Сколько стоит земля

Оцените, пожалуйста. Земля 10 соток без строений в 45 км от МКАД в стародачном поселке, коммуникации к участку подведены. В лесу, участок неухоженный абсолютно. Соседи с одной стороны, водоема поблизости нет. Ж/д платформа в 15-20 минутах ходьбы. Известная мне средняя цена сотки, как мне кажется, в таком случае не соответствует разумной. Хочу сторонних мнений, сколько это добро может стоить. Спасибо.