Основание недвижимости - договор дарения…
… от сына к отцу.
Квартиру почти 2г назад покупал сын. Весной 2023г его пригласили на работу в др.страну. Он поехал, его всё устроило, в июне 2023г. приехал и оформили договор дарения этой квартиры на своего отца (моего мужа, соответственно). Сделку зарегистрировали, Россреестр принял документы, в ЕГРН муж вписан как новый собственник.
Сейчас эту квартиру продаем. Нашлись покупатели, стали оформлять через Домклик. Подали все документы, ждем скидки 0.3% от Домклик для покупателей.
И сегодня покупатели … отказываются! Мол, подумали, что очень большой риск, что потом сын захочет аннулировать договор дарения и люди погрязнут в судебных тяжбах. Поизучала и сама вопрос: договор дарения не так просто аннулировать. Плюс и Сбер проверил все документы, всё хорошо.
Такое впечатление, что покупатели наслушались каких-то страшилок.
Сделку отменили (вернее, еще не сделку, а они отменили на Домклике намерение покупки).
Но я и сама задумалась: неужели и правда можно вот так легко отменять договор дарения? И есть большие риски для покупателей?
Тщательно поизучала этот вопрос: если на то пошло, то есть риски и ДКП признать недействительным. И не увидела ничего критического, что именно договор дарения является правоустанавливающим документом.
Подскажите: действительно с договором дарения есть большие (да и маленькие) риски? И что вот его можно вот так взять и отменить, если даритель вдруг захочет?
Мы понимаем, что, значит, не наш это покупатель. Но до сих пор не понимаем, чего можно бояться при договоре дарения?
Вот теперь понять и хочется
Предложите им, если можете, какие-нибудь гарантии от сына, заявления, справки, варианты есть. Но, скорее всего, они всего боятся и не откликнутся.
Да вопрос скорей не как вернуть конкретно этих потенциальных покупателей, а в принципе договора дарения. Обоснован ли их страх? Да и вообще, договор дарения - это же нормальная сделка, как и любая? И аннулировать ее не так просто. Собственно, так же можно аннулировать и ДКП. Поэтому если бояться, то и влезать в покупку в принципе не нужно
Большое спасибо за конкретный ответ!
Тоже сейчас изучаю ресурсы: так и есть, как написали
Так что дело не в нашем договоре дарения, а в покупателе, который или видит надуманные риски, или которому наговорили «грамотные» советчики, или который просто передумал в процессе, а решил объяснить отказ первой пришедшей в голову причиной.
Ваша ситуация слишком свежая, и выглядит странно, какой смысл был в дарении пожилому отцу, если сын мог приехать сам, спасёт только существенная скидка, и время.
Родители мужа подарили ему квартиру, плэтому прекрасно понимаю опасения покупателей. У вас ситуация хуже, так как большой риск что Одаряемый, более пожилой человек, может умереть раньше чем Даритель.
Отец не пожилой, где вы это прочитали?)
Сын очень хороший айтишник в свои 23 года, после ВУЗа его пригласили на работу в др.страну. Отцу на момент рождения сына было 24 года.
Подарил отцу, потому что нужно было принимать решение, на тот момент я физически не могла участвовать в сделке. Не совсем поняла, о чём вы: сын мог приехать сам?? Он и приехал и оформил договор дарения. Потому что он понимает, что при продаже квартиры когда бы то это не случилось, не всегда получится сорваться на другой конец света и прилететь вот прямо сейчас под сделку.
Оформлять доверенность на продажу - у покупателей может быть еще больше сомнений, чем договор дарения (если в принципе покупатель способен видеть, что его обязательно обманут в сделке).
Поэтому сделали так, как посчитали на то время правильным.
И поэтому мне важно было самой понять, в чём больший риск, если на то пошло: в оспаривании ДКП или в оспаривании договора дарения.
Спасибо Свану за конкретный ответ.
Ваша же правда, аноним, только в том, что возможно продажа сейчас спустя 7 месяцев может выглядеть сомнительной. Но тогда и продажа через год, два, три, пять может выглядеть сомнительной , если покупатель в принципе способен сомневаться и ждать обмана.
Договор дарения это плохие документы, чуть чуть лучше чем наследство. Но спустя 5 лет будет продать легче, чем через 7 месяцев. Ок, не пожилой, возрастной, нам всем здесь 50 +-. Никакие расписки и заверения от сына не помогут, только нотариусов посмешить.
и зря...я оспаривала ДД от родителя к ребенку, т.к данная сделка была с нарушением интересов 2 ребенка. Квартира была куплена в браке и не заявлена в наследственную массу, после смерти одного из супругов , после чего, спустя 10 лет, родитель дарит квартиру одному из детей, вот собственно это и было оспорено и второй ребенок получил долю, которая ему полагалась при наследстве . Вот этого могут и боятся
Вы не дарение оспаривали, а права 3тьих лиц предыдущих документов, дарение хорошие документы, а историю квартиры всегда надо проверять.
признавали частично недействительным договор дарения ..и в решении - признать частично недействительным договор дарения
Да вы что? Хорошие документы дарение, сравнили тоже с наследством, дарение лучше ДКП.
И да, причем тут «одаряемый может умереть раньше дарителя»??)
Если такой пункт прописан в договоре дарения, тогда сделка может быть оспорена после смерти одаряемого. У нас ничего подобного не прописано.
Я здесь в специализированной теме спрашиваю конкретный вопрос, а не порассуждать и поболтать о том, кто как думает и у кого какие мысли. Поэтому очень не хотелось бы, чтобы в конкретных вопросах конкретных тем чата были вот такие пространные мнения «а я думаю, что наверное это так».
Спасибо, что попытались быть полезной и высказали своё мнение. Единственное, что толковое - это про возможные сомнения покупателя самой продажи через такое время. Буду иметь этот момент в виду.
При том, почитайте ГК тщательнее. Это форум, каждый может ответить на ваш вопрос, нравится вам это или нет. Ещё раз, для непонятливых, без дисконта не продадите.
И да, ваш сын может заверить любое свое сообщение у адвоката или нотариуса в стране пребывания, без консульства, ждать по полгода не нужно, потом в РФ сделаете нотариальный перевод.
"Если такой пункт прописан в договоре дарения, тогда сделка может быть оспорена после смерти одаряемого. У нас ничего подобного не прописано." -это только в том случае, если квартира, на момент смерти одаряемого, была на нем, а если он ее продал, то уже собственно, возвращать и нечего
Ольга, спасибо за ответ. Да, так и есть, скорей всего: просто боятся.
Про гарантии от сына думали (расписка или еще что), но это нереально: сначала ему нужно записаться в консульство, где запись может быть и через полгода, потом переправлять в РФ эту расписку.
Ну и плюс как эта расписка должна выглядеть? Я, Иванов Иван, заверяю, что никогда не буду отзывать договор дарения? Тоже ведь сомнительно: с таким подходом подобных покупателей и можно поставить под сомнение такую расписку (даже вижу их сомнения: а вдруг сын передумает и опровергнет эту расписку? А вдруг то и сё?
А отменить договор дарения, как прочитала, только по двум веским основаниям можно: покушение мужа на жизнь сына и содержание объекта дарения не в потребном виде. Это основное и труднодоказуемое.
Лучше будем ждать менее пугливых покупателей)
Когда договор дарение может быть аннулирован:
1. Недействительность дарения из-за несознательности дарителя
Дарение, как и любая другая сделка, может быть признано недействительным, и в таком случае стороны возвращаются к исходному положению (то есть одаряемый должен вернуть полученное).
Чаще всего причиной этого является доказательство того, что даритель не осознавал своих действий при подписании договора (согласно статьям 177 и 178 Гражданского кодекса РФ):
- например, если даритель, страдая психическим расстройством, не мог контролировать свои действия или осознавать их последствия (как в случае, когда судебная экспертиза подтвердила, что пожилая женщина, передавая квартиру в дар, находилась в состоянии психического расстройства - решение Верховного Суда РФ № 45-КГ23-19-К7);
- или если даритель совсем не хотел быть дарителем и ошибочно подписал договор дарения, полагая, что он заключает совершенно другую сделку (например, одинокая пожилая женщина передала свою единственную квартиру, ожидая, что ей будут помогать, и она останется владельцем жилья до конца своих дней, но оказалось, что она подписала договор дарения - решение Второго Кассационного судебного органа по гражданским делам №8Г-32512/2022).
2. Дарение оказалось возмездным
Дарение может быть признано недействительным, если выясняется, что одаряемый передал дарителю деньги за полученное имущество или согласился на какую-либо встречную обязанность в пользу дарителя (то есть дарение фактически прикрывает другую сделку).
В таком случае дарение аннулируется, и применяются последствия той сделки, которая скрывалась за ним (согласно части 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ).
Так как в большинстве случаев эта сделка является незаконной, одаряемому приходится вернуть имущество (например, доля в квартире была передана третьему лицу в форме дарения, чтобы избежать необходимости получить согласие на продажу от других совладельцев - решение Мосгорсуда №33-12315).
3. Отмена дарения со стороны дарителя
В некоторых случаях закон позволяет дарителю отменить уже совершенное дарение (согласно статье 578 Гражданского кодекса РФ), особенно если будет доказано, что:
- одаряемый намеренно причинил вред здоровью или жизни дарителя или его близким родственникам;
- или дарение было совершено непосредственно перед объявлением дарителя банкротом (в течение 6 месяцев).
В таком случае подаренное имущество, конечно же, должно быть возвращено одаряемому.
Например, суд вернул мужчине долю в квартире, которую он ранее подарил своей бывшей супруге, так как она была привлечена к административной ответственности за физическое насилие в отношении него (решение Шпаковского районного суда Ставропольского края №2-3183/2021).
Согласно ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности для оспаривания дарственной составляет от одного до трех лет. Период зависит от причин и обстоятельств, из-за которых оспаривается сделка.
Если договор незаконен с самого начала, то признать сделку ничтожной можно в течение трех лет. Когда сделка была законной, но не соблюдены все требования законодательства, оспорить сделку можно в течение года.