Как выбрать район под сдачу.
Хотим приобрести однушку под сдачу. (в любом доме, не новостройку)
Точнее есть некая сумма небольшая (порядка 5 млн), ее надо использовать. Поэтому хотим купить однушку (естественно остаток в ипотеку будем брать, но хотелось бы не слишком много), но цель, чтобы быстро квартира сдалась.
Подскажите - как понять, какие районы хорошо идут? может смотреть, где много институтов рядом для студентов?
Или любая квартира при близости от метро хорошо пойдет?
студентам - не советую : все же дети еще ) - вопросы удобнее решать со взрослыми .
если цель - получение дохода :
однушка 30-33 м2 "бабушка стайл " рядом с метро 40-45 тыр , стоимость 10-12 млн
студия в новом, современном ЖК в МО , 27 м2 , с прекрасным ремонтом сдаются за 35000 , стоимость 6200-6500
можно взять две и получать 70 тыр /мес
вот мой вариант это второй наверное.
Вопрос в том, сдаются ли быстро квартиры, которые не вот прям 5 мин и метро?
дочь искала месяц назад ( ярчайший несезон для аренды) , в " жопе мира "- вполне дальнее МО ( 30 км от МКАД, вообще без метро ,до МЦД и развитой инфры 15-20 мин на ОТ ,новый ЖК , который ей нравился чисто внешне - она работает удаленно , метро ей нужно изредко и до него она добирается на такси .
студии 25-27 м2 , с красивым ремонтом ( такие 6200-6500 готовые в продаже ) улетали за 1-3 дня за 33-35 тыр .
+имхо, контингент, снимающих такие студии во многие разы лучше и адекватнее , чем снимающие в Москве у метро самое недорогое жилье .
зы: сама подумываю кв-ру в Москве , в 5 ти мин у метро поменять на 2 е такие студии.
думаю, влияет другой уровень ЖК ( не такой убогий и не такой человейник), другой уровень отделки и ремонты с мебелью проще , а стоимость такая же или выше .
+ потенциальная ЦА ( арендаторы) другого качества - многим удаленщикам метро, школы, сады , абсолютно по барабану , им важнее вид из окна, красивый , качественный ремонт, мебель и техника , отсутствие шумных соседей с детьми.
например в Завидово , в новых ЖК ( 100-130 км от МКАД) , рядом пляжи на Волге, аренда как в Москве, рядом с метро ( есть гораздо дороже)
Вы видели уровень того же Путилково? И ремонт, и мебель-исключительно вещь случайная и на вкус и цвет Вид из окон, которые не во двор-потрясающий, я сама в шоке была
Про пляжи, водоемы и виды из окна я скажу так: пока нет необходимости выезжать оттуда регулярно (из этого красивого места), нет детей и нет мало-мальской проблемы со здоровьем-да можно. Жили мы в начале 2000х а Дзержинке-вот, через МКАД. Но нидайбоже там заболеть-одна недополиклиника, "вас тут не стояло", тк нет местной прописки, а есть московская, когда родился ребенок-ни тебе молочной кухни, ни детского сада, ибо "вас тут не стояло". Цены на ЖКХ-космос, из города выбраться-2 автобуса. В общем, потрясающий вид из окон, пляж, тогда еще не угаженный гражданами отдыхающими, нас не удержали
ваше мнение сугубо субъективное , как и мое)
но я писала о другом : далеко не всем нужны абсолютно бесполезные ,бесплатные поликлиники , сады и школы .
вот кому они не нужны , те! снимают и живут в других местах .
я сама живу уже много лет в 100 км от Москвы, имея квартиру в Москве, в 5 мин от метро, 15 ти от центра на ОТ и 5 пешком ти мин от огромного парка .
Затащить меня жить обратно в Москву невозможно .
срочную помощь окажут здесь , если нужно , что то серьезное поедем по месту жительства , ттт.
неужели, а мне показалось в МО арендуют те у кого не хватает на Москву или новые понаехи которые не поняли где удобнее но типа уже почти Москва , а особенно молодежи МО вообще не нужна, все хотят в Москве и более центрально
Учтите, что за такую цену в Москве можно взять 1кк хрущевку на 4 этаже без лифта и до метро примерно 2-3 остановки на ОТ, в спальнике. И соотв. все внутренне оснащение и ремонт без затей и особых требований от арендаторов. А вот эти студии с более дорогим ремонтом и фаршем соотв. - их же содержать надо в хорошей кондиции, и стоит ремонт дороже и поди и техника не убитая, и ПММ, и кондей и пр. И следить за квартирой надо, ездить надо. А если ремонт какой, то туда писдюхать на оленях. И показы проводить. Можно все это перепоручить нужным людям и организациям, но это тоже стоит денег. Сомнительная выгода.
"содержать надо в хорошей кондиции"- это как ? квартира новая , клининг и все ремонты за счет арендатора .
"и стоит ремонт дороже и поди и техника не убитая, и ПММ, и кондей и пр."-все новое , все ремонты за счет арендатора .
"И следить за квартирой надо, ездить надо" - не знаю, я не езжу .
"А если ремонт какой, то туда писдюхать на оленях" - все ремонты такого плана я давным -давно решаю удаленно .
никаких оленей , на крайняк мцд и такси до дома .
я спокойно отношусь к расстояниям , для меня 100-150 км в один конец ниочем .
пол жизни - это полтора часа по платке )и ты в раю .
решающий аргумент для кого ?
для тех кто там ( в Завидово) живет и снимает он один .
кому нужно метро у дома , за 40 тыр , в кв-ре после бабушки -он совершенно другой .
Как-будто такой огромный выбор квартир рядом с метро в Москве за такие деньги. Лучшие районы в части города от ЮЗАО до САО вкл. Смотрите там , если по деньгам проходите.
А вы ипотечным калькулятором уже пощелкали? Относительно хорошая 1к.кв. в спальнике на конечных станциях метро, в современном доме (П-44, П-44Т, КОПЭ и пр) сейчас стоит около 12-13млн рублей. Ипотека на 20 лет это примерно 110 тысяч в месяц. На самом деле будет больше. Т.к. еще годовая страховка, и КУ целиком (порядка 6-7 тысяч/месяц), налоги...
и сдать такую можно где-то за 50-55 в месяц + счетчики.
Что-то более-менее приличное в ЦАО рядом с метро уже 15-16 млн. Дом будет хуже, площадь поменьше, может даже лифта не будет. Это уже ежемесячная выплата 160 тысяч, на 20 лет. И сдать такую можно (если ремонт свежий, без ковра на стене) - где-то за 55-65 тысяч.
Как-то все не очень радужно получается. Очень маленькая у вас сумма первоначального взноса.
Олнушки в ЦАО у метро 75-95. Но тоже далеко от 160 ипотечного платежа, согласна.
Смотря какой район ЦАО, дом, квартира и удаленность от метро. Мониторю свой район (Бауманская). В пятиэтажках квартиры с косметикой (газовая плита), без лифта цены от 55 тысяч, что-то поприличнее уже 60-65.
А если что-то получше, в новых домах, например, Русская Венеция - там уже 70к+. Но и квартиры в этом ЖК от 18 млн рублей.
А в пределах Садового о стоимости даже говорить не буду. Купить квартиру минимум за 20 млн, чтобы ее сдать за 90-100 (если она с хорошим ремонтом). Там вообще ипотечный платеж по 220 тыщ в месяц будет, на 20 лет.
в общем, очень спорная инвестиция.
Не знаю где именно вы мониторите, но комнаты в ЦАО хорошие от 45, какая однушка за 55, вы чего, если только совсем убитейшая. Цены очень выросли на аренду. Насчёт инвестиций опять же полностью согласна. Не выгодно.
Комнаты в ЦАО по 45 - это очень близко к Кремлю. Дорогущие дома с дизайнерским ремонтом и площадью 120кв.м.+. Там да, изолированные комнаты сдаются по 45, но в ней пара больших сан.узлов и есть и общая комната-гостиная с кухней, где собираются все жильцы. Видела такую в Мордокниге пару месяцев назад. Обычная не убитая комната в ЦАО около 30 примерно (в трешке).
Цены мониторю на ЦИАНЕ и смотрю окраину ЦАО - Таганка, Бауманская, Красносельская. За 50 убитые, за 55-60 квартиры с косметикой. За 62-65 можно снять симпатичную квартиру. https://www.cian.ru/cat.php?deal_type=rent&engine_version=2&foot_min=15&metro%5B0%5D=13&metro%5B1%5D=53&metro%5B2%5D=66&metro%5B3%5D=123&offer_type=flat&only_foot=2&room1=1&room7=1&room9=1&sort=price_object_order&type=4
Нет, убитые однушки у ТТК от 50-55тысяч. Или микростудии площадью 15-16 кв.м. со спальным местом как в вагоне поезда (т.е. не в полный рост). Хорошая однушка в ЦАО с посудомойкой от 65-70 примерно. Если это новый крутой ЖК типа Татлина, Трайбеки и пр, то цена за однушку (студию) там уже уверенные 100к+, в среднем 110-120 в месяц.
у ТТК например Бауманской дешевле согласно циан и если еще посмотреть то можно найти около 55тр
Посмотреть можно, снять нельзя. Люди, ну вы чего, вы реальные? Цены за год выросли на 30% минимум, приличные однушки за 55 - это около МКАДа.
Я б в сторону ЮАО посмотрела (низ зеленой ветки). Цены там пониже чем в ЮЗАО том же, а районы вполне приличные, только смотрите возле метро, конечно, и в нормальном жилом состоянии. Снимут влет. Имеющаяся у вас сумма небольшая, планируется ипотека, а процентная ставка нынче высокая. Лучше уж купить квартиру подешевле и сдать тоже подешевле, чем брать большой кредит.
Я бы взяла студию в Саларьево, у м.Филатов луг, или Прокшино. За 43-45 сдается быстро, спрос большой. А стоит у застройщика 8,2 млн с готовой, неплохой для студии отделкой. 2 года строят, сдают вовремя.
Ни в какие 12-14-16 млн я бы не влезала.
Ипотечный калькулятор показывает 5млн+3,2 в кредит под 18% на 20 лет- 50 тыс ежемесячно. Ну и два года подождать. Вкладываться в стройку не боюсь.
Спрос на покупку там тоже немаленький, квартиры уходят быстро.
Можно тоже спрошу, если сравнивать на покупку однушку в Некрасовке
с Саларьево, всё же в Некрасовке квартира, хороший вариант для сдачи?
я из Некрасовки. Летом купили здесь квартиру (до этого снимали здесь же). И тоже изначально рассматривали Саларьево и иже с ними.
Выбрали Некрасовку в итоге. РАсположена значительно ближе к центру, как по мне. В Саларьево хорошо, если учиться, работать прям там по красной ветке, и редко выезжать куда.
Саларьево расположено на красной ветке, спрос намного выше, чем на той ветке что Некрасовка
ну я бы так не сказала.
Если я не ошибаюсь, в Саларьево больший ТЦ и дальше идет автобусное депо возле метро, по типу как на Выхино. И там невозмоно попасть ни в один дом, не обойдя этот огромный круг.
То есть, я к тому, что там в принципе нет домов, которые расположены в 3х минутах от метро.
А в Некрасовке есть. Ну и стоят в Некрасовке дешевле.
У метро Саларьево давно все распродано, конечно я имею ввиду ЖК Саларьево-Парк у метро Филатов Луг, там много чего продается, Прокшино тоже неплохо сдается, это волшебная красная ветка, перенасыщенная учебными заведениями и прочими, отсюда и спрос.
Но надо изучать, сравнивать, может вам что то хорошее именно в Некрасовке попадется.
в Прокшино летом тоже ездили смотреть. Абсолютно всё пока неустроено. Голые дома в поле, образно говоря. Не за что пока глазу зацепиться. Мы просто летом выбирали не для съема, а для жизни квартиру. И жить в необустроенном районе совсем не захотелось. Ну стоит дом, да. А рядом один недострой, и кроме пунктов валдбериз ничего рядом нет.
От метро всё на удалении приличном. Да ну.
Сейчас вполне уже обустраивается район, мост через пруды строят, чтобы поближе к метро, хотя по мне и так быстро, дворы закрытые -прогулочные, свободные от машин для каждых, как бы блоков домов-секций, и они не огромные человейники, школа Ямбурга строится, садики детские есть действующие, полно магазинов разных.
Подбиваю сына на ипотеку на новостройку с господдержкой, та что до июля, успеть бы) он все на район Спартака смотрел, а ценник там ого-го, но в Прокшино ему и нам понравилось - такой же молодежный, современный район, стройка идет, конечно... Молодежи такие районы по душе
Вопрос автора был про съем, а не про постоянное проживание. Согласитесь, это несколько разное)
а я и не автору отвечала, люди пишут, что для себя смотрели.
Но и для съема годно, там уже полно сданного жилья близкого к метро.
Лично я Прокшино стала рассматривать потому, что дочь приятельницы ушла на съем в Филатов луг, ее мотивация метро в пешей доступности, а на первых этажах всякие нужности, удобно. Ну а где нет минусов.
Посмотрите застройку на Кавказском бульваре, внутри промзон, до всяческих метро, МЦД на оленях...а ценник(((
Филатов луг-мой страшный сон. Это такая Пердь, что никакое метро не нужно! И бесконечные самолеты. Про бывшую свалку я уже не говорю
Кавказский б-р и был всегда каким-то... странным) и недоступным
а я ваш сон еще более устрашающим сделаю: там еще и кладбище Хованское, а у подножия полигона очередную школу строят (ПДК позволяют видать):dash1
ну вам не надо и слава богу, а другие жили там (частный сектор у подножия действующей свалки даже), живут и будут жить, для съема востребован даже очень и не мигрантами.
Лужок мечтал комплекс горнолыжный сделать из горы, что то опять подобное хотят.
А Некрасовка ничего ? Там прям в центре района эта гора из ТБО
Кладбищем меня не напугать)))))))) Некоторые и в Чернобыле живут, а там и метро нет
Насколько я не люблю Саларьево и всякие там Коммунарки.. но если делать выбор между ними и Некрасовкой, то выбрала бы без колебаний Саларьево.
Народ, а как вы относитель к апартаментам? Вот например от Пика Большая академическая 85 https://www.pik.ru/search/ba85/one-room?sortBy=price&orderBy=asc под сдачу пойдет?
Много неясностей с ними. Лично я с ними опасаюсь связываться. Они ж идут как коммерческая недвижимость. Другой статус помещения. Мне до конца неясно про налог и пр. использование. Они дешевле, это привлекательно. Ну а дальще хз. Нужно серьезно эту тему изучать, чтоб принимать решение.