кредитная линия для покупки дома: кто так делал?
Предположим, что не хочется много денег закладывать в даунпеймент, но и платить банку кредита много тоже не хочется.
Как насчет того, чтобы положить деньги на CD, взять под этот вклад кредитную линию и полученный кредит положить в дауннпеймент? Преимущества: даунпеймент больше, платить кредита меньше, кредитную линию можно в любой момент закрыть, это ж не под залог хаты, которую фиг знаешь, когда продашь. У кого есть опыт с таким сценарием?
не поняла немного... что значит кредитную линию можно закрыть в любой момент? можете, с примерными цифрами рассказать, что вы собираетесь провернуть?
Ну можно положить в даунпеймент сумму Х. А можно вместо этого только половину.
Вторую половину положить на СД под 2.5%, взять у банка под эти деньги кредитную линию под 3.75% и уже деньги с кредитной линии положить в даунпеймент. 3.75-2.5=1.25%.
Получая доход или продав что-то в другой стране, я закрою кредитную линию, а к даунпейменту так просто потом не добавишь.
я не знаю, честно говоря, можно ли вам открывать кредитную линию под СД. и еще я не понимаю, если у вас эта сумма есть целиком, зачем брать под нее кредитную линию? в целом, это, конечно, возможно, наверное, но я бы так не сделала... но я и не финансист :) ждите, когда финансисты подтянуться ;)
Конечно, под СД банку веселее давать деньги, это же не под хату, которую потом непонятно как продать, а под реальные деньги. Я не хочу заколачивать деньги в даунпеймент, а держать их просто "на всякий случай" тоже не хочется, и платить 3.99% моргиджа. Будем там, откуда мы приехали, все распродавать, будут деньги поступать рано или поздно. Буду тогда закрывать кредит.
просто из вашей схемы мне лично совсем не понятно, зачем вам это надо? ведь вы ничего не выигрываете. вот попробую на примере понять: дом стоит 500 тысяч, у вас есть 50 тысяч наличных. все 50 тысяч вы в даунпеймент класть не хотите, но хотите 25 положить под 2% в СД (откуда кстати деньги вам вытащить не удастся, т.к. они обычно на время). потом вы хотите получить кредитную линию под 25 в СД на те же 25 тысяч (не знаю, кстати, дадут ли) под 3.25% и положить эти 25 тысяч тоже в даунпеймент. т.е. теоретически вы без денег (они закрыты в СД), но еще и доплачиваете процент по кредитной линии... также теоретически вы можете что-то продать или заработать и потратить эти деньги на закрытие кредита... не знаю, может, я что-то упустила, но мне кажется, невыгодно...
Ну не знаю... берем Ваши цифры. 3.75% за пользование 25 тысячами в течение года - это 937 долларов за год. А если за полгода - это в 2 раза меньше. Получение такого кредита даст мне возможность существенно увеличить даунпеймент и уменьшить сумму моргиджа. Такая идея, чтобы заколотить последние деньги просто в даунпеймент вообще не рассматривается. Мы будем продавать имущество, закроем, например, 10 тысяч кредита через 2 месяца, 5 тысяч еще через месяц, 10 тысяч через 8 месяцев и так далее, а в даунпеймент мне никто по такому принципу не даст выплачивать, когда захочу и сколько захочу. Кредитная линия хороша тем, что ее можно закрывать в любую секунду и на любую сумму. По крайней мере, так пишут в книжках для чайников по финансам, вот я и прочитала. Теперь думаю. В книжке писали, что надо брать кредитную линию, а не моргидж. И деньги с кредитной линии закладывать в даунпеймент.
Кто это вам такое сказал??<<в даунпеймент мне никто по такому принципу не даст выплачивать, когда захочу и сколько захочу.>> Мы именно так и делаем. Появляются свободные деньги - выплачиваем моргадж(т.е. основную сумму, а не %%%). Таким образом база уменьшается, и % отчисления тоже.
иногда народ пытаются поиметь и в контракт ставится prepayment penalty - на это соглашаться не стоит.
Чего не добавишь на даунпеймент? Все просто,хотите погасить быстрее кредит кладете любую сумму ,указав что на принсипал и пишите заяву в банк и вам пересчитывают моргидж.Займет персчет недели 2. У меня 100 тыс на эквати лайн заняты,которые я беру и опять погашаю в любую удобную минуту,не надо никаких зпяв в банк.Иквати лайн имеею всегда,даже когда дом был не выплачен(но на сумму даун пейманта брала),т.к. условия там лучше,процент всегда меньше получался.А так конечно можно куда-то положить деньги и взять кредит ,как вы писали,главное ,чтобы вы не забывали налог посчитать на прибыль от процентов,которые получите:),проценты облагаются так же как ваш инком,т.е. будет ли смысл?
Обычно можно добавлять на принсипал один раз в год не более 20%. Во многих банках не более 15% от общей суммы моргиджа. Нельзя добавлять "любую сумму". Если я захочу 40% добавить, я не смогу. Надо будет добавить 20%, а через год еще раз 20%.
А есть какой-то минимальный доход с банковских вкладов, который не облагается? В Канаде?
есть mortgage, на которые можно делать досрочные выплаты, хоть все сразу завтра оплатите...
+1
я думала, что так всегда и происходит, только если маргич не по какоы-нибудь хитроы программе
Канада.
Никакой моргидж нельзя вдруг в любое время 5 раз в год выплачивать на любую сумму. Речь не идет о том, чтобы его закрыть совсем. Речь идет о том, чтобы через 2 месяца выплатить одно, через 5 - другое, через 6 - третье, через 7 - еще что-то, а такое флексибилити дает кредитная линия. Но в банке сказали, что может ведь и рейт поменяться:( тогда не будет так выгодно.
Неправда. Если взять "Открытый" (Open) моргидж, то выплачивать можно любую сумму в любое время, хоть каждую неделю ходи и по 500 долл. выплачивай.
Я сама в прошлом году положила 100 тыс в 4 приема,а вот переоформление делалала один раз,все недосуг было доехать до банка,не могу точно сказать сколько раз можно оформлять,но класть на принсепел можно любыми суммами,я и по 500 клала в былые годы.Да кредита у меня оставалось 180 тыс,итого 100 тыс составили больше чем 40%.Моргидж в обычно кредитном союзе,еичего осбенного.
А Вы в Канаде? Мне сказали, что в Канаде на закрытый моргидж на 5 лет можно в год максимум 20% добавлять от стоимости моргиджа, а большинство банков разрешают 10-15%. И риелтеры так же говорят.
Невыгодно. Если вы положили все деньги в даунпеймент, то (1) дом продали, свои деньги обратно получили. (2) дом не продали, деньги пропали. Если вы положили деньги на кредитную линию, то платите тот же моргадж плюс кредит за использование своих же денег. Если дом продать не сможете, линию тоже погасить не сможете, потеряете деньги те же, но кредитная история испортится больше. Плюс в Америке моргадж можно списывать.
Мне нужны все цифры что бы ответить точно но скорее всего не выгодно так как вы что то не правильно сщитаете. Обычно при более крупном даунпэйменте более выгодные условия большого моргиджа и это надо учитывать. Если хотите напишите все цифры и суммы желательно с английскими словами и я вам сразу скажу, не забудьте указать если у вас есть PMI. Я делала иначе: брала два заема: 80% от суммы под стабильный процент и 10% кредитную линию в том же банке (10% клала в даунпэймент). Кредитную линию выплатила в течении года когда было выгодно продать свои акции. Это вариант выгодный так как в США оба лоана можно списать в таксах, ваш сценарий под CD списать нельзя.
Ну так Вы сами пишете, что брали кредитную линию. Я в Канаде.
Если я беру closed mortgage на 5 лет под 4% примерно, кладу в даунпеймент, например, 22% стоимости жилья. + Беру реальные деньги в районе 16% стоимости жилья и кладу их на СД года на два. Под этот СД беру кредитную линию в размере 14% стоимости жилья и увеличиваю даунпеймент, таким образом, что он будет примерно 35-36% от стоимости жилья. И сижу жду, пока начнет распродаваться все барахло за океаном. По мере его распродажи погашаю кредитную линию.
Иначе я буду сидеть с этими деньгами в районе 16% стоимости жилья на чекинг эккаунте, и они не будут мне ничего приносить. А в даунпеймент я боюсь все сдавать, его потом не вытащить никак. Барахло за океаном все равно будет продаваться, в крайнем случае, буду дешевле отдавать. Не хочется, но в случае любых форс-мажоров буду снижать цену и продавать. Хотя посредники там не шевелятся просто. :( Там люди вообще не работают, то у них море по месяцу, то у них дача, как обычно все. Им там деньги не нужны.
на чекинг аккаунте можно 2% зарабатывать. ето конечно не так много, но не совсем бесплатно.
Я так поняла что вы в Канаде и я про Канаду не знаю, в США такая схема не была бы возможна и выгодна. Я брала кредитную линию без СД, мне ее и так дали. Я не люблю closed mortgages. Скорее всего если вы возьмете открытый и приплатите его когда захотите оно вам обойдется в столько же, как и вся ваша схема. Дело в том что я совсем не знаю таксовую структуру в Канаде и мне кажется что если ее принять во внимание разницы между вашей схемой и открытым заемом не будет, иначе бы так все делали и процент на СД и заем подвинулся бы и смысл бы исчез.
В Канаде наверное другие заморочки. Я тоже помню, что есть моргиджи в которые можно дополнительно платить деньги, а в других за ето штрафуют, к сожалению.
Вообще меня тоже интересует вопрос про кредитную линию, стоит ли брать в добавок к моргиджу, если на даунпеймент есть уже денежка. У тебя какие были % по моргиджу и кред. линии, что ты посчитала что выгодно?
Mortgage - 4%
кредитная линия - 3.75%
Но кредит-то я хочу взять под СД, на который хочу положить свои деньги под 2.5%.
В канаде нельзя кредит брать на даунпаумеймент. Вам моргиж не дадут при таком расскладе, вы банку должны показать наличку на даунпаймент и доказать что деньги не взяты с кредита. Только тогда вам дадут моргиж в день закрития с утречка банк пробьет Ваш кредит и если увидят что вы сняли деньги с кредитной линии то денег вашему адвокату недадут и не купите вы дом. У меня так один клиент так пролетел в день закрытия, побежал мебели накупил в кредит а банк сказал пока не отлатите кредит денег недадим. Мы когда свои дом оформляли то доказывали что наш даунпаймент кешем в банке лежал. Плюс подпишете кучу бумаг где будете говорит что даунпаймент not from borrowed funds or secondary financing.
Вы неправы, я в банке спрашивала. Я кредитную линию беру под бОльшую сумму, которая в этом же банке будет лежать на СД. Это не кредит под что-то непонятное, а под живые деньги, замороженные в этом же банке. Вы не прочитали внимательно.
nu k slovu skazhu chto ya zanimajus oformleniem mortgage i pokupok v Ontario uzhe 10 let. To chto vam dadyt kreditnuu linuu ya s etim ne sporila no nikto vam ne dast mortgage esli vi budete downpayment delat s kreditnoi linii. esli vi xotite brat' mortgage na opredelennyu summy to dolzhni pokazat banky gde berete ostal'nie den'gi na pokypki a downpayment s credita neraznreshaut delat' i nikogo ne volnyet chto y vas gde to lezhat den'gi, bank zhelaet sebya zaschitit', dlya nix eto risk i esli vi dumaete chto pridete i skajite mne nado stol'ko to deneg na mortgage a s ostalnim ya sama razberys to oshibaetes', bank budet kontrolirovat' ves process, a sporit mne s vami ne oxota tak chto raz vam skazali v banke to chego tut sprashivaete?
Я не знаю, где Вы работаете, но читать Вы не умеете: я кредит беру в том же банке, который дает моргидж и в этом же банке замыкаю СД в сумме бОльшей кредита. Это все происходит В ОДНОМ И ТОМ ЖЕ САМОМ банке. Предположим, я кладу 10 000 на СД, беру 8 000 кредитной линии и эти 8 тысяч добавляю к даунпейменту. Мне в банке сказали, что для них никаких проблем нет, потому что они уже получили за кредитную линию сумму, которая превышает кредитную линию. Теперь понятно? Чем банк по Вашему рискует? Они уже все деньги получили. И все это идет свыше, предположим, даунпеймента, составляющего 25% стоимости недвижимости. В чем проблема?
"даунпаймент not from borrowed funds or secondary financing"
Правильно, деньги на даунпеймент фактически взяты с СД, который заморожен банком на 2 года. Какой же тут секондари файненсинг, если банк держит мой СД в размере больше кредитной линии? В банке сказали, делайте, как хотите. Вопрос в том, какие тут подводные камни.
secondary financing eto den;gi vzyatie s lubogo credita i kotorie nado vozvrashat'. Dengi na kakom to schety eto den'gi a equity v dome ymenshaet risk banka. I nikto vam ne bydet dom pokypat na den'gi banka, creditnaya liniya ili net, sami skazali "не хочется много денег закладывать в даунпеймент" i "кредитную линию можно в любой момент закрыть, это ж не под залог хаты, которую фиг знаешь, когда продашь." pochemy vi reshili chto bank vam dast credit po denyjku kotoryu vi mojete v luboi moment vitashit? a oni potom budut sidet s vashim domom? bank daet credit i raschitivaet svoi risk a pochemy oni doljni dlya vas riskovat'? esli tyt mojno bilo bi tak delat to mi bu yje sideli kak amerika v bol'shoi jope. Bank jelaet vidit vashi denejki kotorie vi vlojite tochno tak je kak i oni. "В банке сказали, делайте, как хотите. " pryamo tak vam i skazali, ne pridymivaite, seichas banki vsex za jopy vzyali po primery Ameriki, tyt chto bi mortgage po 20%+ vklada dali vivorachivaut dushy a vam skazali delaite kak xotite. Seichas bank do poslednego tryasyt po samoe nemogy ya kajdi den' s nimi rygaus' a vam skazali delaite kak xotite.
Мне кажется что можно использовать кредит с CD, если CD будет ее collateral для заема, в любой момент закрыть и снять деньги она не сможет скорее всего. У меня например клиенты брали деньги под залог их пенсионного плана но вступить в собственность плана до возвращения денег они бы не смогли.
da esli vashi klienti bili first time buyers oni mogli ispol'zovat pensionii plan dlya downpaymenta i v techenii 10 ili 20 let oni doljni bili vernyt den;gi nazad chto bi ne platit nalog, no den;gi eto bili ix, oni v luboi moment mogli ix zabrat i prosto zaplatit tax, (toest oni kak bi zanimali y samix sebya den'gi) a Credit line eto credit bank daje esli i lejat zakritie den'gi.
А в чем проблема? Банк берет с меня 25% от стоимости жилья даунпеймент + справки с работы (мы оба работаем). Потом банк берет с меня деньги на СД. Потом я беру кредитную линию в размере 80% от СД и докладываю в даунпеймент. В чем проблема для банка? Банк уже получил 25% от стоимости жилья в даунпеймент. + приклеил справки с мест работы. Я не пытаюсь весь даунпеймент сделать от кредита непонятно под что. Вы читаете через строчку. :)))) Сейчас канадские банки ньюкамерам без работы (!!!) дают кредиты, если ньюкамер в стране меньше 3 лет и готов внести 35% стоимости жилья. А у нас у обоих есть работа. Мы через неделю в Канаде просили кредит, нам сказали дайте 35% и берите.
Вот тупая женщина, а еще Вы якобы с моргиджами работаете. Она же ясно пишет: 25% - даунпеймент, потом банку, который дает моргидж, кладет на СД еще денег и берет 80% этого СД и добавляет в даунпеймент. Она без ведома банка СД не закроет. Но если у нее, например, в Рашке кто-то заболеет или умрет, она бросит работу и уедет, она сможет прийти в банк и заплатить штраф за закрытие СД, СД закроет кредитную линию. По ответам уже понятен уровень тех русских, которые по 10 лет работают с моргиджами. Вы вообще не понимаете сюжета. А если у нее все нормально, она распродаст в Рашке какие-то участки на болоте с коммуналками и закроет кредитную линию, не трогая СД. Массовая тупость рулит. Не ходите к русским. Они никогда не были финансистами, работали дома учителями английского или сотрудниками музеев, в Канаде никуда не устроились, стали специалистами по моргиджам, а таблицы умножения до сих пор не знают.
П.с берите себе открытый моргеж и доплачивайте как деньги будут поступать
+100. Самый простой вариант - открытый мортгидж. Когда деньги начнут поступать - тогда и решите куда их вкладывать - то ли в мортгидж, то ли в RRSP, то ли инвестировать...в зависимости от ситуации на рынке и банковского процента.
Это правда, банки борятся за деньги ньюкамеров, как за любые другие. В рояльном банке (RBC) есть программа: если Вы в Канаде меньше 36 месяцев, Вы можете справки о зарплате вообще не предоставлять. Они проверяют, нет ли у Вас долгов, и назначают сумму даунпеймента. Например, Вы в России все продали, привезли 100 тысяч, хотите купить квартиру за 200 тысяч. Вам скажут заплатить тысяч 70-80 даунпеймента и все. Желательно иметь справку об отсутствии долгов из кредитного бюро в своей стране.