Несколько вопросов по продаже квартиры
Добрый день,
Сразу скажу, что услугами риелтора пользоваться не планируем, у нас простая продажа 1-комнатной квартиры.
Буду признательна за подсказки, если кому не жалко:).
1) На каких сайтах сейчас наиболее актуальные и полные данные о продаже квартир на вторичке? Сходу нашла ЦИАН, Яндекс-недвижимость, Домклик, Авито. Нужно давать объявление на всех ресурсах или они друг у друга сами копируют:)?
2) Насколько сейчас распространены сделки через систему безопасных платежей или аккредитив? Не хочется возиться с наличными, ячейкой. 5 лет назад, когда покупали эту квартиру, все было через ячейку:( ну по крайней мере те варианты, которые мы нашли.
3) Могу ли я как продавец хорошего варианта (квартира свободна, подходит под ипотеку, альтернативу) ставить условие, что хочу проводить сделку безналично или это сузит круг покупателей и стоимость?
Заранее спасибо за ответы!
1. Сайты друг у друга ничего не копируют. Кроме сайтов-партнеров.
2. Распространены сделки с безналом. Но альтернативные сделки лучше делать через наличные, или заранее прорабатывать возможный вопрос от налоговой, почему вы квартиру продали Пете, а деньги получили от Васи, который вам должен не был. И не был ли один из них террористом.
3. Как продавец вы можете выставлять любые ЗАКОННЫЕ условия. С месяц назад в одном из региональных судов жалобу на судью сдали в виде гранитной могильной плиты с высеченным на ней текстом. Ничего, приняли, ППФ соблюдена.
Спасибо за ответ!
2) Если у меня свободная продажа, но у покупателей альтернатива, действительно, я получу деньги не от них, а от их покупателей. С другой стороны, если все идет через банк, то ничто не мешает провести деньги через счет моих покупателей. Как вообще проводятся альтернативные сделки по безналу и проводятся ли они в принципе? Поняла, что лучше, наверное, искать покупателей с ипотекой, чем с альтернативой. Спасибо за подсказку.
3) Про законные требования понятно, я спрашивала, насколько это может отпугнуть потенциальных покупателей. 5 лет назад, когда мы покупали эту квартиру, про безнал никто и слышать не хотел. Хотела понять, как сейчас дело обстоит.
Мешает, там своя схема. При чем схемы могут быть разные, и безнал тоже. Аккредитив, номинальный счет и т.п.. Но сделок с безналом сейчас больше, да.
Кого-то совершенно точно не захочет иметь дело с безналом, количество потенциальных покупателей будет меньше.
ипотечникам сбера лучше всего. тогда пойдет через их сервис с безналлм. я так покупала. и электронная регистрация в росреестре
1) Основная площадка циан, авито как доп, остальные в принципе не особо важны, поиск покупки вряд ли будет по одной какой то второстепенной площадке.
2) Распространено конечно, сейчас больше сделок через аккредитивы, потому что они дешевле, банки специально ломят цены на ячейки, отучая народ. Но вы зря опасаетесь ячейки, это же просто, тем более для покупателя, там возится продавцу с обналичкой денег, а покупателю, вытащил из ячейки и положил тут же на счет и есть плюсы.
3) Вы забегаете вперед, скорее всего не понадобится ни каких условий ставить, да это и не условия, а техническая возможность осуществления сделки и согласование. Это всегда обсуждаемо. Главное что бы было осуществимо , безопасно и удобно.
Ну вот, вы уже привели аргумент, вместо того что бы сказать нет и потерять покупателя с хвостом (это как раз такие технически не могут аккредитивом оформится, их не много), вы можете просто это обсудить и переложить затраты на их плечи, пусть организуют выемку из кассы или заплатят за проверку. Покупатель нынче дорог, что ими разбрасывается, но я вас уверяю, вам не придется, подобное притягивается к подобному, к вам наверняка придет покупатель жаждущий расчеты в безнале.
Продала год назад однушку.
Ни в каком виде наличные бы брать не стала, и никаких ячеек.
Платеж был через аккредитив в Сбере.
Все быстро - электронная регистрация 3 раб.дня, на следующий день получила деньги на свой счет.
Не знаю, сколько %% сейчас используют ячейки. На мой взгляд, это скорее сложныпе схемы, когда неполная цена в договоре, альтернатива и так далее.
У меня была простая продажа квартиры в новом доме - и мне никакие сложности покупателей не нужны. Нет покупателя на мои условия, значит еще подожду.
Выставляла на Циане (там только платно), ЯндексНедвижимости (у них бесплатно, только поэтому выставляла), ДомКлик (это для возможной скидки ипотечникам).
Продавала 2 месяца, просмотры 1-2 раза в неделю.
Спасибо большое, что поделились опытом!
А не подскажете, почему аккредитив, а не система безопасных платежей (или как это в Сбере называется)?
Спрашиваю, потому что присутствовала при сделке дочери в Сбере, они покупали через аккредитив, потому что у Фонда Реновации, и сотрудница Сбера сказала, что есть еще более простая схема, без аккредитива. Ну это в целом неважно, но хотелось бы понять разницу.
Перепутала - при продаже деньги получала через систему безопасных платежей.
Покупатала в этом году у ДГИ Москвы, там деньги шли через аккредитив.
Вообще, аккредитив у меня больше доверия вызывает. Я так поняла, что это банковская услуга, деньги хранятся на счету в Сбере.
А вот система безопасных платежей, насколько я помню, это какое-то ООО, которому Сбер перечисляет деньги и которое должно перечислить деньги после регистрации продавцу. Не уверена, что это настолько "безопасно", как об этом говорят в сбере.
Спасибо!
В Сбере меня уверяли, что это еще проще, чем аккредитив, очень ценная информация, что, оказывается, задействуется сторонняя организация.
Система безопасных расчетов проходит через дочку Сбера (теперь уже ООО Домклик). Поэтому по факту сторонних организаций нет.
Я летом покупала через Домклик. Конечно никаких наличных. Мне кажется, что сейчас с налом очень маленький процент людей. Все равно же они свои накопления держали на вкладах и т.д.
Я когда покупала, то мы на мой счет внесли деньги и с карты мужа и с карты дочери и ипотеку в сбере брали.
Мне удобно было покупать на Домклик, там самая проверенная информация, мало задвоенных объявлений. Все объявления реальные. Но искала на всех ресурсах.
Вполне возможно вам не придется настаивать. И так получился безналично. Даже если цепочка, покупателю нет никакого труда положить полученные от его покупателя деньги на счет и открыть аккредитив. Мы продавали квартиру в 2006 году и уже тогда я сказала никаких наличных, покупатель положил деньги на сберкнижку.
Наличка это прошлый век, хотя бывают сделки когда с ней удобнее и надежнее, не зависишь от банка.
сделайте хорошие фото, в идеале без вещей и людей, дом в целом, подъезд, планировка, коридор, кухня, балкон, санузел, каждая комната, размещать лучше на ЦИАН и Домклик, расчеты через аккредитив Сбера, соберите пакет документов для продажи, свежий БТИ, выписки, справки об использовании/неиспользовании мат капитала, также архивные документы (когда вы покупали), на копии документов наложите гриф "Копия", чтобы потом не искать мошенников, перепродавших ваш объект, в МФЦ напишите заявление о запрете сделок без вашего личного участия, подготовьте проект соглашения об авансе и договора купли-продажи
услуги риэлтора удобны также для сбора звонков и проведения показов, если у вас ликвидный вариант звонки и просмотры будут нон-стоп, будьте на связи и заведите график просмотров
А что вас так удивило?? Вы должны проделать аналогичную работу, или за что вы берете деньги?
vox populi vox dei
я автор совета, меня тоже обескуражила реакция якобы профессионалов, в принципе сразу уровень экспертизы можно оценить, если такая рутина кажется чем-то запредельным
ага, конечно, ничего не надо, а потом будет как в соседней ветке, спасите-помогите, как успеть выйти на сделку
Добрый день, всем очень благодарна за советы. Буду также признательна за мнения по объявлению. Может быть, чего-то не хватает или что-то лишнее? Постаралась отразить самое главное, что может влиять на цену. Не сочтите за попытку продать здесь:), да мы еще и не готовы к продаже - дочь не выписалась, документы не получены, фоток пока нет.
"Продается готовая к проживанию или сдаче квартира в 5 минутах ходьбы от метро Алтуфьево. Окна стеклопакеты, выходят в тихий зеленый двор. Состояние хорошее: был ремонт с выравниванием стен, заменой полов, подвесной потолок. В квартире остается встроенный шкаф, кухонная мебель и техника (индукционная плита, духовка, посудомоечная машина).
Свободная продажа. В собственности 5 лет на основании договора купли-продажи, 1 взрослый собственник.
Развитая инфраструктура: ТЦ, магазины, аптеки, школы, детские сады, Лианозовский парк."
Я так понимаю, в объявлении не пишется ни цена, ни метраж - все это и так будет указано в соответствующих графах, и рядом текст в свободной форме.
Нормальное объявление.
Про метры стоит упомянуть, так как возможно лукавство с балконами, лукавьте в свою пользу.
Стоит упомянуть сторону света, куда выходят окна.
Стоит упомянуть наличие (отделку) балкона/лоджии, какой СУ (совмещенный/расздельный), раздельные ли комнаты.
Стоит упомянуть состояние подъезда и наличие консъержа, закрытость двора, похвалить соседей. )))
Подчеркнуть возможность ипотеки.
Спасибо большое, да, добавлю про застекленную отремонтированную лоджию. Окна на запад, но 2-й этаж, вряд в этом случае важна сторона света:( Комната всего одна:)
СУ совмещенный, наверное, лучше этого не упоминать:( И остальные перечисленные Вами пункты не в мою пользу:( консьержа нет, состояние подъезда очень среднее, двор не закрытый, разве что соседей похвалить:)
И про ипотеку напишу, спасибо!
Если 2-й этаж, напишите, что он "удобный" на случай отключения лифта.
И подчеркните, что под окнами нет козырьков и газовых труб, если их действительно нет.
Также буду признательна за корректировку списка документов, которые мне необходимо подготовить:
1. В МФЦ заказать:
1.1 Выписку из ЕГРН
1.2 ЕЖД (единый жилищный документ)
1.3 Документы БТИ нужны ли? Я так понимаю, их может потребовать банк, если квартиру будут покупать в ипотеку, правильно? Если нужны, то какие? Экспликацию, поэтажный план, технический и кадастровый паспорта - все это нужно?
2. У нотариуса - согласие мужа на продажу квартиры
3. Справки из ПНД и НД как часто требуют? Наличие у меня водительских прав (меняла в 2018 году, тогда же и получала все справки) не заменит их? Сама я при покупке этой квартиры согласилась на копии прав вместо справок, но мои продавцы были ипотечники, их банк проверял дополнительно.
4. Скопировать:
4.1 Договор купли-продажи
4.2 Архивные документы
5. Подготовить:
5.1 Договор аванса - сейчас обычно берут аванс или задаток? Мне лично все равно, 5 лет назад при покупке давали аванс.
5.2 Договор купли-продажи
Прочитала выше совет взять справку о неиспользовании мат. капитала, пока воздержусь, мне кажется, она вряд ли понадобится. Да мне и не положен мат. капитал, у меня нет детей такого возраста, за которые давали мат. капитал:(.
Заранее спасибо за комментарии.
Для сделки вам нужны только выписка из домовой книги свеженькая, поэтому ее возьмете накануне сделки, и правоустанавливающие документы (упомянутый ваш ДКП), которые и так у вас уже есть. Архивные документы вам нужны только для того, чтобы показывать их потенциальным покупателям с целью формирования в их глазах образа кристально честного продавца.
Все остальное (БТИ, ЕЖД, ПНД/НД) по согласованию с потенциальными покупателями, которых вы еще не знаете. Будут нужны - возьмете.
В БТИ вообще ходить не надо, даже если для сделки потребуются документы оттуда. Есть другие быстрые и надежные способы получения документов оттуда.
И вообще поменьше слушайте анонимов с затертыми стельками. )))
Если в вашем ДКП не было ипотеки, то вопросом МК вообще вам задаваться не надо. Если ипотека была, просто будьте готовы ответить на этот вопрос тем, что у вас на него не было прав, и все.
Не надо заранее готовить ни авансовое соглашение, ни ДКП. Это результат и продукт двусторонних договоренностей, а второй стороны у вас пока нет.
Спасибо большое!
Как минимум, согласие мужа нужно для сделки тоже:)
А выписка из ЕГРН свежая для сделки разве не нужна?
И на показах не нужны документы, подтверждающие, что эта квартира еще моя, и что в ней никто не зарегистрирован? Помню, 5 лет назад, когда мы покупали квартиру, нам это все показывали на просмотре. Если это недорого, я бы взяла сразу.
Да, нотариальное согласие супруга крайне желательно, если квартира была куплена в браке. Или брачный контракт. Хотя и без согласия переход права все равно зарегистрируют.
Выписка из ЕГРН свежая не нужна, это правоподтверждающий документ, причем ровно в момент ее выдачи. Возьмете, если покупатели окажутся тревожными, как предыдущая анонимная советчица тут в топе.
1. Кстати . А архивная справка собственнику- бесплатна? Заказать, что-ли, в МФЦ.
2. Бти- это вы про техпаспорт? Заказать через госуслуги, и пусть будет в электронном виде?
Спасибо
у вас все-таки продажа или сдача? для продажи нужны одни характеристики в объявлении, для сдачи другие
Если продажа, то меня как покупателя 2 момента волнуют, можно ли въезжать и жить сразу или нужно еще вложить деньги в квартиру. Я бы добавила, например, отсутствие перепланировок или узаконенную, сейчас много несогласуемого треша под полную переделку, ипотечников это волнует, им важно чтобы банк одобрил без красных линий.
Можно еще материалы указать, если хорошие бренды, например, окон, дверей, плитки, напольного покрытия, сантехники, техники, которая остается, это может быть плюсом. Наличие кондиционеров, водонагревателя, теплого пола. Есть ли балкон или лоджия, застеклено ли, наличие лифта, какой кап ремонт был в доме, домофон/консьерж, шлагбаум во дворе, помимо фото, еще планировку хорошо бы приложить
У меня объявление начинается со слова "продается".
Я пишу, что квартира в хорошем состоянии, и что она готова к проживанию или сдаче (опять же - первая фраза:)) - это ведь и означает, что можно жить без вложений?
Квартира 1-комнатная, поэтому многие из вопросов сразу отпадают (например, про перепланировки - там нечего перепланировать:)). Про застекленную лоджию добавила, брендов особенных нет, кондиционера, водонагревателя, шлагбаума и консьержа тоже:(
Спасибо!
Покупатели оценят вашу адекватность и прозрачность ваших документов, мы когда продавали и покупали всегда обменивались архивными документами, документами на ремонт, технику и мебель, запчасти от ремонта, нормальные люди и приятное впечатление от сделок
Вы же не лошадь надутую продаете, а нормальную квартиру, в которой сами честно жили, вам там выше советуют лукавить, вот этого точно не надо, все равно на просмотре и сделке все моменты выяснятся
Документы можно и по ходу делать, но как показывает жизнь, всегда какие-то форс-мажоры могут выстрелить, банальный грипп или ковид, и уже проблема бегать справки собирать, сейчас рынок покупателя, поэтому чем более подготовленным продавец выходит на сделку, тем меньше проволочек
к договору еще + акт приема-передачи, посмотрите все-таки формы документов заранее, какие там пункты бывают, какая ответственность сторон, чтобы под лишними обязательствами не подписываться
Огромное спасибо всем за ответы, они все для меня очень ценны!
Хочу еще спросить про аккредитив.
Процесс купли-продажи через ячейку представляю себе очень хорошо, несколько раз в нем участвовала, но связываться с наличкой не хочу.
Расскажите, пожалуйста, про аккредитив. В целом, я присутствовала на сделке с аккредитивом (не моей), но там была еще и ипотека сбербанка.
1) Аккредитив ведь бывает не только у сбербанка, правильно? И если мои покупатели будут брать ипотеку, наверняка они захотят открывать аккредитив в своем банке (если у них такая услуга есть)? Если это известный надежный банк, то я, в целом, не против... или есть какие-то аргументы против?
2) Если покупатели без ипотеки, то где физически происходит сделка? В банке, где открывается аккредитив?
3) Кто занимается регистрацией сделки? Когда мы покупали квартиру через ячейку, регистрацией занималась одна из риэлторских фирм, но там была длинная цепочка. Сейчас я как продавец заинтересована в том, чтобы самой отдать и получить документы. Или в случае аккредитива этим занимается банк, где открывается аккредитив?
4) В связи с запретом с 1 марта получать сведения из ЕГРН о недвижимости частных лиц, насколько я понимаю, для меня существует риск, что я не смогу получить подтверждающие документы, что сделка зарегистрирована, потому что я буду уже не собственником квартиры. Тогда я сама должна сдавать документы на регистрацию?
Еще раз спасибо!
сделку можно оформить в банке, МФЦ, у нотариуса или на эл площадках (Домклик, Циан), там же за доп плату вам окажут услугу по регистрации,
смотрите на банки из числа системно значимых https://cbr.ru/banking_sector/credit/SystemBanks.html/
в любом случае вы можете указать ваш счет в сбербанке, будет доп комиссия за перевод 2-3 тыс. руб. аккредитив предпочтительнее номинального счета, шире практика применения, с номинальниками пока все сложно даже в бизнесе
про выписку интересно, свежая новация, теоретически наверное можно через доверенность от покупателя или через нотариуса получить, получается, что вам повезет, если покупатели будут ипотечниками и банк на себя всю организационную часть возьмет ))
Спасибо за информацию!
У меня счета в Сбере нет вообще и заводить не планирую:) но вчера звонила в Сбер по поводу аккредитива, они могут открыть его бесплатно на мой счет в любом банке, и я поняла, что это обычная практика. Банк берет деньги за аккредитив, а на какой счет переводятся с него деньги - не важно, он может быть в любом банке. Плохо только то, что я не увижу в онлайн банке этого открытого аккредитива, если мой счет будет в другом банке.
Про выписку: если оформлять эл. регистрацию через сбер (доп. 10 тыс. руб.), то они увидят регистрацию и откроют аккредитив автоматически, если лично идти в МФЦ, то это будет немного дольше, и придется идти самой в сбер относить выписку.
Это я сама на свои вопросы отвечаю:) сначала спросила, потом позвонила в сбер:) ну вдруг кому еще интересно:)
Немного проконсультируюсь здесь: если я не хочу платить за электронную регистрацию в Сбере, то каков порядок действий если ипотека берется в Сбере. Какие документы я должна взять в Сбере и идти на регистрацию через МФЦ и сколько стоит регистрация в МФЦ? поясню - сроки регистрации мне не важны, важно сэкономить в деньгах.
Лучше переплатить пару тысяч за регистрацию сбербанка (гарантированную), чем заниматься этим самостоятельно в МФЦ, рискуя получить приостановку регистрации и дальнейшие проблемы с раскрытием аккредитива.
Но это исключительно мое личное мнение, регулярно встречаю любителей сэкономить через пляски на граблях.
Тем более, если вы продавец, то вас эта "экономия" не коснется, потому как в Москве уже давно за все процедурные вопросы платит покупатель, в том числе и за регистрацию. Но этот момент нужно оговаривать заранее естественно.
я не автор и не продавец, я просто здесь влезла в переписку проконсультироваться. Какие документы взять у сбера на регистрацию в МФЦ? и сколько стоит регистрация в МФЦ?
Давно уже ничего не регистрировал сам, предпочитаю заплатить тому, кто делает это ежедневно и профессионально, а не генерировать проблемы на миллионы в целях экономии пары тысяч.
Документы разные в зависимости от того, есть залог или нет. Для Сбера, как и для любого другого банка, регистрация залога важнее регистрации перехода права.
Регистрация в МФЦ бесплатная, надо только заплатить госпошлину 2 тыс.
спасибо за консультацию. Что мне и требовалось узнать 2 тыс стоит госпошлина. Значит еще осталось узнать какие док-ты взять у Сбера
С аккредитивом в сбере по сделке без кредита вообще все просто: пишете ДКП сами, в котором упоминаются расчеты через аккредитив (подробно условия аккредитива прописывать не обязательно), затем идете в любое отделение Сбера (сейчас в каждом отделении есть специалисты по оформлению аккредитивов, операция давно стала рутинной, почти как оплата коммуналки), и покупатель открывает аккредитив. Продавцу стоит внимательно контролировать условия раскрытия аккредитива в аккредитивном распоряжении.
Далее вдвоем идете в МФЦ сдавать ДКП на регистрацию перехода права, через пару недель получаете договор назад с отметками о регистрации, несете этот договор в Сбер, раскрываете аккредитив. Никаких документов от Сбера в МФЦ не нужно!
В случае с кредитом все сложнее из-за наличия залога.
Простите, а какие проблемы могут быть с регистрацией самостоятельно в МФЦ? Это вроде бы рутинная процедура, разве нет?
Предоставляются те же документы, что и для электронной регистрации. Почему может возникнуть приостановка?
Там экономия ни разу не пара тысяч, а 9900 р. Если покупатель захочет платить - пожалуйста. А если нет - то почему бы не сэкономить...
Процедура рутинная. У меня, ттт, ни разу приостановок не было. Знаю агентство, МИэль на франшизе, у которой года 4 назад каждая вторая сделка была с приостановкой, несмотря на наличие в штате "юриста", по совместительству жены владельца.
И не забывайте, что тот же Сбер при электронной регистрации обещает 0.3% дисконта к базовой своей ставке. На сумме в 10 млн это примерно 30 тыс. в год. А лет тех может быть и 10, и 20.
Насколько я знаю, если берете ипотеку в Сбере, вообще невозможно отказаться от их электронной регистрации. Но это не точно:) однако, весьма вероятно.
то есть жесткой привязанности нет? не хочется переплачивать сберу, он как всегда хочет срубить деньги по быстрому. 8 т.р на дороге не валяются, если ты ипотечник. Нужно писать заявление или если упрется менеджер - то вызвать старшего?
Вы путаете понятия "открыть аккредитив" - т.е. перевести покупателя деньги на специальный аккредитивный банковский счет, и "раскрыть аккредитив" - т.е. списать деньги с аккредитивного счета их получателю (Продавцу).
Банк не берет деньги за аккредитив, банк принимает деньги Покупателя для хранения на аккредитивном счете и берет деньги лишь за услуги по операциям с аккредитивом. А раскрывает аккредитив банк на тот счет Продавца, который указан в аккредитивном распоряжении, он действительно может быть в любом банке, и плата за раскрытие аккредитива как правило не взимается, это не классический межбанковский перевод.
Да, наверное, путаю. В любом случае перечислить деньги с аккредитива можно в любой банк, и за это не берется комиссия.
не совсем так, на счет в Сбербанке вам в Сбере исполнят аккредитив из любого банка, а вот в другой банк бесплатно не отправят, уточните этот момент, комиссия не большая, но она есть
В Сбере мне сказали, что в аккредитиве можно указать счет в любом банке (на который будет раскрыт или исполнен аккредитив), и это бесплатно (стоимость аккредитива от этого не зависит). А вот если я заведу счет в Сбере, и туда исполнят или раскроют аккредитив, то потом за перевод этих денег на свой счет в другом банке возьмут комиссию.
Вы правы, именно так все и есть сейчас, и было по крайней мере последние 5 лет.
Это относится и к аккредитиву и к номинальному счету. С номинальным счетом особенно удобно, если продавец иногородний.
Добрый день, спрошу еще совета, очень вам признательна за все ваши рекомендации.
А с какой цены вы бы посоветовали начинать продавать?
Сайт ЦИАНа дает оценку, на мой взгляд, неадекватную. Мою квартиру он оценил в 9.1 млн., при этом такие же квартиры в соседних домах, часть из которых в худшем состоянии или гораздо дальше от метро - от 9.1 млн. до 10.6 (!) млн., половину из них - более 10 млн.
Смотрю статистику объявлений на ЦИАНе аналогичных квартир (все строго в одном микрорайоне, не далее 10 минут от метро, там много именно таких 16-этажных башен, а в них много 1-к, вот их и смотрю). За последние 2 недели были сняты с продажи (это не значит, что проданы, а если и проданы - неизвестно, по какой цене, но другой статистики у меня нет) 4 таких квартиры: 8.99 млн. (1 этаж, убитая), 8.75 млн. (менее 3 лет в собственности, альтернатива, по фоткам убитая), 10.2 млн. (с хорошим ремонтом, кухонной мебелью и техникой), 9.5 млн. (с ремонтом типа нашего и кухней похуже нашей).
У меня свободная продажа, 5 лет в собственности, можно под ипотеку, хорошее состояние (можно жить), оставляю встроенный шкаф, кухонную мебель и технику (индукционная плита, духовка, посудомойка). Минусы: 2-й этаж, нет консьержа, шлагбаума (это единственный дом среди аналогичных без шлагбаума, и через него много ездят).
Думала начинать с 9.9 млн. и снижать цену на 100 тыс. каждые 2-3 недели, если не будет реальных претендентов.
Но смотрю - в соседних домах такие же квартиры продаются по ценам от 9 до 10.7 млн., и со временем (правда, наблюдаю недели 2 всего) эти цены не снижаются. Может, выше ставить для начала?
У меня спешки нет, если есть шанс выручить за нее побольше, я подожду, но разумное время - месяц, два...
Спасибо заранее!
Сегодня снято еще одно объявление: 9.5 млн., "дом образцового содержания", но сама квартира убитая, судя по фоткам, и в объявлении было сказано "требуется ремонт". И тоже на 2-м этаже.
Опубликовала объявление, получила шквал звонков от риелторов, пытавшихся навязать свои услуги в различных формах. Отредактировала все объявления - начала их с фразы, что риелторов без клиентов прошу не звонить. Не знаю, не отпугнет ли это нормальных покупателей, мне кажется, не должно.
Подскажите, пожалуйста, стоит ли продвигать объявление? Пока отказалась от всех платных услуг. Мне кажется, кто ищет квартиру в конкретном районе или по конкретным параметрам, тот и так найдет (лично я бы нашла). Кому все равно где лишь бы подешевле - это вроде как не ко мне:).
А тем, кто не обратит внимание на эту оговорку в тексте, объявите в разговоре, что показы риэлторам без клиентов слегка платные.
3 тыс. допустим - эффект будет эффектным. )))
Если бы я могла звонки этих риелторов сделать платными, я бы за вчерашний день озолотилась, не надо было бы квартиру продавать:)
Мне за пол-дня позвонило несколько десятков риелторов. Примерно 80% из них сразу предлагали сотрудничество, и когда я отказывалась, вежливо желали мне успешной продажи и прощались (респект и уважуха). Одна вообще предложила подъехать и заключить договор, а на мое "нет" недоуменно спросила, почему. Я говорю, вы, наверное, 50-й агент, который мне с этим предложением позвонил, почему я должна заключать договор именно с вами? Несколько человек пытались учить меня продавать, а точнее, показать мне, что продавать я не умею, поэтому надо довериться им, профессионалам.
Процентов 20 расспрашивали меня подробности о квартире, говорили, что она им очень интересна, а потом в той или иной форме задавали вопрос: а если я приведу к вам покупателя, вы заплатите мне комиссию? Ответ "нет" тоже не всех сразу удовлетворял. Некоторые начинали хамить "вам покупатель не нужен?" - говорю - покупатель нужен, а вот услуги ваши - нет, ни в какой форме. Некоторые пытались замаскироваться под риелтора с клиентами. Жуть, даже не думала, что столько риелторов пытается получить комиссию и с продавца, и с покупателя.
Такой вариант я тоже предполагала, но не очень верила, оправдывая моей паранойей... Спасибо:)
Там есть еще и более изощренный вариант развития сюжета:
к вам приходят на просмотр с "клиентом", ведут себя естественно, задают вопросы, затем пару дней думают, а потом вам объявляют, что клиент согласен купить вашу квартиру и они хотят взять у него (за вас) аванс. Но для этого им нужны полномочия от вас, например агентский договор, который они приглашают вас заключить с ними. На вопрос, зачем им вместо вас брать аванс за ваш товар, вам ответят, что такое правило действует в их агентстве, и иначе никак невозможно. Если вы поведетесь и заключите договор, то через день выяснится, что "клиент" вдруг передумал, а вы висите на срочном эксклюзивном агентском договоре, разрыв которого стоит, допустим, 200 тыс.
Спасибо большое за инфу, я Вам очень признательна.
Не думаю, что повелась бы на такой развод, но, конечно, лучше заранее быть готовой.
Какая же гадость.
25 лет проработала в другой отрасли, тоже немало повидала, не девочка наивная, но ваш бизнес, конечно, жесть:( извините, не хочу обидеть...
Совсем уж криминала не стоит ожидать? типа стукнуть меня по голове на просмотре и мою квартиру продать от моего имени, подделав мою подпись - мне кажется, это уже другая статья:)
Про подобное последнему абзацу (мокруху) никогда не слышал.
Но близко ко мне сейчас проходит чужая история, в которой фигурирует потерянный паспорт, на который была оформлена квартира в районе Цветного бульвара 10 лет назад, там фигурируют судьи, оперативники, мэрия Москвы, наследники потерявшего паспорт и живший в этой квартире 17 лет назад "сиделец". Ужас короче.
Подскажите, на показе какие документы продавец должен иметь? Когда мы покупали эту квартиру, нам показывали оригиналы договора купли-продажи, архивные документы, но там продавцы жили в этой квартире, у них все это было. Я в квартире не живу, мне нужно на каждый показ возить все это? Взяла пока на госуслугах бесплатную выписку (с историей), может быть, для первого показа ее достаточно?
В целом, я же могу в любой момент с телефона зайти на госуслуги и показать покупателю, что квартира моя.
Спасибо заранее огромное!
На первом - никакие. И не соглашайтесь показывать оригиналы документов до решения об авансе.
Да, еще к ветке выше. Фраза агента "разрешите предлагать вашу квартиру своим клиентам" переводится как "я сделаю дубликат вашего объявления от своего имени и буду делать вид, что я ваш агент". Имейте ввиду.
Спасибо за ответ!
По поводу фразы "предлагать квартиру своим клиентам" я так и поняла, на все такие фразы я отвечаю категорическим отказом.
По поводу документов: руководствуюсь своим опытом покупки 5 лет назад. Мы смотрели 3 квартиры (3-ю и купили), по 2 квартирам из 3 документы лежали тут же, на показе, можно было ознакомиться. Что мы и сделали с документами заинтересовавшей нас квартиры - сразу прочитали и, по-моему, сфотографировали - продавцы и их риелтор не возражали.
Вчера был первый показ, я показала риелтору только бесплатную выписку с госуслуг. Она ее прочитала, фотографировать не просила. Спасибо за советы, тогда не буду возить остальные документы с собой.
Не очень понимаю рисков: для продажи моей квартиры без меня архивные документы не нужны. Нужна свежая выписка из ЕГРН (без нее ведь не зарегистрируют?) и доверенность от меня (поддельная). Или я что-то не так понимаю?
Хотя, конечно, мне не хочется, чтобы мои документы ходили где-то в интернете. Но не покажешь документы - не продашь (не на первом показе так на втором все равно придется показать).
Если потенциальный покупатель настаивает на нотариальном оформлении (нотариуса оплачивает он), далее аккредитив ВТБ и электронная регистрация сделки через нотариуса. Покупатель иногородний, приедет только на сделку. Какие риски для меня как продавца у такой схемы? По информации в интернете нотариальное оформление самое надежное. Нотариуса надо будет заранее как-то проверить, отзывы, что ли, про него почитать, т.к. нотариус у него какой-то свой...
Буду признательна за советы!
Зы... хотя понимаю, что вряд ли продам с первого показа, и это не мой покупатель, скорее всего:(
Иногородний покупатель к вам приедет со своим иногородним нотариусом?! - Чего только на свете не бывает!!!
В данной схеме вижу только одну точку риска: важно, чтоб те документы, которые вы получите на выходе в результате электронной регистрации перехода прав нотариусом, точно соответствовали условиям раскрытия аккредитива в ВТБ. И если там будет указан договор с отметкой Росреестра о регистрации нового права, а вы на выходе у нотариуса получите договор без такой отметки, то могут возникнуть большие проблемы с получением вами денег.
Конечно, иногородний нотариус не приедет - этот покупатель уже проводил сделку с квартирой в Москве, пользовался услугами какого-то конкретного московского нотариуса, который согласился провести сделку в субботу (в другие дни он не может).
По поводу условия раскрытия аккредитива поняла, спасибо. Нотариус в принципе имеет возможность выдать мне документы с отметкой Росреестра? Если да, то какой смысл ему не выдавать, если он не мошенник?
Насколько читаю в интернете, электронная регистрация сделки через нотариуса - это в принципе нормальная процедура. Ну при условии, что нотариус - это нотариус, а не мошенник. Если существуют какие-то схемы обмана, расскажите, пожалуйста о них.
Элетронная регистрация - процедура нормальная. Но нужно скрупулезно согласовывать то, что вы на выходе получите у нотариуса, с тем, что вы предъявите в банк для раскрытия аккредитива.
И неплохо в ДКП подробно прописывать условия аккредитива, причем заранее узнавать в банке, что для них приемлемо по аккредитиву, а что нет. Потому что вам придется играть по правилам банка, а не приходить в него со своими понятиями.
Именно по этой причине номинальный счет Сбера и электронная регистрация Сбера гораздо удобнее, так как там все в одних руках, и не нужно согласовывать привычки и пристрастия банка и нотариуса, которые в принципе могут и отличаться.
Риск у вас один - вы по простоте своей согласитесь для раскрытия аккредитива предъявлять те документы, которых у вас в принципе быть не может. И останетесь без квартиры и без денег.
В данной ситуации, ИМХО, спокойнее будет воспользоваться депозитом нотариуса. Если вы доверяете нотариусу. )))
Спасибо, поняла, буду изучать вопрос. Нотариусу не доверяю, к тому же аккредитив ВТБ - условие покупателя.
А какой документ с 1 марта указывают для условия раскрытия аккредитива, ведь в выписке ЕГРН нет данных о собственнике? Как продавцу получить свои деньги независимо от воли покупателя?
Насколько я поняла, если мы с покупателем идем регистрировать сделку в МФЦ, то мне (продавцу) потом выписку выдадут, т.к. я участник сделки, а не просто посторонний человек. А вот если регистрация электронная, я не понимаю, кому и что выдают. В Сбербанке мне сказали, что если они эл. регистрацию проводят, то они эту выписку получают, и аккредитив раскрывают сразу. А если я иду в МФЦ, то я сама должна им принести эту выписку. А вот как быть с нотариусом... тогда он должен мне эту выписку потом отдать, и я ее должна отнести в банк, видимо, так.
Непонятно все-таки. Если вы как продавец и непосторонний человек получаете выписку после сделки, то в вашей выписке могут не написать фио нового собственника, а только в его выписке, нового собственника. Также непонятно и с банком. В заказанной им выписке тоже может не стоять ФИО. Я не знаю, как сейчас на деле происходит. Может кто-то уже сталкивался
У нас в декабре было так-покупатель открыл акредитив в сбере, подали документы на регистрацию в мфц. Через 3 дня, как прошла регистрация, деньги эа квартиру упали на счет, в банк ничего не предоставляли для раскрытия. Мытищи, МО
Только с 1 марта вступил в силу закон, по которому запрещено предоставлять из Росреестра сведения о собственниках кому-то, кроме собственников. Раньше и банк, и любое лицо эту информацию могли получить.
автор Вы можно у Вас спросить? нужно ли на циане подтверждать, что продаешь свою собственность-документы, свое фото с паспортом и др.?
Я подтверждала. Сначала я только подтвердила собственность (надо ввести кадастровый номер и ФИО), и около моего объявления появилась отметка "собственник".
Через неделю после подачи объявления я обнаружила, что недобросовестные риелторы создали два дубля моего объявления, там мои параметры и фотографии, но чужие телефоны. Одного я вычислила (он звонил мне якобы пытался со своим клиентом прийти, на показ не пришел и не позвонил не предупредил даже), другого нет. Чтобы стереть дубли, пришлось подтвердить личность - загрузить фото паспорта и селфи с паспортом. Все это можно было сделать достаточно оперативно - за пару часов.
Спасибо Вам за подробный ответ) Один из самых познавательных топиков) Интересно, если не подтверждать что будет. Ну создали они дубль объявления-ну и что? Ну предположим приведут Вам покупателей - Вы же можете им сказать что продаете без посредников. Можно и в объявлении написать. Вы же контролируете ситуацию. Ну это я рассуждаю)
Не знаю, как они собирались получить с меня комиссию. Я в объявлении написала, что прошу риелторов без клиентов не беспокоить, и у каждого звонящего спрашиваю, агент ли он, если да, смотрит ли для конкретного клиента. Если он начинает мямлить, что у него несколько клиентов, я сразу говорю, что сотрудничество мне предлагать не надо, и комиссию я им платить не буду. Обычно они все отваливаются. Особо упорные все равно рвутся на показ.
Мне звонила клиентка этого горе-риелтора после того, как я стерла его объявление, мы с ней мило поговорили.
Если не подтверждать, что я собственник, то эти левые объявления будут висеть и отвлекать людей от моего объявления. А как эти риелторы отработают звонки, еще неизвестно. Да и возмутило меня, что выставлена моя квартира с моими фотографиями, но другим текстом (не поленились переписать) и телефоном.
Я не писала вроде, что ипотечникам хорошо продавать, но я рассуждаю так:
1) Моя квартира для ипотечников подходит - в ней нет перепланировок, чистые документы, я не боюсь проверок банка. А чья-то другая может не подойти. Поэтому если ипотечник заплатит мне немножко больше, чем клиент со свободными деньгами, я буду рада.
2) Ипотечник скорее пойдет на более высокую цену. Ему брать у банка, допустим, 7 миллионов или 7.3 миллиона - разницы особой нет, будет немного дольше выплачивать или ежемесячный платеж будет на несколько тыс. выше. А у клиента со свободными деньгами сколько есть денег, столько есть. Или с альтернативой...
3) Мне самой будет спокойнее, если в сделке будет участвовать сотрудник банка. Будет больше уверенности, что сделка - это не инсценировка мошенников, которые хотят меня обмануть.
Но ипотека затягивает сделку, некоторые вещи банк диктует, и с этим нельзя спорить. И документы могут лишние потребоваться, всякие там планы бти, которые обычным клиентам не нужны.
Ну да, подменные. Но я позвонила на все 3 с другого телефона. В одном случае зазвонил мой (но это и было мое объявление, с моим текстом), а в двух других не зазвонил:) Я подождала несколько секунд и бросила трубку. Один перезвонил - со своего настоящего номера, с которого он мне звонил, когда интересовался квартирой, просил просмотр "для своего клиента". А второй так и не перезвонил, да и фиг с ним, удалила - и ладно.
Узнала, конечно. Просто решила позвонить по двум другим - вдруг определю, кто из них мне уже звонил под видом риелторов с клиентами или без... и определила. Ну и себе заодно позвонила - просто проверить, что оно работает, а то вдруг в моем объявлении уже номер подменили - кто его знает, какие там умельцы есть:)
Приходило на показ уже 3 риелтора без клиентов. Пыталась их отшить, 20 раз по телефону проговорила, что услуги мне не нужны, комиссию я платить не буду ни при каких условиях. Уверяют - у них такой принцип работы (вариант - в нашем агентстве такое правило - предлагать клиенту только квартиру, которую уже посмотрел сам). Согласилась на показы, очень настойчивые товарищи попались. Ну и я понимаю, что если я откажусь им показывать квартиру под предлогом того, что риелторам без клиентов не показываю, они перезвонят через день с другого номера и скажут, что ищут квартиру иногороднему клиенту или еще что-то наврут. Решила показать.
Первая тетка просто... неумная. Ее мотивы, по крайней мере, мне стали понятны очень быстро. К квартире никакого интереса не проявила, даже не удосужилась запомнить, на каком она этаже, пыталась вызвать на душевный разговор и впарить сотрудничество. Чтобы от нее отделаться, пришлось сказать, что обязательно позвоню ей, если квартира месяц не продастся. Не знаю, приносит ли ей доход такое дурацкое времяпровождение, но это не мое дело.
Два мужика остались для меня тайной. Первый опоздал на 15 минут, но посмотрел квартиру за 2 минуты, задал пару вопросов (по делу) и ушел. Такое ощущение, что действительно пришел посмотреть, что квартира реально существует и соответствует фотографиям. Но неужели риелторы так сейчас работают? Возможно, это конкурент, продает аналогичную квартиру, но тогда ему проще было представиться покупателем, а он типа из известного агентства, и визитку дал. Или это все ради того, чтобы дать мне визитку? Так я ее тут же в мусоропровод выкинула...
Второй мужик вообще вел себя странно. Начал измерять размеры комнаты (подумав, я разрешила - они все типовые, тоже мне, секретная информация, но предупредила, что фото делать не дам), устроил мне форменный допрос по квартире, грузил меня какой-то ботвой, пока я не сказала, что у меня мало времени, и пора заканчивать. В итоге не померил ничего, кроме комнаты (хотел изначально всю квартиру), вручил мне брошюру и визитку (тоже отправились в мусоропровод) и ушел, по моим ощущениям, не очень довольный результатом, явно не достигнув цели, но на что рассчитывал этот клоун и в чем была цель, мне совершенно непонятно, и это напрягает...
Все трое были возраста 50+, ну, возможно, 45+. Может, и новички, я тоже так подумала...
Продала:)
После прихода этих трех клоунов, про которых я писала выше, я совсем расстроилась - все мои потенциальные покупатели отвалились, да еще на 2 этажа выше в моем же доме выставили такую же квартиру на 300 тыс. дешевле. Я снизила цену на 100 тыс. и приготовилась долго ждать. Но в тот же день позвонил покупатель из Новосибирска, задал несколько вопросов и сказал, что готов приезжать, смотреть, и если все как на фото, давать аванс.
Через 3 дня мы с ним встретились, заключили предварительный договор, и через 2 недели сделка прошла. У него была ипотека, и он даже не торговался.
Он рассказал забавную вещь. У него тоже не было риелтора, и он сам звонил по объявлениям, так оказалось, что многие квартиры-аналоги, на которые я в том числе ориентировалась при выставлении цены - это пустышки-заманухи. Они не продаются. Он звонил туда - ему сказали, что "эта квартира плохая, но приезжайте, мы вам покажем другие, хорошие". Он говорил, что совсем уже отчаялся, и засомневался, что сможет купить квартиру - он обзвонил вариантов 15 квартир, которые позиционировались как от собственников, но все они продавались через риелторов, которые частенько не знали толком существенных деталей квартир, а часть из этих квартир и вовсе не продавалась.
оооо, поздравляю Вас!!!! буду пользоваться Вашим топиком, тоже предстоит) Можно буду здесь Вам задавать вопросы? кв-ра была в Мск?
Спасибо за поздравления! Конечно, спрашивайте. В Москве, метро Алтуфьево, 5 минут пешком.
Самое главное - не ведитесь ни на какие уговоры риелторов, которые будут атаковать вас с самого начала, предлагая сотрудничество.
Вы конечно крутышка, молодец! Получается что основная масса объявлений это пустышки, которые и рулят рынком цен. Как Вы не побоялись личность подтверждать фото селфи с паспортом? Интересно если не подтверждать-как будут развиваться события? Ведь заинтересованный покупатель все равно же может найти среди "блезняшек-объявлений" настоящего продавца? или какой-то подвох?
Основная масса или нет пустышки, мне судить сложно, но какая-то часть, получается, пустышки. Я до и во время продажи мониторила аналогичные квартиры, из 11 квартир за месяц было снято с публикации 5, среди оставшихся шести две явно были пустышками - у них цены были явно ниже рынка, по информации в объявлении квартиры свободны, без обременений, с хорошими документами, фото хорошие, и при этом они так и оставались в продаже в течение месяца. Оба объявления давали не собственники, а агенты.
Насчет подтверждения личности - было боязно, но, собственно, чем я рисковала? Мои паспортные данные за довольно долгую жизнь и так куда только не попали, и к мошенникам тоже - они мне периодически звонят, как и многим другим. Я по работе во многие организации на встречи ездила, там везде на проходной ксерокс паспорта делали, мало ли кто к нему имел доступ... Тут я передавала информацию на сайт ЦИАНа - одной организацией больше, одной меньше...
А вот будет ли заинтересованный покупатель искать настоящего продавца, я не уверена. По крайней мере, та женщина, которая мне позвонила, когда я удалила объявления-дубликаты, так и не пришла на просмотр, наверняка рассудив, что раз тут что-то было нечисто, неохота связываться. Мало кто настолько хорошо разбирается в ситуации, чтобы искать настоящего продавца, а по идее важен каждый покупатель, и лучше таких ситуаций с дубликатами объявлений не допускать.
Поняла) но все же селфи с паспортом это не ксерокопия паспорта. Селфи с паспортом можно использовать для микро займа, например( Ну это я просто рассуждаю
Не знаю, как минимум, селфи с паспортом я отправляла в делимобиль, Яндекс.драйв, еще куда-то. ЦИАН ничем не хуже, мне кажется. Липовый кредит по чужому паспорту можно оформить и без селфи (с моим коллегой так было).
Автор, а вы могли бы сказать какие вопросы вам задавали покупатели? и какие документы вы подготовили к показу квартиры. Просили ли какие-либо документы у покупателя?
Вопросы задавали разные. К удивлению, про соседей спросили только, наверное, на 5-м или 6-м просмотре. В основном, перепроверяли сведения, указанные в объявлении - точно ли свободная продажа, я ли единственный собственник и т.д. Про саму квартиру спрашивали, меняли ли мы электрическую проводку, бывает ли в квартире солнце (она на 2-м этаже). Это на показах спрашивали. Будущий покупатель по телефону интересовался, в каком состоянии сантехника, трубы, батареи - для него это было самое важное. Документы на квартиру спросил только один покупатель (он был без риелтора), остальные даже не спрашивали.
К показу я подготовила только бесплатную выписку из ЕГРН с госуслуг - этого оказалось, к удивлению, достаточно. Более того, несмотря на продажу ипотечнику, я не заплатила за документы ни копейки, если не считать оплаты нотариусу за согласие мужа. Для сделки было достаточно договора, первичной выписки (это все у меня было), свежей выписки с госуслуг с печатью МФЦ (это бесплатно и мгновенно) и ЕЖД (бесплатно и мгновенно). Это к разговору, что мне тут предлагали подготовить заранее кучу документов. Вместо справок из НД и ПНД сошли мои водительские права. Нужен был еще поэтажный план, но его заказали у фирмы, которая делала оценку квартиры, и его оплатил покупатель вместе с оплатой оценки. К слову, оценку фирма делала дистанционно:) мне прислали ссылку на приложение, я в нем сняла фото и видео, отправила все, и на следующий день оценка была готова.
Про документы покупателя: при заключении договора аванса он показал мне паспорт, и все. А какие еще документы должен показать покупатель?
Если вы рпзмышляете и никак не решитесь, то, значит чувствуете, чоо не хватит запала. Берите агента, эоо я вам как человек, продавший и купивший себе и родне 4 квпртиры за 3 года, говорю. Я в теме, сама все делаю. Но нервов вагон и подвохов много. Не вывезете, правда((
Вы знаете, если бы у меня была альтернатива, я бы, скорее всего, обратилась к риелтору. Сейчас, после самостоятельного опыта покупки и продажи (и в прошлом был еще опыт), может быть, и альтернативную сделку провела бы сама, и то не уверена.
Если честно, когда мы покупали эту квартиру 5 лет назад, я хотела обратиться к риелтору. Хотя муж говорил, что я в состоянии сама во всем разобраться. Оказалось, что знакомого хорошего риелтора нет. Совсем чужому человеку доверять страшно, попробовала поискать рекомендации - какие-то они были неубедительные (знакомые говорили, что пользовались, но не для покупки, а для аренды, или недовольны, или довольно, но...) В крупное агентство обращаться не хотелось категорически - был отрицательный опыт.
Посоветовалась с друзьями, которые не испытывают недостатка в средствах, и для любой работы нанимают профессионалов, зная, что их дочь недавно меняла квартиру на большую, и оказалось, что она делала это без риелтора. И подруга эта мне сказала: ты же все равно все будешь проверять сама, так зачем тебе риелтор?
В итоге я очень быстро нашла сайт, на который ссылалась выше, там все было очень хорошо разложено по полочкам (к слову, для альтернативных сделок тоже).
Удачи вам!
Неужели историю квартиры никто не захотел узнать? Предыдущих владельцев, переход прав собственности, есть ли наследство в истории...
Этот вопрос задавали, но далеко не каждый покупатель / риелтор. Некоторые спрашивали - основание собственности - ДКП? Тогда я говорила да и сразу рассказывала историю (что нет наследства, приватизация и 3 ДКП). Некоторые (большинство) вообще об этом не спрашивали. Возможно, они не рассматривали нашу квартиру всерьез, потому и не спрашивали.
Подскажите, пожалуйста, если квартира оформлена на одного из супругов и куплена в браке, может ли этот супруг продать квартиру без согласия второго супруга?
Спасибо, Александр. Значит, можно признать сделку незаконной через суд, да?
Там скорее всего в выписке из ЕГРН появится запись о возможной оспоримости сделки.
Разумный покупатель должен это осознавать и сам для себя решать вопрос, надо ли ему подобное "сокровище".
