123
Риэлторы, помогите, пожалуйста
Есть покупатель на квартиру – ипотечник+ жилищный сертификат на улучшение жилищных условий. Как в договоре купли-продажи можно прописать гарантию перевода средств по жилищному сертификату? В рыбе договора от банка есть пункт: Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ право залога у продавца на квартиру не возникает.
Я так понимаю, что это из-за того, что квартира уже будет в залоге у банка. А как же тогда обезопасить себя продавцу? Квартира же не может быть в залоге и у банка и у продавца до обналичивания денег? Риэлтор утверждает, что оплату денег гарантирует фраза в договоре:
Оплата по настоящему договору производится в следующем порядке: денежные средства в размере 000 рублей уплачиваются ПОКУПАТЕЛЯМИ за счет средств, выделяемых по Свидетельству о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилья путем зачисления денежных средств на счет_____ открытый представителем ПОКУПАТЕЛЕЙ, ____________________________, в течение 10 (десяти) рабочих дней после государственной регистрации договора купли-продажи.
Типа, этого достаточно, но , возможно риэлтору нужно просто комиссию получить, а дальше трава не расти. Риэторы форума, подскажите, достаточно ли это? Или в договоре надо еще как-то прописать гарантии? Но как обойти банк?
Свернуть
Ответить
Можете озвучить суммы? Жилищн. сертификат столько, ипотека - столько, собственные средства покупателей - столько и сумму продажи. Ипотечные деньги и собственные деньги закладываются в ячейку? Какие условия доступа?
После этого объясню все риски.
После этого объясню все риски.
Ответить
Да, конечно. Жилищн сертификат - 900 000. Ипотека примерно 1500. И 1500 наличные продавца + -. Сумма квартиры 3900 Мос. обл. Наличные+ипотека через ячейку ипотечного банка.
Больше всего смущает, что в договоре прописано:
КВАРТИРА в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Кредитному договору, считается находящейся в залоге у КРЕДИТОРА в силу закона с момента государственной регистрации настоящего Договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЕЙ на КВАРТИРУ.
При этом гр. ____________________________становятся солидарными залогодателями.
И тут же ниже:
Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ право залога у продавца на квартиру не возникает.
Условия доступа к ячейке это отдельный договор с банком? Я пока видела только дкп.
Больше всего смущает, что в договоре прописано:
КВАРТИРА в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Кредитному договору, считается находящейся в залоге у КРЕДИТОРА в силу закона с момента государственной регистрации настоящего Договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЕЙ на КВАРТИРУ.
При этом гр. ____________________________становятся солидарными залогодателями.
И тут же ниже:
Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ право залога у продавца на квартиру не возникает.
Условия доступа к ячейке это отдельный договор с банком? Я пока видела только дкп.
Ответить
Да, это стандартная фраза всех ипотечных договоров. Банк страхует себя, понять можно.
" с момента государственной регистрации настоящего Договора", - 1 марта, видимо, прошло мимо ипотечного банка. Договора с 1 марта не регистрируются, регистрируется только переход права и ипотека в силу закона.
Какой банк так безграмотно составляет договора?
Запросите у банка договор аренды ячейки с доп. условием. Для Вас это очень важно.
Ваши риски состоят в том, что с 1 марта договор считается заключенным с момента подписания. Ипотечные деньги + личные средства заемщиков будут лежать в ячейке, с ними для Вас проблем нет и не предвидится.
Если не перечислит покупатель сумму по сертификату, то расторгнуть дкп Вы не сможете, а переход права уже зарегистрирован, квартира в залоге у банка. Вы можете только обращаться в суд и по суду требовать оплаты по договору оставшейся части (900 тысяч).
Остается только надеяться, что все будет хорошо.
Расписку о получении денежных средств в какой момент от Вас хотят получить? На сделке Вы ее должны будете написать?
" с момента государственной регистрации настоящего Договора", - 1 марта, видимо, прошло мимо ипотечного банка. Договора с 1 марта не регистрируются, регистрируется только переход права и ипотека в силу закона.
Какой банк так безграмотно составляет договора?
Запросите у банка договор аренды ячейки с доп. условием. Для Вас это очень важно.
Ваши риски состоят в том, что с 1 марта договор считается заключенным с момента подписания. Ипотечные деньги + личные средства заемщиков будут лежать в ячейке, с ними для Вас проблем нет и не предвидится.
Если не перечислит покупатель сумму по сертификату, то расторгнуть дкп Вы не сможете, а переход права уже зарегистрирован, квартира в залоге у банка. Вы можете только обращаться в суд и по суду требовать оплаты по договору оставшейся части (900 тысяч).
Остается только надеяться, что все будет хорошо.
Расписку о получении денежных средств в какой момент от Вас хотят получить? На сделке Вы ее должны будете написать?
Ответить
Спасибо Вам. Банк Возрождение, через его же счет и сертификат.
Думаю, расписку попросят на сделке - об этом не говорили еще. Вот, попросила переслать договор и сижу обалдеваю. Риэлтор поет, что все будет хорошо, мол покупателей сейчас не выбирают. Предложила добавить вот это:
Для осуществления платежа по настоящему Договору владелец сертификата обязуется в течение 3 (трех) рабочих дней с момента государственной регистрации Договора представить зарегистрированный Договор в банк и выдать банку поручение о перечислении денежных средств с личного блокированного целевого счета на счет Продавца.
Юля, а как Вы смотрите вот на это: Настоящий договор может быть расторгнут в порядке, установленном настоящим договором и законодательством РФ. В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ и п.3 ст.488 ГК РФ, в случае неисполнения Покупателями обязанности по оплате цены квартиры в срок, предусмотренный настоящим договором, Продавец вправе требовать расторжения настоящего договора и возврата квартиры Продавцу.
Это может помочь?
Думаю, расписку попросят на сделке - об этом не говорили еще. Вот, попросила переслать договор и сижу обалдеваю. Риэлтор поет, что все будет хорошо, мол покупателей сейчас не выбирают. Предложила добавить вот это:
Для осуществления платежа по настоящему Договору владелец сертификата обязуется в течение 3 (трех) рабочих дней с момента государственной регистрации Договора представить зарегистрированный Договор в банк и выдать банку поручение о перечислении денежных средств с личного блокированного целевого счета на счет Продавца.
Юля, а как Вы смотрите вот на это: Настоящий договор может быть расторгнут в порядке, установленном настоящим договором и законодательством РФ. В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ и п.3 ст.488 ГК РФ, в случае неисполнения Покупателями обязанности по оплате цены квартиры в срок, предусмотренный настоящим договором, Продавец вправе требовать расторжения настоящего договора и возврата квартиры Продавцу.
Это может помочь?
Ответить
Расписку на сделке писать можно, но не давать ксерить.
Еще раз для вашего риэлтора - договора не регистрируются, поэтому предоставить зарегистрированный договор в банк покупатель не сможет.
Прежде, чем предлагать Вам вносить изменения в дкп, пускай риэлтор с банком попробует согласовать текст. Тогда и обсуждать нечего будет.
Нет, этот текст не сможет помочь.
Еще раз для вашего риэлтора - договора не регистрируются, поэтому предоставить зарегистрированный договор в банк покупатель не сможет.
Прежде, чем предлагать Вам вносить изменения в дкп, пускай риэлтор с банком попробует согласовать текст. Тогда и обсуждать нечего будет.
Нет, этот текст не сможет помочь.
Ответить
Да, муж, жена ребенок.
Ответить
Спасибо. См. ниже ответила.
Можно Вас попросить подписываться как-то везде одинаково, хотя бы автор? Чтобы не путать с другими анонимами.
Можно Вас попросить подписываться как-то везде одинаково, хотя бы автор? Чтобы не путать с другими анонимами.
Ответить
Извините, лучше быть анонимной дурой.
Ответить
10
У Вас достаточно редкая нестандартная ситуация с покупателями. Не надо так о себе.
Ответить
Спасибо Вам, Юля. И за консультацию и за утешение. и не знаю какое принять решение - с покупателями действительно трудно, тем более в области. Риэлтор акцентирует, что это государственный сертификат - мол, смысл не переводить деньги, но кто мой риэлтор, я уже поняла. А на Ваш взгляд, какой риск не получить деньги и в каком случае?
Ответить
1. Кому выдали этот сертификат? Вы не в курсе? (военные и т.д?)
2. Расспросите четко в банке, на чей счет поступают деньги после регистрации? На счет покупателей? или сразу на Ваш счет идет перечисление?
3. "Оплата по настоящему договору производится в следующем порядке: денежные средства в размере 000 рублей уплачиваются ПОКУПАТЕЛЯМИ за счет средств, выделяемых по Свидетельству о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилья путем зачисления денежных средств на счет_____ открытый представителем ПОКУПАТЕЛЕЙ, ____________________________, в течение 10 (десяти) рабочих дней после государственной регистрации договора купли-продажи."
Фразы в дкп должны звучать однозначно для понимания. Не должно быть двусмысленности. Процедура получения денег ПРОДАВЦОМ должна быть прописана четко. Процитированная фраза двусмысленна.
4. В дкп обязательна должна быть фраза о подтверждении взаиморасчетов распиской продавца.
Выясните завтра в банке, что будет для Вас доступом к деньгам - запросите рыбу договора аренды ячейки в вашем конкретном случае.
5. Решение принимать рано, вам не хватает информации.
2. Расспросите четко в банке, на чей счет поступают деньги после регистрации? На счет покупателей? или сразу на Ваш счет идет перечисление?
3. "Оплата по настоящему договору производится в следующем порядке: денежные средства в размере 000 рублей уплачиваются ПОКУПАТЕЛЯМИ за счет средств, выделяемых по Свидетельству о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилья путем зачисления денежных средств на счет_____ открытый представителем ПОКУПАТЕЛЕЙ, ____________________________, в течение 10 (десяти) рабочих дней после государственной регистрации договора купли-продажи."
Фразы в дкп должны звучать однозначно для понимания. Не должно быть двусмысленности. Процедура получения денег ПРОДАВЦОМ должна быть прописана четко. Процитированная фраза двусмысленна.
4. В дкп обязательна должна быть фраза о подтверждении взаиморасчетов распиской продавца.
Выясните завтра в банке, что будет для Вас доступом к деньгам - запросите рыбу договора аренды ячейки в вашем конкретном случае.
5. Решение принимать рано, вам не хватает информации.
Ответить
1.Свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения, молодой семье, являющейся участницей программы обеспечения жильем молодых семей московской области.
2. На счет ПОКУПАТЕЛЕЙ, а также предоставления ПОКУПАТЕЛЯМИ подлинника настоящего договора с отметкой органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и свидетельства о государственной регистрации в течение одного банковского дня с момента поступления на счет №, денежные средства перечисляются на счет №, открытый ПРОДАВЦОМ-
На это риэлтор и предложила: Для осуществления платежа по настоящему Договору владелец сертификата обязуется в течение трех(трех) рабочих дней с момента государственной регистрации Договора представить зарегистрированный Договор в банк и выдать банку поручение о перечислении денежных средств с личного блокированного целевого счета на счет Продавца.
4. Не нашла.
5. Юля, это так любезно с Вашей стороны. Вы мне можете
прислать Ваш мейл на tatliv@list.ru?
2. На счет ПОКУПАТЕЛЕЙ, а также предоставления ПОКУПАТЕЛЯМИ подлинника настоящего договора с отметкой органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и свидетельства о государственной регистрации в течение одного банковского дня с момента поступления на счет №, денежные средства перечисляются на счет №, открытый ПРОДАВЦОМ-
На это риэлтор и предложила: Для осуществления платежа по настоящему Договору владелец сертификата обязуется в течение трех(трех) рабочих дней с момента государственной регистрации Договора представить зарегистрированный Договор в банк и выдать банку поручение о перечислении денежных средств с личного блокированного целевого счета на счет Продавца.
4. Не нашла.
5. Юля, это так любезно с Вашей стороны. Вы мне можете
прислать Ваш мейл на tatliv@list.ru?
Ответить
Спасибо
Ответить
"На это риэлтор и предложила: Для осуществления платежа по настоящему Договору владелец сертификата обязуется в течение трех(трех) рабочих дней с момента государственной регистрации Договора представить зарегистрированный Договор в банк и выдать банку поручение о перечислении денежных средств с личного блокированного целевого счета на счет Продавца".
Идея хорошая, но зачем давать 3 дня покупателю, чтобы дойти до банка? И эту фразу нужно откорректировать.
Идея хорошая, но зачем давать 3 дня покупателю, чтобы дойти до банка? И эту фразу нужно откорректировать.
Ответить
Спасибо, откорректирую до одного.
Ответить
Думаете есть смысл корректировать?
Пункт заключает в себе лишь дисциплинирующий фактор, не более того, так как нет штрафных санкций за его нарушение.
Что вы будете делать, если напишете в договоре один день, а реально люди пошевялятся только на 3-й день, сославшись на что-то более-менее правдоподобное, например на насморк. Скажете "ай-ай-ай"?
Пункт заключает в себе лишь дисциплинирующий фактор, не более того, так как нет штрафных санкций за его нарушение.
Что вы будете делать, если напишете в договоре один день, а реально люди пошевялятся только на 3-й день, сославшись на что-то более-менее правдоподобное, например на насморк. Скажете "ай-ай-ай"?
Ответить
Сделку нужно контролировать процедурно. У автора есть риэлтор, он и проконтролирукет. И именно для этого и нужно откорректировать дкп.
Ответить
20
Ничего не понял из написанного. Процедурно, это чтобы продемонстрировать активность что ли?
Ответить
Очень жаль, что ничего не понял. Самое время заняться арендой, а не рассуждать на темы купли-продажи (я тоже хамлю на еве).
Ответить
а вам хамить не самое время заканчивать?
Ответить
мда... а я еще хотела заступиться за вас в том топе: http://eva.ru/topic/155/3138602.htm оказывается все так и есть(((
Ответить
только вам можно?)))
Ответить
Нам нравится.
Ответить
А не надо серое заступничество, реальное делает человека.
Ответить
да уж видим
Ответить
30
зрение проверь, а то комп портит зрение
Ответить
Можешь не сдерживаться.
Автору нужны конкретные советы. И именно в этом направлении я вчера расспрашивала автора, чтобы дать конкретную информацию, как выйти из сложной ситуации с минимальным риском.
Автору нужны конкретные советы. И именно в этом направлении я вчера расспрашивала автора, чтобы дать конкретную информацию, как выйти из сложной ситуации с минимальным риском.
Ответить
Совет изменить срок в договоре с трех до одного дня вообще никак на уровень рисков сделки не влияет, позволяет лишь надуть щеки риелтору, демонстрируя пустую активность на ровном месте, и добавляя суетливости в процесс. А уж утверждать про минимизацию рисков... :) Ну да, ну да, звучит громко и пафосно.
Контроль... Ага, крутые "продажники" легко контролируют федеральные ведомства, ведающие распределением денег по субсидиям и действия уполномочееного банка. Без ваших виз ну вот прямо ни одна платежка не подписывается, верю-верю.
Контроль... Ага, крутые "продажники" легко контролируют федеральные ведомства, ведающие распределением денег по субсидиям и действия уполномочееного банка. Без ваших виз ну вот прямо ни одна платежка не подписывается, верю-верю.
Ответить
Еще предложила - Настоящий договор может быть расторгнут в порядке, установленном настоящим договором и законодательством РФ. В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ и п.3 ст.488 ГК РФ, в случае неисполнения Покупателями обязанности по оплате цены квартиры в срок, предусмотренный настоящим договором, Продавец вправе требовать расторжения настоящего договора и возврата квартиры Продавцу.
Пропустят ли это ? Ведь квартира в залоге у банка И здесь уже писАли, что это ничего не даст. Я уже запуталась.
Пропустят ли это ? Ведь квартира в залоге у банка И здесь уже писАли, что это ничего не даст. Я уже запуталась.
Ответить
Извините, что реагирую с запаздыванием, уже после того, как ответили ГУРУ.
Вы внимательно изучили положение о предлагаемом вам "Свидетельстве"? Или все-таки о сертификате?
Тот сертиикат, который я видел раньше, не подразумевал открытия личного блокированного счета, там процедура была существенно иной, а именно вначале заключался ДКП, затем он регистрировался, передавался в банк-оператор и уж потом банк передавал пакет документов вместе с сертификатом в МПП, там принималось решение об оплате (гипотетически это решение могло быть и отрицательным), затем МРР переводил деньги в банк, а тот зачислял их на счет получателя сертификата. Вся эта процедура занимала около двух недель по первоначальным прикидкам, реально деньги пришли в банк гораздо быстрее, но банк владельцу сертификата об этом просто не сообщил, "забыл". :)
В вашей ситуации получается, что финансирующий программу орган власти МО уже перевел деньги, выделенные под сертификат, в "Возрождение" и заморозил их там на блокированном счете. Так ли это на самом деле?
Вы внимательно изучили положение о предлагаемом вам "Свидетельстве"? Или все-таки о сертификате?
Тот сертиикат, который я видел раньше, не подразумевал открытия личного блокированного счета, там процедура была существенно иной, а именно вначале заключался ДКП, затем он регистрировался, передавался в банк-оператор и уж потом банк передавал пакет документов вместе с сертификатом в МПП, там принималось решение об оплате (гипотетически это решение могло быть и отрицательным), затем МРР переводил деньги в банк, а тот зачислял их на счет получателя сертификата. Вся эта процедура занимала около двух недель по первоначальным прикидкам, реально деньги пришли в банк гораздо быстрее, но банк владельцу сертификата об этом просто не сообщил, "забыл". :)
В вашей ситуации получается, что финансирующий программу орган власти МО уже перевел деньги, выделенные под сертификат, в "Возрождение" и заморозил их там на блокированном счете. Так ли это на самом деле?
Ответить
"выделенные под сертификат, в "Возрождение" и заморозил их там на блокированном счете." Ты серьезно это спросил? с кем вы разговариваете папа? :)
Ответить
40
1. Законом разрешен залог одного объекта в пользу двух и более кредиторов. Вы до окончания с вами расчетов являетесь таким же кредитором покупателя, как и банк. Вот статья из ГК http://www.gk-rf.ru/statia342
Настаивайте на грамотном составлении договора купли-продажи, чтобы ваши интересы не были в нем нарушены. Естественно это будет нестандартный договор.
2. Второй способ скомпенсировать ваши риски - застраховать риск невыплаты по сертификату в страховой компании. В 90-е годы многие стрховщики охотно кредитовали риски невозврата банковских кредитов - ищите креативного страховщика. :)
Резюме: ваши интересы и риски никому, кроме вам не нужны, глупо переживать, что ваши контрагенты будут особенно переживать по этому поводу.
Настаивайте на грамотном составлении договора купли-продажи, чтобы ваши интересы не были в нем нарушены. Естественно это будет нестандартный договор.
2. Второй способ скомпенсировать ваши риски - застраховать риск невыплаты по сертификату в страховой компании. В 90-е годы многие стрховщики охотно кредитовали риски невозврата банковских кредитов - ищите креативного страховщика. :)
Резюме: ваши интересы и риски никому, кроме вам не нужны, глупо переживать, что ваши контрагенты будут особенно переживать по этому поводу.
Ответить
Swaan C.B. написал(а): >> В 90-е годы многие стрховщики охотно кредитовали риски невозврата банковских кредитов - ищите креативного страховщика. :)
Как правило это была договорная страховка, прибыль из банков уводили
Как правило это была договорная страховка, прибыль из банков уводили
Ответить
Для осуществления платежа по настоящему Договору владелец сертификата обязуется в течение 3 (трех) рабочих дней с момента государственной регистрации Договора представить зарегистрированный Договор в банк и выдать банку поручение о перечислении денежных средств с личного блокированного целевого счета на счет Продавца.
Отто, задаю Вам тот же вопрос, что и Юле - а как Вы смотрите вот на это: Настоящий договор может быть расторгнут в порядке, установленном настоящим договором и законодательством РФ. В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ и п.3 ст.488 ГК РФ, в случае неисполнения Покупателями обязанности по оплате цены квартиры в срок, предусмотренный настоящим договором, Продавец вправе требовать расторжения настоящего договора и возврата квартиры Продавцу.
Это может помочь?
Отто, задаю Вам тот же вопрос, что и Юле - а как Вы смотрите вот на это: Настоящий договор может быть расторгнут в порядке, установленном настоящим договором и законодательством РФ. В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ и п.3 ст.488 ГК РФ, в случае неисполнения Покупателями обязанности по оплате цены квартиры в срок, предусмотренный настоящим договором, Продавец вправе требовать расторжения настоящего договора и возврата квартиры Продавцу.
Это может помочь?
Ответить
Нет, это вам ничем не поможет. Фразами в договоре вы не можете ни отменить, ни усилить действующее законодательство. Т.е. если вы этот текст не напишете, никто не может запретить вам потребовать расторжения договора без ваших волшебных фраз в соответствии с упомянутыми вами пунктами. В досудебном (при взаимном согласии сторон) или в судебном (при отсутствии согласия) порядке.
Ответить
Но тогда это противоречит Вашему же совету-
...Настаивайте на грамотном составлении договора купли-продажи, чтобы ваши интересы не были в нем нарушены.
Получается, либо слать покупателя, либо расслабиться и рассчитывать на удачу.
...Настаивайте на грамотном составлении договора купли-продажи, чтобы ваши интересы не были в нем нарушены.
Получается, либо слать покупателя, либо расслабиться и рассчитывать на удачу.
Ответить
это поправки риэлтора(
Ответить
Это же риелтор противоположной стороны. Он подобен сейчас средневековому алхимику, многие из которых уверяли тех, кто их финансировал, что только они владеют сокровенным знанием превращения "ночного золота" в полновесный желтый металл. Многие им верили тогда, потому самые талантливые алхимики владели еще и искусством красноречия :)
Ответить
50
Это поправки моего риэлтора, которому очень хочется получить свою комиссию. А я та дура, которая ему еще и денег должна за это.
Ответить
Да ничего, я сначала была "самсебериелтор", месяца 1.5, дело не шло. Решила передать дело "профессионалу". Теперь типа дело пошлО, и сами видите как пошлО. В итоге опять "самсебериелтор", но уже должна за это денег.
Вывод: не все риэлторы одинаково полезны.
Вывод: не все риэлторы одинаково полезны.
Ответить
Вы не обязаны знать все нюансы. Поскольку постоянно работаю с ипотекой, поэтому в теме.
Ответить
"Получается, либо слать покупателя, либо расслабиться и рассчитывать на удачу, - совершенно верно.
Ответить
Нет, не противоречит. Потому как залог после его регистрации в Россреестре существует независимо от договора. Т.е. покупатель попадает от вас в зависимость (и от банка) до полного выполнения обязательств перед вами, он не может эту квартиру никому продать без вашего на то разрешения.
Представьте, что ваш покупатель это конь. :)
И вы коню зачитали бумажку о том, что он вам много чего должен, что должен пастись рядом и не отходить более, чем на 20 метров, например. Конь вас выслушает, и, возможно, послушается, а, возможно, увидев вдалеке добрую кобылу, просто накакает на бумажку и ускачет к кобыле, ему там интереснее. Вам тогда придется искать ковбоя (адвоката) и просить его вернуть коня.
Залог же, в отличии от просто договора (бумажки) подобен путам на ногах коня, с ними не особенно ускачешь.
Представьте, что ваш покупатель это конь. :)
И вы коню зачитали бумажку о том, что он вам много чего должен, что должен пастись рядом и не отходить более, чем на 20 метров, например. Конь вас выслушает, и, возможно, послушается, а, возможно, увидев вдалеке добрую кобылу, просто накакает на бумажку и ускачет к кобыле, ему там интереснее. Вам тогда придется искать ковбоя (адвоката) и просить его вернуть коня.
Залог же, в отличии от просто договора (бумажки) подобен путам на ногах коня, с ними не особенно ускачешь.
Ответить
Банку это не надо, естественно. Но банк в этой сделке не единственный участник. И не один банк имеет риски в сделке.
Ответить
Саш, теоретические рассуждения не помогут делу. Мне в риэлторстве юридическое образование мешает, а не помогает.
Ответить
60
Но пока же еще не сказали так. Вот когда скажут в ответ на предложение, тогда можно и дальше думать, а сейчас это гадание даже не на кофейной гуще.
Хотя вероятность такого ответа велика, у меня 2 года назад "Возрождение" в Воскресенске оставило самые грустные воспоминания.
Кстати покупатель с ипотекой и сертификатом тоже нефига не первосортный покупатель, и далеко не каждый согласится нырять в этот бумажный гемиоррой. В позапрошлом году летом мы использовали факт наличия у человека не настоящих денег в виде сертификата, как повод поднять цену на 200тыс. Ничего, согласились покупатели... :)
Хотя вероятность такого ответа велика, у меня 2 года назад "Возрождение" в Воскресенске оставило самые грустные воспоминания.
Кстати покупатель с ипотекой и сертификатом тоже нефига не первосортный покупатель, и далеко не каждый согласится нырять в этот бумажный гемиоррой. В позапрошлом году летом мы использовали факт наличия у человека не настоящих денег в виде сертификата, как повод поднять цену на 200тыс. Ничего, согласились покупатели... :)
Ответить
Саша, а не лез бы ты в продажи, не дотягиваешь мозгами, польза какая то тебя? Арендник и есть арендник. (я же хамка)
Ответить
Ни один банк не даст купить ипотечнику квартиру, не оформив залог. Ты это знаешь или тебе нужно в этом убедиться самому? Сходи в Возрождение и обсуди, если так хочется.
Ответить
Юля, я где-то написал такое? Я писаол о том, что в данной сделке два кредитора, а именно банк и покупатель. И что закон позволяет оформлять залог одновременно в пользу обоих кредиторов. Наверное банку это не понравится, но это совсем не повод отказаться от попытки сделать такое предложение.
Ответить
Я так понимаю, что диалог принял характер бабского базара.
Шанс невелик, но он не равен нулю. А если он не равен нулю и важен для клиента, то стоит попытаться его реализовать, оторвав задницу от стула, и неважно, в аренде ли это или в продажах происходит.
Напомню, кстати, что это именно презренный "арендник" поправил на этом форуме 4 года назад всех здешних высоколобых знатоков "от продаж" в части заблуждений по срокам исчисления налоговых вычетов в случае продажи наследственных квартир.
Кстати, сдалась ли квартира у м.Южная? :)
Шанс невелик, но он не равен нулю. А если он не равен нулю и важен для клиента, то стоит попытаться его реализовать, оторвав задницу от стула, и неважно, в аренде ли это или в продажах происходит.
Напомню, кстати, что это именно презренный "арендник" поправил на этом форуме 4 года назад всех здешних высоколобых знатоков "от продаж" в части заблуждений по срокам исчисления налоговых вычетов в случае продажи наследственных квартир.
Кстати, сдалась ли квартира у м.Южная? :)
Ответить
Квартиру на Южной мы пока не сдавали, жду приезда хозяйки. Хозяйка этой квартиры мне как мама, которой уже нет. И проблемы со сдачей ни мне, ни моему мужу не нужны, проще сдать самим. Потому что в случае чего, разгребать придется либо мне, либо Сергею. Плиту уже купили, уборщицу нашли, осталось сфоткать и выставить. Сдавать буду до тех пор, пока не придут адекватные квартиранты.
Поднимай форум и ищи, кто первый сказал о наследственных квартирах. Точно знаю, что это был не ты. :-P :-P :-P
Поднимай форум и ищи, кто первый сказал о наследственных квартирах. Точно знаю, что это был не ты. :-P :-P :-P
Ответить
70
Потому что не было такого. Но сам себя не похвалишь, ни кто не похвалит. Пользуется моментом, когда "аноним" хамами ,нормальных риэлторов обозвал?
Ответить
это где такое?
Ответить
" "арендник" поправил на этом форуме 4 года назад всех здешних высоколобых знатоков "от продаж" в части заблуждений по срокам исчисления налоговых вычетов в случае продажи наследственных квартир" Это неправда и мой диплом ему в отместку.
Ответить
это неинтересно. я про это спрашиваю: когда "аноним" хамами ,нормальных риэлторов обозвал?
Ответить
где?
Ответить
Не смог найти ссылку, давно это было. Вроде бы весной 2009г., хотя не факт. Помню, что ответила ЗОЛя по этому поводу в форуме (что она запамятовала), помню твои письма в личку с советом не позориться и немедленно поправить пост в форуме на привычный неправильный. И как я обосновал свою правоту, приведя текст письма Минфина.
Ну да у каждого своя память.
Ну да у каждого своя память.
Ответить
80
Нет на ЕВЕ сохраненного архива ранее 22.08.2009г., увы. Видимо какие-то глобальные перемены проходили на сервере в этом месяце.
Ну да память-то моя никуда не делась. И я точно помню, что первый раз ответ на вопрос об НДФЛ при продаже наследственнной квартиры искал в 2005г., когда продавал наследственную двушку на пр.Мира.
Ну да память-то моя никуда не делась. И я точно помню, что первый раз ответ на вопрос об НДФЛ при продаже наследственнной квартиры искал в 2005г., когда продавал наследственную двушку на пр.Мира.
Ответить
может над тобой подшутили? на еве не любят идиотов.
Ответить
Объясняю еще раз. Банк не пойдет на то, чтобы оказаться в ситуации, не иметь полностью в залоге прокредитованную квартиру. Ты хоть раз оформлял залог на ипотечную квартиру? Знаешь, какой пакет документов идет при этом? Видел их? Очень сомневаюсь, если пишешь подобное.
Я прекрасно понимаю, о чем ты говоришь, читать умею, ГК знаю. Но практика далека от теории, к сожалении. Банки работают по жестким стандартам, выработанными годами. Далеко не все, что можно в теории, проходит на практике.
И никогда ты не согласуешь конкретно свое предложение ни в одном банке.
Я прекрасно понимаю, о чем ты говоришь, читать умею, ГК знаю. Но практика далека от теории, к сожалении. Банки работают по жестким стандартам, выработанными годами. Далеко не все, что можно в теории, проходит на практике.
И никогда ты не согласуешь конкретно свое предложение ни в одном банке.
Ответить
Я так понимаю, что у тебя есть опыт работы со всеми полутора тысячами российских банков, в частности с банком "Возрождение" с его двумя десятками филиалов по всей Московской области. И это дает право претендовать на абсолютное знание в этой области.
Оформлял ипотеку, как в силу закона для Сбербанка, так и в силу договора для банка "Фьючер".
Оформлял ипотеку, как в силу закона для Сбербанка, так и в силу договора для банка "Фьючер".
Ответить
Саша пойми, когда ты будешь в месяц покупать в разных банках хотя бы по 2-3 ипотечных квартиры регулярно, тогда я с тобой буду готова обсудить многое, но не сейчас.
Я не занимаюсь арендой, потому что мне это не интересно, не нравится и, самое главное, не вижу в этом никакой интеллектуальной составляющей. И я не готова обсуждать нюансы на тему аренды, потому что их не знаю. При необходимости сдачи консультируюсь с арендниками.
В банке Возродение у меня была сделка в конце апреля, но в Московском филиале, мало того, в этом же банке есть и связи. Если что :)
Я не занимаюсь арендой, потому что мне это не интересно, не нравится и, самое главное, не вижу в этом никакой интеллектуальной составляющей. И я не готова обсуждать нюансы на тему аренды, потому что их не знаю. При необходимости сдачи консультируюсь с арендниками.
В банке Возродение у меня была сделка в конце апреля, но в Московском филиале, мало того, в этом же банке есть и связи. Если что :)
Ответить
ИМХО, если банк вместе с покупателем ставят продавца в одну известную позицию, перенося на него все риски (при том достаточно существенные) по сделке и отказывая в разумном требовании оформления двойного залога на квартиру, рекомендую автору отказаться от этого покупателя и банка и продолжать искать свой вариант дальше, чем иметь риск недополучения четверти цены от продаваемой квартиры.
При этом считаю, что автору просто необходимо настаивать на условии, что он будет первичным держателем залога.
А если уж идти на указанные риски, то надо понимать зачем: либо необходима очень срочная продажа, либо требовать "надбавку к пенсии", как советует Сваан.
Вопрос включения в договор условий расторжения договора при неполной оплате квартиры рекомендую решить с опытным юристом, т.к. этот вопрос находится в сфере судебной практики, а не растопыренных пальцев об опыте работы в области продаж жилья.
При этом считаю, что автору просто необходимо настаивать на условии, что он будет первичным держателем залога.
А если уж идти на указанные риски, то надо понимать зачем: либо необходима очень срочная продажа, либо требовать "надбавку к пенсии", как советует Сваан.
Вопрос включения в договор условий расторжения договора при неполной оплате квартиры рекомендую решить с опытным юристом, т.к. этот вопрос находится в сфере судебной практики, а не растопыренных пальцев об опыте работы в области продаж жилья.
Ответить
Спасибо за поддержку мнения, добрый человек. Именно "разумное требование", да и вообще переговорный процесс подразумевает взаимные предложения и взаимные уступки.
Кстати в той ситуации с сертификатом МинРегионразвития, которую я описывал чуть выше, у нас был не только бонус в виде 200тыс. к рекламной цене, но и залог (ипотека) в пользу продавца квартиры, который был снят после полной оплаты квартиры. Оператором сертификата являлся Московский Сбербанк, реально деньги были перечислены на неделю раньше, чем было обещано до заключения договора. Залог в пользу банка отсутствовал, так как не было нужды в банковском кредите.
Кстати в той ситуации с сертификатом МинРегионразвития, которую я описывал чуть выше, у нас был не только бонус в виде 200тыс. к рекламной цене, но и залог (ипотека) в пользу продавца квартиры, который был снят после полной оплаты квартиры. Оператором сертификата являлся Московский Сбербанк, реально деньги были перечислены на неделю раньше, чем было обещано до заключения договора. Залог в пользу банка отсутствовал, так как не было нужды в банковском кредите.
Ответить
<Я не занимаюсь арендой, потому что мне это не интересно, не нравится и, самое главное, не вижу в этом никакой интеллектуальной составляющей>
Браво, Юлия!:(
Какие ещё профессии для вас не содержат интеллектуальной составляющей?
А то вот так обратишься к вам......
((
Браво, Юлия!:(
Какие ещё профессии для вас не содержат интеллектуальной составляющей?
А то вот так обратишься к вам......
((
Ответить
90
Так понимаю, что ты регулярно делаешь 20-30 ипотечных сделок в месяц?!
Мне не нужно, чтобы до общения со мною снисходили, да я об этом и не прошу, перебьюсь как-нибудь.
Всяческих благ и успехов.
Мне не нужно, чтобы до общения со мною снисходили, да я об этом и не прошу, перебьюсь как-нибудь.
Всяческих благ и успехов.
Ответить
Здесь не нужен опыт, надо картинку понимать объемной, все банки один интерес и процедура.
Ответить
Не могу сказать :( между "вправе требовать" и "требование удовлетворено" может быть бездонная пропасть
Ответить
...ваши интересы и риски никому, кроме вам не нужны, глупо переживать, что ваши контрагенты будут особенно переживать по этому поводу
Спасибо. Я это прекрасно понимаю.По поводу 1. В договоре есть пункт При этом гр ____________________________становятся солидарными залогодателями.
НО ниже идет: Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ право залога у продав ца на квартиру не возникает.
Вот как это?
По поводу п.2 страховщикам не верю - есть опыт. Страхуют они все, что угодно, а вот получить с них..
Спасибо. Я это прекрасно понимаю.По поводу 1. В договоре есть пункт При этом гр ____________________________становятся солидарными залогодателями.
НО ниже идет: Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ право залога у продав ца на квартиру не возникает.
Вот как это?
По поводу п.2 страховщикам не верю - есть опыт. Страхуют они все, что угодно, а вот получить с них..
Ответить
Ну так в банках договоры тоже не Сократы пишут. Один пункт противоречит другому, вам пункт "Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ право залога у продавца на квартиру не возникает" не подходит, потому что он описывает не ваш случай (использование сертификата).
Ответить
Да, не Сократы, но интересы свои соблюдают четко. Главное, чтобы согласились этот пункт убрать.
Ответить
Не убрать, а отредактировать на пункт с прямо противоположным содержанием :). О том, что право залога возникает. И что залог снимается после предъявления в банк документов, подтверждающих полную выплату вам всей суммы договора.
И, кстати, не забудьте поинтересоваться в "Возрождении", какова у них комиссия за снятие со счета налом ваших денег, которые будут вам туда зачислены по сертификату. Иногда банки закладывают неприятные сюрпризы для своих нежданных клиентов.
И, кстати, не забудьте поинтересоваться в "Возрождении", какова у них комиссия за снятие со счета налом ваших денег, которые будут вам туда зачислены по сертификату. Иногда банки закладывают неприятные сюрпризы для своих нежданных клиентов.
Ответить
100
При этом гр. ____________________________становятся солидарными залогодателями.
Юля, тогда откуда эта фраза? Имеет смысл это обсуждать с банком?
Юля, тогда откуда эта фраза? Имеет смысл это обсуждать с банком?
Ответить
Имеет смысл обсуждать, причем этого смысла гораздо больше, чем смысла в обсуждении на форуме. Аргументированно, со ссылками на законы. И обсуждать лучше не с рядовыми менеджерами, а с банковским юристом.
Ответить
Что обсуждать? Что доля ребенка не идет в залог банку? Уходит в залог именно вся квартира, и детская доля в том числе, именно об этом и процитированная фраза.
Ответить
Залогодатели - это покупатели-ипотечники, муж, жена и ребенок. Обсуждать с банком эту фразу бесполезно. Да и смысла в обсуждении не вижу.
Ответить
Ваша ситуация решается долговыми расписками, которые имеют юридическую силу. Перестраховка, но объяснить это может только хороший риэлтор.
Ответить
но расписки не обеспечены активами.
т.е. если предположить что ситуация сорвалась с резьбы, деньги по субсидии не пришли и не придут (что имхо маловероятно), и клиент не нашел других чтобы "добить" до нужной суммы, то автор подаст в суд на взыскание (впрочем, и на расторжение договора может легко подать, поскольку условия не выполнены), банк также скорее всего потребует досрочно вернуть кредит и подаст на взыскание за счет залога, в итоге продавец будет зависеть от того, будет ли квартира продана дороже долга банку или нет.
К тому же никто не помешает в данный момент либо банку, либо через уступку третьему лицу, подписать с должником отступное, и получить квартиру за свой долг.
В результате продавец со своими расписками останется у разбитого корыта.
Естественно вероятность этого наверное нулевая, но расписки в данном случае не гарантируют хотя бы равный с банком уровень рисков :(
т.е. если предположить что ситуация сорвалась с резьбы, деньги по субсидии не пришли и не придут (что имхо маловероятно), и клиент не нашел других чтобы "добить" до нужной суммы, то автор подаст в суд на взыскание (впрочем, и на расторжение договора может легко подать, поскольку условия не выполнены), банк также скорее всего потребует досрочно вернуть кредит и подаст на взыскание за счет залога, в итоге продавец будет зависеть от того, будет ли квартира продана дороже долга банку или нет.
К тому же никто не помешает в данный момент либо банку, либо через уступку третьему лицу, подписать с должником отступное, и получить квартиру за свой долг.
В результате продавец со своими расписками останется у разбитого корыта.
Естественно вероятность этого наверное нулевая, но расписки в данном случае не гарантируют хотя бы равный с банком уровень рисков :(
Ответить
:)А вторую часть предложения прочитать? "объяснить это может только хороший риэлтор" И вообще не ха ха, я серьезно.
Ответить
ну может объясните?:)
Ответить
110
а смысл тогда вообще в форуме?похвастаться кто хороший риэлтор?
Ответить
понятно))
Ответить
Кхе-кхе, может не радовать троллей? А то они щас ссылки на свары запоминают, потирая ладошки...
Ответить
Да классно! у меня, после срачного топа, уже 2 клиента с евы. Парадокс, за 3 года хорошей, 1 был.
Ответить
хех... Если после обвинений в хамстве пришло двое, то теперь после обвинений в некомпетентности у Свана должны появиться четверо ... :(
Да, насчет этих двоих - я в доле :)
Да, насчет этих двоих - я в доле :)
Ответить
120
Уважаемые риэлторы.
Спасибо вам всем огромное за советы. Нюансов с этим сертификатом действительно много. Отдельное спасибо ЮлеВ, которая поддержала не только на форуме. Прекрасный человек и профессионал. Состоится ли сделка, сейчас зависит от многого, в первую очередь от моего риэлтора. Если все-таки сделка будет, обязательно отпишусь по результатам. Возможно, мой опыт пригодится еще кому-нибудь.
Спасибо вам всем огромное за советы. Нюансов с этим сертификатом действительно много. Отдельное спасибо ЮлеВ, которая поддержала не только на форуме. Прекрасный человек и профессионал. Состоится ли сделка, сейчас зависит от многого, в первую очередь от моего риэлтора. Если все-таки сделка будет, обязательно отпишусь по результатам. Возможно, мой опыт пригодится еще кому-нибудь.
Ответить