Нужна помощь в оценке

Помогите оценить, участок 9 соток, яблоневый сад, на участке тёплая бытовка, и стены дома под снос, 65 км от МКАД, посёлок городского типа, ПМЖ, водопровод, свет, проводится газ, в двух шагах лес, в посёлке развитая инфраструктура, школа, магазины, сбербанк и т.д, круглогодичный асфальтовый подъезд, соседи постоянно живут, документы новые и готовы к сделке, причём и на участок и на дом, ну подскажите сколько может стоить, просят 45000 долл это дорого?