Арифметика покупки квартиру на сдачу - поправьте, плиз, если не права!
Вот смотрите. Хочу купить однушку на сдачу в Мск. Могу купить крохотулечку ( 22 м) в трех минутах хотьбы от метро - внутри МКАД, за 8 млн и сдавать за 45. Без комиссии, думаю, улетит. Можно купить за 10,5 млн уже полноценную однушку и сдавать, ну, скажем, за 60. В месяц разница в доходе с аренды 15 тыс рублей. Считаем разницу в цене квартиры. 2,5 млн. Эта разница отобъется только через 14 лет. ( 2 500 000 : 15 000 : 12 )= 13.8
Так какой смысл брать более дорогую однушку,
Вопрос: я права? Или где-то ошибаюсь?
Спасибо.
Статус одинаковый? Обе квартиры или крохотулечка=аппарт?
Если аппарт мелкий,а квартира крупная, то учтите разницу в коммуналке. И повышенный налог.
Документы одинаковые?
Обе квартиры - квартиры, НЕ апарт. Апарты не рассматриваю.
Документы - да, плюс минус.
Маленькие хатки при одних и тех же вводных выгоднее сдавать, чем однушки. Но, в однушку можно пару заселить и они проживут дольше, хотя не факт, тоже бегут часто. А в 22 метра я бы только одного человека селила, они съезжают часто. И в этом тоже нет ничего плохого, цена в основном растет.
Какая у вас стратегия ? Если вложиться, сдавать, а потом ее продать и купить что то большее, то однушка. Если просто тупо сдавать, то мини-хатка.
+1..меньше площадь проще сдавать, народу меньше
если с расчетом для себя, то полноценнная однушка лучше чем студия..
был случай, специально искали однушку, жили в студии, не понравилось типа на кухне
живешь, в студии же все сразу
Считаем срок окупаемости:
8.000.000 : 45.000 = 178 месяцев
10.500.000 : 60.000 = 175 месяцев
Разницы нет
За эти 178/175 месяцев 2,5 млн можно положить на вклад?
Добавить и еще что-то купить.
Прикупить акций и т.д.
Разница все таки есть, если смотреть всю сумму.
За столько месяцев эти 2, 5 млн обесценятся очень значительно даже с процентами. А квартира в стоимости только вырастет.
К сожалению при высокой инфляции долгосрочное храние на вкладах нерентабельно. Тело вклада обесценивается, а вложенное в недвигу только дорожает.
Так я и пишу - есть акции, опять же можно купить неплохую однушку в городе областном центре под сдачу
В конце концов можно потратиться на образование - если возраст и силы позволяют - и найти работу покруче.
Много вариантов
Но 8 млн и 10,5 млн - это разные вещи все таки :)
На счет стоимости квартир - смотрю я на все эти новостройки, и мне интересно, где будут работать все эти люди.... Есть идеи?
Я на эти новостройки смотрю уже ровно 20 лет и думаю, где все эти люди будут работать. И у меня есть ответ на ваш вопрос- все эти люди уже где то работают и хорощо получают, если купили эти самые новостройки. И никаких массовых сбросов ипотечных квартир не произошло ни в ковид, ни после, как пророчили. Москва развивается, открываются производства, другие сферы тоже растут.
Нет, производства в Москве не закрываются, а открываются. А вот в Днепропетровске закрываются. Если вы к этой теме отношения не имеете, то откуда ж вам знать то ?
Я знаю минимум человек 5 из регионов, которые прикупили недвижимость в Москве (деньги на это ,соответственно, из регионов) из серии - уйду на пенсию, будет добавка к пенсии.
Хорошо, если работа будет всегда, ее будет много, и всю "лишнюю" недвижимость можно будет легко сдавать :)
это слишком примитивный расчет, вы не считаете налоги, как минимум. Как раз после 10 млн, вроде бы, коэффициент a формуле расчета меняется в большую сторону и налог возрастает существенно.
Безусловно, это очень примитивный расчет, начиная с примерной стоимости квартиры и примерной стоимости аренды.
Но до копейки вы и не рассчитаете
Налог на имущество считают от кадастровой стоимости. А она обычно ниже, чем рыночная. Обе квартиры скорее всего будут дешевле 10 млн и попадут под одинаковую налоговую ставку. Разница в налоге тогда будет примерно 2 тр в год.
В худшем случае, если все же квартира попадет под повышенный коэффициент, то к налогу еще 5 тр за год добавится.
Несущественная разница
Конечно, примитивный
Но все таки 8 млн и 10,5 млн - это немного разные вещи :)
А так-то - кто сможет сделать прямо очень точный расчет на ближайшие 14 лет?
Как вариант - безработица, квартиры будут плохо сдаваться
Как вариант - налог на имущество пусть даже через 10 лет поднимут так, что сдавать будет не выгодно вообще
Как вариант - существенно поднимут налог на процент от вклада.
Да куча факторов на самом деле. Как говорится - знал бы прикуп.
И тем не менее если купить за 8 млн, то оставшиеся я 2,5 млн тоже можно куда-то и как-то вложить.
Или если эти 2,5 млн - кредит, или даже рассрочка с минимальным процентом - это тоже другая картина.
Как инвестиция студия выгодней. А если вопрос вложения имеющихся на данный момент средств, то берите однушку. Потому что эти 2, 5 млн не понятно что с ними будет. Рубль обесценивается,и если деньги нужно вложить, то вкладывайте в более дорогую недвигу. Я бы рассмотрела в таком случае не однушку, а студию, только локацию получше и дом.
Или то или другое. Лучше центрее или район более дорогой ЮЗАО, САО, ЗАО. Студии и так в новых домах продаются. А есть и маленькие такие райончики, где цена традиционно лучше. В целом район м.б. так себе, а вот есть такие оазисы - м.б. парк рядом, м.б. ещё что-то такое. Особенное расположение.