апартаменты
Всем добрый день!
Расскажите, умные Евы, в чем разница между обычным жильем (квартирой) и столь популярными сейчас апартаментами?
В чем риски? Чем лучше или хуже?
Квартплата отличается? Налог какой?
Мне уже столько ерунды понарассказывали, что надо включить жесткий фильтр.
С сестрой продали наследную квартиру, хочу приобрести жилье дочери, некоторые апартаменты выглядят очень привлекательно, не хотела бы в наследство ей проблемы оставлять)
Апартаменты — коммерческая (нежилая) недвижимость, предназначенная для временного пребывания. В апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию.
Выше, в общем, все написано.
Если разворачивать "по простому", то..
У нас довольно жесткие нормы для жилых помещений. Если здание продают как нежилое - оно не отвечает этим нормам. А уж что не проходит - это как повезет. Коммуналка непредсказуема. Нормы для поведения в жилых домах (например, закон о тишине) не работают. До кучи - многие покупают их под сдачу, т.е. соседи будут непредсказуемые и все время разные.
Лично я рассматриваю покупку апартаментов - под мастерскую. Нужны ли вам такие соседи, это вам решать.
Как нежилое помещение идет, со всеми вытекающими - нет прописки, налог выше, в доме могут помещения использоваться в различном назначении. Не действуют правила по ограничению тишины и пр. Нельзя оформиться самозанятым и сдавать, только ип или ооо.
Нет регистрации - основное отличие. Может быть немного выше коммуналка. Налог зависит от назначения помещения, здесь надо быть внимательными при покупке.
Посмотрите этот репортаж о том, как попали люди с апартаментами в Медведково (бывшая фабрика сумок). Когда покупали в 2015 им обещали скорый закон о переводе апартаментов в жилье. Люди накупили апарты по 15-20 м от 3 млн.руб., многие по несколько штук и сдают, место удачное, кто-то сам живет. Там высота потолков 6 м, поэтому абсолютно все сделали второй этаж, и платят только за 15-20 м при реальных 30-35 м. Итог - закона нет, а в проекте закона нигде не говорится, что апарты будут жильем, наоборот, подчеркивается, что это нежилые помещения. Статус земли под апартами в Медведково - промышленное производство. Территория апартов и вся промзона вокруг них и рядом попала под комплексное развитие территории, т.е. снос/реконструкцию. Жители бегают по всем инстанциям, вопрос не решен.
https://dzen.ru/video/watch/65d1af614e8b115feb007565
рядом с вашими апартаментами, купленными для проживания, будут апартаменты для слесарной мастерской или массажного салона, со всеми вытекающими
Как владелец апарта могу рассказать про свой опыт.
1. Цена за помещение ниже где-то на 30% относительно полноценного жилого помещения.
2. Цены за коммуналку = городским по жилым. Это вода (ГВС, ХВС, водоотведение). Тариф по э/э у нас как в жилых, но счетчик только по Т1. Нет возможности выбрать многотарифный (Т1, Т2 и Т3).
3. УК коммерческая. Тариф 128 рублей за кв.м. В эту цену входит качественная уборка МОП, круглосуточное дежурство 4х консьержей, видеонаблюдение, видеодомофоны, всякие тревожные "красные кнопки" и пр.
4. Налог выше, чем по жилым помещениям. По налогам за 2022 год счет был почти на 40 тысяч. В этом году, за 2023г, полагаю, будет еще выше. Он зависит от стоимости по кадастру, а кадастровую индексируют каждый год.
5. Договор с УК подписывали по аналогии с жилыми помещениями. В договоре очень четко оговорено что шуметь по ночам нельзя, по выходным тоже (закон О тишине).
6. Все соседи используют свои апарты как жилье. В доме всего 3 помещения коммерческие - ногтевая студия, кабинет психолога и юридические услуги. Шумных мастерских, которыми тут запугивают, у нас нет.
7. Половина собственников сдает свои апарты в аренду. Если официально - то через ООО или ИП. Налоги выше (6%). Как самозанятый нежилые помещения ставать нельзя. Ну или как физлицо платить 13%, это не выгодно.
8. С ужасом думаю, когда дом потребует кап.ремонта. Мы эту строку в коммуналке не оплачиваем (у нас ее нет). Так что со временем, когда нужно будет перекрыть крышу или лестницы какие-нибудь в доме заменить - будет стоить целого состояния...
9. Мне все нравится. За эти деньги, что мы потратили на апарт можно было купить только комнату в этой же локации. А у меня почти... клубный дом в ЦАО)) Поэтому принимая во внимания все риски, покупка апарта дело выгодное.
Если не секрет, что у вас за апарты с оплатой кап.ремонта? Видимо, какой-то новострой?
По налогам спрошу у мужа, он собственник по документам.
" По налогам за 2022 год счет был почти на 40 тысяч" - сколько квадратов?
Я не на допросе. Вот как Ольга напишет название своего ЖК, может и я конкретику напишу.
А то все тут такие хитрожопые. Куда деваться))
Частично с вами согласна. Надо смотреть на статус земли под реконструированным зданием. Если назначение у земли "услуги" - шиномонтажка, ритуальные услуги или еще что-то такое подобное, то это огромные риски.
А если статус земли по домом хотя бы "деловое" свободного назначения, а еще лучше "гостиница" - то все нормально.
Все дешевые апарты в Москве с "плохими" документами и несоответствием назначения земли и фактической их эксплуатацией.
Коммуналка как за жилье, ага ... 128 руб за метр.... окуеть. Правда студии эти микроскопические. Ну, налог 40 тыс. за 20квм максимум наверно. Ну сдавать - 13%. Ну капремонт - вопрос открытый. Ну, короче, такое себе. Надо все считать, если локация хорошая и аренда дорогая, то м.б. и нормально. Главное вовремя слить, пока капремонтом ещё не запахло.
Про 40000 налога вам приснилось?
13 процентов совсем необязательно платить)
За коммерч недвижимость в москве вам ставка известна? 2% от кадастровой стоимости. Считайте сами. Можно не 13%, тогда надо быть ип или ооо. Со всеми вытекающими отчетностями, налогами и пр.
ДО 2% вообще-то, а чаще 0.5. От кадастровой стоимости. А она гораздо ниже, чем за жилую. Что бы получилось 40 тысяч, вы представляете себе, сколько должна быть кадастровая стоимость? Просто посчитайте. ;)