Помогите решить задачку плз.Квартирное.
Написала в квартирном вопросе, но там как-то неактивно. Буду спасибо за мнения по моему квартирному вопросу.
Итак, имеется семья из меня, моего мужа и сына почти 3 лет. Живем в одной квартире со свекровью в Подмосковье средней удаленности. Город не очень, место не очень, нравится не очень, до работы добираться - 2 часа в одну сторону и т.д. В общем стоит задача к школе ребенка (сентябрьский, пойдет в 7 лет ровно, в 2014 году) организовать место жительства в приемлемом месте рядом с ХОРОШЕЙ (это важно) школой и разумной доступностью к Москве, чтобы до центра не более 1,5 часов. В идеале меньше.
Сбережения есть очень небольшие (на новую машину копили) порядка 400-500 тыс рублей. Ну и зарплата совокупная 100 тыс на руки, вся белая. Плюс "серая" часть у мужа. Порядка 20 тыс еще.
Рассматривается три варианта подхода к решению задачи:
Вариант 1. Взять в ипотеку одноквартиру в дальнем Подмосковье (типа Орехово-Зуево, Чехов, Павлов Посад и т.д.) в пределах 2 млн рублей. Как раз на 4 года. Платежи будут для нас предельно большими при этом (где-то 45-47 тыс в месяц). Очень тяжело, зато быстро. Частично гасить со сдачи этой квартиры (около 10 тыс в месяц). После выплаты ипотеки квартиру продать и внести первоначальный взнос в новую ипотеку уже где-нибудь в удобном районе на окраине Москвы. Туда же устроить ребенка в школу.
Минусы - большие платежи, неочевидная перспектива по продаже квартиры в разумные сроки (все-таки дальнее Подмосковье не столь привлекательный регион, квартира может продаваться долго, а нам надо по идее быстро продать, чтобы быстро купить другую). Плюс еще 4 года жить всем колхозом в городе "нашей не-мечты".
Вариант 2. Все то же самое, что в первом, только покупать кв не в МО, а в Питере. Немного подороже (где-то на 500 тыс.), но доходы со сдачи будут выше (15-17 тыс) и перспективы продажи менее туманны. Маленькое жилье недалеко от метро в СПб всегда было популярно. Ипотечные платежи также большие, будет тяжело.
Вариант 3. Взять ипотеку на готовую новостройку в "хорошем" городе МО. Нам нравится Раменское, например. На более длительный срок (до 10 лет). Сделать ремонт и спокойно в ней жить, ребенка устроить в местную школу. Очевидныю плюс - платежи по ипотеке будут не столь напряжны плюс переезд от свекрови возможен в течение короткого срока (меньше года). Минус - все-таки это далековато от Москвы и от работы. Кроме того, перспективы расширения хотя бы до двушки только через 10 лет - это очень далекие перспективы.
Какой вариант, на ваш взгляд, более правдоподобен?
Я за третий, но дадут ли вам ипотеку на нужную сумму? Ежемесячные взносы по кредиту должны составлять не более 40% от совокупного белого дохода, при выдаче кредита есть доп. траты: комиссия за выдачу кредита + страхование жизни.
Мне кажеться, что одно из самого ликвидного жилья в Москве это комнаты в коммуналке, цена ОТ 1,8 млн. Вот это вам больше по зубам. Причем есть 2-х комнатные коммуналки и перспектива выкупа второй комнаты, а это уже 2-шка в Москве. Комнату можно сдать за 12-15 тыс. ИМХО.
В идеале вам бы ужаться и подкопить до 1 млн., после этого и брать кредит.
Кредит, скорей всего, дадут. Уже педалировала эту тему. Копить еще миллион не вижу особого смысла, т.к. мне сдается, что купить "прямо щас" и сразу же сдавать - более надежно что ли. Аренда скорей всего будет покрывать %, а "тело крелита" - из з/п. То же самое, что копить, только уже имея объект недвидимости в собственности.
А если цены упадут например на аренду? А если один из вас на месяц, два, три остается ттт без зарплаты? Вы как-то риски просчитывали всех последующих операций?
Скорей всего или дадут? Вы работаете в финансовой сфере или у вас есть "блат". Я только недавно подавала на кредит и мне было отказано, ХОТЯ я получила предварительное письмо от банка, что мне одобрен этот кредит.
Сейчас не очень выгодные условия кредитования, поэтому и рекомендую подождать, это раз. При наибольшем первоначальном взносе наибольшая вероятность одобрения кредита, это два. Кредит выгоднее брать на большие сроки, т. к. при досрочном погашении вы выигрываете на %, это три.
А почему не рассматриваете 4-ый вариант - первые 4 года откладываете то, что могли бы платить за ипотеку, а через 4 года выкладываетесь уже в желанную квартиру. Просто Вы потеряете проценты по ипотеке в Ваших двух первых вариантах.
Не потерям. Я же написала - выручка от аренды покроет проценты. Получится то же самое накопление, только уже с квартирой. А копить в нашем царстве-государстве еще более рискованно, чем ипотеку брать. Если на финишной прямой произойдет очередной дефолт - ипотеку на зубах, но дотянем. И останемся при квартире. А деньги пропадут или обесценятся.
Мне кажется 3-й вариант оптимален. Покупка-продажа квартиры, растянутая во времени, - это лотерея. У нас знакомые так прилично денег потеряли. Имеет смысл брать ипотеку под новостройку в ближайшем к работе месте МО, либо смотреть замкадную Москву. Например, Жулебино и Люберцы по цене примерно одинаковы, но и расстояние до центра тоже почти такое же. Наши знакомы решали вопрос так - покупка квартиры в МО, сдача этой квартиры, съем квартиры рядом с работой в Москве. Вариант довольно недешевый. Но он единственный, удовлетворяющий всем Вашим условиям.
Вариант со сдачей с МО и съемом в Москве реален, когда нет ипотеки. Снимать плюс платить ипотеку - это откровенно говоря тяжеловато.
Третий вариант меня смущает тем, что в первый взнос будут влодены все деньги плюс занять придется еще. А ремонт делать уже категорически не на что. В новостройки в отличие от убитой вторичке даже временно пожить "как есть" невозможно.
Ну так Вам по-любому ремонт делать надо, хотя бы по минимуму. Вы вряд ли сдадите первичку без ремонта кому-либо.
Ну сейчас много квартир сдается с муниципальной отделкой. Например, в Мытищах микрорайон Ярославский. Ремонт не ахти, но заехать и жить можно
Ага, а цена этого ремонта - совсем не муниципальная:) Такой ремонтец сбацать в 2 раза дешевле можно, чем его продают.
В Раменском однокомнатные новостройки без отделки можно купить за 2,5 млн, с ремонтом - 3-3,2млн. Так что вариант с Питером непонятен вообще, те же цены судя по вашему посту, да и не принципиально дороже дальнего подмосковья. Я за третий вариант.
Видите ли... Купить однуху за 3 млн я не могу себе позволить. А в голых стенах мне не на что делать ремонт. Поэтому на данном этапе рассматривается вариант покупки жилья, которое сразу же можно сдать. То что купленная новостройка вообще без ремонта будет стоять мертвым грузом, т.к. в ней жить будет нельзя и сдавать ее будет нельзя, а платить будут надо - не вижу в этом особой целесообразности. Тем более что в идеале я все же не хотела бы жить в Раменском. Это так у, вариант на случай, если ничто другое не выгорит.