Сдача в аренду, нюанс в договоре.
Квартира приобретена в браке, собственник муж. Я оформила самозанятость для сдачи квартиры, сдаю 3 месяца. Договор составили от моего имени, а теперь жилец просит переоформить договор на мужа т.к. он собственник, знаю что это не совсем правомерно, но квартиранту оплату компенсирует работодатель, они так хотят. Возможно у кого то был такой вариант. Поделитесь как вписать в договор что я сдаю квартиру на законных основаниях (прям предложение юр.формой).
Возможно ли чтоб в договоре прописать мужа, но я останусь самозанятой (буду платить налоги за эту квартиру) и деньги будут перечислять мне (не окажется ли потом что муж не платит налоги и т.д.)? Или проще с мужем к нотариусу за согласием идти? На имя мужа договор писать не вариант.
я так же сдаю, но
1) у меня есть доверенность нотариальная, делали по другому поводу на все имущество, жильцам аепоказывали
2) муж на договоре от руки писал, что с договором ознакомлен и возражений не имеет. тоже жильцов так успокаивали просто, но там никаких работодателей и других заморочек не было.
Нет у вас законных оснований, титульный собственник другой и от его имени все должно быть. То что приобретена в браке это только право, а не факт, может у вас брачный договор, или деньги были добрачные, и даже суд еще решит, присуждать вас половину или нет. От своего имени вы не можете заключать договор, только если заключите договор с мужем и он наделит вас этим правом, это может быть доверенность на управление, но тогда налоги муж должен платить, или договор, что вы безвозмездно снимаете, с правом субаренды, вот тогда налоги ваши.
почему не подходит "генеральная" доверенность на жену с правом полного распоряжения - сдачи, продажи и общения с разными инстанциями? у нас именно такая, сдаю от своего имени и плачу налоги я
Потому что по доверенности действуют от лица собственника, сдавать конечно можно, но доход получает собственник, это его деньги и его доход. Налоговой пофик она и у вас возьмет налог, а что не взять то раз даете, но и ему может насчитать, так что сделайте договор, или платите за него налог, а не от своего имени, захотят прижать не отмахаетесь.
Не уверен, что так можно. Потому что по договору пользования передается только право пользования, а по договору найма передаются право владения и право пользования. Пользователь т.е. не может передать нанимателю право владения, которого у него нету.
Я б написал в договоре в описании объекта что:
1. Титульным собственником квартиры является ФИО.
2, квартира приобреталась в брае с гражданкой ФИО, свидетельство о браке такое-то, брачный договор не заключался.
3. в соответствии с п.таким-то СК РФ квартира является общей собственностью супругов, в соответствии с п.таким-то ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе распоряжаться объектом от своего лица с согласия остальных участников совместной собственности.
Договор бы составил от вашего лица, а рядом с вашей подписью подпись мужа с резолюцией "не возражаю".
А смысл от того что напишешь что в браке покупалась, собственником не становишься, мало ли что там по закону, что все юристы что ли разбираться и выводы делать, тем более все равно подпись собственника нужна. Хотя какая разница, бумага все стерпит.
Нет такого факта, сперва надо сделать выделение супружеской доли, и не факт что выделят, может там деньги добрачные участвовали. Ты же в курсе, что на покупку согласия супруга не требуется.
Общая совместная это когда оба собственники без определения долей. У автора индивидуальная собственность, пока не разделят.
Общая совместная собственность супругов это когда 2 фамилии и одно свидетельство, ты не застал что ли? У автора квартира мужа, купленная в период брака и это только подразумевает совместную собственность.
У нас с тобой принципиальное разногласие:
Я считаю, что приобретенная в браке квартира при отсутствии брачного контракта ВСЕГДА является общей собственностью супругов с момента регистрации нового права, и не важно при этом, оформлена ли она на одного из них (титульного собственника) или на обоих одновременно. Мое мнение подтверждается 35ст. СК РФ, где нет никакого указания на то, кто является титульным собственником на приобретенное в браке имущество.
Ты считаешь, что если квартира на одного из них, то он и является собственником, а для признания квартиры общей совместной собственностью нужно дополнительное решение суда. И это мнение подтверждается только твоей личной убежденностью в собственной правоте. ))))
Я, естественно, считаю, что прав я, а ты неправа. ))))
В подтверждение моей точки зрения мнение юриста (нотариуса):
"Титульным собственником в юриспруденции является лицо, чье имя фигурирует в документах-основаниях права собственности. Проще говоря, это то лицо, в нашем случае, тот супруг, на чьё имя приобретено имущество и чье имя фигурирует в документах о приобретении имущества, например, договоре купли-продажи, а также на чье имя зарегистрировано право собственности в государственном реестре, если такая государственная регистрация необходима в силу закона. Не титульный, но законный собственник не поименован в документах. Например, супруги, они оба обладают аналогичными правами на недвижимость, однако информация о титульном собственнике имеется в ЕГРН, а какие-либо сведения о его супруге отсутствуют. Вместе с тем, вышеуказанные обстоятельства не отменяют законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке (соглашением о разделе общего имущества супругов, брачным договором либо решением суда) и, соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости на праве общей совместной собственности. "
https://kvnews.ru/news-feed/perezhivshiy-suprug-kak-titulnyy-sobstvennik?ysclid=m2f71wsk1f991155967 Речь идет о наследовании, но от этого суть правоотношений при жизни не меняется.
Есть титульный собственник есть законный, ты прав в браке есть понятие законный собственник, но дело иметь с ним нельзя, для этих целей титульный собственник, даже на регистрацию понадобится его согласие.
Вооот. Права и у титульного и у законного собственника равные. И следовательно прав на реализацию этих прав через договоры у них равные. Только подтверждением прав является у титульного собственника является просто выписка из ЕГРН, а у законного выписка из ЕГРН + документы, подтверждающих его законность (действующее свидетельство о браке в первую очередь).
Согласен, что предлагаемый мною способ реализации прав сильно нестандартный. Но кто-то же должен и непроторенными дорожками ходить. )))
И это утверждение подвергну сомнению. Налог на имущество - да, на титульном.
А НДФЛ на доходы от использования квартиры - на том из сособственников, кто использует и получает доход. ИМХО.
В совместной собственности каждый из сособственников может использовать квартиру целиком, в этом ее ключевое отличие от собственности долевой.
Ни слова в законе о том, что распоряжаться может только титульный владелец.
И ни слова о выделении долей, это у ВАС ваши собственные фантазии прорезались.
СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сделка по сдаче квартиры в краткосрочный (менее 1 года,это важно) наем не попадает под п.3 данной статьи и не требует нотариального согласия супруга на ее совершение, это согласие ПОДРАЗУМЕВАЕТСЯ. Но лучше перестраховаться и это согласие оформить письменно. Либо отдельным документом (не нотариальным), либо путем проставления согласующей "визы" в самом договоре найма.
И еще я согласен с тем, что если съемщик активно генерирует бумажный "геморрой", то может проще отказаться от съемщика, чем следовать его настойчивым просьбам.
Саша, у автора нет никакой общей совместной собственности, там 1 собственник. А куплена она в браке или нет или чо там ещё может быть, явно не арендаторы должны выводы делать, суды то порой разобраться не могут.
Там один ТИТУЛЬНЫЙ собственник. Я и предлагаю прописать в договоре всю логичесую документально подтвержденную цепочку обоснований того, что ее права в принципе равны правам мужа. Договор стерпит.
Договор стерпит что угодно, но документальная цепочка подкачала, потому что она никакая не документальная, а предполагает выводы сделать заключающему, а он что судья или нотариус?
Я вообще бы сдавала без всякого договора. Зачем вам гимор с самозанятостью? Зачем вам чтобы квартирант манипулировал договором? Тем более вы сдаете сама. какой договор? Выпихивайте этого "умного "жильца, на фиг еще на поводу идти.
Врет он вам про работодателя, просто захотел перестраховаться на всякий случай
А на каком основании вы сдаете формально чужую квартиру? Я думаю муж влетит на налоги по такой кривой схеме - по идее должен быть еще договор аренды с собственником, у вас по сути субаренда
Саша, ну какое по умолчанию, кто это умолчание знает, может там уже 5 брак с разными женами, свидетельство о браке требовать даты сверять? Может там деньги подарены целевым образом, может там бд заключён. Без титульного собственника ни как нельзя, все равно нужна его подпись.
Доверенность нотариальная от мужа на право сдавать в аренду и пр., или согласие нотариальное. И в договоре указать, что действуете по доверенности. Вообще странно действительно выглядит, то что в собственности указано одно лицо, а второе заключает договор. Кто должен знать, что вы супруги и не разведены, что муж согласен на аренду и прочее прочее.
Мало того что зачем-то стали сдавать официально, так ещё и с юрлицом связались. И вообще такая безграмотность голимая юридическая. Собственник один человек, по договору сдает другой человек без соотв. полномочий , это как вообще? Кто должен догадаться про вашу совместную собственность, в каком вы статусе на данный момент. И согласен ли муж на сдачу, ваша-то по любому только половина. Да и то , выдела не было, бред какой-то
Никак. Расставаться с обоими, в противном случае "эта музыка будет вечной".
Благими обещаниями жильца выстлана дорога к вашим проблемам.
Спасибо, что ответили. Договор заканчивается в марте и я не планировала его продлять, как-нибудь уж дотянем. А по поводу допсоглашения, стоит заморачиваться?
Сменой состава проживающих они уже нарушили договор. Что помешает нарушить допсоглашение?
Договор на имя остающегося? Ответственный всегда 1, если на него ничего не надо, он все равно отвечает, можете пойти ему на встречу, вычеркнуть проживающего из договора и вписать другого. Если нет, то перезаключать договор.
Автор, прочтите, это может быть полезным для вас
http://www.bpn.ru/publications/48070
Особенности заключения договоров аренды/найма при общей совместной или долевой собственности на жилое помещение
Необходимо помнить, что единой судебной практики в отношении распределения доходов от такого недвижимого имущества не существует.
В настоящее время существует определенный круг проблем, возникающих при заключении договоров аренды/найма жилых помещений, принадлежащих двум и более собственникам.
Большая их часть связана непосредственно с механизмом заключения таких договоров (что имеет одинаковое значение для собственников помещения и арендатора/нанимателя), а также с исчислением налога на доходы физических лиц от сдачи данного помещения в аренду/найм (что более важно для собственников).
Так, потенциальному арендатору/нанимателю, который намерен заключить договор аренды/найма с двумя и более собственниками жилого помещения, следует обратить внимание на следующее:
1. Договор считается заключенным с уполномоченным лицом, если со стороны арендодателя/наймодателя он подписан всеми собственниками (или их представителями) – в случае долевой собственности.
2. Если титульный собственник один, но жилое помещение находится в совместной собственности супругов и было приобретено в период брака (за исключением имущества, полученного одним из супругов в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам), то в соответствии со ст.34-36 СК РФ необходимо удостовериться в согласии другого супруга на сделку (п.3 ст.35 СК РФ). Исключение составляет тот случай, когда между супругами заключен брачный договор, изменяющий режим совместной собственности супругов на имущество приобретенное ими в период брака.
Еще один ряд вопросов связан с распределением доходов от сдачи в аренду/найм жилого помещения, находящегося в общей собственности, то здесь необходимо учитывать несколько определенных отличий между общей совместной и общей долевой собственностью.
В соответствии с п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст.248 ГК РФ).
Следовательно, по умолчанию (если иное не установлено соглашением сторон), каждый из долевых собственников имеет право на получение дохода от сдачи жилого помещения в аренду/найм пропорционально своей доле, и несет обязанности по уплате налога с этих сумм по своей налоговой ставке.
Доходы же от имущества, находящегося в совместной собственности (и соответственно, уплата налогов) распределяются между участниками по взаимному соглашению. Например, супруги вправе устанавливать подобное распределение в брачном договоре (ст.42 СК РФ).
При этом, исходя из смысла ст. 19,23,29,44,45 НК РФ, налоговые права и обязанности являются неотчуждаемыми и не могут быть переданы третьим лицам. Следовательно, любые соглашения, направленные на незаконное уменьшение налогового бремени одного из собственников, являются ничтожными.
Однако, следует обратить внимание, что в настоящее время отсутствует единая судебная практика в отношении распределения доходов от недвижимого имущества, находящегося в cовместной собственности и сдаваемого в аренду/найм. Более того, по данному вопросу не сложилось также единого мнения среди налоговиков, хотя арендодателем/наймодателем по каждому четвертому договору аренды/найма выступает несколько собственников. Поэтому перед заключением подобных договоров рекомендуется проконсультироваться со специалистами - юристами, чтобы избежать в дальнейшем споров и недоразумений (в особенности, с налоговыми органами).
Юридически ничтожная схема.
Право собственности= право владения+право пользования+право распоряжения.
Пр договору найма нанимателю передаются право владения и право пользования.
По договору БП передается только право пользования.
Т.е. вы, заключая от своего имени договор найма, обещаете передать по нему нанимателю права, которых у вас нет.
Хотя и значительная часть юристов этого момента не понимает и рекомендует в интернете применять данную схему.
Все хорошо до тех пор, пока ГНИ нет до вас дела. А если вдруг появятся претензии, то вот оно, слабое звено - умышленные действия, направленные на занижение налогов.
А какие здесь действия по занижению налогов? Я получаю деньги, я плачу налог. Муж денег не получает, налог не платит.
Вот письмо от УФНС https://www.klerk.ru/doc/520830/
, там описана эта схема. Так что все законно получается.
Там есть фраза "при соблюдении норм гражданского законодательства".
Мое мнение, что сдача в коммерческий наем квартиры человеком, который получил ее в безвозмездное пользование нарушает эти самые нормы.
Но если ГНИ на это наплевать, то мне наплевать тем более.
Ну и в тексте письма достаточно общие фразы, каждая из которых правильна. Конкретного указания на то, что именено так делать можно, нет.
Думаю, что для ФНС первично получение налога с дохода . А кто его платит - собственник или его представитель, их не интересует.
Здесь главное, чтобы арендаторов устроила такая схема.
Мутное разъяснение.
Характерна последняя фраза "Управление сообщает, что в приведенном разъяснении изложен общий порядок, который не учитывает конкретные обстоятельства и условия возникновения налоговых правоотношений."
Ее можно трактовать по всякому, в том числе и как "в данном конкретном вашем случае все это неприменимо".