Риэлторы, помогите, пожалуйста

Есть покупатель на квартиру – ипотечник+ жилищный сертификат на улучшение жилищных условий. Как в договоре купли-продажи можно прописать гарантию перевода средств по жилищному сертификату? В рыбе договора от банка есть пункт: Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ право залога у продавца на квартиру не возникает.
Я так понимаю, что это из-за того, что квартира уже будет в залоге у банка. А как же тогда обезопасить себя продавцу? Квартира же не может быть в залоге и у банка и у продавца до обналичивания денег? Риэлтор утверждает, что оплату денег гарантирует фраза в договоре:
Оплата по настоящему договору производится в следующем порядке: денежные средства в размере 000 рублей уплачиваются ПОКУПАТЕЛЯМИ за счет средств, выделяемых по Свидетельству о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилья путем зачисления денежных средств на счет_____ открытый представителем ПОКУПАТЕЛЕЙ, ____________________________, в течение 10 (десяти) рабочих дней после государственной регистрации договора купли-продажи.
Типа, этого достаточно, но , возможно риэлтору нужно просто комиссию получить, а дальше трава не расти. Риэторы форума, подскажите, достаточно ли это? Или в договоре надо еще как-то прописать гарантии? Но как обойти банк?