвте случаев мои не готовили, в 1-2 комнатных .Вот в трешке готовили, там семьей обычно снимали. И да, сама смотри https://www.avito.ru/moskva_zelenograd/mebel_i_interer/krovat_s_matrasom_1999464572 . Соберут и доставят как раз и будет цена.
Понятно. Мы с вами в очень разных категориях. Ваши потенциальные арендаторы - водитель маршрутки и продавец в шестерочке. Понятно, что такая аудитория "евроремонты" не оценит и платить может по нижней границе рынка. Всего вам доброго))
Вы наверно думаете, что в эту квартиру , в этот дом, принцы заедут, вопрос только в меблировке и ремонте? Смешно. ДЛя меня это мой бизнес, ну а кто-то только пальцы гнет. Ну мечтайте дальше.
"Мечтайте"? Это тоже мой бизнес, но он отличается от вашего кардинально. У меня другая ЦА. И ремонт я в своих квартирах делаю хороший. И сдаю по верхней планке рынка. Мы с вами не пересекаемся.
Ну одно то, что в этой квартире вы собираетесь делать ремонт с обстановкой только в 600 тыс уже говорит о вашей некомпетентности. Ещё и ремонт на 3 ляма. И как долго ваши деньги будут оборачиваться? Ну вы конечно считаете, что сдадите эту квартиру от 100 тыс, ну тогда да, профессионалка-крутышка. Просто кура
Я считаю, что деньги на ремонт должны отбиться максимум за три года. Максимум, и не самый желательный. Ну и выходит сдать эту квартиру точно можно за 55 тыс. в хорошем состоянии, за 60 при лучшем раскладе. Это быстро и без проблем если, а не ждать по месяцу арендатора, готового 70 тыс отвалить. За три года это 1980 тыс.. Ремонт надо рассчитывать на чуть больше 1 млн, в итоге выйдет 1,5. Ну вот так, иначе и смысла нет. Но здесь место неплохое, хотя дом старый вонючий скорее всего, но надо смотреть.
+1
Вот прямо отлично все написано и расписано, добавить даже нечего. Все по существу и по вложениям.
Не рекомендую к покупке подобный вариант. Обойдется в разы больше, по итогу. Нет никакого смысла такую убитень вообще покупать, даже рассматривать.
Не слушайте бред сумасшедшего про кинутый линолеум на корявый пол и прочую дребедень. Человек явно несведующий вещает, всякую глупость необоснованную.
Послушайте людей бывалых и ушлых! Не покупайте эту хрень, жалеть будете.
Вы с одним мерилом подходите к разным задачам. На все есть своя цена и рентабельность просчитывается для разных вариантов. Место хорошее, метро 3 минуты. Сдается хорошо там. Квартира сама себя отбивать не должна, если она не товар для перепродажи и с этой целью куплена. Она - вложение, как вклад, и так прирастает, в любом случае отобьется при продаже когда-нибудь, если надо будет. Отбиться должен ремонт. Вот от этого и плясать, а не от вашего представления о прекрасном и желании делать красиво. 1-1,5 млн это стоимость ремонта в этой квартире, большее не имеет смысла. И я знаю, что это возможно и как. Есть экономика и спрос и целевая группа. Все прокручивается и все может работать и приносить доход, если по уму.
Стоимость ниже оценки ЦИАН это вообще ни о чем. Они цены берут с потолка , очень усредненные. Неплохое предложение, но надо документы смотреть, сдаваться будет хорошо. Если с этой целью. Ремонт меня бы не смутил. В конце концов можно сейчас сдать таджикам на год и деньги откладывать.
Сдавать нормально будет. Оценивать ремонт надо именно под сдачу. Поэтому никаких красивостей и дорогих материалов, и никакой излищней мебели. Пол - паркет сбить весь, плитка там в общих зонах на полу нормальная, м.б. только швы затереть по новой, да или пох, н а это никто внимания не обращает при съеме. Везде линолеум светлый положить, плинтуса новые везде ессно. Стены и потолок - обычная малярка, малярша сама все обдерет, в мешки сложит и снесет, ну или дворника позовете. Лучше обои под покраску, это идеальный вариант, можно просто однотонные светлые, но которые потом можно покрасить все-таки. Батареи, окна, трубы везде поскребет и покрасит, будет чисто и хорошо. Двери межкомнатные там нормальные, я смотрю. Сойдут. С ванной комнатой не очень понятно что. Пол там сойдет, плитка такая везде. Со стенами не совсем ясно. Потолок поменять надо, раковину и унитаз смотреть. Под ванну экран ессно поставить. Ну и самое гиморное это конечно электрика, я там вижу по стенам провода тянутся, это все перетянуть нужно, щиток сделать, не топить только, накладной на стену. Новые розетки, включатели. Штробить без фанатизма, по минимуму, розеток по минимуму. Я бы уложилась в 1 млн за глаза, но у меня опыт с такими квартирами большой уже, и по их сдаче в эконом сегменте, знаю что надо, что не надо, на что смотрят, а что смысла не имеет - денег вбухают, а сдается за те же деньги, где ремонт дешевле в 2 раза. Главное для сдачи в экономе - чисто и свеже, все светлое, пусть пустовато, зато без душноты и захезанности.
Я тут уже писала про одну блогершу, которая покупает именно такие квартиры, прямо точь в точь как эта и делает ремонт за миллион.
Золя сообщение удалила, наверное посчитала что я эту блогершу рекламирую, а я не рекламирую, я восхищаюсь.
Ремонты классные, современные, покупатели заходят и ахают.
Вот из такой двушки она сделала микротрешку, на зоны разделила, вышла красота.
Но ремонт это ее работа, найти дешевле, на авито что то, где то скидку выклянчить, рабочим пообещать большие объемы в будущем, вы так не сможете.
Но в 1,5 тут реально с хорошим капремонтом уложиться. Это если все все менять.
А тут можно что то оставить и в млн уложится.
Конечно возможно. Каждый дурак может вбухать тонну денег и сделать ремонт задорого, но он не отобьется. Здесь от обратного надо смотреть и исходить из того,к ак быстро отобьется нная сумма за 2-3 года при аренде по средней ставке за аналогичное жилье в этом районе. И смысл в том, чтоб сделать с минимумом вложения такой вариант, с которого ты максимум получишь, учитывая все исходные данные - локация, дом , квартира сама и пр. Вот и сделать это непросто. Эта квартира и дом уже определенного уровня и выше его не вытянуть, хоть обремонтируйся. Будешь потом сидеть на своем дорогом ремонте и ждать последнего дурака, потому как у тебя все дорогое, а вокруг у всех .овно и пмм нет с кондеем, а у тебя есть. Или сдавать в минус себе. А народ пойдет за эти деньги в более дорогой дом с квартирой большей площади без пмм и кондиционера.
Автор, зачем брать помойку? Полно нормальных квартир за те же деньги, просто надо искать.
Но если все равно в квартире предполагается ремонт - малярка , пол менять и пр., то какая разница какие потолки размывать и обои обдирать? Я понимаю, если люди ищут квартиру уже с хорошим ремонтом, чтоб сразу жить. это другое дело. ПРоблемы с проводкой на лицо, как говорится. ну так они могут быть и во внешне более ухоженной квартире. Я просто не пойму, зачем гнаться за красивой оберткой, которая к тому же и не нужна в большинстве случаев, т.к. люди потом делают ремонт под себя. Все равно хозяйские ремонты в большинстве своем не свежие. новострой покупают вообще с бетонными стенами, никого не смущает это. Чтобы все здесь отодрать надо максимум тыс 30-50 руб. и будет вам бетонная стена. Не понятны эти фу