Хроники обвала"Старик и море"

Приветствую всех: и единомышленников и оппоннетов в купе с риэлторами!
Как и обещала, открываю новое обсуждение ситуации с ценами на квартиры, и про тех, кто может себе позволить хотя бы помечтать.
Я не открывала это обсуждение раньше, потому, что когда я говорила про отставку Лужкова, то мне не верили, сомневались, даже подсмеивались. Ну как? Подтверждается? Его сделают крайним за вакханалию с ипотеками и с пузырём. Почему же мне не верили? Предлагаю поговорить об этом!

«Цены на недвижимость не упадут, пока чиновников не отгонят от этой кормушки»
10.08.10 11:00 эксклюзив Сергей Васильев, корреспондент ИА "Клерк.Ру"


В УК "ФИНАМ Менеджмент" ее управляющий директор Сергей Хестанов, по его же словам, числится штатным скептиком. А значит, и розовой краски в палитре его прогнозов немного. Отчего в России, сильнее других пострадавшей от кризиса, недвижимость как стоила в несколько раз дороже, чем в Европе, так и стоит? Лопнет ли этот пузырь, и будем ли мы рады, когда он лопнет? На эти и другие вопросы г-н Хестанов ответил Сергею Васильеву, корреспонденту ИА «Клерк.Ру».

Сергей, почему цены на недвижимость в России не поддаются никаким кризисам? Объемы строительства могут упасть, но цены – никогда, вопреки всем законам экономики.

Стоимость любого актива зависит от трех вещей: прогнозируемых экономических факторов, психологии участников рынка, а также действий властей или крупнейшего бизнеса. Вот для российской недвижимости (особенно в крупных городах) последняя группа факторов наиболее значима. Можно сказать еще конкретнее: основным бенефициаром рынка недвижимости у нас являются муниципальные власти. Парадокс, но федеральная власть в действия на этом уровне практически не вмешивается. И эти местные чиновники по полной программе пользуются своей, обтекаемо выражаясь, административной рентой.

Среди клиентов нашей компании есть два, которые занимаются строительством и девелопментом. Один с юга России, второй – с Урала. Так вот, по их словам, себестоимость квадратного метра хорошей панели составляет 250-350 долларов, и в эту цифру уже заложена прибыль собственно подрядчика. Казалось бы, после этого надо возмущаться аппетитами девелопера, но дело в том, что ему из «вилки» между ценой продажи и этими 250-350 долларами достается максимум процентов 15. Остальное идет чиновникам.

Причем административную ренту нужно уплатить еще до начала строительства, и ее высокий уровень создает барьер на входе. Если бы в России все, кто имеет возможность и желание строить, могли это делать, то у нас темпы строительства были бы от 2 до 10 раз выше. Но увы и ах: в наиболее интересных для строительства регионах даже уплата административной ренты не есть достаточное условие для получения возможности строить. Во многих местах этот рынок банально монополизирован. Многие региональные компании с удовольствием строили бы в Москве и Санкт-Петербурге. Некоторым даже везет: на уровне бригады их привлекают к выполнению субподрядных работ. Но полноценно реализовать какой-то проект им почти невозможно - а все для того, чтобы не девальвировалась административная рента.

По этой причине в России почти весь рынок недвижимости – и жилой, и коммерческой - сильно переоценен. К примеру, в Германии, в западной ее части, недвижимость эконом-класса можно приобрести по 700-800 евро за квадратный метр. В восточногерманском Лейпциге, где с работой похуже – по 350 евро. У нас, как вы знаете, даже в городах-миллионниках, не говоря уж о Москве с Питером, жилье стоит дороже.

Завышены и арендные ставки. Франкфурт, финансовая столица Германии, престижный центр города с банками, небоскребы – аренда квадратного метра стоит 14-18 долларов в месяц. Тоже центр, но чуть скромнее – 6-8 долларов. Серединный район, не окраина, но и не центр – от 2 долларов. Россиянам, а тем более москвичам эти цифры кажутся фантастикой.

А почему в Европе удалось обуздать аппетиты чиновников, а нам никак не удается?

Дело в том, что наш нынешний строй – очень интересное образование. В свое время Карл Маркс, описывая свой взгляд на мироустройство, «замолчал» еще одну формацию, потому что она не укладывалась в его систему. Это так называемый азиатский способ производства. Такая формация не зависит от формального строя, в ней господствующим классом является не пролетариат и не буржуазия, а бюрократия. Исторически самый яркий пример – это Китай. И при императорах, и при коммунистах, и при нынешней власти там правит бюрократия. Правда, она не сильно мешает тактическому управлению, осознавая, что это тормозит экономический рост.

Так вот, у нас типичный азиатский способ производства. Настоящего института частной собственности, на которой построен классический капитализм, у нас нет, как нет и равенства людей перед законом. Это и порождает гримасы нашей экономики.

Медведев говорит абсолютно правильные слова, но надежды на их воплощение у меня нет абсолютно. Бюрократия – главный бенефициар нашей экономики - не заинтересована ни в каких изменениях. А в сфере недвижимости это проявляется, может быть, сильнее всего.

Падение цен на недвижимость, разумеется, невыгодно и самим застройщикам. Большая часть объектов недвижимости, как известно, в последние годы возводилась на кредитные деньги. Иногда это кредитование было запредельным. Собственно, пока темпы роста цен на недвижимость превосходят уровень кредитных ставок, это нормально. Схема не нова, со второй половины 1920-х годов по ней работает весь мир в разных отраслях. Но девелоперы, которые играли в эти игры, забыли о том, что нужно вовремя остановиться, и большинство из них развернуть построенную пирамиду в обратную сторону не успели. Буквально на днях в ВТБ была образована новая структура, которая, возможно, станет самым крупным девелопером России. Туда вошла вся недвижимость, доставшаяся банку за долги. На падающем рынке это, конечно, ненужное приобретение, но лучше так, чем не получить по кредиту вовсе ничего.

Неужели аппетиты наших чиновников навсегда останутся единственным мерилом для цен на недвижимость?

Есть одна вещь, которую пресса, как ни странно, почти не заметила. Недавно министр финансов Алексей Кудрин (единственный из представителей власти, к чьим прогнозам я отношусь без юмора) заявил, что сегодня 40% доходов бюджета России и 25% ее ВВП создаются нефтегазовой отраслью. Цифры правильные, даже слегка заниженные. Но Кудрин сказал и другое: по прогнозам Минфина, к 2020 году доля нефтегазового сектора в ВВП сократится до 15%.

Может, это потому, что благодаря модернизация к 2020 году сильно разовьются другие, высокотехнологичные сектора промышленности?

В модернизацию по свистку у меня нет ни малейшей веры. Любая инновация в истории – продукт разума одной отдельно взятой личности. Никогда не было, чтобы изобретение сделал большой коллектив. Довести его до практической реализации – это другая песня. Но придумать инновацию – это искра Божья, и ни по какой отмашке господина Чубайса это сделать невозможно. Что государство может сделать – так это обеспечить ученым нужные условия. Советское государство это и делало - с 1940-х годов до второй половины 1980-х.

Напомню, что до того, как Советский Союз заинтересовался атомной тематикой, зарплата научных работников была невысокой – сопоставимой по покупательной способности с зарплатой квалифицированных рабочих. А потом товарищ Сталин решил эту проблему совершенно по-марксистски. Он одним росчерком пера увеличил зарплаты в научных учреждений от 6 до 15 раз. И стало понятно, что если у человека есть мозги и трудолюбие, то он может хорошо заработать. Действительный член Академии Наук, напомню, только за научное звание получал 1700 рублей в месяц. И действительно, периодически случались какие-то прорывы.

А в Сколково я не верю – это освоение бюджетных средств, не больше. Построят красивые здания, и этим все кончится. Чтобы возродилась любая из загубленных научных школ, нужно лет 10-15. У государства не хватит терпения ждать плодов.

Так что там Кудрин напророчил такого тревожного?

Если верить его прогнозу, то сокращение вклада нефтегазовой отрасли в ВВП с 25% до 15% означает, что сократится ВВП в целом. И после этого падения цены на недвижимость сильно скорректируются вниз. До каких уровней, сказать трудно, хотя погадать на кофейной гуще могу.

А почему добыча нефти и газа должна сократиться? Меньше за рубежом их будут покупать?

Дело в том, что основные действующие месторождения введены были в 1975-1985 годы. Они попросту стареют. У того же Газпрома, по официальным данным, добыча падает на 3% в год. А в разработку новых месторождений добывающие компании не слишком вкладываются.

Геологоразведка – сама по себе вещь не такая уж и затратная, а вот прокладка трубопроводов к скважинам, установка оборудования - куда дороже. И в большинстве компаний топ–менеджеры исходят из того, что бонусы-то все равно дадут по годовому результату, а не по тому, что будет с компанией через 10 лет. Есть к тому же штука, которая в свое время и по СССР ударила. Если нефть из скважины в погоне за объемом выкачивать слишком интенсивно, то скважину начинает забивать вскипающий газ. И добыча, наоборот, очень сильно падает. Это все относится к будущим рискам.

Кроме того, как известно, даже внутри ОПЕК согласия нет. А в мире есть страны, для которых нефть – это почти единственный источник средств. Венесуэла, Ангола, Нигерия. И мировые цены на нефть могут легко колебаться. У нас сейчас положительное внешнеторговое сальдо, но стоит ему измениться, неважно, по какой причине – начнется обвал цен на недвижимость.

А это, судя по словам Кудрина, вполне реальный вариант. Кстати, со сменой мировой конъюнктуры изменится и социальный фон. У меня есть знакомые во внутренних войсках, судя по тому, как изменилось их материальное обеспечение, явно идет подготовка к подавлению социального протеста.

На фондовом рынке есть классическая графическая модель – голова и плечи.

Я бы ее применил и к рынку недвижимости, где она, по данным сайта irn.ru, как раз вырисовывается. Хотя и предвижу волну критики. Временно затишье сменится новым падением, и весь вопрос, насколько глубоко упадет рынок.

Кстати, переоцененность недвижимости видна и по тому, что уровень дохода от сдачи квартиры внаем в Москве отстает от темпов инфляции. Моя родственница лет 15 сдает однушку у метро Коломенская в 12-этажной «свечке». Если 10 лет назад ее аренда стоила 300 долларов, то сейчас – 800. Но инфляция за этот период была еще выше.

Чтобы рынок недвижимости стал интересен для инвестиций, надо, чтобы цены на нем упали до 4 раз (в зависимости от региона), и арендная доходность перекрывала инфляцию. Но по причинам, описанным в начале моего рассказа, надежд на это мало.

А как насчет программы строительства доступного жилья, о которой так много говорится?

Я не верю в ее осуществление, думаю, она будет успешно саботирована. В противном случае будет нанесен удар по тем, кто снимает сливки с нынешней ситуации. Если доступное жилье и появится, то с многочисленными обременениями по продаже – чтобы не поступало на вторичный рынок и не портило чиновникам малину.

Недавно АИЖК представило проект по поддержке банков, которые берутся кредитовать организованную застройку коттеджных поселков эконом-класса. Как по-вашему, это повлияет как-то на рынок?

Никак не повлияет. В местах, где есть платежеспособный спрос, физически невозможно построить такие поселки. Разве что в небольших городах. И потенциальному потребителю такого жилья проще купить участок и построить дом самостоятельно – это все равно обойдется дешевле.

Не нужны никакие изыски с домиками – нужна хорошая типовая панель по нормальным ценам. А для этого не нужны никакие ипотеки – надо просто подрезать крылья тем, кто владеет административной рентой. Для чего одно лицо должно поднять трубку и сказать несколько грозных слов другим лицам. Жаль, что слова эти так и не говорятся.

http://www.klerk.ru/persona/192742/

Приветствую всех участников: доброжелателей и злопыхателей. Всегда была солидарна со Светой. Сейчас дождалась своего момента после падения и выхожу на сделку. Упс!

Минрегион придумал, как строить дешевые дома
19 августа 2010 г.
время публикации: 11:11


НТВ
Минрегион подготовил концепцию снижения рыночной стоимости жилья, разработанную министерством по заданию премьер-министра Владимира Путина совместно с Фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) и "Единой Россией". Суть концепции в том, чтобы строительные компании разыгрывали на аукционах не цену земли, а конечную стоимость жилья, пишут "Ведомости".
В концепции говорится, что более всего на конечную цену квартир влияют несовершенные процедуры выделения земельных участков (аукционы; на них побеждает тот, кто дает большую цену) и муниципалитеты, перекладывающие затраты на градостроительные и землеустроительные документы на застройщиков. Авторы предлагают проводить так называемые голландские (на понижение) аукционы, а на торги выставлять конечную стоимость квадратного метра. Начальной ценой аукциона будет средняя рыночная стоимость жилья, определенная Минрегионом, говорит замминистра Константин Королевский.
Кроме того что сама земля будет предоставляться по сниженной цене, муниципалитеты обязаны будут заинтересовывать строителей, говорит один из разработчиков концепции - зампред комитета по бюджету и налогам Госдумы Александр Коган. Местным чиновникам придется представлять на аукцион полностью подготовленные под застройку участки: зарегистрировать их в государственном кадастре, получить разрешение на их использование, подготовить градостроительный план застройки с требованиями к качеству возводимых объектов, их энергоэффективности и архитектурным решениям, а также определить технические условия и цену подключения к коммунальным сетям. По оценкам депутата, после внедрения новой системы стоит ожидать снижения цены на высотное жилье экономкласса как минимум на 20-25%.
Разработчики опасаются только спекулятивных сделок с таким дешевым жильем. По словам Королевского, чтобы условия аукциона соблюдались, будут приняты ограничения на право перепродажи.

http://realty.newsru.com/article/19Aug2010/minregion

ВТБ требует от «Дон-Строй Инвеста» начать продавать жилье с дисконтом

Банк ВТБ потребовал от компании «Дон-Строй Инвест» выставить на рынок по низким ценам жилье в проектах девелопера уже в этом месяце, чтобы подтвердить возможность его продаж, которые обеспечат выручку в размере 20% от запрашиваемого компанией кредита, об этом пишет сегодня «РБК daily».
Для достройки 1 миллиона квадратных метров жилой недвижимости девелопер запросил в банке 35 миллиардов рублей, однако ВТБ одобрил пока около 3 миллиарда рублей.
«Продажи жилья „Дон-Строй Инвеста“ были остановлены в мае, когда ВТБ, планирующий получить 20% девелопера, начал аудит деятельности компании. Строительство объектов к тому времени также было заморожено. Доставшееся в рамках реструктуризации долга жилье банк обещал достроить», - говорится в материале.
В нем сообщается, что из 11 строящихся объектов «Дон-Строй Инвеста» общей площадью более 1 миллиона квадратных метров до конца этого года планируется ввести в эксплуатацию восемь жилых комплексов (свыше 735 тысяч квадратных метров)...
http://www.mosnovostroy.ru/news/lenta/13365.html

Сведения о регистрации сделок купли-продажи квартир по России за первое полугодие 2009-2010 годов*

Газета «Коммерсантъ» № 163 (4463) от 04.09.2010


Источник: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

http://www.kommersant.ru/doc-y.aspx?DocsID=1498820

Недвижимость рухнет в цене в 2,5, а то и в 5 раз
Михаил Хазин
Тема высоких цен на жилье периодически и постоянно возникает на всех ресурсах, имеющих хотя бы какое-нибудь отношение к экономике. И мне кажется, что стоит обсудить эту тему.

Правда, не с точки зрения конкретной цены на конкретную недвижимость, а с точки зрения причин высокого роста и, соответственно, ситуации, когда эти причины действовать перестанут.

Начнем мы с 1981 года, когда стала реализовываться политика, получившая впоследствии название «рейганомика». Суть этой политики состояла в постоянном увеличении спроса домохозяйств за счет денежной накачки путем кредитования. Но доходы граждан все это время падали (хотя и не так быстро, как в 80-е годы), а доходы домохозяйств росли только благодаря тому, что все больше женщин начинали работать. Впрочем, выросли они незначительно, а последние годы вообще стали снова падать, но дело не в этом, а в том, что в этом месте общая концепция стимулирования экономического роста пришла в противоречие с позицией отдельных банков.

Дело в том, что сама модель кредитного стимулирования предполагала (явно или неявно), что потребители постепенно перейдут от возвращения кредитов за счет собственных доходов, исключительно к их обслуживанию. Что означает, что собственно возврат может осуществляться только за счет перекредитования – то есть путем взятия новых кредитов, из которых и должен осуществляться возврат старых. Поскольку главная цель такой политики состояла в увеличении спроса, то каждый следующий кредит должен был быть не просто больше предыдущего, но больше, чем предыдущие и проценты по ним. И для того, чтобы при этом стоимость обслуживания не росла слишком сильно, Федеральная резервная система постоянно понижала стоимость кредита.

Но вот для каждого конкретного банка ситуация была достаточно сложной. Банк не может себе позволить выдавать кредит заемщику, который не может объяснить, как он будет возвращать кредит. Рассчитывать при этом на то, что какой-то другой банк даст кредит, из которого будет возвращен предыдущий – наивно, никто так на практике никогда не делает. Как же могла тогда работать система «рейганомики» с учетом того, что доходы домохозяйств как минимум не очень быстро росли, а зачастую и падали?

Частично ситуация массировалась статистикой. Именно после начала «рейганомики» начались активные манипуляции со статистикой, особенно по инфляции, что позволило создать иллюзию роста доходов граждан, поскольку номиналы зарплат росли, а реальная их покупательная способность была скрыта заниженной инфляцией. Иными словами, банки получали прибыль во все более и более слабеющих долларах. Впрочем, поскольку кредиты все-таки считаются не по покупательной способности, а по номиналу, то, повторюсь, часть негативного эффекта по невозможности возврата кредитов этим покрывалась. Но только часть.

А значит, принципиальной задачей в процессе реализации политики «рейганомики» было создание системы обеспечения «гарантии» возврата кредитов, как домохозяйствами, так и предприятиями (в основном, малым и средним, у крупных были другие инструменты). И наиболее естественным вариантом стало создание у всех потенциальных заемщиков адекватного обеспечения, залога, в качестве которого идеально выступала недвижимость. Соответственно, программа кредитного стимулирования домохозяйств получила серьезный крен в сторону ипотеки, на недвижимости начал раздуваться серьезный «пузырь». И чем сильнее он раздувался, тем выгоднее было брать новую ипотеку под залог растущей стоимости недвижимости, чем больше был объем ипотеки, тем сильнее раздувался пузырь на рынке недвижимости. И сегодня большая часть задолженности домохозяйств в США – это долги по ипотеке.

Мы не будем подробно описывать этот пузырь, это не есть тема настоящего текста, но отметим, что такая ситуация могла стать не только результатом осмысленной программы, но и сложиться вполне стихийно, уж коли идея постоянного роста кредитования домохозяйств стала доминирующей, а сопутствующие риски стало модным игнорировать. Но результат, который мы сегодня имеем, позволяет достаточно точно спрогнозировать ситуацию.

Уже не только в США, но и во всем мире доля финансовых активов по отношению к реальным много выше, чем 30 лет назад. И если внимательно посмотреть на цепочки обеспечения кредитов, то все они или прямо сводятся к залоговым активам (большая часть которых – недвижимость), либо обеспечены коммерческим и потребительским спросом, причем первый, если идти по цепочке продаж, все равно сводится ко второму, значительная часть которого имеет кредитное происхождение, опять же, обеспеченное недвижимостью. Иными словами, значительная часть современной экономики, прежде всего, ее финансовая часть, существует лишь постольку, поскольку существует недвижимость с высокой ценой.

Именно по этой причине банки любой ценой стараются сохранить высокую стоимость недвижимости. Рекорды по личным банкротствам и дефолты по ипотекам в США не приводят к появлению на рынке большого количества дешевого жилья: банки, у которых избыток ликвидности, просто выкупают ее друг у друга по высоким ценам. Да, конечно, держать ее на балансе накладно – но потери от ее обесценения будут на порядок сильнее.

Разумеется, по мере развития кризиса сократится и масштаб финансового сектора, и цены на недвижимость. По нашим оценкам, падение ВВП США составит по итогам кризиса примерно 55-60%, но реальный сектор при этом упадет всего процентов на 35–40, а вот финансовый – в 3–5 раз. Таким образом, доля последнего в общей прибыли корпораций сократится с нынешних более, чем 50%, до, как максимум, 20%, а как минимум – вернется к нормальным значениям первой половины ХХ века, то есть 10%.

Это и есть масштаб падения средних цен на недвижимость: от 2,5 до 5 раз. Разумеется, к каждому конкретному объекту эта оценка не относится, но эффект в целом почти неизбежен. Разумеется, государство путем варьирования налогов может этот масштаб спада несколько корректировать в ту или иную сторону, но принципиально изменить не сможет. Но, отметим еще раз, это падение неизбежно будет сопровождаться разрушением существующей финансовой системы.
http://fintimes.km.ru/ekonomika-rossii/tseny-na-nedvizhimost/12990

В России появятся дома себестоимостью 8 тысяч рублей за "квадрат"
13 сентября 2010 г.
время публикации: 09:08


Первый канал
Правительство решило возродить в стране массовое серийное домостроение, сообщает BFM.ru. Об этом на Международном инвестиционном форуме по недвижимости PROEstate заявил замминистра по региональному развитию РФ Константин Королевский.
По мнению властей, серийное домостроение снизит себестоимость жилья до 8-20 тысяч рублей за квадратный метр (в эту стоимость входят затраты по внутренней отделке квартиры и инженерные сети до первого кольца), а также снизит сроки и стоимость жилья, которые правительство планирует утвердить уже осенью.
До конца года в регионах будут проведены конкурсы на лучший проект дома основных типов - многоэтажного, малоэтажного и одноквартирного. Победителя растиражируют с учетом климатических условий района.
По данным председателя совета директоров Корпорации S.Holding Алексея Шепеля, если до кризиса себестоимость жилья в Москве была в три раза ниже цены продажи, сегодня - в 2-1,5 раза, пишет портал Rokfeller.ru. "Кризис развернул больших московских девелоперов в обратном направлении. Они поняли, что цена не может расти все время вверх. Чтобы не терять доходность, нужно искать другие пути. И этот путь - снижение в разы себестоимости и сроков строительства, считает эксперт
http://realty.newsru.com/article/13sep2010/eightthous

Светка, по твоим расчетам год назад, подтвержденным весной, уже через месячишко крайний срок когда цена будет 1000 долларов за метр в москве :)
Не забыла? :D

Когда солдаты придут с победой домой,
Когда мы сможем гордиться страной.
Когда летним днем закружит снег в моем окне,
Квартиры для нас Света опустит в цене!

Когда в столице не станет уличных дам,
Не будут бить ни по лицам, ни по паспортам,
Когда для всех вождей мавзолей поставят на луне,
Квартиры для нас Света опустит в цене!

Когда морской прибой превратится в отбой,
Когда за мной и тобой придет архангел с трубой,
Когда наша жизнь привидится мне в кошмарном сне,
Квартиры для нас Света опустит в цене!
:-D

аниматор вернулся :).

Свет, а Свет, сегодня космонавты не смогли отстыковаться, скажите это повлияет на рынок недвижимости? когда я смогу квартиру очень дешево в москве купить?

Ну наконец-то! Я ужо прям уся истосковаласи! Сразу хочу задать вопрос: почему название топа - "Старик и море"? В отсутствии эрудиции меня уличить не выйдет, одноименное произведение читала, но хочу понять ВАШ ассоциативный ряд.

Всех приветствую! Когда будут хаты по 800 евро за метр в Москве?

В Риге раскрыли секрет роста количества сделок на РН. Оказывается, что сделки выросли из-за того, что банки переоформляют изъятые ипотечные залоги на дочерние фирмы, которые принято называть банком плохих активов, чтобы не портить отчётность( что само собой до поры до времени). А в РФ прибавьте к этому регистрацию права на квартиры, купленные аж в 2005 году, ведь как я говорила, влати при создании этой пирамиды учли даже фактор сознательной задержки регистрации собственности, что горе-инвестров не пустить мешаться им под ногами.

Товарисчи! А если абстрагироваться от Светы и ее невнятных аргументов - какие у кого мнения по перспективам недвиги? Этак на ближайшие пару лет? Я еще год назад была уверена, что цена метра сильно упадет (отнюдь не под влиянием Светиного шаманства, а совершенно от нее автономно). А сейчас мне начинает казаться, что это "прекрасное далеко" стало как-то еще дальше. Зато моя знакомая риэлторша со стажем преисполнена пессимизма - ей как раз кажется, что все очень тухло в перспективе и метр будет дешеветь. У кого какие мысли?

Превеееееед!
Ты также все на съеме? Скока в итоге за аренду выплатила за эти годы?

Треть москвичей готова к ипотеке! Ура-ура, пишет Рамблер в рубрике недвижимость.
http://orsn.rambler.ru/info/analytics/54405

А если почитать вдумчиво, то окажется, что треть москвичей думала когда-то про ипотеку. При этом большинство имеет первоначальный взнос ДО 500000 рублей. А платить готово не более 15 тысяч в месяц. Вот тебе и массовая готовность к ипотеке. Зато даже этих цифр хватает для того, чтоб посчитать, сколько должна стоить недвижимость. Берем любой ипотечный калькулятор и смотрим, первоначальный взнос 500 тысяч, платеж в месяц 10 тысяч, аннуитет, кредит лет на пятнадцать - получается, что стоимость недвижимости должна быть не более 1.3 - 1.4 миллиона. Так так большинство все-таки хочет однушку себе оформить, то вот она цена, от которой будет какое-то оживление рынка, когда сделки пойдут и люди с деньгами пойдут. 50000 долларов за однокомнатную квартиру или 1200-1300 за метр. А пока все эти 30% москвичей тупо сидят и сосут.

О! Мисс Врунья появилась :) И где квартиры по 1000 баксов за метр? И не надо ля-ля про то, что Лужка снимут, не было тут песен.

Друзья! Поздравляю Вас с праздником. Дедушку Юру отправили на отдых. Кто же теперь будет сдерживать цены?

28.09.2010 08:20, Москва.
Президент РФ Дмитрий Медведев подписал указ о досрочном прекращении полномочий мэра Москвы. "Отрешить Лужкова Юрия Михайловича от должности мэра Москвы в связи с утратой доверия президента РФ", - говорится в указе. Указ вступает в силу со дня подписания.

Юрий Лужков занимал пост столичного градоначальника более 18 лет.

Сам Лужков в понедельник вышел на работу из недельного отпуска и заявил, что в отставку не собирается. Газета "Ведомости" 28 сентября сообщила, что среди тех постов, которые могли предлагаться Лужкову в обмен на добровольный уход, — председатель Совета Федерации и руководитель госкорпорации "Олимпстрой".



МОСКВА, 28 сен — РИА Новости. Президент России Дмитрий Медведев подписал указ «О досрочном прекращении полномочий мэра Москвы», сообщила во вторник пресс-служба Кремля.
Юрий Лужков занимал пост столичного градоначальника более 18 лет.

В последнее время активно ходили слухи об отставке Лужкова, в СМИ резко критиковали его деятельность на посту мэра. Нелестные для мэра и властей города сюжеты показали ранее некоторые федеральные телеканалы.

В августе, когда Москва задыхалась от жары и смога, Лужков находился в отпуске за границей и не сразу вернулся, в связи с чем Кремль выражал недовольство.

Подробнее: http://news.mail.ru/politics/4501679/

В начале кризиса застройщики грозили, что скоро в столице новостроек просто не останется

http://www.kp.ru/daily/24565/738544/

Не, ну теперь в Москве с отставкой - каоке понижение?! Только вырастут!

если Интеко сейчас строить перестанет, а похоже перестанет... незаконченные бы достроили объекты хоть, то на рынке элитной и бизнес недвижимости будет весело. всего ничего остается в москве из таких объектов. вот и думайте подорожает или подешевеет...

и что? Лужек ушел. где обвал? дайте мне мое за 1 тыс. у.е. метр!

Лужков опустил девелоперов

Котировки крупнейших строителей упали на известии об отставке мэра Москвы
Рынок недвижимости чутко отреагировал на уход столичного главы Юрия Лужкова. Вчера после отставки мэра за «утрату доверия» инвесторы потеряли веру и в российских девелоперов. Акции основных игроков рынка недвижимости в течение дня потеряли на ММВБ от 1,6 до 3,3% цены. Больше всего «просела» группа компаний ПИК — до 117,75 руб. за бумагу. По мнению аналитиков, отрицательная динамика является временной. Новый градоначальник сможет упростить работу крупных компаний на прибыльном рынке недвижимости Москвы, считают эксперты.
Строительные компании вчера отказывались комментировать отставку градоначальника, ожидая, по-видимому, новостей о новом главе столицы и грядущих изменениях на рынке. Аналитики делали кардинально противоположные прогнозы относительно того, как смена власти отразится на самой «хлебной» стройплощадке — московской. Один из самых «популярных» прогнозов — будущее обрушение цен на жилье. Основанием для этого считается необоснованно завышенный сегодняшний ценник на рынке, падать которому не давал Юрий Лужков, считают эксперты... http://www.rbcdaily.ru/2010/09/29/market/514309

За три месяца объем предложения новостроек в Москве вырос на 50 процентов
За три месяца объем предложения на московском рынке жилья эконом-класса увеличился на 50 процентов и составил около 160 тысяч квадратных метров. Об этом говорится в исследовании компании Blackwood.
На продажу было выставлено около 2,5 тысячи квартир. В сентябре предложение на рынке эконом-класса в основном пополнилось за счет выхода на рынок таких объектов, как ЖК "Юрлово", ЖК "Битцевский", жилой дом на Коломенской набережной, 22 и ЖК "Мичурино".

Структура предложения на рынке жилья эконом-класса представлена в равных долях монолитными домами индивидуальных серий и панельными новостройками типовых серий. Около 60 процентов предложения представлено новостройками на стадии активного строительства, чуть более 30 процентов находятся на начальной стадии строительства, на уже сданные объекты приходится менее 10 процентов предложения.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса в сентябре 2010 года составила 3380 долларов, что на 5,2 процента превышает показатели июня. Рост по отношению к августу составил 1,3 процента. Повышение цен аналитики связывают как с повышением стадии строительной готовности объектов, так и с повышением покупательской активности.
http://realty.lenta.ru/news/2010/10/01/blackwood/

Распродажа «Дон-Строя»
Девелопер отдает столичные квартиры с дисконтом

Как прогнозировала РБК daily, компания «Дон-Строй Инвест» открывает продажи квартир, замороженные в мае этого года. Реализация жилья была остановлена для проведения аудита банком ВТБ, который должен получить 20% девелопера. Сейчас покупателям будет предложено более 85 тыс. кв. м в почти готовых объектах — «Доме на Беговой», «Измайловском» и «Лосином острове». «Квадраты» бизнес-класса «Дон-Строй» начнет продавать по цене от 112,5 тыс. руб., что, по подсчетам экспертов, в среднем на треть ниже сегодняшней стоимости жилья такого уровня.
О старте продаж с 1 октября в уже по строенных объектах и домах высокой степени готовности вчера сообщил «Дон-Строй Инвест» («жилое» подразделение ГК «Дон-Строй»). Основной объем предложения придется на дома бизнес-класса, строительство которых завершается в этом году: «Дом на Беговой», «Измайловский» и «Дом в сосновой роще». Также на рынок выйдут квартиры в «Лосином острове», срок сдачи которого обозначен 2011 годом. В целом на продажу будет выставлено более 85 тыс. кв. м жилья.
Несмотря на то что объекты уже почти построены, стартовая цена продажи квартир крайне невысока — от 112,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Как объясняют в «Дон-Строй Инвесте», ценовая политика компании рассчитана «на максимальное удовлетворение накопившегося на рынке отложенного спроса». Продавая все заявленные «квадраты» по минимальной цене, девелопер сможет выручить 9,56 млрд руб.
http://www.rbcdaily.ru/2010/10/01/market/515067

5 месяцев до цены метра в 800 евро к марту, если помните, беренцев тут кулаком в грудь себя бил, что будет именно так и он за свои слова отвечает :)

Я заметила , что в СМИ началась очередная попытка разогрева спроса. Каждый день рассказывают про ипотеку. Очевидно без этого инструмента вообще ничего не продать. И докладывают о росте цен на жильё. А может это правда?

Кстати! Народ! никто больше не заметил, что света177 пишет то правильно, то вдруг без пробелов практически. И полазив сегодня по первым топам об обвале заметила, что там небыло проблем со знаками препинания, а были лишь орфографические ошибки. А сейчас через раз отсутствие пробелов в текстах.... видимо аккаунт делят сразу несколько аниматоров.

Нужно иметь ввиду еще один фактор повышения цены на квартиры- размер квартир в Москве растет.
Сносят пятиэтажки, в которых однушка была 30 кв. м. на их месте строятся 17 этажки , в которых , однушки не менее 40. В нашем монолите, построенном на месте пятиэтажки -однушки уже 48 кв.м.
+ постепенно вымывается дешевая старая панель, пусть тоже панелью, но в новых домах с большой кухней, а значит и средняя цена жилья растет.
Я почти год не мониторила стоимость моих квартир. И обратила внимание , что когда я хотела найти квартиры, аналогичные двушке в 9-этажке в Кузьминках, я нашла только одну . Большинство квартир в новых домах- их там понастроили на месте пятиэтажек. И размер большинства двушек - уже от 60 кв.м., а не 40 кв.м., как 8-10 лет назад. Тогда таких больших двушек было единицы.
Даже, если не принимать внимание разницу в цене старо и новой панели, стоимость квартир растет из-за роста их размера.

Медведев распорядился поскорее выселять должников
GZT.RU, 5 октября 2010, 19:30
Фото: РИА Новости
Проблему коммунальных невыплат Дмитрий Медведев затронул на заседании Совета по развитию местного самоуправления, комментируя предложение снизить срок введения санкций по отношению к неплательщику с полугода до двух месяцев.
«Два месяца, мне кажется, это очень жестко, но шесть, может быть, действительно многовато. Давайте попробуем поискать более разумную середину», — цитирует реакцию Медведева агентство ИТАР-ТАСС.
Что же касается несобственников, то согласно действующему законодательству, за неуплату коммунальных платежей и квартплаты нанимателя через суд могут выселить в так называемый маневренный фонд. Новое жилье будет соответствовать норме 6 квадратных метров на одного человека. Золотая середина
«Сокращение периода для ввода санкций принимается, в первую очередь, для того, чтобы стимулировать население оплачивать долги», — считает эксперт департамента оценки «2К Аудит— Деловые консультации» / Morison International Ирина Воробьева. В качестве компромиссного решения санкции могут начать вводить, к примеру, через 4 месяца вместо шести.
«Думаю, установить срок в 4 месяца будет достаточным. Если наниматель не платит 4 месяца, то и дальше не будет», — соглашается управляющий партнер московской коллегии адвокатов «Легис Групп» Максим Домбровицкий.
Количество выселенных, по мнению адвоката, несколько вырастет. «Это нормальная регулятивная мера, — объясняет адвокат. — Выселяют не на улицу, а в другие жилищные условия, ведь есть люди, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и будут платить за наем жилплощади».
«Массового отъема квартир не будет, — уверена Ирина Воробьева. — В вопросах оплаты коммунальных услуг муниципалитеты в основном идут на компромисс и стараются использовать методы досудебного урегулирования». http://news.rambler.ru/7757265/

Счет текущих операций платежного баланса РФ в III квартале 2010 года, согласно опубликованной вчера оценке Банка России, составил всего $8,7 млрд. В два с небольшим раза меньше, чем во II квартале и в четыре раза меньше, чем в I-ом. Такими темпами, несмотря на официальные прогнозы ЦБ, он уже в ближайшие месяцы может стать отрицательным.

Теперь говорить о риске существенного ослабления курса рубля можно куда более определенно, чем пару недель назад (например, в колонке «Девальвация на пороге»). Впрочем, перед тем, как обсуждать pro и contra, а также варианты поведения ЦБ, напомню для не самых экономоцентричных читателей, о чем, собственно, идет речь. Ну, и заодно поясню – почему невозможно сделать точный прогноз, когда и насколько обесценится национальная валюта.

Платежный баланс – это, по сути, свод всех финансовых операций страны с внешним миром. Он состоит из трех самых больших частей: счет текущих операций, счет операций с капиталом и изменение международных резервов центробанка (раньше их называли золотовалютными резервами). Сумма, как легко догадаться при минимальном знакомстве с принципами бухучета, равна нулю.

Что такое резервы ЦБ объяснять, видимо, не надо. Разве что стоит напомнить, что их динамика определяется не только покупками валюты и золота (его доля в российских резервах, кстати, довольно быстро растет), но и курсами валют, входящих в их состав. Например, при нынешнем росте евро к доллару, формально (исчисленные в долларах США) резервы могут расти, даже если ЦБ продает немного валюты.

Счет текущих операций складывается из нескольких сальдо: внешней торговли товарами, услугами, оплаты труда и инвестиционных доходов. Сами по себе эти сальдо – всего лишь разница между экспортом и импортом. У России обычно отрицательные сальдо по последним трем компонентам. Мы импортируем больше услуг, чем продаем (здесь «спрятаны» в значительной степени транспортные услуги и туризм, так что удивляться особо нечему). Используем довольно много иностранной рабочей силы, которая часть зарплаты отправляет домой, – и не только в нищий Таджикистан, но и в благополучные страны Европы и Америки. И платим немало процентов по внешним долгам и дивидендам от вложений в российские активы (тут, кстати, есть резонный вопрос: что из этого уходит настоящим иностранцам, а что – зарегистрированным за границей структурам российского происхождения, но ответа на него статистика дать не может).

Замечу, впрочем, что все эти три сальдо либо близки к нулю, либо меняются относительно слабо, то есть заметного значения для анализа обычно не имеют. Пока. В недалекой перспективе, когда и внешних долгов, и гастарбайтеров может стать больше, ситуация вполне может измениться.

Самая же существенная и самая динамичная статья счета текущих операций – сальдо внешней торговли товарами. Именно в ней лучше всего отражается и сырьевая зависимость российской экономики, и курсовая политика, и многие другие вещи. Важно понимать несколько вещей. Во-первых, в натуральном выражении российский экспорт растет медленно, зато в денежном способен изменяться очень сильно. Во-вторых, российский импорт (за исключением редких шоковых моментов вроде зимы 2008–весны 2009 годов) быстро растет. Темпы меняются – в зависимости от внутреннего спроса и динамики курса рубля, но при более или менее стабильном рубле типичные темпы роста импорта порядка 30% в год.

Иными словами, при стабильных ценах на сырье мы имеем две кривые: практически горизонтальную прямую и экспоненту, понятно, что они довольно скоро должны пересечься, импорт станет больше экспорта, а сальдо внешней торговли отрицательным. Если нынешние тенденции не изменятся, возможно, мы не столь уж далеки от этой ситуации.

Счет операций с капиталом отражает по сути две вещи: межграничные кредиты и покупку активов. В нем довольно много статей – с разбивкой на государственные и частные вложения и заимствования. В принципе, оттуда можно узнать много всяких интересных вещей, например, об активности банков и нефинансового сектора в привлечении и погашении внешних долгов, активности в покупке иностранных активов. Увы, не всегда эта информация однозначна: применяемые в современном бизнесе финансовые схемы зачастую маскируют реальное предназначение сделок.

Тем не менее, если смотреть на результаты III квартала, видно, по крайней мере, две вещи: заметное падение прямых инвестиций и рост банковских заимствований. Пока я писал этот текст, Сергей Журавлев предположил, что первое – результат сделки «Лукойла» и Conoco Philips, а второе – свидетельство carry trade (операций, при которых инвестор одалживает в валюте страны с низкими процентными ставками, например, в йенах или американских долларах, а вкладывает в (желательно растущие или хотя бы стабильные) валюты с высокими ставками).

Кроме того, по одной из статей капитального счета можно судить о дедолларизации денежного оборота. Так, судя по оценкам ЦБ, объем наличной валюты на руках у населения снизился в III квартале на $2,7 млрд, а всего с начала 2010 года – на $13 млрд.

А по сумме статей «пропуски и ошибки» и «невозврат экспортной выручки» – об объемах бегства капитала (не оттока, а именно бегства – нелегального вывода денег) и объема «серого импорта» (он финансируется за счет схем, которые не попадают в прочие статьи, классифицируемые ЦБ).

Тем не менее, наиболее часто используемый, самый понятный и надежный вывод из статей капитального счета – оценка чистого притока частного капитала. В III квартале был небольшой отток – $4,2 млрд, всего с начала 2010 года отток составил $16 млрд, при этом во II квартале наблюдался даже небольшой приток.

Самое же главное, что нужно помнить при анализе данных счета капитала, – они очень волатильны, сильно «прыгают», меняют знак, о тенденциях говорить трудно, поскольку даже одна не слишком большая по мировым меркам сделка способна «выбить» ряд из тренда.

Однако все же вернемся к проблеме курса. И тут придется ответить на несколько вопросов, которые в прошлый раз остались «за кадром».

Почему приближение текущего счета к нулю заставляет предполагать ослабление рубля?

Во-первых, опыт. Так уже было. И в 1998, и в 2008 году, и хоть и менее драматично – в первой половине нулевых. Российские власти всякий раз пугались того, что текущий счет станет резко отрицательным, международных резервов надолго не хватит и рано или поздно придется девальвировать.

Во-вторых, поведение инвесторов и населения: при высоких ценах на нефть, высоком сальдо торгового баланса они покупают рубль, наблюдается приток капитала, при низком сальдо – наоборот. Особенно ярко это проявилось в конце 2008 года. Сейчас сложилась в чем-то уникальная ситуация – весьма высокие цены на нефть и низкое сальдо. Похоже, стоит ценам дрогнуть, как сильный отток капитала может возобновиться. Впрочем, пока руководство ЦБ прогнозирует приток (хоть и не слишком высокий) на IV квартал и укрепление рубля. Возможно, их уверенность объясняется каким-то инсайдерским знанием – скажем, о запланированных крупных займах госбанков, ничем иным объяснить такой оптимизм невозможно.

Почему «некоторые пессимисты» начинают говорить о возможных проблемах, когда текущий счет все еще положителен, есть же шанс, что он стабилизируется?

Есть. Во-первых, нефть последние дни дорожает. Если это тренд, то проблемы на какое-то время откладываются.

Во-вторых, теоретически может притормозить рост импорта. Скажем, внутренний спрос стабилизируется, а мы начнем покупать все больше отечественных товаров. Не похоже. Потребительские расходы и оборот ритейла растут (не так быстро , как до кризиса, но все же растут), инвестиции, а значит и закупки оборудования за границей фактически стагнируют, но рано ил=C

Света,вот вы всегда ратовали за сбережения в долларах.Я была с вами согласна.Сегодня мы и еще несколько приятелей потеряли эту веру и перевели все в местную валюту(наша валюта одна из конвертируемых).Так вот,я считаю,что эта неустойчивая ситуевина с валютами (и долларои и евро)подстегнет спрос на квартиры.Стремно на чемодане денег сидеть.Стремнее,чем купить недвигу по цене выше,чем будет завтра.Так хоть крыша над головой будет.
И про рынок недвижимости скажу вам (правда украинский,а не российский).Люди у которых есть деньги покупают жилье и 2-е и 3-е и не ждут следующего падения.Я свою квартирку за месяц продала по цене рыночной.Пришли и купили и не торговались.

Расскажу Вам очень интересный случай , а Вы хотите верьте, а хотите проверьте.
Моя приятельница решила продать квартиру в Южном Бутово. 2-комн. распашонка 60м2. Цену выставила 5,900,000. По рекламе( звонили только из форума авто.ру) было 3 звонка. Посмотреть пришли только двое. Второй попросил упасть на сто тысяч. В результате договорились на 187,000долларов США. Покупатель хотел покупать в ипотеку. Причём ипотеку брать на доплату к деньгам от продажи однушки. Доплата составляла 55,000долларов. Три банка(МКБ, Дельта. Сбер) отказали в кредите. А у него, с его слов хорошая кредитная история. Продолжать?

Так квартира, оказывается, продана. Следовательно, квартиры все же продаются и покупаются. Но, по моему мнению, знакомая Светаланы с ценой погорячилась. Хозяин-барин)

Мне кажется, что судить о РН по сайту авто.ру, по меньшей мере, очень оригинально :-)

Банковская недвижимость всплывет
ЦБ обяжет отражать в балансе девелоперские проекты


Банк России обнародовал проект указания, которое заставит банки раскрывать объем недвижимости на балансе. Отображать в отдельных пунктах надо будет здания и землю, которые банк не использует в основной деятельности — это могут быть как залоги, так и инвестиционные проекты. В баланс попадет также информация об амортизации и переоценке поступившего к банку недвижимого имущества.
По-новому отображать информацию о своей недвижимости банки будут уже с января 2011 года. Кроме залоговых объектов раскрывать им нужно будет также информацию о вложениях в сооружение объектов недвижимости, не используемой в основной деятельности.
Сейчас вся подобная недвижимость отражается в балансе как «необоротные запасы». Резервы по таким запасам не создаются, и вычленить данные о недвижимости в общих активах банка непросто. ЦБ уже давно обеспокоен скопившимися у банков непрофильными активами, около 70% которых составляет недвижимость — в основном это залоги по кредитам. В сентябре замдиректора департамента банковского регулирования и надзора ЦБ Владимир Чистюхин заявил, что у десятка банков ситуация с непрофильными активами критическая: они составляют более 20% всех активов.
Новое указание Банка России станет переходным документом, считает директор департамента банковского аудита ФБК Алексей Терехов. «Вероятно, регулятор обратит более пристальное внимание на недвижимость на балансе банков, например, определит порядок амортизации объектов или же их выводы в отдельные структуры», — говорит г-н Терехов. В нынешней версии указания предусмотрено отображение амортизации, но регулятор не диктует банкирам порядок, по которому должна проводиться переоценка.
«Как данное указание повлияет на рынок, пока сказать сложно. Это будет понятно, если ЦБ заставит создавать резервы под непрофильные активы», — отмечает финансовый директор Бинбанка Алексей Китаев. Новый порядок учета поможет сделать более ясной российскую отчетность крупных банков, у которых много недвижимости на балансе, считает главный бухгалтер Московского банка реконструкции и развития Алексей Елтышев.
Во время кризиса банкам досталось немало недвижимости от проблемных заемщиков. Так, Сбербанку перешли доли в комплексе «Город столиц» в «Москва-Сити», бизнес-центр «Царев сад», башня «Нордстар Тауэр» и многие другие крупные объекты. Банку Москвы отошла половина комплекса «Подольские просторы», Альфа-банк получил бизнес-центр «Северное сияние» и два здания штаб-квартиры должника — компании МИАН.

ЕКАТЕРИНА БЕЛКИНА
08.10.2010
http://www.rbcdaily.ru/2010/10/08/finance/517191

Город не для жизни

Лина Калянина, редактор отдела конъюнктуры журнала «Эксперт».
Илья Ступин, специальный корреспондент журнала «Эксперт».
Алексей Хазбиев, редактор отдела инфраструктурных отраслей журнала «Эксперт»
Алексей Щукин, специальный корреспондент журнала «Эксперт».

Стратегия развития Москвы при Лужкове была нацелена на извлечение из города максимальной прибыли чиновниками и приближенным к ним бизнесом. Клановость, волюнтаризм, чудовищная неэффективность и коррупция — характерные черты московского капитализма


«Других правлений мы не знаем, нам не с чем сравнивать» — такова была доминирующая реакция бизнеса на наш вопрос об отношении к отставке Юрия Лужкова. Узнав о столь знаковом событии, столичные предприниматели вдруг поняли, что вот уже почти двадцать лет работают в определенной бизнес-модели и не знают, что может быть как-то по-другому. Все привыкли к сложившимся правилам игры.

Вот лишь некоторые наброски этих правил. Если ты хочешь открыть ресторан, то лицензию на торговлю алкоголем можно получить только за определенную плату, обратившись за этим в специальную компанию. А любой территориальный милиционер может прийти к тебе в ресторан поужинать, как к себе домой. Если у тебя косметический салон, то расходные материалы ты должен покупать у фирмы, указанной тебе контролирующими органами, а «территориальные» чиновницы будут обслуживаться в твоем салоне бесплатно. Если вдруг предприниматель решил озеленить территорию вокруг своего магазина или офиса, то растения нужно закупать только у определенной компании, на которую тебе укажут. Если ты, не дай бог, девелопер, то оставь всякую надежду на то, чтобы построить дом без коррупционных затрат — так просто не бывает в Москве.

Долгие годы все специфические столичные накрутки и издержки успешно перекладывались ценами на плечи потребителей — в период высокой конъюнктуры высокий платежеспособный спрос стекался в столицу со всей страны, несмотря на запредельные цены в городе.

Сейчас столичный бизнес озабочен тем, какими будут новые правила игры, и не важно, кто их будет диктовать — «питерские» или «московские».

Дело куда серьезнее — перестала функционировать вся система лужковского стройкомплекса. Вовлеченные в систему строители сейчас, мягко говоря, очень недовольны поведением Лужкова, считают, что он повел себя по отношению к ним безответственно, что надо было уходить мирно, обеспечив преемственность. Скорее всего, бюджетные долги в строительной системе объясняют и тот странный факт, почему Лужков так яростно сопротивлялся отставке и ушел со скандалом. Казалось бы, до окончания срока его правления остается несколько месяцев, на следующий срок он бы уже не выдвигался. Почему не уйти на несколько месяцев раньше? Что принципиально это меняет? Как говорят близкие к городским властям застройщики, Лужкову важно было пережить на этом посту Новый год, а точнее — традиционно приходящееся на конец года активное распределение бюджетных средств, как федеральных, так и местных. И, видимо, проблема настолько остра, что впору было отказываться от почестей и регалий и до последнего спасать положение.

Ниже мы приводим экспресс-анализ наиболее значимых секторов московского хозяйства в том виде, как они сложились в эпоху Лужкова. И начнем со стройки.

Схемы вместо рынка

Стройкомплекс Москвы с ежегодным оборотом порядка 1 трлн рублей (что сопоставимо с бюджетом столицы) — хребет городского хозяйства. Условно его можно разделить на два крупных, взаимосвязанных между собой блока.

Первый блок — жилищное, гражданское и инфраструктурное строительство по городскому заказу. В этом году ежегодный объем бюджетных инвестиций в строительство составит порядка 204 млрд рублей (примерно 7 млрд долларов), из которых около 36 млрд будет потрачено на строительство жилья, 26 млрд — на инженерию, около 10,6 млрд — на школы и детсады, порядка 38 млрд — на дорожное хозяйство.

Денежные потоки в сфере горзаказа всегда контролировались чиновниками, напрямую подотчетными мэру Москвы. До 2008 года финансирование строительных работ осуществлялось через компанию «Москапстрой». Затем был создан департамент городского заказа. «”Москапстрой” был осьминогом, который своими щупальцами держал строительных подрядчиков и ими управлял. Через эту структуру первые лица города регулировали все денежные потоки. Большим подрядчикам давали кусок побольше, мелким — помельче, и программы не срывались», — рассказывает один из столичных застройщиков. Периодические попытки чиновников стройкомплекса вывести часть бюджетных средств «под себя», то есть в подконтрольные им департаменты, жестко пресекались.

Второй блок — бизнес, связанный со строительством коммерческого жилья, офисов и торговых центров. До кризиса в Москве ежегодно возводилось около 3 млн кв. м коммерческого жилья, сейчас — около 2 млн кв. м. При средней цене порядка 150 тыс. рублей за квадрат ежегодный оборот этого сегмента строительного рынка можно оценить примерно в 300 млрд рублей. Объем офисного рынка составлял около 375 млрд рублей (ежегодно вводилось около 1–1,5 млн кв. м). В строительство торговых центров инвестировалось по 110 млрд рублей (сдавалось около 500 тыс. кв. м в год). Таким образом, ежегодный совокупный объем инвестиций в строительство коммерческих объектов оценивался примерно в 785 млрд рублей (или 26 млрд долларов).

Основное условие доступа как в сферу горзаказа, так и в коммерческий сегмент отнюдь не наличие денег, домостроительных мощностей и профессиональных компетенций, а близость к административному ресурсу. В городе не создано прозрачной и обоснованной (с точки зрения градостроительного развития мегаполиса) модели выделения земельных участков. Вместо нее возникли всевозможные схемы, связанные прежде всего со сносом и реконструкцией существующих построек, с точечной застройкой свободных участков, в том числе зарезервированных под строительство инфраструктурных объектов или дорог, а также с возведением панельного жилья на окраинах.

Рента для приближенных

Коррупционность московского стройкомплекса достигла невиданных масштабов. Даже крупные девелоперы в последние годы жаловались, что жадность чиновников перешла все мыслимые границы. По словам участников московского рынка недвижимости, в стоимости квадратного метра жилья хорошего качества в более-менее приличном районе величина коррупционных издержек составляет от 2 до 3 тыс. долларов.

За годы правления Юрия Лужкова вокруг этого огромного и непрозрачного рынка возникло несколько эшелонов игроков. Самые лакомые земельные участки в центре города под строительство объектов коммерческой недвижимости и элитного жилья доставались всевозможным «друзьям мэрии», таким как Шалва Чигиринский, Тельман Исмаилов и др.

Ближе всех к мэру оказалась компания «Интеко». Можно сколько угодно спорить о бизнес-талантах Елены Батуриной, однако трудно отрицать очевидное: «Интеко» оказалась на привилегированном положении. Батурина сумела сформировать огромный земельный банк, включающий крупные территории под строительство жилья и коммерческой недвижимости.

Позиции «Интеко» и глубина ее проникновения в бизнес-среду особенно укрепились после создания «Москонтроля» — суперведомства, напрямую подчиненного Лужкову и контролировавшего все инвестиционные процессы в городе. В кресло руководителя «Москонтроля» был посажен Александр Рябинин. Как выяснилось, ранее работавший в структурах «Интеко». Рябинин визировал все распорядительные документы о строительстве тех или иных объектов до того, как они передавались на утверждение мэру Москвы.

На несколько ступенек ниже компаний из «ближнего круга» расположились крупные столичные застройщики, имевшие определенные связи в среде чиновников и успешно лоббировавшие масштабные проекты строительства жилья бизнес-класса — высоток и домов-муравейников. Это «Дон-строй», «Миракс», «Конти», «Капитал-групп» и др.

Третью группу, напрямую связанную с московской мэрией, составили крупные строительные компании — СУ-155, «Мосинжстрой», МФС-6, МСМ-5, ДСК-1, ПИК и др. Собственно, эти компании и есть экономический фундамент московского стройкомплекса. Именно они осваивают бюджетные средства, выполняя большую часть госзаказов, строя муниципальное жилье, объекты инфраструктуры и т. д.

«Друзья мэрии» и игроки из «ближнего круга» не только владельцы крупных компаний, они же участники схем трансформации административного ресурса в деньги. Вот как об этом говорит один из участников рынка: «В Москве много средних и мелких фирм, которые получили участки под застройку, но, столкнувшись с административными барьерами, не могли развивать проекты. Когда сроки инвестконтрактов истекали, на горизонте появлялись “друзья мэрии” и скупали такие фирмы за копейки. Тут же вокруг инвестконтракта начиналось движение. Сроки действия документов продлевались, объемы выхода площадей увеличивались. Новый собственник за долю в проекте привлекал крупного строительного подрядчика, который, в свою очередь, получал бюджетный кредит либо крупный бюджетный заказ. Таким образом, “друзья мэрии” получали до 40 процентов площадей в объектах недвижимости, не вложив в строительство ни копейки собственных средств. А подрядчики зарабатывали на продаже своей доли. Так нематериальный актив в виде адмресурса превращался в деньги».

Конвульсии спрута

Административно-коррупционный маховик не мог крутиться бесконечно. Во-первых, хаотичная и бесконтрольная застройка спровоцировала инфраструктурные дисбалансы. Во-вторых, в кризис городской бюджет, больше чем наполовину формирующийся за счет налога на прибыль организаций и доходы физлиц, резко похудел. Лишившись бюджетной опоры, сначала стали сдуваться «друзья мэрии», а затем и их партнеры — крупные домостроительные холдинги. «Стройкомплекс в последние полтора года стал рассыпаться. Раньше Лужков и Ресин держали подрядчиков в узде за счет бюджетных денег. Но деньги исчезли. Многие инвестпроекты оказались замороженными. Кто-то погряз в согласованиях. У кого-то нет денег. Проектирование остановилось, полгода никаких заказов. ГлавАПУ без денег, потому что новых проектов нет. НИИПи генплана — без денег. “Моспроект” — без денег. Потому что у большинства участников рынка сегодня нет нормально оформленной земли. Уже полгода, если не больше, полный столбняк. Кушать нечего», — сетует один из строителей. Многие крупные компании были вынуждены отказаться от инвестиционной деятельности и вернулись к генподряду.

И лишь компания «Интеко» оставалась островком благополучия. В условиях жесткого бюджетного дефицита власти Москвы учредили компанию «Мосземсинтез» и начали закачивать в нее бюджетные деньги. Предполагалось, что «Мосземсинтез» будет финансировать инфраструктурное развитие территорий под комплексную застройку. Однако сюжет начал развиваться по иному сценарию. Новую структуру возглавил руководитель «Москонтроля» Александр Рябинин. А первой крупной операцией с участием «Мосземсинтеза» стал выкуп неизвестной компанией земельного участка у структур «Интеко» в самый разгар кризиса. По слухам, заказчиком развития территории стал сам «Мосземсинтез». Вырученные средства позволили Батуриной рассчитаться с долгами и завершить начатые до кризиса проекты.

Такой расклад стал мощным раздражителем для многих игроков. В том числе для федеральных бизнес-групп, которые в последние годы интенсивно расширяли сферу своего влияния в Москве. Речь идет не только о таких компаниях, как «Главстрой» или ПИК, подконтрольных, соответственно, Олегу Дерипаске и Сулейману Керимову. Но также и о структурах с питерскими корнями, за которыми стоят весьма влиятельные федеральные чиновники. Это Группа ЛСР (контролируется сенатором Андреем Молчановым), «ЛенспецСМУ», «Пионер» и ряд других. В последнее время питерцы активно скупали площадки под застройку в Москве и ближнем Подмосковье, и совершенно очевидно, что олигополия «друзей мэрии» мешала их экспансии, а также повышала инвестиционные риски.

Обострение инфраструктурных проблем и нарастающее недовольство бизнес-кругов послужили благоприятной почвой для старта кампании против Лужкова. Логично, что в первую очередь были демонтированы редуты, созданные усилиями мэра и его жены. Сначала в поле зрения следователей оказался глава «Москонтроля» Рябинин: чиновника заподозрили в коррупции и возбудили против него уголовное дело. Затем прокуратура Москвы потребовала от правительства города отменить распоряжения, на основании которых структуры «Интеко» (а именно — АОЗТ «Матвеевское») получили 24 га земли в пойме реки Раменка под комплексную застройку. Выяснилось, что эти участки предназначались для представительств иностранных государств. Генпрокурор Юрий Чайка даже направил письмо президенту, где обратил внимание на бездействие столичных властей. Заметим, что одних только этих скандалов вполне достаточно для увольнения мэра Москвы в связи с утратой доверия.

Передел неизбежен

Со сменой власти возникает риск агрессивного передела собственности. И в этом смысле назначение главы московского стройкомплекса Владимира Ресина временно исполняющим обязанности мэра многим представляется оправданным. Дед, как называют его строители, до сих пор едва ли не самая авторитетная фигура в профессиональной среде. «Ресин призван обеспечить согласование интересов разных бизнес-групп, в том числе федеральных. Громкие корпоративные конфликты сейчас никому не нужны», — размышляет один из наших собеседников.

Одним из объектов недружественных действий почти наверняка могут стать активы «Интеко». По мнению девелоперов, если будут инициированы проверки распорядительных документов о выделении земли аффилированным с «Интеко» компаниям, то многие постановления можно будет расторгнуть — хотя бы под предлогом несоответствия федеральному законодательству. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, как новые власти распорядятся изъятыми участками: выставят на торги или перераспределят в закрытом режиме.

Первые тревожные звоночки для Батуриной уже прозвучали. На днях глава Внешэкономбанка Владимир Дмитриев заявил, что запланированное ранее сотрудничество между компанией «Интеко» и ВЭБом по созданию по всей стране сети домостроительных комбинатов (ДСК) для строительства доступного жилья не получит развития. Вслед за Лужковым отправлен в отставку Александр Рябинин. Ведомство, которое он возглавлял, скорее всего, будет ликвидировано.

Новому градоначальнику придется искать пути преодоления кризиса на строительном рынке, восстанавливать ритмичность финансирования строительных работ. «В традицию московской строительной отрасли плотно вошла практика работы в долг и на взаимозачетах. Все это время на ключевые стройки за руку под обещания первых лиц стройкомплекса приводились подрядчики, поставщики бетона, конструкций. Сейчас везде есть проблемы с финансированием. По муниципальным объектам ситуацию придется разруливать в ручном режиме, а вот с коммерческими стройками — сложнее. Рынок может захлестнуть волна судебных споров и конфликтов с участием подрядчиков и поставщиков», — полагает один из экспертов.

Рукотворный коллапс

Образ «мудрого, крепкого и успешного хозяйственника» рушится при анализе любимой сферы Лужкова — градостроительства. Ключевые проекты здесь проваливаются или оборачиваются скандалами. Очевидные урбанистические законы регулярно нарушаются с особым цинизмом.

Укажем лишь на самые вопиющие примеры. В Москве частично застроены резервные территории, которые оставлялись в советские времена под дороги. Перед Курским и Киевским вокзалами возникли огромные торговые центры: эти объекты привлекают дополнительные потоки людей и машин, что ухудшает транспортную ситуацию в центре города. Торговыми центрами сегодня застроены и территории вокруг станций метро. В результате съедены резервы для развития — цену этих ошибок в деньгах невозможно выразить.

В Москве крайне мало дорог: под ними 8,7% городской площади против 20–25% в Лондоне и Париже. Дорожное строительство в последние 20 лет не соответствовало темпам развития города. Но это полбеды. Уплотнительной застройкой власти резко усилили давление на слабую дорожную сеть. В результате в пробки превратились сегодня даже проезды во дворах. В новых районах и кварталах пробки запрограммированы, поскольку проектирование там ведется по нормативам 20−летней давности.

Как ни странно, даже любимые стройки Лужкова не удалось сделать современными с точки зрения транспорта. Возьмем новый деловой район Сити. Он не работает еще и на четверть мощности, а окружающая территория уже представляет собой огромную пробку. Парковочных мест и проездов хронически не хватает.

Адская подземка

Едва ли не главная проблема Москвы — транспортная инфраструктура. Прежде всего метро. Московский метрополитен, изначально рассчитанный на обслуживание 3 млн пассажиров в день, сейчас ежедневно перевозит уже более 9 млн человек. В часы пик загрузка вагонов зачастую превышает норму почти в два раза — десять человек на квадратный метр при допустимых пяти. Но ни руководство метрополитена, ни столичные власти это, похоже, нисколько не заботит. Вместо того чтобы попытаться разгрузить проблемные участки на перегруженных линиях, руководство подземки просто ограничивает вход на станции, а иногда еще и отключает половину эскалаторов. По официальной версии, это делается ради экономии электроэнергии. Такая экономия привела к тому, что пассажиры теперь вынуждены толкаться в метро на всем пути следования, вплоть до выхода на улицу.


Московское метро перевозит более 9 млн человек в день. Это более чем втрое выше расчетной нагрузки
Фото: ИТАР-ТАСС
В московском метро все время ужасная духота и нестерпимый шум. Проведенные многочисленные исследования НИИ строительной физики показали, что уровень шума на большинстве станций превышает допустимые пределы в среднем в полтора раза. При норме в 60 дБ, например, на станциях кольцевой линии этот показатель устойчиво превышает отметку в 90 дБ, а кое-где доходит и до 100–110 дБ. Уровень шума можно снизить, кардинально обновив вагонный парк. Сейчас он насчитывает примерно 4,5 тыс. единиц, и большая часть вагонов построена по технологии пятидесятилетней давности, которая не предусматривает ни искусственное кондиционирование, ни изоляцию от внешних шумов. А новых вагонов с контролем климата и чуть лучшей, но тоже далеко не идеальной шумовой защитой в городе менее 7%. Однако руководство ГУПа предпочитает не закупать новые вагоны, а ремонтировать старые. Если еще два года назад начальник Московского метрополитена Дмитрий Гаев обещал ежегодно закупать по 170 новых вагонов типа «Русич», то теперь снизил закупки до 75 единиц в год. Это означает, что при нынешних темпах закупок полного обновления подвижного состава пассажирам придется ждать более 50 лет. И это при том, что деньги у Московского метрополитена есть. По итогам 2009 года ГУП получил почти 2 млрд рублей чистой прибыли. Правда, значительную часть своей прибыли метрополитен тратит не на повышение комфорта, а на сомнительной надобности проекты вроде установки плазменных панелей на станциях для трансляции рекламных роликов самого ГУПа.

В соответствии с Генпланом развития Москвы до 2025 года в столице построят еще 60 км путей и откроют более 20 новых станций метро. Из городской казны на это будет потрачено около 350 млрд рублей — почти треть годового бюджета столицы. Строительством метро в городе занимается фактически единственный генподрядчик — «Мосметрострой». И строит он, надо сказать, с размахом. В столице стоимость строительства одного километра пути со всем необходимым оборудованием составляет более 50 млн евро, а если считать вместе со станциями, то получится 145 млн евро. Это почти в три раза больше, чем в Китае, Таиланде и других азиатских странах. Но если, например, в КНР за эти деньги местные жители получат суперсовременный и практически бесшумный метрополитен, то у нас — морально устаревший и технически отсталый объект, который к тому же не отвечает установленным нормам комфорта. Более того, безудержное строительство новых станций и расширение сети Московского метрополитена в Подмосковье неизбежно приведет к коллапсу транспортной системы города.

Архитектурный беспредел

В эпоху Лужкова планомерно уничтожалась историческая среда города. Москва потеряла сотни архитектурных памятников, свой уникальный аромат, перестала быть культурным центром — за годы лужковского руководства было снесено около 700 исторических зданий.

Что же получили москвичи взамен? Сотни зданий низкого качества. Архитекторов с мировым уровнем в Москву не пустили, отечественным звездам не дали развернуться. В итоге город был застроен неизвестными героями из «моспроектов», которые обладают только талантом согласований.

Полным провалом закончилась программа строительства гостиниц. Постановлениями столичного правительства регулярно выделялись участки для возведения отелей, которые потом по-тихому застраивались более выгодными жильем и офисами. В результате даже в эпоху инвестиционного бума в Москве было введено ничтожное для мегаполиса количество гостиниц — не более пяти-десяти. При этом жертвой передела пала «Россия», крупнейшая гостиница города, что усугубило дефицит номерного фонда. В итоге наша столица — один из самых дорогих городов по стоимости гостиничных номеров.

По мнению экспертов, логичным шагом новой городской власти может стать приостановка действия принятого недавно Генплана Москвы и проведение повторных слушаний и обсуждений. К этому документу есть претензии и у специалистов, и у игроков строительного рынка. Суть их сводится к тому, что Генплан — это недетализированный набор случайных положений, которые допускают произвольную трактовку и блокируют развитие города.

Вся стратегия развития Москвы при Лужкове была нацелена на извлечение из городской территории максимальной прибыли. В то время как лучшие города глобального мира остро конкурируют за людей качеством жизни, в Москве провинциально воруют за счет уменьшения количества общественных благ. Именно в этом главный отрицательный результат лужковской эпохи. Нынешняя система заточена только под извлечение денег и блокирует любые новации, мешающие этому. У лужковской Москвы нет будущего.

Смена мэра хотя бы дает шанс поменять приоритеты городского развития. Шанс, что на первый план выйдут не интересы инвесторов и чиновников, а реальные проблемы жителей — строительства, транспорта, экологии, комфорта городской среды.
http://www.expert.ru/printissues/expert/2010/39/gorod_ne_dlya_zhizni?esr=17

Число сделок по покупке квартир в городу Москве в августе понизилось на 17%




МОСКВА, три сентября - РИА Новости. Количество сделок по купле-продаже жилья в Москве, зарегистрированных в августе 2010 года, снизилось, по сравнению с июлем, на 17,18% - до 6,53 множества говорится в сообщении на сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра да и картографии (Росреестр) по Москве.

В собственную очередь, по этим ведомства, число ипотечных сделок в городу Москве в минувшем месяце снизилось на 11,55% - до 1,523 тысячи ипотек в мощь контракта и в силу закона. Кроме того, устанавливается на сайте, с июня в Москве имелось зарегистрировано 422 договора участия в долевом строительстве (жилой фонд).
http://www.stroymir.org/9503-CHislo-sdelok-po-pokupke-kvartir-v-gorodu-Moskve-v-avguste-ponizilos-na-17.html

http://ufc-capital.com/blog/beglaryan/2010/10/07/gb6937/
ЦЕНЫ НА БРИТАНСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ НА ГРАНИ КОЛЛАПСА:ОЧЕРЕДЬ НА QE II ЗА БАНКОМ АНГЛИИ ?

Сенсационное падение цен на жилье в Великобритании(индекс стоимости жилья показал в сентябре крупнейшее падение в истории, рухнув сразу на 3.6%) повергло рынок в шок.По крайне мере, наблюдая за комментариями господина Martin Ellis создавалось именно такое ощущение.Выступая в прямом эфире делового телеканала CNBC главный экономист крупнейшего в стране ипотечного агентства Halifax выглядел на удивление бледно и вопреки обыкновению не улыбался, обнажая свои прекрасные британские зубы.

Пытаясь сохранять «хорошую мину при плохой игре» господин Ellis попытался убедить аудиторию в том, что столь грандиозное падение пока не означает немедленное начало нового тренда на рынке недвижимости."... Слишком рано говорить о том, что на основании только одного месяца, надо делать далекоидущие выводы..." заявил экономист Ellis.Хотя при этом согласился, что понять причины столь сильного падения пока сложно.По его мнению, более объективным показателем оценки состояния дел на рынке жилья, можно лишь дождавшись окончательных данных за 3 квартал, а еще лучше за второе полугодие, то есть дождать хотя бы октябрьской и ноябрьской статистики.На данный момент, с учетом сентябрьского падения цен, в годовом показателе стоимость недвижимости на 2.6% выше чем в том же периоде прошлого года.Однако темпы и скорость падения настораживают.

Учитывая.что британский сектор недвижимости очень неоднороден, так как рост стоимости жилья в Лондоне нейтрализуется почти полной катастрофой в британских провинциях.Это создает существенный дисбаланс, так как иностранный спрос на столичную недвижимость (слабый фунт поощряет подобные инвестиции) уже привел к перекосу в ценах.Если эта тенденция будет продолжаться и дальше, то рано или поздно, начнет лопаться и пузырь в Лондоне, так как на данный момент негласная квота на иностранные инвестиции в сектор жилой недвижимости, почти исчерпана.Для Банка Англии похоже наступает момент истины.Британская экономика слишком сильно зависит от состояния дел в банковском секторе и в финансовой отрасле в целом.Тот новый бум на ипотечном рынке, который спровоцировал Банк Англии резко понизив учетную ставку и запустив программу выкупа инструментов денежного и долгового рынка (QE) естественно не могли не оказать позитивного влияния на сектор недвижимости.Однако основной успех пришелся отнюдь не на региональные рынки недвижимости, а на Лондон и некоторые графства.Тем не менее, если предположить, что Британия стоит на пороге нового этапа падения цен, это неизбежно ударит по банковским балансам, на которых висит огромное количество ипотечных залогов.

Крупнейшие игроки на ипотечном рынке Британии, уже национализированы или находятся под контролем государства, но вся беда в том, что балансы самого государства уже далеко не те, что год назад.Поэтому, если Банк Англии все таки решится на запуск QE II (программы количественного смягчения) это будет означать, что местные монетаристы использовали свой последний резерв.Дальше только монетизация долга с одновременной девальвацией фунта Британии.Таким образом, появился второй потенциальный кандидат на место в «комитете Большого Станка» где уже сидит Банк Японии.Как выразился в порыве страсти один из британских депутатов,"... если это не политика девальвации, то что это еще может значить ?..." Интригу во всем этом, добавляет тот факт, что рядом находится Ирландия, чей рынок недвижимости шатается не меньше британского и при этом, львиная доля иностранных инвестиций в ирландскую недвижимость исходила от поданных Британии.>>

Вернёмся к покупателю Южнобутовской квартиры. Ему отказали с ипотекой в трёх банках. Чистая з/п у него 90,000рублей и взять он хотел всего-то(это для крутых я упомянула слово всего-то) 50,000 долларов США. Вот я думаю, что возможно банки и дают ипотеку, но только на то жильё, которое у них в залоге. На чужое не дают. А в ФОРА-БАНКЕ на Беговой стояла рекламка-" Ура! Мы возобновили ипотеку". Значит они ипотеку приостанавливали? Вот я описала Вам портрет покупателя. который поназанимал везде где можно, но у него родился второй ребёнок и поэтому ему крайне необходимо было улучшение ж/у.

Так дешево, как сегодня, купить квартиру в Минске можно было лишь в начале 2007 года. Правда, дешево относительно – по данным Национального кадастрового агентства, цена квадратного метра в августе составила $1 203, а в сентябре (данные неполные) – $1 238.

Но если вспомнить, что в 2008 году средняя цена «квадрата» составила $1 731 (а осенью 2007-го и вовсе вплотную приблизилась к $2 тыс.), то падение цен выглядит вполне комфортным. Естественно, для покупателей. Правда, стоит отметить, что в последние месяцы впору говорить о стабилизации цены «квадрата» и ее незначительном колебании в районе $1 200–$1 250.

В то же время, по данным портала realt.by, средняя цена предложения в Минске составляет $1 321 за кв. м. То есть разница между ценой предложения и реальными сделками составляет около $100 за квадратный метр. Вроде немного, но при продаже двухкомнатной квартиры площадью 50 кв. м. она уже составляет $5 тыс. Именно они и являются предметом торга.

Количество сделок в столице упало в полтора раза: если в 2009 году за январь – сентябрь было продано-куплено 7,4 тыс. квартир, то ныне за те же 9 месяцев – всего 5,1 тыс. Тут уже можно говорить о высоких процентах банковских кредитов на недвижимость – далеко не каждая семья способна «потянуть» кредит. И уж, тем более, далеко не каждой семье его дадут. Так или иначе, но эксперты рынка прогнозируют, что цены на жилую недвижимость в ближайшее время изменяться не будут.

Что предлагается на рынке? Выбор большой, однако в большей степени это вторичное жилье – «первички» немного, хотя в базе крупнейших риелторских агентств есть заманчивые предложения.

Широкий выбор жилья различных потребительских качеств (как в Минске, так и в столичном регионе) будет представлен на специализированной выставке «Коммерческая и жилая недвижимость», которая пройдет в выставочном павильоне «БелЭкспо» (Минск, ул. Янки Купалы, 27) с 25 по 27 ноября.

Кстати, посетители выставки смогут не только изучить предложения, но и получить бесплатные аргументированные ответы на имеющиеся вопросы у консультантов, которые будут работать на стендах участников выставки.

Сергей Киеня

/ interfax.by

пример из жизни или вымысел?
http://eva.ru/jsf/forum/board-start.xhtml?boardId=134&topicId=2431836&messageId=60299603

Министр финансов России Алексей Кудрин сделал ряд заявлений в кулуарах годовой встречи МВФ и Всемирного банка в Вашингтоне.

А.Кудрин уверен, что рост экономики России в 2011г. обеспечит цена на нефть на уровне 60 долларов за баррель. "Такая цена обеспечит экономическое благополучие в будущем году", - цитирует министра Reuters. А.Кудрин добавил, что прогноз по экономике РФ и развивающихся стран выглядит более оптимистичным, чем по развитым странам. "Россия менее уязвима, чем другие страны", - отметил А.Кудрин.

Вице-премьер подчеркнул, что ситуация в мировой экономике остается нестабильной, и если положение дел в развитых стран значительно ухудшится, это скажется и на развивающихся экономиках. "Это отразиться на топливодобывающих компаниях, производителях металла, а также на оттоках капитала", - сказал глава российского Минфина.

Министр финансов России заявил, что Россия поддерживает инициативу Международного валютного фонда усилить контроль за рынками. "В финансовых рынках существуют зоны риска, которые могут спровоцировать резкое нарушение балансов поступлений и расходов компаний. Эти риски являются системными, они никак специально не регулируются", - сказал А.Кудрин. "Важно проанализировать эти риски, так как в будущем, в менее благоприятных условиях они приведут к нарушению сальдо и сложившихся условий рынка", - добавил он.

К этим рискам А.Кудрин отнес просроченные кредиты. "Непогашенные кредиты - это нормальное явление, которое не приводит к проблемам на рынке. Однако в условиях экономического спада они могут стать причиной банкротств многих предприятий", - сказал глава российского Минфина.

А.Кудрин также отметил, что Минфин отложил идею ввести требование об увеличении минимального банковского капитала до 1 млрд руб. еще на пять лет.



10 октября 2010г

Читать полностью: http://top.rbc.ru/economics/10/10/2010/479577.shtml

Сегодня рынок недвижимости пребывает в стабильном состоянии. Что это значит? Пессимист скажет: "Все что угодно, но… ничего хорошего!" Оптимист ответит: "Это не проблема - это возможность!" Реалист, выслушав точки зрения специалистов по недвижимости, возможно, придет к самому правильному выводу. Какому? Думаю, Вы сделаете его сами, прочитав мнения риэлторов.


Эта статья не претендует на "глобально-аналитическую" истину в последней инстанции, каких в настоящее время публикуется десятки, а то и сотни. Она не похожа на своих сестер-близнецов. Почему? Хотя бы потому, что рассчитана не столько на специалистов, сколько на простых людей, и призвана обнадежить и помочь им разобраться в нынешней ситуации, сделав тот самый правильный вывод! Мы постарались избежать главной ошибки при анализе - не валить все в одну кучу и не строить, исходя из этого, общее впечатление. Для более полной и актуальной картины "жизни" московской недвижимости - своими представлениями о сегодняшнем рынке жилья делятся риэлторы, работающие в отдельных его сегментах.


"ВТОРИЧНОЕ" ЖИЛЬЕ: ПРОДАЖА, ПОКУПКА, ОБМЕН КВАРТИР

Судя по всему, понятие "политика неожиданных контрастов" неприменимо к сегодняшнему рынку "вторичного" жилья. Здесь, действительно, пока обходится без перемен, что ни в коем случае нельзя назвать отрицательным моментом. Трудно что-либо говорить на языке процентов, поскольку разбирать нужно отдельно 1-,2-,3-,4-5-6-комнатные квартиры, дома, а также четко разграничить предложение и спрос в продаже, покупке и обмене.

По словам Маргариты Сергеевны Осиповой, директора отделения "На Щепкина" корпорации "БЕСТ-Недвижимость", рынок вторичного жилья стал более насыщенным, по сравнению с прошлым годом. Начиная с января 2002 года, в этом сегменте наблюдается стагнация. Иными словами на сегодняшний день цены на жилье, практически достигнув уровня докризисных цен 1998 года, остановились, а на некоторые категории жилья - начали снижаться.

В настоящее время можно говорить и о том, что спрос немного снизился, а уровень предложений, наоборот, возрос. Во-первых, люди не готовы сейчас покупать жилье по высоким ценам, как это было в 2001 году, и, из-за недостатка средств, предпочитают рассматривать "квартирные" предложения в ближайшем Подмосковье - Реутово, Мытищи, Балашиха, Одинцово. Во-вторых, у некоторых появилась возможность воспользоваться при покупке жилья ипотекой.

Еще одной отличительной особенностью рынка вторички-2002, по мнению Маргариты Осиповой, является спокойствие. Народ без ажиотажа рассматривает варианты жилья с часто "поднебесными" ценами, подбирая тщательно и пытаясь на свои небольшие деньги купить лучшее из того, что предлагается. Широкий выбор квартир к этому располагает. С одной стороны - многие продавцы специально придерживали квартиры для последующей продажи в надежде на то, что цены и дальше будут расти. Однако, поняв, что этого не произойдет, начинают выставлять "припасенное" жилье на продажу. С другой стороны - на разнообразие рынка повлияли и недавние покупатели новостроек, которые, сделав небольшие вложения (в виде косметического ремонта) в квартиру, сейчас имеют возможность продать ее с выгодой.

Прогноз риэлтора: "На мой взгляд, пока нет особых предпосылок для роста цен. По крайней мере, прогноз до конца 2002 года: сохранение более-менее устойчивой и стабильной ситуации. Если и будут колебания цен, то не больше 1-3% в месяц. Цены могут расти в отдельных домах отдельных районов; однако это не глобально и не позволяет говорить об общем повышении цен".


ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Предложение жилья на рынке значительно превышает реальный платежеспособный спрос основной части населения. Наталья Евгеньевна Емелина, руководитель отдела ипотечного кредитования отделения "На Щепкина" корпорации "БЕСТ-Недвижимость", считает, что эффективным решением этой проблемы может стать ипотека - то есть получение кредита под залог недвижимости с правом владения, пользования и распоряжения этой недвижимостью.

По словам Натальи Евгеньевны Емелиной, в настоящее время ипотека занимает большую часть на рынке, чем в 2001 году. Она больше не пугает людей. Более того, они пытаются получить максимум информации и попробовать применить ее для разрешения своего жилищного вопроса. Сложилась столь благоприятная ситуация из-за нескольких факторов. Во-первых, человеку не надо быть первопроходцем. Он видит, что дело уже налажено: кто-то, оформив все документы, начал расплачиваться с банком за кредит; а кто-то уже рассчитался и живет в своей квартире - это хорошие примеры для подражания! Во-вторых, больше стал выбор банков, работающих по программе жилищного ипотечного кредитования, а условия в некоторых из них - более чем снисходительны. В-третьих, появилась возможность на ипотечный кредит приобрести квартиру в новостройке, чего еще весной 2001 года не было. Таким образом, цена квартиры ниже, а "современное" качество выше. Однако главным достижением ипотеки можно считать то, что она добралась и до Подмосковья: теперь квартиры в ближайших городах тоже можно купить по программе жилищного ипотечного кредитования.

Прогноз риэлтора: "В России рынок ипотеки сегодня занимает 3-5%. Но через 2-3 года ипотека и у нас заработает как часы. Уже сейчас с каждым днем (!) увеличивается число людей, интересующихся ипотечным кредитованием. Думаю, скоро и россияне поймут, что "жить в долг" не так уж плохо, если перспектива - своя собственная квартира!"

Прим.редактора: по последним данным, только Дельта-кредит сейчас рассматривает вопрос о выдаче кредитов на сумму в 65 млн.долларов для 2000 семей, до последнего времени им выдано кредитов на 35 млн.долларов, из которых 10% - на инвестиционные контракты.


АРЕНДА ЖИЛЬЯ

Люди женятся-разводятся, съезжаются-разъезжаются, приезжают в Москву и… не всегда начинают с покупки собственной квартиры. Более того, сначала занимаются поисками жилья, сдаваемого в аренду. В результате - такой сегмент рынка недвижимости, как аренда, всегда был и в ближайшее время останется самым востребованным.

По словам Михаила Яковлевича Гороховского, директора отделения "Наша Москва" корпорации "БЕСТ-Недвижимость", в настоящее время на рынке аренды квартир традиционный весенний всплеск спроса. Пик же спроса традиционно приходится на август месяц. Анализируя прошедший период, можно отметить, что 2001 год был несколько аномальным по сравнению с прошлыми годами, поскольку большой подъем спроса начался раньше - в июне - и продержался до конца ноября! А вот с декабря 2001 по февраль 2002 гг. количество арендаторов уменьшилось практически вдвое. А март и апрель были на удивление благоприятными для риэлторов месяцами.

По сравнению с прошлым годом можно с уверенностью говорить о повышении уровня спроса. Однако из-за нехватки предложений люди разбирают имеющиеся квартиры по высоким ценам. Относительно дешевые квартиры не задерживаются больше, чем на день; дорогие реализуются в течение 1-2 месяцев, но простоя, как такового, нет. На каждую квартиру найдется свой арендатор.

Михаил Яковлевич считает, что сейчас на рынке аренды наблюдается нехватка жилья очень высокого качества по высоким ценам. Казалось бы… платежеспособный спрос формируется, в основном, чиновниками, дипломатами высокого уровня и бизнесменами! Сейчас большим количеством квартир подобного уровня владеет бывшее Управление по делам дипломатичного корпуса. Однако в большинстве квартир либо устаревшая планировка, либо уже отживший своей век ремонт. А все новое и современное стоит нереальных денег.

Благоприятно влияет на рынок и факт специальной покупки новой или ремонта старой квартиры населением именно с целью дальнейшей аренды. И это правильно, потому что жилье нужно готовить для аренды, чтобы потом не возникало конфликтов из-за прохудившейся сантехники, отваливающейся штукатурки, рассыпающегося на глазах паркета и отрывающихся ручек шкафа.

Прогноз риэлтора: "В целом перспективы аренды очень хорошие. Количество сделок растет. Уровень спроса высокий и будет продолжать расти. Повышение цен, если и ожидается, то незначительное. Все этого позволяет говорить об относительно стабильной ситуации на рынке аренды жилья".


КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Расширение производства, открытие новых подразделений и предприятий - эти факты позволяют говорить о непрерывном росте рынка коммерческой недвижимости. Появившиеся средства предприимчивые люди все чаще стараются вложить в нежилые помещения, так как это не только выгодно и долгосрочно, но и перспективно. Этот признак характерен для стабильного общества. А наше общество уже сейчас можно назвать относительно стабильным, хотя на будущее загадывать невозможно.

Сегодняшняя ситуация по этому направлению в процентном соотношении спроса и предложения - примерно 10:1. Если сравнивать с прошлым годом, то заметна тенденция к увеличению числа потенциальных арендаторов, постоянно идущая по нарастающей. Более того, особо следует отметить повышенный спрос на производственные площади и склады, которые можно купить или арендовать либо за пределом третьего транспортного кольца Москвы, либо в Подмосковье. Отделы коммерческой недвижимости завалены заявками, а предложений мало.

По мнению Евгения Боголюбова, менеджера отдела коммерческой недвижимости, на данный сегмент рынка, в отличие от других, больше всего влияет принятие законодательных актов РФ и Москвы, касающихся нежилых помещений. Это и приватизация государственного и муниципального имущества, и новый (рыночный) расчет арендной платы, и постоянное повышение базовой стоимости строительства 1 кв. метра панельного жилья и др. И после каждого подобного постановления, которое непосредственно влияет на рынок коммерческой недвижимости, начинается "лихорадка". Если раньше любой арендатор муниципального имущества мог подать заявление в комиссию по выкупу на приобретение конкретного помещения и стать его собственником, то после 26 апреля 2002 года он это сделать не может. Так как согласно новому Федеральному Закону "О приватизации государственного и муниципального имущества" приобретение возможно только через конкурсы или аукционы.

Прогноз риэлтора: "Спрос не уменьшится. Арендная ставка будет расти, не до бесконечности, конечно, - у каждого рынка есть своя емкость. У рынка коммерческой недвижимости она еще не заполнена. Возможно - замораживание рынка до августа. С уверенностью можно сказать только одно - с каждым годом рынок нежилых помещений становится все более цивилизованным".


ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок загородной недвижимости с 2000 года стремительно развивается и растет, однако до цивизованности ему еще далеко. Спрос не только не падает, но увеличивается и… изменяется. Людям больше не нужно огромных многоэтажных домов. Они хотят одноэтажную застройку, максимум двухэтажную, но главное - с большим количеством соток и желательно рядом с водоемом. Иметь свою парковую зону сейчас престижно и льстит многим.

По мнению Изабеллы Михайловны Постоловской, руководителя отдела загородной недвижимости корпорации "БЕСТ-Недвижимость", больше не пользуются спросом одиночно стоящие домики где-то в глухой деревне, посреди поля. В настоящее время все внимание населения обращено на коттеджные поселки, в которых есть все: магазины, поликлиника, ресторан, бар, детский сад, сауна-баня, спортзалы и… даже часовня! Люди "среднего" и "выше среднего" достатка хотят жить рядом с равными им по социальному статусу, образуя как бы свой мир. Экологически благоприятные и наиболее пользующиеся успехом направления коттеджных поселков: северное, северо-западное, юго-западное, западное, северо-восточное (Минское, Рижско-Калужское, Ярославское, Дмитровское, Ленинградское шоссе). Менее популярен восток, юго-восток (Щелковское и Казанское направления). Объяснить такое разделение можно "розой ветров", из-за которой все загрязнения воздушной среды оседают на юго-востоке. Тем не менее, люди покупают дома и в менее престижных направлениях, стараясь уехать дальше - 30-40 км от МКАД - и там дышать чистым воздухом.

Главной бедой рынка загородной недвижимости Изабелла Михайловна считает не плановую, а хаотичную застройку Подмосковья и разноплановость домов в местах массовой застройки. Ошибка строителей, которые не учитывают спрос сегодняшних потенциальных потребителей, сказывается на простое домов, построенных по старым, однотипным проектам с неинтересной планировкой, неприемлемым месторасположением, плохой архитектурой.

Нельзя не отметить тот факт, что ориентация на строительство коттеджных поселков с домами, рассчитанными на людей с достатком выше среднего, отрицательно сказывается на горожанах со средним уровнем заработной платы (до $100 000). А между тем спрос именно от этой категории населения очень высокий. И на это строителям следует обратить внимание.

Прогноз риэлтора: "Несмотря на длительный подъем, рынок еще не сформировался. Главное - люди не зациклены на Москве, а покупают дома в ближнем и дальнем Подмосковье, которые на сегодняшний день уже ценятся значительно дороже, по сравнению с московскими квартирами. Можно сказать, что уровень спроса не снизится".

Прим.редактора: интересно, но многие специалисты считают рынок земли и коттеджей Подмосковья очень перспективным для инвестиций. Прямое вложение в полноценный коттеджный поселок (не путать с хаотично возникающими поселками!) на ранней стадии его строительства приносит доход около 30% не считая возможности естественного роста цен на этот вид недвижимости. А за 2001 цена подмосковной земли подскочила вдвое...

Итак, какой же вывод может сделать из всего вышеизложенного реалист? Хотя бы такой… что в этом году можно смело, не откладывая, решать свой жилищный вопрос, ведь время для этого самое благоприятное!

http://crea.ru/rem/apt/apt37.htm

Точно говорю. Не пишите в этом топе пару недель... Будем тихо наблюдать... За рынком недвижимости :)

Я нашла место где проходили и проходят семинары риэлторов. Это не реклама их вакханального места встречи, а лишь подтверждение сказанных мной ранее слов.
http://www.crt-vostok.ru/index.html

Перечитала интересную статью, датированную концом декабря 2008-го года. Хотела бы привечти некоторые цитаты из неё.(http://www.titus.kz/?previd=9352&type=ekon)

На самом дорогом в Казахстане алматинском рынке недвижимости 1000 долларов за квадратный метр – это красная цена, да и то в базарный день.

Некоторые казахстанские банки приступили к продаже залогового имущества нерасплатившихся должников, оставшегося на балансе. Продается все. В первую очередь – квартиры. Интересно, что свою проблемную недвижимость финансисты «толкают» по цене, в 2–3 раза выше, чем ее рыночная стоимость. Более того, эти цены всего лишь стартовые. Банкиры очень надеются, что на этот проблемный товар найдется спрос. Но пока «нехорошие» квартиры лежат тяжким грузом в банковском пассиве.Эксперты убеждены, что уже скоро банкирам придется распрощаться с ценовыми иллюзиями – впереди грядет настоящий обвал цен на жилье

Удивляют данные ОАО «Казкоммерцбанк», у которого в списке значатся всего 38 единиц залоговой недвижимости. При этом у Казкоммерцбанка в Алматы нет ни одной залоговой квартиры, выставленной на аукцион. Так, во всяком случае, утверждают сотрудники банка. АО «АТФБанк» пока не готов предоставить свои данные о залоговом имуществе, выставленном на торги. Сотрудники банка говорят, что такая информация предоставляется только в индивидуальном порядке. Пояснив, что банк не хочет выглядеть проблемным, публикуя списки своих неликвидов

«Скорее всего, придется продавать по цене ниже залоговой. Никто сейчас не купит по этим ценам, тем более с повышением». А в Нурбанке на тот же вопрос ответили: «Сначала попробуем продать по английскому методу. Если покупателей не будет, придется проводить торги по голландскому методу. Тогда цена может упасть вдвое».

Цены залоговых квартир в разы превышают нынешнюю среднюю стоимость жилья на рынке недвижимости. Естественно, что банки продают квартиры по цене, равной имеющемуся долгу. Так, Народный банк выставляет 2-комнатную алматинскую квартиру площадью 52 квадратных метра в микрорайоне «Аксай-2» за 91 тысячу долларов, одновременно в газетах можно найти 2-комнатную квартиру в том же самом районе, но уже за 50 тысяч долларов. Разница ощутимая.

Эксперты полагают, что настоящий обвал цен на рынке недвижимости начнется именно в тот момент, когда банки массово начнут реализовывать залоговое имущество. Как раз в этот период предложений окажется во много раз больше, чем обеспеченного деньгами спроса. Кроме того, потенциальные покупатели продолжают ждать дальнейшего падения цен на рынке жилья.


– Когда в Москве начинаешь говорить о том, что рынок жилья уже подходит к роковой черте, приводя в пример казахстанский кризис, даже специалисты задают вопрос: причем здесь Россия? Это в Казахстане цены падают. А в России пока ничего не падает! – говорит менеджер одной из московских страховых компаний, кстати, бывший алматинец Сергей Величко.


Больше всего людей сейчас волнует, настало ли время для максимально выгодной покупки жилья? Или следует подождать? Скорее всего, торопиться не надо

Это я советовала почитать тем. приходящим посмеяться, и не видевшим огромную разницу в экономиках РФ и Казахстана.

Кризис недвижимости в Казахстане и его отголоски на Украине
Цены на недвижимость в Казахстане продолжат падать. Существенное понижение цен на недвижимость отмечено в первую очередь в самых крупных городах страны. Здесь цена на недвижимость, которая использовалась в основном для инвестиций, снизилась на 13- 50%. Однако не бывает худа без добра. Аналитики отмечают, что в данный момент стоимость казахстанской недвижимости максимально приближена к экономически обоснованному уровню. То есть стоимость жилья в Казахстане составляет плюсование затрат на строительство и 15-20% навара. По приблизительным оценкам, цены на казахстанскую недвижимость будут падать до 3 квартала 2008 года. Именно в это время цены на жилье в этой стране будут предельно низкими. После чего последует рост цен. Однако данный прогноз может не реализоваться по причине вмешательства казахстанских банков. В данный момент именно эти учреждения по всей стране имеют более 100 тыс. проблемных кредитов по ипотеке. Неоплаченные кредиты могут вынудить банки выставить эту недвижимость на продажу по цене на 10-15% ниже рыночной. Такой оборот дел существенно повлияет на повышение цен на недвижимость. При этом данное предложение сможет резко увеличить количество вводимых в эксплуатацию объектов и только активизировать дальнейшее падение цен на жилье в Казахстане. Для того, чтобы выйти из наступившего в Казахстане кризиса недвижимости, необходимо активизировать спрос и у покупателей недвижимости, и у инвесторов. Последний активизировать намного проще. Инвестиционный спрос может вырасти сразу же после того, как начнут расти цены на недвижимость. А вот потребительский спрос активизировать в стране намного сложнее. Ведь дл этого необходимо существенно повысить уровень жизни и предложить более выгодные условия ипотечного кредитования. Чтобы предложить более выгодные условия ипотечного кредитования, необходимо решить ситуацию с фондированием банков Казахстана. А этот вопрос в данный момент не внушает оптимизма. Подобная ситуация со стагнацией рынка недвижимости наблюдается и в Украине. Здесь точно так же, как и в Казахстане, существует огромный разрыв между спросом и предложением. Кроме того, ситуацию усугубляет и повышение процентных ставок по ипотечным кредитам. Проблемы с рефинансированием банков напрямую сказываются на условиях кредитования для приобретения украинской недвижимости. При этом, повышение процента по ипотеке ожидает не только новые кредиты, но и те, которые в данный момент не оплачены. Банки уже разослали уведомления своим клиентам о повышении процентных ставок. На этом фоне количество невыгодных кредитов только растет, а нестабильность национальной валюты и громадная инфляция сбивает до минимума инвестиционный спрос. Рынок недвижимости в Украине очень инертен, но уже те показатели по снижению цен на жилье, сигнализируют о том, что здесь очень возможно снижение цен на недвижимость в будущем. По сравнению с Казахстаном и Украиной, российский рынок недвижимости более благополучен. Однако пример ближайших соседей сможет научить и наших игроков, а также государство тому, чего не следует делать, чтобы не ввести недвижимость России в состояние стагнации. Данный пример очень полезен тем, кто желает научиться распознать кризис на его начальном этапе. Ведь именно в это время возникший кризис наиболее легко обратим и при правильных и вовремя предпринятых мерах, может быстро закончиться и практически не ощутиться. Если же этому не научиться на примере ближайших соседей, велик риск того, что возникший кризис будет расти, и тогда его уже будет очень трудно обернуть вспять.